وضع به هم ریخته بازار مسکن در اواخر پهلوی

سال ۱۳۵۶ در بحبوحه حوادث سیاسی کشور که چندی بعد از آن به پیروزی انقلاب اسلامی انجامید بازار مسکن نیز اوضاع چندان مناسبی نداشت, اگرچه دولت وقت وعده هایی مبنی بر بهبود اوضاع می داد, اما در عمل موفقیتی حاصل نشد و نابسامانی بی سابقه ای بر بازار حکمفرما شد

سال ۱۳۵۶ در بحبوحه حوادث سیاسی کشور که چندی بعد از آن به پیروزی انقلاب اسلامی انجامید بازار مسکن نیز اوضاع چندان مناسبی نداشت، اگرچه دولت‌ وقت وعده‌هایی مبنی بر بهبود اوضاع می‌داد، اما در عمل موفقیتی حاصل نشد و نابسامانی بی‌سابقه‌ای بر بازار حکمفرما شد. تورم فزاینده بخش ساختمان که به علت رونق و تحرک فوق‌العاده فعالیت‌های ساختمانی در سال ۱۳۵۵ به اوج خود رسیده بود، در اوایل سال ۱۳۵۶ نیز ادامه داشت و اثرات آن به شکل ترقی سریع قیمت زمین، دستمزد کارگران و بهای مصالح ساختمانی، هزینه سرمایه‌گذاری در ساختمان را به شدت بالا برد.

به طوری که طی سه ماهه اول سال ۱۳۵۶ متوسط شاخص دستمزد کارگران ساختمانی بیش از ۴۴ درصد و متوسط بهای عمده فروشی مصالح ساختمانی حدود ۳۳ درصد نسبت به سه ماهه اول سال ۱۳۵۵ افزایش یافت. تورم مزبور که در عین حال با تمرکز نامتناسب عوامل تولید در بخش ساختمان همراه بود، به سرعت بخش‌های دیگر اقتصادی را نیز تحت تاثیر قرار داد و سایر فعالیت‌های تولیدی را با مشکلاتی از نظر افزایش شدید هزینه تولید و کمبود نیروی کار مواجه کرد. این شرایط ایجاب می‌کرد تا تصمیمات همه جانبه و موثری در جهت جلوگیری از توسعه نامتناسب فعالیت‌های ساختمانی اتخاذ شود.

به موجب تصمیمات مزبور از یکسو با افزایش نرخ بهره و طولانی‌تر کردن مدت انتظار برای دریافت وام‌های ساختمانی کوشش شد تا رشد تقاضا برای واحدهای مسکونی متناسب با امکانات توسعه عرضه گسترش یابد و از سوی دیگر با ایجاد محدودیت در زمینه تولید واحدهای مسکونی بزرگ و لوکس سعی شد تا منابع موجود به ایجاد واحدهای مسکونی کوچک‌تر که مورد نیاز طبقات متوسط درآمد و کم‌درآمد است، تخصیص داده شود. علاوه‌بر تثبیت نسبی بهای زمین و جلوگیری از افزایش نامتناسب آن به وسیله ممانعت از احتکار و بورس‌بازی روی اراضی شهری که طی چند سال شدت گرفته و به‌طور مستقیم و غیرمستقیم در تشدید تورم و اختلالات اقتصادی موثر بود، لایحه‌ای از طرف دولت تهیه و به قوه مقننه ارائه شد.

مجموع اقدامات فوق موجب شد که به‌تدریج از شتاب رشد فعالیت‌های ساختمانی کاسته شود و به‌خصوص در نیمه دوم سال آرامش نسبی در بازار عوامل تولید ساختمان ظاهر شده و شدت افزایش هزینه سرمایه‌گذاری در ساختمان تخفیف یابد. به طوری که شاخص ضمنی قیمت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های مناطق شهری که در نیمه دوم سال ۱۳۵۵ نسبت به نیمه اول همان سال ۸/۱۵ درصد افزایش یافته بود، در نیمه دوم سال ۱۳۵۶ فقط ۱/۴ درصد نسبت به نیمه اول این سال ترقی کرد. همچنین گرچه لایحه مربوط به تثبیت نسبی بهای زمین و جلوگیری از افزایش نامتناسب آن در سال ۱۳۵۶ به تصویب نهایی رسید، ولی به‌طور موثری مانع از معاملات بورس‌بازانه روی اراضی شد و موجب شد که در نیمه دوم سال ۱۳۵۶ شاخص قیمت زمین ۴/۱۴ درصد نسبت به نیمه اول سال مذکور کاهش یابد. درحالی‌که این شاخص در نیمه دوم سال ۱۳۵۵ حدود ۴۳ درصد افزایش یافته بود. به این ترتیب با فروکش کردن التهاب شدید بخش ساختمان و تثبیت نسبی بهای زمین شرایط مطلوبی جهت فعالیت‌های متعادل ساختمانی فراهم شد، اما این آرامش تنها در ظاهر بود و در عمل مشکلات بسیاری دست به گریبان مردم عادی بود.

آمار به جای مانده از این دوره نشان می‌دهد در این زمان اجاره بها رشد فزاینده‌ای پیدا کرده بود. چنان‌که کمبود عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌‌ای همراه با ترقی سریع هزینه‌های ساختمانی موجب شد که شاخص کرایه خانه در مناطق شهری کشور معادل ۹/۲۳ درصد نسبت به سال قبل افزایش یابد. در این سال ترقی شاخص کرایه خانه در تهران ۷/۲۲ درصد در سایر شهرهای بزرگ ۹/۲۶ درصد و در شهرهای کوچک ۷/۲۳ درصد بوده است. باید توجه داشت که رشدهای مذکور شامل کلیه واحدهای مسکونی در مناطق شهری است و افزایش شاخص کرایه خانه واحدهای مسکونی جدیدالتاسیس یا واحدهای مسکونی که در سال مورد گزارش تغییر مستاجر داده‌اند، بیش از ارقام فوق است. در این دوره متوسط شاخص بهای زمین در کلیه مناطق شهری کشور ۸/۱۸ درصد و در تهران ۴/۸ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافت، لکن بررسی شاخص مذکور نشان می‌دهد که به علت تاثیر لایحه جلوگیری از افزایش نامتناسب بهای زمین و سایر اقدامات، روند آن در نیمه دوم سال مورد گزارش نزولی گردیده است. به این ترتیب شاخص قیمت زمین در نیمه دوم سال ۱۳۵۶ معادل ۴/۱۴ درصد نسبت به نیمه اول سال مورد گزارش کاهش یافت. درحالی‌که شاخص مذکور در نیمه دوم سال ۱۳۵۵ معادل ۹/۴۲ درصد نسبت به نیمه اول همان سال افزایش نشان می‌داد. این تغیرات در بخش پروانه‌های ساختمانی نیز مشهود بود.

در سال ۱۳۵۶ تعداد ۶۹ هزار پروانه ساختمانی با سطح زیربنایی معادل ۶/۱۶ میلیون متر مربع برای بخش خصوصی در مناطق شهری کشور صادر گردید که از لحاظ تعداد ۱/۳۰ درصد و از لحاظ سطح زیربنا ۶/۳۱ درصد کمتر از ارقام مشابه سال قبل بود. کمبود شدید مصالح ساختمانی که منجر به ترقی سریع قیمت آنها شده بود، موجب شد تا در تیر ماه سال ۱۳۵۶ محدودیت‌هایی در مورد صدور پروانه‌های ساختمانی ایجاد شود. این تصمیمات همراه با سایر اقدامات و همچنین کمبود فوق‌العاده مصالح و خدمات ساختمانی موجب شد که به‌طور کلی تمایل بخش خصوصی به ایجاد واحدهای مسکونی کاهش یابد. به این ترتیب این بخش از فعالیت‌هایی ساختمانی خود کاست که این مساله کمبود واحد مسکونی و در مجموع نابسامانی بیشتر را درپی داشت.

حمید نجار