كثرت و آشفتگی

مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار در مورد پرداخت وام برای خرید خانه های دست دوم با واكنش های متفاوتی از سوی كارشناسان روبرو شده است سیاستهای مسكن در ایران از ثبات و پایداری برخوردار نیست و این امر در گزارش حاضر مورد بررسی قرار گرفته است

هنوز بحث و جدل در مورد مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در خصوص واگذاری تراكم در شهر تهران به پایان نرسیده بود كه صحبت بازسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهر تهران از سوی شهرداری مطرح شد. مخالفت های وزارت مسكن و شهرسازی و شورای عالی شهرسازی و معماری با این تصمیمات نیز همزمان شد با تصمیمات موردی شهرداری های مناطق در واگذاری مجوزهای بلندمرتبه سازی و تراكم های تشویقی، اما این بحث نیز فرصت طرح و مناظره پیدا نكرد چرا كه شورای پول و اعتبار نیز وارد این عرصه شد و ابتدا با افزایش مبلغ وام خرید مسكن از هفت میلیون تومان به ۱۲ میلیون تومان و اخیراً با مصوبه جدید خود در خصوص اعطای وام به واحدهای چند سال ساخت، شوك های مؤثری را به بازار مسكن وارد نمود.به نظر می رسد بازار مسكن نیز به مانند اغلب بخش های اقتصادی كشور اسیر تصمیمات متعددتصمیم گیران كثیر خود است كه نتیجه آن نیز چیزی جز آشفتگی مصرف كنندگان و بهره مندی سوداگران این بازار نخواهد بود.این در حالی است كه شاید هیچ كشوری در این كره خاكی به اندازه جمهوری اسلامی ایران ملزم به دخالت در بخش مسكن و سیاستگذاری به نفع اقشار كم درآمد جامعه نشده است.

چه در اصل ۳۱ قانون اساسی و چه در قانون زمین شهری موجود و قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسكن از وزارت مسكن و شهرسازی، دخالت در حوزه ساخت و ساز و قیمت زمین و مسكن، آن هم به نفع خانوارهای كم درآمد به صراحت خواسته شده است.

منتقدین مصوبه چه می گویند؟اینان معتقدند: اگر در كشور آلمان، شمار واحدهای مسكونی به علت اشباع شدگی نسبی جامعه نمی تواند به شدت تابع رفاه اجتماعی را بالا ببرد، كیفیت واحدهای مسكونی می تواند چنین كند، اما در كشورهایی نظیر ایران و هند، به دلیل نیاز بیش از حد، تولید واحدهای مسكونی است كه به شدت تابع رفاه اجتماعی را افزایش می دهد. آیا مصوبه جدید شورای پول و اعتبار در افزایش تولید مسكن و بالا رفتن رفاه اجتماعی جامعه مؤثر است؟ سؤال بعدی منتقدین اینجاست كه اعطای وام مسكن به واحدهای چند سال ساخت تا چه میزان به نوسازی و استحكام واحدهای مسكونی شهر كمك می نماید. آیا اهداف تعیین شده جهت مقاوم سازی ابنیه شهری در مقابل زلزله با این مصوبه جدید محقق می شود؟بدیهی است كه حتی عدم اجرای این مصوبه نیز به سبب شوك روانی ایجاد نموده در سطح شهر افزایش قیمت واحدهای مسكونی چند سال ساخت را به همراه خواهد داشت و این در حالی است كه به سبب وجود پدیده چسبندگی قیمت ها كاهش قیمت واحدهای نوساز نیز به وقوع نمی پیوندد. ظهور مقوله بورس بازی واحدهای غیرنوساز نیز دیگر عاملی است كه تورم قیمت این واحدهای مسكونی را به همراه خواهد داشت و بدیهی است كه در این وضعیت تقاضای مصرفی جای خود را به تقاضای سوداگری می دهد و در اینجاست كه چرخه تولید مسكن نیز متوقف خواهد شد. چرا كه در این شرایط رانت بهینه در خرید و فروش مسكن است و نه تولید آن. چنانچه افرادی به این مبحث آخر با دیده تردید می نگرند كافی است نگاهی به آمار موجود بیندازند.در دوره ۸۰-۱۳۵۲ حدود ۳۴ درصد از نقدینگی وارد شده به بخش مسكن با انگیزه سرمایه ای و ۶۶ درصد با هدف ارضای نیازهای مصرفی وارد بازار مسكن شده است. چنانچه به تفكیك به این آمار نظر اندازیم خواهیم دید كه این رقم برای دوره ۶۹-۱۳۶۰ معادل ۲۸ درصد و در ۸۰-۱۳۷۰ معادل ۴۲ درصد می باشد كه مشخصه دهه اخیر، افزایش شدید انگیزه های سوداگرانه در بازار است و شاید به همین دلیل نیز بازار مسكن در دهه اخیر بیشترین رشد قیمت را تجربه نموده است.چنانچه تنها از روی كنجكاوی بخواهیم حجم سرمایه گذاری با انگیزه سوداگرانه در تهران را مثلاً برای سال ۱۳۸۰ محاسبه كنیم كافی است بدانیم كه در این سال ۵۹ درصد تقاضای سرمایه گذاری مسكن تقاضای سرمایه ای بوده است كه رقمی معادل ۵۷ هزار و ۵۲۵ میلیارد ریال را تشكیل می دهد و سهم تهران نیز بیش از یك سوم این تقاضا بوده است. یعنی در سال ۱۳۸۰ حدود ۲۰ هزار میلیارد ریال نقدینگی با انگیزه سوداگرانه در تهران فعال بوده است.بدیهی است كه چنانچه بازار واحدهای مسكونی چندسال ساخت، گرم شود و با توجه به محدودیت فروش تراكم و موانع تولید در سطح شهر، همه این نقدینگی وارد عرصه خرید و فروش خانه های غیرنوساز شهر می شود و این در حالی است كه وام های مصوب شورای پول و اعتبار در صورتی كه از همین امروز نیز اجرایی شود حداقل تا یك سال دیگر به دست مصرف كننده نخواهد رسید.ناكارآمدی وام های سپرده گذاری شده بانك مسكن در كنترل بازار مسكن پیش از این نیز به اثبات رسیده بود، لیكن از آنجایی كه در سیستم تصمیم گیری های اقتصادی كشور معمولاً به نتایج حاصله قبلی توجهی نمی شود مصوبه جدید نیز جای سؤالی باقی نمی گذارد.

مدافعین مصوبه چه می گویند؟

مدافعین مصوبه بر این عقیده اند: طی سال های

۸۰-۱۳۵۲ نسبت نقدینگی فعال در بازار واحدهای دست دوم به كل نقدینگی مسكن به طور متوسط ۱۶ درصد بوده است كه البته بیشترین مقدار آن متعلق به سال های ۸۰-۱۳۷۰ بوده كه ۲۰ درصد از كل نقدینگی بخش مسكن كشور را به خود اختصاص داده است. از این رو عملاً تنها ۲۰ درصد از نقدینگی فعال در بازار مسكن به ۱۳ میلیون واحد مسكونی موجود در كشور اختصاص دارد و ۸۰ درصد مابقی در اختیار ۶۰۰ هزار واحد مسكونی است كه سالانه تولید می گردد.پس مصوبه جدید شورای پول و اعتبار مبنی بر ارائه وام به واحدهای مسكونی غیرنوساز، بازار مسكن را گسترش می دهد و به بالارفتن حجم عرضه در مقابل تقاضای موجود منجر می شود. بالا رفتن عرضه در مقابل تقاضا نیز نه تنها به تورم مسكن منتهی نمی شود بلكه بازار مسكن را به سوی بازاری رقابتی سوق می دهد.همچنین مصوبه جدید مانعی برای طرف عرضه به وجود نمی آورد و تولیدكننده در بازار مسكن می تواند از طریق تسهیلات از بانك های خصوصی و دولتی به كار خود ادامه دهد و به دلیل رونق ایجاد شده در بازار مسكن به تولید بیش از پیش بپردازد.اینان معتقدند آنچه طی دو سال گذشته بیش از هر چیز مانع تولید مسكن در كشور بوده ركود بازار و نبود امكان خرید برای مصرف كنندگان بوده است. مصوبه جدید رونق خرید و فروش كلیه خانه های موجود را در پی دارد و مردم از طریق وام دریافتی به خانه های به مراتب بهتر از خانه های قبلی خود نقل مكان می كنند كه این امر خود تقاضا برای واحدهای مسكونی نوساز را به همراه دارد و رونق تولید مسكن حاصل این فرآیند می باشد.

... و بالاخره

مصوبه جدید شورای پول و اعتبار با همه خوبی ها و بدی هایش وجود یك معضل اساسی در حیطه تصمیم سازی های كشور را نمایان می سازد و آن چیزی نیست جز عدم یكپارچگی در سیاستگذاری و مدیریت شهر و شهرسازی كشور، تصمیم گیری های تك بعدی آن هم با تأخر زمانی فراوان، چنان آشفتگی را در وضعیت مسكن به همراه داشته كه اگر این بخش اقتصادی كشور، بدون متولی و تصمیم ساز رها شده بود با این همه معضل و چالش روبه رو نمی شد.به نظر می رسد تصمیمات اساسی در حوزه مسكن نه در خصوص تراكم و نه در خصوص میزان و نحوه تسهیلات اعطایی بلكه باید در حوزه یكپارچه سازی مدیریت و سیاستگذاری های بخش مسكن اتخاذ گردد.