دوشنبه, ۸ بهمن, ۱۴۰۳ / 27 January, 2025
ریزه کاری های معامله در بنگاه املاک
خرید و فروش یک ملک دلهره خاص خودش را دارد یعنی تا وقتی خریدار سندی را که به نامش خورده نبیند و فروشنده پول ملک فروختهشدهاش را نگیرد خیالشان از بابت انجام یک معامله سالم و بدون نقص راحت نمیشود.
خریدار یک ملک ممکن است از بابت پشیمان شدن فروشنده، واقعی بودن سند، منصفانه بودن قیمت یا بیغل و غش بودن دچار نگرانی شود یعنی دچار تردید شود که مثلا آیا او تنها فرد خریداری است که ملک به او فروخته شده یا مثل برخی از معاملات، او هم فریب فروشنده کلاهبرداری را خورده که یک ملک را به چند نفر فروخته یا اساسا سندی که در اختیارش است صوری بوده و چنین ملکی اصلا وجود خارجی ندارد.
برخی خریداران البته این دغدغههای خود را با مراجعه به بنگاههای املاک و تنظیم مبایعهنامه رفع میکنند هرچند که همیشه تاکید قانون بر انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سندهای معتبر است؛ شاید برای همین است که خریداران ترجیح میدهند در فاصله کوتاهی از نگارش مبایعهنامه در بنگاههای املاک، ملک مورد معامله را در دفاتر اسناد رسمی به صورت قانونی منتقل کنند.
در این میان برخی خریداران با فروشندگانی روبهرو میشوند که برای ثبت نقل و انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی تعلل میکنند که البته قانون برای این دسته از خریداران راه احقاق حق را باز گذاشته، به نحوی که اگر فروشنده دارای سند مالکیت از انتقال رسمی معامله و انجام تشریفات ثبتی امتناع کند، خریدار میتواند از طریق محاکم قضایی او را به تنظیم سند رسمی ملزم کند.
البته قبل از آن که کار به شکایت در محاکم برسد برای جلوگیری از امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه میتوان در بیعنامه تنظیمی چنین موضوعی را قید کرد.
همچنین برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک در قسمت پایین بیعنامه محلی برای امضای شهود قرار داده شده که برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی در معامله بهتر است حتما این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود.
● وقتی وارد بنگاه شدید...
هوشیاری لازمه انجام یک معامله بیدردسر است و مقدمه این هوشیاری، دانستن قانون و توجه به توصیههای آن. پس وقتی برای انجام یک معامله وارد بنگاه معاملات ملکی شدید قبل از هر چیز به این نکته توجه کنید که آیا صاحب بنگاه دارای مجوز از اتحادیه هست یا خیر.
این نکته، موضوع مهمی است چون اگر به هر علتی معامله به واسطه اشتباه یا قصور صاحب بنگاه دچار اختلال شد میتوان از اتحادیه کمک خواست. نکته دوم که هنگام معامله ملک باید مورد توجه باشد در مورد معامله مال مشاع یا مالی است که چند خریدار دارد و در آن عدهای به جای دیگری به وکالت معامله میکنند؛ در این شرایط دقت کنید که این افراد وکالت رسمی دارند یا نه؟
قبل از انجام معامله صاحب بنگاه وظیفه دارد تا امضای طرف معامله را تایید کند. پس به تایید امضا توسط بنگاهدار دقت کنید و اگر او چنین کاری نکرد حتما از او بخواهید. آوردن میزان حقالزحمه دلال در قولنامه یا مبایعهنامه هم ضروری است، چون دقیقا باید مشخص شود که او چه مبلغی را دریافت کرده یا با چه شرایطی دریافت خواهد کرد.
دقت داشته باشید که صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرمدار بنگاهها دلیل بر رسمی بودن معامله نیست پس نسبت به ثبت رسمی معامله در دفترخانهها در سریعترین زمان ممکن اقدام کنید.
این مساله نیز بسیار مهم است که در سند قید شود که آیا در آن قلمخوردگی وجود دارد یا نه یا دارای پشت یا حاشیهنویسی هست یا خیر؟ نسبت به این مساله هم حساس باشید که اگر اسناد تجاری مثل چک، سفته یا سایر اوراق بهادار نزد بنگاهدار به امانت گذاشته شده حتما در قرارداد آورده و قید شود که این کار تحت چه شرایطی انجام شده و این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود.
یادتان باشد اسنادی که نزد صاحب بنگاه به امانت گذاشته میشود باید به طور کامل در قرارداد تعریف شود، همچنین قید شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم میشود و حتما ۲ نفر قابل اعتماد از سوی طرفین به عنوان گواه، زیر قرارداد را امضا کنند.
نکته: هوشیاری، لازمه انجام یک معامله بیدردسر است و دانستن قانون و توجه به توصیههای آن. پس وقتی برای انجام یک معامله وارد بنگاه معاملات ملکی شدید قبل از هر چیز به این نکته توجه کنید که آیا صاحب بنگاه دارای مجوز از اتحادیه هست یا خیر
به یاد داشته باشید با وجود اصرارهای احتمالی از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری کنید، همچنین بررسی کنید که آیا ملک یا ساختمان در مالکیت فروشنده است یا در رهن بانک یا شخصی دیگر. توجه داشته باشید که انجام معامله در بنگاه و سند تنظیمی عادی است و ممکن است فروشنده قبلا یا بعدا آن را با سند رسمی یا عادی به شخص ثالث واگذار کرده و بکند، پس دقت کنید که این موضوع توسط صاحب بنگاه به تایید برسد تا اگر ملک یا ساختمان دارای معارض بود مشخص شود که مسوولیت جبران خسارت با چه کسی است.
از چکهایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری بین شما و طرف مقابل رد و بدل میشود نیز کپی بگیرید و اگر چکی صادر میکنید آن را نزد صاحب بنگاه و گواهان تنظیم و امضا کنید.
● واسطهگری در معاملات
واسطهگری و دلالی برخلاف آنچه مردم تصور میکنند شغلی بیفایده یا عملی غیراخلاقی نیست بلکه در مفهوم درستش شغلی تجاری و موثر در معاملات مشروع به شمار میرود.
دلال کسی است که در ازای دستمزدی که میگیرد برای فردی که قصد انجام معامله دارد طرف معامله پیدا میکند. پس ماهیت دلالی چیز بدی نیست بلکه مشکل آن وقت شروع میشود که مردم دلالان واقعی و متقلب را از هم تشخیص نمیدهند و به کسانی که شرایط دلالی و واسطهگری را ندارند اعتماد میکنند.
طبق قانون، دلال باید حداقل ۲۵ ساله، ایرانی، دارای کارت پایان خدمت یا معافیت، صاحب حداقل مدرک پایان دوره ابتدایی، دارای حسن شهرت و بدون محکومیت کیفری باشد چون تنها این افراد هستند که میتوانند پروانه و مجوز واسطهگری را دریافت کنند.
البته شاید اغلب دلالان چنین پروانهای نداشته باشند و مردم نیز به واسطه خو گرفتن به وجود این افراد در معاملات به آنها اعتماد کنند.
در مقابل دلالان هم وظیفه دارند تا در نهایت صداقت، طرفین معامله را از جزییات معامله آگاه کنند؛ حتی اگر فقط برای یکی از طرفین معامله، واسطهگری میکنند. پس اگر در معاملهای وارد شدید که وجود دلال در آن اجتنابناپذیر است به تعهداتی که قانون برای واسطهها در نظر گرفته توجه کنید تا معاملهای که در آن وارد شدهاید با کمترین مشکل به سرانجام برسد.
قانون امور املاک و عقد اجاره میگوید دلال در برابر هر یک از طرفین معامله مسوول تقلب یا تقصیراتی است که انجام میدهند، همچنین واسطهها مسوول تمام اشیا و اسنادی هستند که در ضمن معامله دریافت میکنند مگر این که ثابت شود آنها در مفقود یا ضایع شدن این اشیا و اسناد نقشی نداشتهاند.
گفته میشود دلال امین معامله است و ید او «ید امانی» پس اگر نوشتهها و اسناد مربوط به معامله توسط دلال بین طرفین رد و بدل شود در صورتی که امضاها راجع به اشخاصی باشد که توسط او دست به معامله زدهاند، دلال ضامن صحت و اعتبار امضاها است، به طوری که اگر طرفین معامله یا یکی از آنها به اعتبار تعهد دلال معامله کرده باشد، دلال ضامن آن معامله است.
همچنین اگر دلال برخلاف وظیفه خود نسبت به کسی که به او ماموریت داده به نفع طرف دیگر معامله اقدام کند یا وعده وجهی را قبول کند به مجازات خیانت در امانت محکوم میشود، ضمن آن که استحقاق دریافت دستمزد را هم از دست میدهد.
درواقع دلال هنگامی استحقاق دریافت دستمزد را دارد که معامله با وساطت و راهنمایی او انجام شود، همچنین معامله قطعی باشد و اگر انجام معامله مشروط به شروطی است پس از تحقق شروط، دستمزد دریافت کند. این در حالی است که اگر معامله با رضایت طرفین فسخ شود یا به واسطه یکی از شرایط قانونی این اتفاق بیفتد به شرط آن که فسخ معامله ناشی از عمل او نباشد، دلال حق دریافت اجرت را دارد.
طبق قانون هر دلال باید دفتری هم داشته باشد تا بتواند همه معاملات را که در آنها واسطهگری کرده ثبت کند. در این دفتر باید نام طرفین معامله، مالی که موضوع معامله است، نوع معامله، شروط آن، عوض مالی که باید پرداخت شود (وجه نقد، چک و ...) و امضای طرفین معامله نیز قید شود.
اما نکته مهمتر این که هر شخصی که بدون مجوز دست به دلالی بزند به حبس از ۶ ماه تا ۲ سال و نیز جزای نقدی محکوم میشود و اگر دارای مجوز فعالیت باشد ولی معلوم شود عمل او برخلاف مقررات دلالی است مورد تعقیب قرار گرفته، پروانهاش باطل شده و به صورت موقت از انجام واسطهگری محروم میشود.
مریم خباز
ایران مسعود پزشکیان دولت چهاردهم پزشکیان مجلس شورای اسلامی محمدرضا عارف دولت مجلس کابینه دولت چهاردهم اسماعیل هنیه کابینه پزشکیان محمدجواد ظریف
پیاده روی اربعین تهران عراق پلیس تصادف هواشناسی شهرداری تهران سرقت بازنشستگان قتل آموزش و پرورش دستگیری
ایران خودرو خودرو وام قیمت طلا قیمت دلار قیمت خودرو بانک مرکزی برق بازار خودرو بورس بازار سرمایه قیمت سکه
میراث فرهنگی میدان آزادی سینما رهبر انقلاب بیتا فرهی وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی سینمای ایران تلویزیون کتاب تئاتر موسیقی
وزارت علوم تحقیقات و فناوری آزمون
رژیم صهیونیستی غزه روسیه حماس آمریکا فلسطین جنگ غزه اوکراین حزب الله لبنان دونالد ترامپ طوفان الاقصی ترکیه
پرسپولیس فوتبال ذوب آهن لیگ برتر استقلال لیگ برتر ایران المپیک المپیک 2024 پاریس رئال مادرید لیگ برتر فوتبال ایران مهدی تاج باشگاه پرسپولیس
هوش مصنوعی فناوری سامسونگ ایلان ماسک گوگل تلگرام گوشی ستار هاشمی مریخ روزنامه
فشار خون آلزایمر رژیم غذایی مغز دیابت چاقی افسردگی سلامت پوست