سوداگری وام مسكن

همزمان با افزایش بهای مسكن در كشور, بسیاری از دست اندركاران این بازار از عدم اعطای وامی مناسب از سوی سیستم بانكی برای خرید واحدهای مسكونی به مردم گلایه داشتند

همزمان با افزایش بهای مسكن در كشور، بسیاری از دست‌اندركاران این بازار از عدم اعطای وامی مناسب از سوی سیستم بانكی برای خرید واحدهای مسكونی به مردم گلایه داشتند.

این افراد اعلام می‌كردند در اقصی نقاط جهان به ویژه در كشورهای پیشرفته وامی معادل ۸۰ درصد بهای ملك به متقاضیان خرید مسكن، آن هم با بهره‌های پایین اعطا می‌شود، حال آنكه این وام در ایران ابتدا تنها معادل یك میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود كه در قبال به رهن گذاشته شدن ملك در بانك عامل اعطای این وام (بانك مسكن) به متقاضیان پرداخت می‌شد.

به دنبال همین اظهار نظرها و عدم پاسخگویی این وام برای خرید واحدهای مسكونی بود كه به مرور سقف اعطای این وام‌ها افزایش یافت. در مراحل اولیه این افزایش‌ها، از طریق روندی كاملا قانونی وام‌ها به متقاضیان اعطا می‌شدند. سپرده‌گذاری اولیه متقاضیان در بانك مسكن، سپری شدن مدت انتظار و نهایتا دریافت وام.

از حدود ۴ سال گذشته پدیده‌ای جدید به روند دلالی اقتصادی اضافه شد؛ پدیده خرید و فروش وام‌های مسكن. ابتدا این اقدام تنها از طریق برخی دفاتر مشاوران املاك صورت می‌گرفت، اما با غیرقانونی اعلام شدن آن از سوی رئیس اتحادیه املاك ایران، هم‌اكنون در برخی دفاتر مشاوران املاك به شكل زیر زمینی و در تعداد محدودی به شكل كاملا آشكار خرید و فروش وام مسكن انجام می‌شود.

با تاسیس و ایجاد صندوق پس‌انداز مسكن در بانك مسكن كه برای اعطای وام به متقاضیان خرید مسكن راه‌اندازی شد، مردم می‌توانستند از تسهیلات این صندوق حداكثر تا سقف ۱۵ میلیون ریال استفاده كنند.

به تناسب افزایش بهای مسكن و اعلام نقطه نظرات انتقادی از سوی كارشناسان بازار مسكن، سقف این وام به دفعات حداكثر تا حد ۵۰،۳۵،۲۵ و ۷۰ میلیون ریال افزایش یافت.

در زمان افزایش سقف تسهیلات صندوق پس انداز مسكن به ۷۰ میلیون ریال ، سقف‌های مختلف تسهیلات مسكن نیز به ۱۰،۸۰،۷۰،۶۰،۵۰،۳۵ و ۱۲ میلیون تغییر پیدا كردند.

هم‌اكنون شرایطی حاكم شده است كه بر اساس آن مشتریانی كه متقاضی دریافت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسكن باشند « تا پایان بهمن ماه» ، می‌توانند علاوه بر دریافت تسهیلات تا سقف ۱۲۰ میلیون ریال از ۵۰ درصد این تسهیلات تا سقف ۶۰ میلیون ریال به صورت بدون سپرده و حداكثر تا سقف ۱۸۰ میلیون ریال از تسهیلات خرید واحد مسكونی برخوردار شوند.

دارندگان حساب صندوق پس انداز مسكن هم صرفا می‌توانند با پرداخت مبلغی از اقساط تسهیلات خود با توجه به ضوابط و مقررات مربوطه به حساب مذكور، مانده بدهی خود را به یكی از بستگان درجه یك منتقل نمایند. این اقدام دقیقا از سوی مسئولان بانك مسكن برای كاهش حجم داد و ستد وام‌های مسكن عملیاتی شده است.

در حقیقت سپرده سرمایه‌گذاری تسهیلات مسكن یك حساب كوتاه مدت عادی است كه آن دسته از متقاضیانی كه در اولویت واگذاری اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسكن قرار می‌گیرند ، بعد از گذشت شش ماه از تاریخ افتتاح حساب ، می‌توانند از این اوراق برای خرید یا ساخت واحد مسكونی تا سقف ۲۰ میلیون ریال بهره‌مند شوند، اما چنانچه این افراد از این اوراق جهت خرید واحد مسكونی استفاده نكنند، می‌توانند آن را به افرادی غیر از اقوام درجه یك خود منتقل نمایند. این در حالیست كه با وجود اقدامات پیشگیرانه مسئولان بانك مسكن كماكان بازار خرید و فروش وام‌های مسكن داغ است.

● ‌نظر كارشناسان

كارشناسان بازار مسكن در خصوص علت داغ بودن بازار خرید و فروش این قبیل وام‌ها معتقدند: اقدام پیشگیرانه مسئولان بانك مسكن اخیرا عملیاتی شده است.

به گفته آنان اكثر مردم هنوز از جزئیات این روند بی‌اطلاع هستند و كاملا در جریان قرار نگرفته‌اند كه در صورت نیاز چگونه می‌توانند از این وام استفاده كنند.

آنان در عین حال تاكید می‌كنند: از سوی دیگر افراد با فروش وام‌های مسكن به طرق غیر قانونی سودی نصیبشان می‌شود كه مسلما از راه قانونی آن میزان سود عایدشان نخواهد شد.

وقتی در خصوص علت خرید و فروش وام‌های مسكن از رئیس اداره برنامه‌ریزی و تشكیلات بانك مسكن با توجه به غیر قانونی بودن آن می‌پرسیم، وی خرید و فروش تسهیلات ۱۸ میلیون تومانی خرید مسكن در برخی آژانس‌های مسكن را از سوی بانك مسكن مورد تایید نمی‌داند و می‌گوید: از آنجایی كه با انجام این كار مراحل اقدامات در جایی ثبت و ضبط نمی‌شود ، لذا فردی كه به بانك مراجعه می‌كند خود دارنده حساب است و مسكن مورد خریداری به نام وی ثبت می‌شود.

ابوالقاسم رحیمی‌ اناركی به همشهری اظهار می‌كند: به این ترتیب تشخیص واقعی یا غیر واقعی بودن پرونده دارنده حساب از سوی بانك امكان‌پذیر نخواهد بود. در این میان هم افراد پشت پرده در دفاتر اسناد رسمی‌ یك‌سری مدارك یا وكالت‌نامه بلاعزل یا تعهد از ورثه دریافت می‌كنند كه بانك مسكن از آنها اطلاعی ندارد.

در همین زمینه رئیس اتحادیه دفاتراملاك تهران نیز وقتی از وجود برچسب‌هایی مبنی بر خرید و فروش وام‌های مسكن بر شیشه‌های برخی از دفاتر مشاوران املاك مطلع می‌شود، اظهار می‌كند: مسلما با مشاهده چنین دفاتری با مسئولان مربوطه برخورد خواهیم كرد.

مصطفی قلی خسروی می‌گوید: می‌خواهیم بانك املاك را با سرمایه مشاوران املاك تهران برای پرداخت وام خرید مسكن تاسیس كنیم. اگر مسئولان بانك مركزی مساعدت كنند این بانك را تا سال آینده تاسیس خواهیم كرد.

● علت تمایل مردم به خرید وام‌های مسكن

ظاهرا با وجود طولانی بودن مدت انتظار برای اخذ وام‌های مسكن، نبود نقدینگی مورد نیاز برای سپرده‌گذاری در زمان خاص و عدم آگاهی از روند جدید انتقال وام‌های مسكن از طریق خود بانك هنوز افرادی برای خرید این قبیل وام‌ها حتی با قیمتی بالاتر ابراز تمایل می‌كنند.

یكی از این متقاضیان به خبرنگار همشهری می‌گوید: تا چند ماه قبل پولی برای گذاشتن در بانك مسكن در اختیار نداشتم.وی می‌افزاید: با گذشت زمان بالاخره موفق به فروش آپارتمان كوچكم شده‌ام ، با فروش خودرو و طلا هم به نقدینگی خود افزوده‌ام ، اما باز برای خرید آنچه می‌خواستم مبلغی كسر داشتم. با خرید وام مسكن حتی با نرخ بالاتر می‌توانم آنچه می‌خواهم را بخرم و در مقابل واحد خریداری شده را برای رهن و یا رهن و اجاره واگذار كنم .

وی كوچكترین نگرانی هم نسبت به نحوه خرید واحد مسكونی ندارد و اظهار می‌كند: با اخذ وكالت نامه بلا عزل جای نگرانی وجود ندارد ، در ضمن اگر این كار از نظر قانونی كاملا ممنوع بود با مسئولان دفاتر مشاوران املاك كه از طریق برخی از آنها وام‌های مسكن خرید و فروش می‌شوند به نحوی برخورد می‌شد كه دیگر هیچ متقاضی نمی‌توانست اقدام به خرید وام مسكن به این نحو كند.

● وجود تقاضا، ‌افزایش قیمت

حدود ۴ سال گذشته كه مسئولان ذیربط با بحران خرید و فروش مسكن در كشور مواجه شدند، ‌همواره علت اصلی این رویداد را به جز جو روانی و دخیل بودن سایر عوامل اقتصادی ، به كمبود عرضه و تولید مسكن در كنار تقاضای روز افزون مسكن نسبت می‌دادند.

شاید به همین دلیل هم هست كه در برنامه چهارم توسعه سیاست دولت ساخت سالانه یك میلیون واحد مسكونی برای تامین نیاز مردم به ویژه قشر نیازمند جامعه است. البته ناگفته پیداست كه تا زمان رسیدن به این حجم ساخت واحد مسكونی ، اگر تقاضا باشد قیمت خرید و فروش وام‌های مسكن هم مانند خود مسكن و اجاره بهای آن افزایش می‌یابد.

هم‌اكنون قیمت فروش وام ۵ میلیون تومانی در برخی از دفاتر مشاوران املاك و دفاتری كه اقدام به این كار می‌كنند معادل ۵۰۰ هزار تومان است. این نرخ در اوایل سال جاری ۸۵۰ هزار تومان بوده است كه به دنبال كاهش تقاضا برای خرید این نوع وام در شرایط كنونی كاهش یافته است.

بهای فروش وام ۷ میلیون تومانی هم به یك میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بالغ شده است و در این میان وام ۱۰میلیون تومانی هم ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان فروخته می‌شود. قیمت فروش وام ۱۲ میلیون تومانی، ۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان است و در این میان وام ۱۵ میلیون تومانی هم با قیمتی معادل ۳ میلیون و ۳۰۰هزار تومان در برخی دفاتر املاك به فروش می‌رسد. قیمت وام ۱۸ میلیون تومانی هم ۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان است.

یكی از صاحبان دفاتر املاك در این‌باره می‌گوید: وقتی متقاضی برای انجام یك كار در حد زیاد باشد، مسلما با افزایش تقاضا و كمی عرضه شاهد افزایش بها خواهیم بود.وی می‌افزاید: خرید و فروش وام‌های مسكن برای افراد و دفاتری كه به این كار می‌پردازند، معادل ۱۷ درصد كارمزد دربر دارد.

● موافقان و مخالفان چه می‌گویند

پیش از آنكه مسئولان بانك مسكن راه‌كار انتقال قانونی وام‌های مسكن را البته برای اقوام درجه اول صراحتا اعلام كنند، ‌عده‌ای از كارشناسان راه حل جلوگیری از ادامه روند غیر قانونی خرید و فروش وام‌های مسكن را در امكان انجام این كار در بورس جستجو می‌كردند. به گفته آنان خرید و فروش وام‌های مسكن از طریق بورس منجر به قانونمند شدن این اقدام می‌شود.

موافقان اجرایی شدن این طرح بر این باورند كه با توجه به اشتغال‌زا بودن و زود بازده بودن صنعت ساختمان ، مسئولان به دنبال این سیاست هستند كه با قانونمند كردن معاملات وام‌ها، این انگیزه را بین سرمایه‌گذاران ایجاد كنند كه اگر وام مسكن می‌خواهند با سپرده‌گذاری به فروش آن بپردازند.یك كارشناس مسكن در خصوص این طرح اظهار می‌كند: جهت خرید و فروش وام مسكن و اوراق حق تقدم در بورس می‌تواند كمك موثری برای جلوگیری از سوء استفاده‌های دلالان خرید و فروش این وام‌ها باشد.

فردین یزدانی می‌گوید: واقعیت این است كه وام‌های مسكن در بازار‌های معاملات مسكن خرید و فروش می‌شود و كسی هم نمی‌تواند جلوی این كار را بگیرد. از این رو بهتر است این وام‌ها در یك مجرای قانونی چون بورس داد و ستد شوند تا در بازار‌های كاذب این وام‌ها خرید و فروش نشوند و افراد سرمایه‌دار از این راه سود سرشاری به جیب نزنند. وی تصریح می‌كند: به این ترتیب قشر مستضعف در صورت نیاز به خرید این وام‌ها می‌توانند از طریق بورس، با یك روند سالم اقتصادی اقدام كنند.

در برابر این دیدگاه برخی از كارشناسان عملیاتی شدن این طرح را عامل بروز بی‌عدالتی در بازار می‌دانند. چنانچه یك كارشناس بازار سرمایه در این باره می‌گوید: اگر وام‌های مسكن از طریق بورس معامله شوند به این دلیل كه ریسك‌ اعتباری و سررسید مرتبط با هر یك از این وام‌ها متفاوت است، نحوه قیمت‌گذاری، مكانیزم و ارزش‌گذاری آن نیز سخت خواهد شد و بی‌عدالتی در بازار حاكم می‌شود.

شاهین شایان ‌آرانی می‌گوید، وقتی مكانیزم‌های نظارتی، كنترلی و تسویه این گونه معاملات با بورس سنخیتی نداشته باشد، می‌توان گفت این طرح قابلیت عملیاتی شدن ندارد.

● لزوم ساماندهی

با وجود ارائه طرح‌هایی كه از آنها نام برده شد ، اما هنوز هیچ اقدام عملی برای ساماندهی بازار خرید و فروش وام‌های مسكن انجام نگرفته است. از یك سو نیاز مردم به تهیه این قبیل وام‌ها را نمی‌توان نادیده گرفت و از سوی دیگر انجام این اقدام از سوی برخی دفاتر مشاوران املاك و سایر دفاتر قانونی نیست .

این درحالیست كه عده‌ای هم از طریق داد و ستد این وام‌ها كسب درآمد می‌كنند كه شاید نبود زمینه اشتغال در حد نیاز در كشور، زمینه‌ساز افزایش دلالی‌هایی این چنینی باشد. مسلما قرار گرفتن یك روند اقتصادی در مسیری درست می‌تواند از ادامه وارد آمدن خسارت به اشخاص به دنبال عدم آگاهی‌های لازم و سوء استفاده‌های احتمالی جلوگیری كرده و در عین حال اشخاص را به كسب سود معقول قانع كند.

افروز پورهاشمی