حقوق آپارتمان نشین ها

دیگر آپارتمان نماد تهران بزرگ نیست بلكه در همه جای ایران شاهد تكوین و گسترش ساختمان های عمودی هستیم, و لیكن متاسفانه به همان سرعت كه آ پارتمان ها گسترش می یابند, فرهنگ آپارتمان نشینی رشد نمی كند

دیگر آپارتمان نماد تهران بزرگ نیست بلكه در همه جای ایران شاهد تكوین و گسترش ساختمان های عمودی هستیم، و لیكن متاسفانه به همان سرعت كه آ پارتمان ها گسترش می یابند، فرهنگ آپارتمان نشینی رشد نمی كند. صدها هزار نفر از مردم در آپارتمان ها و مجتمع های مسكونی كوچك و بزرگ سكنی گزیده اند، اما تنها تعداد اندكی از آن ها از قوانین آپارتمان نشینی اطلاع دارند كه نتیجه این عدم اطلاع، كاهش سطح فرهنگ زندگی آپارتمانی می شود و همین امر منتج به افزایش حجم شكایت ها و اختلافات میان همسایه ها می گردد.

در این مقال سعی بر آن شده تا ابتدا مرز میان حریم خصوصی و عمومی مشخص شود و پس از آن قواعد همسایگی و مسایل مربوط به زندگی آپارتمانی كه شیوع بیشتری در میان مردم دارند را بررسی می كنیم.

مالكیت در آپارتمان دوگونه است: قسمت های اختصاصی و قسمت های مشاع. قسمت های اختصاصی، در سند مالكیت هر مالك مشخصا ثبت شده است و حق استیفاء از آن نیز تنها برعهده مالك آن می باشد «الناس مسلطون علی اموالهم»(قاعده تسلیط)

بحث ما در رابطه با مشتركات در آپارتمان ها می باشد كه به تفصیل ذكر خواهد شد.

● اماره های اشتراك و اختصاص:

در صورتی كه طبقات ساختمانی به چند نفر تعلق داشته باشند در مالكیت دیوارهای عمارت و به ویژه سقف مشترك بین مالكان اختلاف ایجاد می شود. در این گونه موارد اگر اصحاب دعوی دلیلی بر مالكیت خود اقامه نكنند از راه تشخیص متصرف باید فصل خصومت گروه و مالك بخش های مورد نزاع معین شود.

قانون مدنی در مواد ۱۲۶ و ۱۲۷ دلایل عرفی تصرف را در این بخش ها بدین شرح بیان كرده است:

▪ مالكیت سقف و كف دیوارها:

طبق ماده :۱۲۶ صاحب اتاق تحتانی نسبت به دیوارهای اتاق و صاحب فوقانی نسبت به دیوارهای غرفه ای بالاختصاص و هر دو نسبت به سقف مابین اتاق و غرفه بالاشتراك متصرف شناخته می شوند.

مقصود از تصرف در این ماده، اعلام چگونگی مالكیت اختصاصی و اشتراكی در این گونه ساختمان هاست(۱).

▪ مالكیت پله ها:

طبق ماده ۱۲۷ پله فوقانی ملك صاحب طبقه فوقانی محسوب می شود، مگر این كه خلاف آن ثابت شود. مطابق قاعده كلی هر یك از مالكان حق دارد در ملك اختصاصی خود هر تصرفی كه می خواهد بكند و در ملك مشترك هیچ یك از شریكان نمی تواند بدون اذن سایرین دخالت كند، ولی ضرورت های این زندگی مشترك ایجاب می كند كه هیچ یك از این دو قاعده به طور كامل اجرا نشود و در پاره ای موارد تعدیل گردد(۲).

● حدود اختیارات مالك در بخش های اختصاصی

طبق ماده یك آیین نامه اجرایی قانون تملك آپارتمان ها مصوب ،۱۳۴۷ قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی می شود كه عرفا برای استفاده انحصاری شریك ملك معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.

حدود اختیار مالك در بخش های اختصاصی همان طور كه بیان شد می باشد و مواد ۱۳۲ و ۱۲۵ بر آن تاكید می ورزد.

ماده :۱۲۵ هرگاه طبقه بندی تحتانی مال كسی باشد و طبقه فوقانی مال دیگری، هر یك از آنها می تواند به طور متعارف در حصه اختصاصی خود تصرف بكند لیكن نسبت به سقف دو طبقه هر یك از مالكین می تواند در كف یا سقف اختصاصی خود به طور متعارف آن تصرف نماید كه مزاحم حق دیگری نباشد. (ر ـ ك تبصره ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تملك آپارتمان ها و ماده ۱۲۶ ق.م)

و ما ده ۹ قانون تملك آپارتمان ها می گوید: هیچ یك از مالكین حق ندارد بدون موافقت اكثریت سایر مالكین، تغییراتی در محل یا شكل در یا سردر، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مرئی و منظر باشد بدهد(۳).

میان قسمت های اختصاصی و قسمت های مشترك نسبت به سهم، ارتباط ناگسستنی وجود دارد، این است كه ماده ۳ قانون تملك آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳ مقرر می دارد: حقوق هر مالك در قسمت اختصاصی و حصری او در قسمت های مشترك غیرقابل تفكیك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی، به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت مشترك قهری خواهد بود.

● تصرف و اداره بخش های مشترك

به موجب ماده ۲ قانون تملك آپارتمان ها: قسمت های مذكور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. به طور كلی قسمت هایی كه برای استفاده اختصاصی، تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمت های مشترك محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

تفصیل تعیین قسمت های اشتراكی در ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تملك آپارتمان ها مصوب ۱۴۳۷ آمده است این ماده مقرر می دارد: قسمت های مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك آپارتمان ها عبارت است از:

الف) زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.

ب) تاسیسات قسمت های مشترك از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهویه، رخت شوی خانه، تابلوهای برقع كنتورها، تلفن مركزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب لوله ها از قبل (لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواكش، لوله های بخاری) گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.

پ) اسكلت ساختمان:

تبصره ـ جدارهای فاصل بین قسمت های اختصاصی مشترك بین آنها است مشروط بر این كه جزو اسكلت نباشد.

ت) درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها كه خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.

ث) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین كننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.

ج) بام و كلید تاسیساتی كه برای استفاده عموم شركا و یا حفظ بنا در آن احداث گر شده است.

ح) نمای خارجی ساختمان

خ) محوطه ساختمان، باغ ها و پارك ها كه جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت های اختصاصی ثبت نشده باشد.

در مورد تصرف قسمت های مشترك مانند پله ها و سقف بین دو طبقه یا دیوار بین آپارتمان ها باید بین تصرفاتی كه لازمه استفاده از آنهاست و تغییر در ساختمان نمی دهد با تصرفاتی كه وضع ساختمان را دگرگون می سازد یا تعمیر قسمت های مشترك آن را ایجاب می كند تفاوت گذارد:

۱) هر یك از مالكان می توانند در حدود متعارف از قسمت های مشترك استفاده كنند، مشروط بر این كه مزاحم دیگری نباشد. بنابراین مالكان طبقه بندی بالا می توانند از پله مشترك عبور كنند، مالك طبقه تحتانی می تواند سقف را سفید كند و یا به آن چراغ بیاویزد و مالك طبقه فوقانی بر روی آن رفت و آمد كند یا اثاث منزل خود را بگذارد ولی ایجاد صداهای ناهنجار و حركات شدید بر روی سقف طبقه پایین ممنوع است، هر چند كه این تصرفات در ملك مستقل متعارف باشد( ماده ۱۲۵ ق.م)

۲) تغییر و تصرف در هر یك از قسمت های مشترك باید با موافقت سایر شركا باشد و هزینه و نگاهداری آن به عهده همه مالكان به تناسب سهم آنهاست. ماده ۴ قانون تملك آپارتمان ها در این باب می گوید: حقوق و تعهدات و همچنین حصری هر یك از مالكان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز آن چه كه به موجب این قانون استثناء شده باشد یا این كه قرارداد مالكین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشد.

در مورد اداره قسمت های مشترك بین قانون مدنی و قانون تملك آپارتمان ها تفاوت بسیار است. به موجب قانون مدنی، هیچ یك از شریكان را اصولا نمی توان اجبار به تعمیر كرد

( ماده ۱۲۸ ق.م) كه البته راجع به این ماده قابل ذكر است كه(۴):

▪ اولا هر گاه دفع ضرر به نحو دیگری ممكن است نباشد. اجبار به تعمیر بخش های مشترك امكان دارد.

▪ دوم: تعمیر قسمت های مشترك و تامین مخارج آنها تابع قانون تملك آپارتمان ها و آیین نامه آن است و ماده ۱۲۸ ق.م در این باره نسخ ضمنی شده است.

سیدمحسن روحانی

پی نوشت:

۱و ۲- اموال و مالكیت دكتر ناصر كاتوزیان

۳- قانون مدنی در نظم حقوقی كنونی دكتر كاتوزیان

۴- حقوق مدنی اموال و مالكیت دكتر حیاتی

۵- حقوق مدنی دكتر سیدحسن امامی ج

---