تجارب موفق كشورها در تأمین مسكن

مسكن یكی از مسائل حاد كشورهای در حال توسعه از جمله ایران است فقدان منابع كافی, ضعف مدیریت اقتصادی, نداشتن برنامه ریزی جامع مسكن و سایر نارسایی هایی كه در زیر ساختهای اقتصادی این كشورها وجود دارد از یكسو و افزایش شتابان جمعیت شهرنشین از سوی دیگر, تأمین سرپناه در این كشورها را به مشكلی چند بعدی تبدیل كرده است

مسكن یكی از مسائل حاد كشورهای در حال توسعه از جمله ایران است. فقدان منابع كافی، ضعف مدیریت اقتصادی، نداشتن برنامه ریزی جامع مسكن و سایر نارسایی هایی كه در زیر ساختهای اقتصادی این كشورها وجود دارد از یكسو و افزایش شتابان جمعیت شهرنشین از سوی دیگر، تأمین سرپناه در این كشورها را به مشكلی چند بعدی تبدیل كرده است.در این زمینه شناسایی و بررسی روشهای تأمین مسكن در كشور های توسعه یافته، به منظور بهره گیری از تجارب این كشورها وبررسی امكان بهره مندی و پیاده سازی برخی از این روشها در كشورمان، اشاره ضروری است.

● سیاست های تأمین مسكن در آلمان

در سال های بعد از جنگ جهانی دوم، مسكن سازی اجتماعی عمدتاً توسط دولت انجام شد. اما سیاست مسكن بعد از ۱۹۵۴ منطبق بر سیاست اقتصاد بازار با جهت گیری اجتماعی و مبتنی بر این اصل كه سرمایه گذاران بخش خصوصی باید با حمایت های خاص مالی دولت تشویق شوند، تغییر كرد. بدین ترتیب سیاست ملی مسكن، یارانه های سرمایه ای وسیع برای ساختمان سازی فراهم كرد، درعوض سرمایه گذاران كنترل های شدید اجاره را پذیرفتند. تشویق های مالیاتی از جمله عوامل دیگری بود كه برای رونق این صنعت به كار گرفته شد.

فعالیت های دولت آلمان در بخش مسكن را می توان در حوزه های زیر تقسیم بندی كرد:

۱) سیاست كنترل بازار زمین

در كشور آلمان نیز همانند دیگر كشور های سرمایه داری، از آنجا كه زمینه سوداگری دربازار زمین به نسبت دیگر بازارها بسیار مستعد تر است، دولت با وضع قوانین و راهكارهایی سعی در كنترل این بازار دارد. یكی از سیاست های راهبردی دولت ها از جمله آلمان، تأمین و ذخیره زمین مناسب برای مسكن سازی و نیاز آتی شهر است. بنابراین حكومت های محلی با اعمال كنترل شدید بر كاربری زمین و روند صدور پروانه ساخت و ساز، به برنامه ریزی بازار و زمین پرداخته و به شهرداری ها این امكان را می دادند كه زمین های مورد نیاز خود را هر چند زمین مورد نظر كشاورزی باشد، تهیه و خریداری كنند.

۲) كمك های مالی:

در سال های پس از جنگ، درصد واحدهای مسكونی تولید شده كه از كمك های مالی دولت برخوردار شده اند، تغییرات زیادی كرده است. بین سال های ۱۹۴۹ تا ۱۹۵۲ حدود ۳۱ درصد از كل سرمایه گذاری ها توسط بخش خصوصی و ۶۸ درصد سرمایه گذاری ها توسط بخش دولتی و در سال های ۸۷ - ۱۹۸۰ نسبت این موازنه به ۷۵ درصد تأمین توسط بخش خصوصی و ۲۵ درصد دولتی تغییر كرد. دولت به سه شیوه كمك های مالی را اعمال می كرد:

۲-۱) كمك مستقیم به مسكن سازی

این شیوه، عمدتاً با دو نوع یارانه تخصیص پیدا می كرد:

الف ) یارانه سرمایه ای

دولت از بودجه خود به صورت وام ساختمانی (بدون بهره، با بازپرداختی برابر ۱ تا۲ درصد) به صورت بلند مدت - ۳۵ تا۴۰ ساله - به متقاضیان ساخت تخصیص می داد كه این سیاست تا سال ۱۹۶۹ ادامه داشت.

ب ) یارانه مالیات یا یارانه هزینه ها

پس از ۲۰ سال حمایت شدید و مستقیم دولت از ساخت مسكن جدید، در سال ۱۹۷۳ این سیاست مورد تجدید نظر قرار گرفته و یارانه هزینه ها جایگزین یارانه سرمایه شد. این یارانه ها به منظور كاهش هزینه های جاری ساخت واحد مسكونی اعطا می شد تا منجر به كاهش اجاره بهای خانه ساخته شده شود و شامل هزینه های سرمایه ای - خرید مصالح ساختمانی و هزینه های عملیاتی دستمزد نیروی كار می شد.

۲-۲) كمك غیرمستقیم به مسكن سازی

كمك غیرمستقیم شامل تخفیف مالیات بر سود حاصل از ساخت و نیز تخفیف های مالیاتی بر خرید زمین و مستغلات است.

۲-۳) كمك به اشخاص

از سال ۱۹۶۰ این كمك ها در حمایت از گروه های خاص جامعه، به صورت كمك هزینه اجاره بها به آنها پرداخت می شد. حداكثر میزان كمك بر اساس بعد خانوار بود و به عوامل زیر بستگی داشت:

الف ) میزان درآمد خانوار

ب ) تعداد اعضای خانوار

ج ) میزان اجاره بهای پرداختی

۳) سیاست كنترل اجاره بها

آلمان نیزهمانند انگلیس با وضع قوانینی، در دوران بحران مسكن سعی دركنترل اجاره بها داشت. از سال ۱۹۵۰ تا اواسط دهه ،۶۰ اجاره بها به شدت كنترل می شد. به علت كمبود شدید مسكن، امكان آزاد سازی اجاره در بازار مسكن نبود. بنابراین افزایش اجاره بها در ۱۵ سال ناچیز بود. با این كار از افزایش تورم حاصل از اجاره بها، جلوگیری می شد. البته با بهبود وضع مسكن سیاست كنترل اجاره بها نیز طبق مكانیزم بازار آزاد صورت پذیرفت.

● سیاست های تأمین مسكن در شوروی سابق

از میان كشورهای جهان، كشورهایی كه تجربه موفقی در زمینه تأمین مسكن برای مردم جامعه خود دارند و این مسأله را به خوبی حل كرده اند، كشورهای سوسیالیستی هستند. در این كشورها، جدای از بحث مالكیت، حق داشتن مسكن برای همه مردم محترم شمرده شده و بدون در نظر گرفتن نوع مسكن - كه بستگی به درآمد شخص دارد - همه مردم از سر پناهی فراخور حالشان برخوردارند.

پس از روی كار آمدن حكومت سوسیالیستی در انقلاب سال۱۹۱۷ دولت، در راستای تأمین اجتماعیِ مورد نظرِ سوسیالیست ها، با شعار حق مساوی مسكن برای همگان، مسئولیت تأمین مسكن شهروندان را باوضع قوانین زیر به عهده گرفت:

▪ قوانین وضع شده برای عملیاتی كردن اصول اساسی (۱۹۵۵- ۱۹۱۷)

- بنابر قانون مصوب سال ۱۹۱۸ كلیه زمینهای شهری مصادره و واحدهای اشغال شده به صورت كالای عمومی در اجاره فرض شد.

- اجاره بها به تناسب زیربنای مسكن، تعیین شده و این میزان نباید از ۱۰ درصد درآمد خانوار تجاوز كند.

- در سال ۱۹۱۸ «سازمان برنامه ریزی شهری و مراكز مسكونی» ایجاد شد. در این سالها ایده خانه اشتراكی، مطرح و به اجرا گذاشته شد.

- در سال ۱۹۲۶ با توجه به تكنولوژی و مسأله استاندارد كردن و روش استفاده مناسب از مصالح و خط مشی دقیق، هدفهای اصلی فرهنگ معماری تدوین شد.

- در سال ۱۹۲۹ برنامه های پنج ساله ویژه مسكن طراحی و آغاز شد و دولت انحصار برنامه ریزی مركزی را در اختیار گرفت.

- در سال ،۱۹۳۰ طرح خانه های اشتراكی كه از آن با عنوان سربازخانه های مدرن نام برده می شد، مورد نارضایتی شدید كارگران قرار گرفت و طرح ناتمام ماند.

با وجود محدودیت شدیدی كه درباره تأمین مسكن - با توجه به اصول اساسی ذكر شده - وجود داشت، اندیشه توزیع متمركز مسكن توسط دولت، به دلیل نبود مسكن كافی، به اجرا در نیامد و تنها مصادره مسكن متعلق به «غیر كاركنان» یعنی مالكان زمین، كارخانه دارها، ... و اعلام آنها جزو اموال عمومی به طور كامل اجرا شد. از طرفی جنگهای داخلی نیز شرایط سكونت را همچنان دشوار كرده بود.

در كنار عوامل فوق، عواملی همچون سطح بسیار پائین تكنولوژی، تغییرالگوی مسكن از مسكن تك خانوار به بلوك مسكونی اشتراكی، جنگ جهانی دوم كه موجب تخریب ۱۷۱۰ شهر و شهرك شده و ۲۵ میلیون نفر بی خانمان درپی داشت، حق مسكن فقط برای كاركنان... همگی موجب شد تا در دهه ۵۰ كشور شوروی با كمبود شدید مسكن مواجه شود كه این بحران به صورت فاجعه ای عظیم، حكومت و كارآمدی آن را تهدید می كرد.

● تغییر راهبردها و اصول اساسی دولت و نتایج ( سال ۱۹۸۹- ۱۹۵۶ )

در این دوره، اصول و مواضع سال های ۱۹۱۷ تا ۱۹۵۵ به طور قابل ملاحظه ای مورد بازنگری جدی قرار گرفت و بسط و تكامل یافت.

▪ راهبردهای جدید مسكن در این دوره بدین شرح است :

- دولت، مسكن تمام شهروندان را تأمین می كند (اعم از كاركنان و غیركاركنان).

- هر خانوار حق دارد در یك آپارتمان یا خانه سكونت داشته باشد (بدین معنا كه الگوی اشتراكی مسكن كنار گذاشته شود).

- مسكن به صورت رایگان، اما در مالكیت دولت باقی می ماند.

با تغییر راهبردها در بخش تأمین مسكن، دولت شوروی در دو جهت گام برداشت:

۱) كم كردن هزینه تولید

۲) صنعتی كردن جریان تولید

مهران صدری

منابع:

- اهری زهرا، امینی شهلا، تجارب كشورهای مختلف در تأمین مسكن، وزارت مسكن، سازمان ملی زمین و مسكن.

- عزیزی محمدمهدی، طرح مطالعاتی بررسی شاخصهای مسكن در كشورهای مختلف جهان، تهران وزارت مسكن و شهرسازی، سازمان ملی زمین و مسكن

---