آمار بکوب و بساز در تهران

سالی چه تعداد آپارتمان در پایتخت از بین می رود

۹۶ درصد ساخت‌وسازها و ساختمان‌های جدید در تهران در ازای تخریب ساختمان‌های فعلی شهر احداث می‌شوند و فقط ۴ درصد واحدهای نوساز روی زمین‌ خام و بکر ساخته می‌شود.

شهرداری تهران نه اینکه سازنده‌ها را مجبور کند پروانه ساختمانی‌شان را حتما روی ساختمان‌های در حال مصرف بگیرند، بلکه مقررات و ضوابط ساخت‌وساز در پایتخت به نوعی تعریف شده که فعلا سود در کوبیدن و ساختن مجدد است!در طرح تفصیلی جدید تهران که اردیبهشت ۹۱ رونمایی شد، امکان مشاهده اینترنتی ضوابط ساخت‌وساز در همه محله‌ها برای تک‌تک مالکان فراهم شده است.در این طرح که خیلی زود توسط دلالان و بسازوبفروش‌ها مورد موشکافی قرار گرفت و مزیت ساختمانی آن برای عوامل ساخت‌وساز روشن شد، به اغلب مالکان ساختمان‌های فعلی اجازه می‌دهد در صورت تخریب و نوسازی، تعداد طبقات (تراکم) و همچنین سطح‌اشغال بنا در زمین موجود را افزایش دهند.همین دو مزیت کافی است تا مالکان تحریک شوند محل فعلی سکونت‌شان را که الزاما ناپایدار، فرسوده و از رده‌خارج محسوب نمی‌شود، به‌راحتی به دست بسازوبفروش‌ها بسپارند تا ظرف دو سال، ۲ برابر آنچه داشته‌اند صاحب شوند.

در ساختمان‌های کم‌ سن‌وسال فعلی موجود در شهر تهران، سطح اشغال بنای ساختمانی در زمین حداکثر ۵۰ درصد است و ارتفاع ساختمان‌ها نیز حداکثر ۴ طبقه است، این در حالی است که در طرح تفصیلی بین ۶۰ تا ۸۰ درصد اجازه استفاده از زمین داده شده است، ضمن اینکه سازنده‌ها به‌راحتی می‌توانند تراکم‌های بالای ۵ طبقه دریافت کنند.در طرح تفصیلی جدید تهران که به پیشنهاد شهرداری در شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور تصویب شده، حتی شرایطی برای افزایش تراکم در حد ۹ تا ۱۰ طبقه هم لحاظ شده است.چنین ظرفیتی فضا را برای مشارکت بسازوبفروش با مالکان یک ساختمان چندواحدی فراهم می‌کند، به این صورت که مالکان بدون آنکه ریالی از سازنده دریافت کنند، اجازه تخریب ساختمان ۱۰ واحدی را به او می‌دهند تا بعد از احداث ساختمانی ۲۵ تا ۳۰ واحدی، طرفین مشارکت از واحدهای جدید سهم ببرند.تا پیش از سال ۹۱؛ یعنی زمانی که اشتهای ساخت‌وساز در تهران به اوج برسد، قیمت زمین یا ملک کلنگی فاصله زیادی با قیمت آپارتمان نداشت، به طوری‌که مثلا در اواخر دهه ۷۰ حتی قیمت زمین و مسکن سر به سر بود، اما در سال گذشته، با افزایش تقاضا برای ساخت مسکن، قیمت زمین‌ با توجه به کمبود قطعات زمین آماده ساخت، افزایش پیدا کرد و به ۲ برابر قیمت مسکن رسید.

در سال ۹۱، قیمت زمین به متری ۶/۵ میلیون تومان رسید، درحالی‌که قیمت مسکن متری ۳ میلیون معامله می‌شد.در نتیجه این افزایش قیمت، سهم مالکان ساختمان‌های تخریبی از بابت زمین به ۷۰ درصد و سهم سازنده به ۳۰ درصد رسید که در حال حاضر با همین نسبت واحدهای نوساز بین طرفین شراکت تقسیم می‌شود. این نسبت پیش‌تر، ۶۰ به ۴۰ بود.هم‌اکنون پدیده تخریب ساختمان‌های کم‌سن که عملا نام کلنگی روی آنها گذاشته شده تا به‌راحتی مجوز تخریب برایشان صادر شود، از بین می‌روند و به جای آنها ساختمان‌هایی بلند و بدون مشاعات کافی و سرانه‌های خدماتی بالا می‌آید.در سال۹۱ حجمی معادل ۶۹ هزار واحد مسکونی در تهران تخریب شد و به جای آن ۲۵۰ هزار واحد جدید احداث شد. از ۶۹ هزار واحد تخریب‌شده فقط ۹ هزار واحد واقعا سالخورده و جزو کلنگی محسوب می‌شدند که در بافت‌فرسوده شهر تهران قرار داشتند، اما مابقی ساختمان‌هایی بودند که می‌توانستند سال‌های سال قابل استفاده باشند.به این ترتیب، در تهران سالانه ۳۰ درصد از ساخت‌وسازهای جدید صرف جبران ساختمان‌های تخریب شده می‌شود، بدون آنکه کمکی به تامین خواسته‌های طرف تقاضا داشته باشند.

هر چند مابقی ساخت‌وسازها نیز به دلیل قیمت بالای آنها با قدرت خرید متقاضیان سازگار نیست و بخش قابل توجهی از آنها روانه بازار خانه‌های خالی می‌شود.در تهران طی سال‌های اخیر، ماهانه حدود ۲۰ هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شده است.کارشناسان شهری و متخصصان شهرسازی در این باره معتقدند: شهر تهران گنجایش پذیرش حداکثر ۱۰ هزار واحد مسکونی جدید در هر ماه دارد.

مریم علیزاده