بررسی علل گرانی مسكن و اجاره بها

مسكن در نهایت یك كالای مصرفی است بدین معنی كه در تولید كالای مذكور , زنجیره ای از نهاده های واسطه ای در یك چرخۀ اقتصادی فعال بوده اند اما خود مسكن ماحصل چرخۀ مذكور است و به عنوان نهادۀ واسطه ای برای تولید كالای دیگری مورد استفاده واقع نخواهد شد

نشانه‌هایی از تحقق "بیماری هلندی" در بخش مسكن نمایان گردیده، بدین معنا كه كالای مصرفی مسكن به یك كالای سودآور و سرمایه‌ای تبدیل شده است و این خود نوعی "شكست بازار" محسوب می‌شود.

گروه سیاست‌گذاری مسكن مركز مطالعات تكنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران به بررسی علل گرانی مسكن و افزایش اجاره‌بها پرداخت و مطرح كرد: تأمین مسكن مناسب برای شهروندان‌، نترل بازار مسكن و نظارت بر قیمت‌ها از وظایف اصلی دولت‌ها است. مطابق اصول ۲، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی‌، تأمین مسكن متناسب با نیاز شهروندان از وظایف اصلی دولت شمرده شده است، به‌گونه‌ای كه تأمین مسكن مناسب در اصل ۴۳ یكی از مولفه‌های اصلی استقلال اقتصادی و... شمرده شده است. برای تحقق این اهداف‌، دولت‌ها سیاست‌هایی را جهت ساماندهی بازار مذكور اتخاذ می‌كنند.

طی دهه‌های اخیر با افزایش جمعیت و رشد صنعتی كشور‌، مهاجرت به سوی شهرها، افزایش جمعیت شهری و كاهش بعد خانوار، تأمین مسكن مناسب برای خانوارها با مشكلات عدیده‌ای مواجه شده است. دوره‌های ركود و رونق تورمی و افزایش بی‌رویۀ قیمت مسكن و زمین و متعاقب آن اجاره‌بها و تبدیل تقاضای مؤثر به تقاضای غیر مؤثر‌، گواه مطلب فوق است‌.

گزارش مذكور درصدد است با بررسی مجموعه عواملی كه بر بازار مسكن تأثیر‌گذار است، به بررسی اهمیت و میزان تأثیرگذاری هر یك از عوامل بپردازد. علی‌رغم هشدار كارشناسان این بخش مبنی بر افزایش قیمت مسكن در صورت عدم تغییر سیاست‌های این بخش‌، طی ماه های گذشته شاهد افزایش ناگهانی و شدید قیمت مسكن و اجاره‌بها بوده‌ایم. تحلیل صحیحی از وضعیت بازار و شناخت درست از عوامل تأثیر‌گذار و میزان تأثیر‌گذاری هر یك در بازار مذكور‌، می‌تواند ما را در تحلیل آیندۀ بازار و پیش‌بینی وضعیت آینده كمك كند.

بررسی علل گرانی مسكن و به تبع آن اجاره‌بها از دو منظر قابل بررسی است، از یك سو می‌توان عوامل تأثیر‌گذار خارج از بازار ( عوامل " برون‌زا" ) بر بازار مسكن را بررسی كرده و از سوی دیگر عوامل داخلی ( عوامل " درون‌زا") مؤثر بر بازار مذكور را مورد تحلیل قرار داد.

▪ عوامل تأثیر‌گذار " برون‌زا"

بررسی عوامل بیرونی تأثیر‌گذار بر بخش مسكن از این جهت حائز اهمیت است كه می‌توان با شناخت صحیحی از این عوامل‌، میزان و نحوۀ تأثیرپذیری بازار مسكن را سنجیده و متناسب با آن راه‌حل‌های مناسب را ارائه داد.

به‌خوبی نمایان است كه منابع مالی موجود- اعم از دولتی وغیر دولتی - جهت فعال‌سازی و توسعۀ تمامی بخش‌های اقتصادی كشور، علی‌رغم افزایش در‌آمدهای نفتی‌، ناكافی و محدود است. بنابراین لزوم برنامه‌ریزی و اولویت‌بندی بخش‌های اقتصادی كشور در نزد برنامه‌ریزان از اهمیت ویژه‌ای برخودار است تا با تخصیص بهینۀ منابع مالی موجود، بتوان اولویت‌های اقتصادی كشور را رفع كرد. در این میان به‌دلیل عدم وجود چنین دیدگاهی در نزد برنامه‌ریزان اقتصادی كشور، منابع به تمامی بخش-های اقتصادی اختصاص می‌یابد كه بازدهی لازم را نداشته و منجر به اتلاف آنها می‌شود.

طبق بررسی‌های صورت گرفته‌، بخش مسكن بنابر دلایل خود‌كفا‌بودن بخش مسكن ( همۀ عوامل ساخت مسكن داخلی هستند و نیاز به واردات در این بخش‌، حداقل است )، دارا‌بودن خاصیت پیش رانگی ( بالا‌بودن ضریب ارتباط پسین و پیشین این بخش با سایر بخش‌های صنعتی و خدماتی و ارتباط مستقیم با حدود ۱۰۰ شغل )، توان جذب نقدینگی بالا ( به‌طور متوسط ۲۵ درصد از نقدینگی موجود دركشور به این بخش اختصاص دارد)، توان بالای اشتغال‌زایی ( به ازای ساخت هر ۵۲ متر مربع‌، یك شغل در یك سال به‌صورت مستقیم‌، سهم بالای مردان از اشتغال در این بخش ( ۶/۱۴ درصد از كل شاغلان مرد دركشور در این بخش فعال هستند)، وجود تقاضای تضمین شده در بازار ( طی ۱۰ سال آینده سالانه به‌طور متوسط ۴/۱ میلیون واحد مسكونی مورد نیاز است ) و فرصت شغلی برای جوانان ( حدود ۴۰ درصد از شاغلین آن ۱۵ تا ۲۹ سال هستند ) به‌عنوان یك عامل محرك در چرخۀ اقتصادی كشور و تحقق اهداف اشتغال‌زایی نقش ایفا می‌كند و باید در اولویت اقتصادی برنامه‌ریزان اقتصادی قرار گیرد.

در صورت تحقق فرض فوق منابع محدود با اولویت بخش مسكن منجر به تولید و افزایش عرضه و كاهش قیمت آن در بازار خواهد شد كه در این صورت " سهم هزینۀ مسكن در سبد هزینۀ خانوار" كه بیش از ۳۰ درصد از آن را به‌خود اختصاص داده است، كاهش پیدا خواهد كرد.

البته قابل ذكر است كه افزایش منابع بخش مسكن به تنهایی به معنای افزایش تولید مسكن به همان نسبت نخواهد بود، علت این امر به شرایط فعلی بازار مسكن بر می‌گردد كه در ادامه خواهد آمد.

همچنین دركشور های تك محصولی همچون ایران كه متكی بر در آمدهای نفتی هستند، در صورت اتخاذ تصمیمات نادرست، افزایش نامناسب نقدینگی كه به سبب افزایش در‌آمدهای نفتی صورت می‌پذیرد، منجر به تورم شدید در قیمت اكثر كالاها می‌شود. این تورم ممكن است در اقلام تجاری‌، مصرفی و ... به وسیلۀ اهرم‌‌های مختلف همچون واردات كنترل شود اما در كالا های غیر منقول همچون زمین، ساختمان و برخی خدمات به‌دلیل خصوصیات ذاتی آنها ( محدودیت در غیر منقول بودن، غیر تجاری‌بودن، عدم قابلیت واردات و ...) تورم نه تنها بر طرف نشده بلكه ادامه نیز خواهد یافت؛ از طرفی‌، عوامل تولید نیز به سمت این كالاها جهت‌دهی شده و ورود سرمایه‌های غیر حرفه‌ای و سرگردان، سبب سوداگری و واسطه‌گری در آنها می‌شود و این گونه كالاها به ویژه زمین و مسكن را از یك كالای مصرفی به یك كالای سرمایه‌ای پربازده تبدیل خواهد كرد و در نهایت سبب تخصیص غیر بهینۀ عوامل تولید و بروز عدم تعادل در تعاملات اقتصادی خواهد شد.

البته قابل ذكر است كه نشانه‌هایی از تحقق " بیماری هلندی " در بخش مسكن نمایان شده است، بدین معنا كه كالای مصرفی مسكن به یك كالای سودآور و سرمایه‌ای تبدیل شده است. همانطور كه ذكر شد، خانه و مسكن یك كالای مصرفی بادوام است و باید بر‌اساس تولید و عرضۀ متناسب با تقاضا به تعادل قیمت برسد اما به‌دلیل تبدیل‌شدن به یك كالای سرمایه-ای‌، به‌راحتی توسط عرضه‌كننده قیمت آن افزایش می‌یابد و متقاضی نیز به دلیل نیاز به آن‌، در هر صورت تن به قیمت عرضه شده خواهد داد و چون این تقاضا- به‌دلیل تصور متقاضی از افزایش حتمی و چند بارۀ قیمت در آینده - " فوری" است‌، با وجود شكل‌گیری بازار‌، بیماری هلندی در آن اتفاق می‌افتد كه خود نوعی " شكست بازار " است.

با این توضیحات‌، بخش غیر دولتی توانایی لازم را برای ایجاد تعادل در بخش مسكن نداشته و ساز‌و‌كار بدون ضابطۀ بازار نمی‌تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصلۀ عمیق ایجاد شده بین عرضه و نیاز را كم نماید‌. از این رو حضور دولت در بخش مسكن و در عرصۀ حاكمیت و مالكیت ضروری بوده و باید در مهار بحران ایجاد شده ناشی از " شكست بازار " ، با اهرم‌های خود وارد عمل شود.

در عین حال، بازارهای اصلی اقتصاد كشور را می‌توان به " زمین و مسكن"‌، " كالاهای بادوام"‌، " طلا و سكه "‌، " ارز" و " بازارهای سرمایه ( بورس) " تقسیم كرد. از میان بازارهای مذكور، دولت به‌دلیل دارا‌بودن منابع متنابهی از ارز و پشتوانۀ بالای طلا، توان مهار و كنترل دو بازار اصلی " ارز" و " طلا و سكه" را دارد. از سوی دیگر سیاست دولت مبنی بر كاهش قیمت و افزایش تولید كالاهای بادوام - مانند خودرو و ... است بنابراین جذابیت‌های این بازار طی سالیان اخیر به‌طور قابل ملاحظه‌ای كاهش پیدا كرده و خواهد كرد‌. در این صورت دو بازار " سرمایه ( بورس ) " و " زمین و مسكن" است كه می‌تواند هدف‌های آتی جریان نقدینگی باشد. در شرایط كنونی به‌دلیل سابقۀ نامطمئن بازار سرمایه‌، این بازار از جذابیت كمتری برخوردار است بنابراین تنها بازاری كه با سابقۀ اطمینان‌آور، می‌تواند جریان نقدینگی سرگردان در جامعه را به‌خود جذب كند، بازار زمین و مسكن است كه متأسفانه این بازار به‌دلیل عدم وجود ساز‌و‌كار مناسب‌، مستعد سوادگری و دلالی است.

در شرایط كنونی اگر دولت اقدام به اتخاذ سیاست‌های اصولی در بخش زمین و مسكن نماید، همچون اتخاذ سیاست طرف عرضه به‌جای تحریك بازار از ناحیۀ تقاضا و حذف مالكیت واسط زمین ( یكی‌بودن سازنده و مالك) در پروژه‌های ساخت انبوه مسكن و ... تهدید ورود سرمایه‌ها به این بخش به‌راحتی تبدیل به فرصت و منجر به افزایش تولید مسكن می‌شود. این در حالی است كه در شرایط كنونی كه نمونۀ آنها در دهه‌های قبلی تجربه شده است، ورود نقدینگی به این بازار نه تنها منجر به افزایش تولید به نسبت مذكور نخواهد شد بلكه منجر به افزایش شدید قیمت زمین و مسكن می شود.

▪ عوامل تأثیر گذار " درون زا"

علاوه بر عوامل بیرونی‌، بازار مسكن متأثر از عوامل گوناگون درونی است‌. شرح مهمترین عوامل تأثیر‌گذار بر این بخش در ادامۀ گزارش آمده است و به نحوه و میزان تأثیر‌پذیری آنها اشاره شده است.

به‌گفتۀ كارشناسان دركشور حدود ۶/۱ میلیون خانوار فاقد مسكن و مستقل و ۵/۱ میلیون خانوار فاقد مسكن مناسب با حداقل امكانات هستند. این در حالیست كه با توجه به هرم سنی جمعیت كشور و رسیدن پیك جمعیت جوان كشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیاز به مسكن، سالانه ساخت ۷۰۰ هزار واحد مسكونی كه بر اساس پیش‌بینی‌‌ها تا سال ۱۳۹۰ به مرز ۹۳۰ هزار نفر نیز خواهد رسید، در۴ كشور ضروریست‌. این بدین معناست كه برای اصلاح وضع موجود‌، باید تا ۱۰ سال آینده با احتساب نرخ استهلاك ۳۰ درصد‌، سالانه ۴/۱ میلیون واحد مسكونی ساخته شود. تا به‌موجودی مسكن كشور، سالانه ۱ میلیون واحد اضافه شود. با این وجود بر اساس آمار وزارت مسكن بالاترین میزان عرضۀ مسكن مربوط به سال ۱۳۸۲ و حدود ۷۰۰ هزار واحد مسكونی بدون احتساب واحدهای تخریب شده، بوده است كه با توجه به ركود حاكم بر این صنعت در صورت عدم تغییر نگرش و ادامۀ روند موجود در ساخت مسكن، شدیدتر شدین بحران مسكن را در آینده شاهد خواهیم بود. در واقع آمار و ارقام فوق نشان از كاهش بعد خانوار طی سالیان آتی دارد و این در حالی است كه پدیدۀ مهاجرت‌، عاملی مضاعف بر افزایش تقاضا در این بخش شده است.

متأسفانه در شرایط فعلی، وجود چهار عامل اصلی تولید مسكن دركشور، یعنی " نیاز "‌، " نیروی كار ماهر و غیر ماهر"، " تجهیزات و مصالح " و همچنین " زمین قابل تبدیل به مسكن " در بیرون و درون شهرها منجر به تولید و عرضۀ مسكن متناسب با نیاز جامعه نشده است و رونق در این بخش‌، مقطعی و تورمی بوده است، به عبارت دیگر‌، عوامل لازم برای فعالیت اقتصادی در بازار مسكن حضور دارند اما چرخۀ اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو صحیحی این عوامل را در یك زنجیره ارزش كامل و كارا قرار دهد. بنابراین عرضۀ صورت گرفته به بازار نه تنها از نظر كمی متناسب با نیاز بازار نبوده است بلكه قیمت مسكن عرضه شده در توان مالی نیاز مصرف‌كننده نبوده و روز به روز این توان تحلیل رفته است.

در این میان، " مسكن " در نهایت یك كالای مصرفی است‌. بدین معنی كه در تولید كالای مذكور‌، زنجیره‌ای از نهاده‌های واسطه‌ای در یك چرخۀ اقتصادی فعال بوده‌اند اما خود مسكن ماحصل چرخۀ مذكور است و به‌عنوان نهادۀ واسطه‌ای برای تولید كالای دیگری مورد استفاده واقع نخواهد شد. بنابراین اگر در این شرایط از اقتصاد‌، مسكن از كالای مصرف به كالای سرمایه‌ای و سوداگرانه تبدیل شود، بدین معنی خواهد بود كه برای خرید كالایی كه تولید شده‌، نقدینگی بیشتری را باید پرداخت و یك كالا با چند بار دست به دست شدن، به افزایش قیمت قابل ملاحظه‌ای دست پیدا خواهد كرد كه در این شرایط سوداگریی و دلالی بر بازار فوق حاكم شده و سرمایه‌هایی كه به هدف افزایش سود وارد بازار می‌شوند به مانند عوامل تعیین كنندۀ اصلی بازار به ایفای نقش می‌پردازند‌. از عوارض سرمایه‌ای‌شدن مسكن‌، وجود پدیدۀ خانه‌های خالی است‌. بدین معنی كه مالكان به امید افزایش قیمت مسكن و به تبع آن افزایش نرخ بازگشت سرمایه‌، خانه‌های خود را علی‌رغم وجود نیاز در بازار نمی‌فروشند. برای مقابله با چنین رفتاری باید با استفاده از ابزارهای سیاستی و بدون مداخله مستقیم‌، هزینۀ نگه‌داری خانه‌های خالی برای مالكان را به‌گونه‌ای افزایش داد كه خانه‌های موجود وارد بازار مسكن شوند‌. یكی از مؤثرترین روشها اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی است‌. با استفاده از این روش‌، مالكان خانه‌های خود را به بازار عرضه كرده كه در نهایت منجر به افزایش عرضۀ مسكن و كاهش قیمت آن خواهد شد.

---