راه نونوار شدن قدیمی و کلنگی

شراکت با بساز و بفروش زمین بدهید, خانه بگیرید

در شرایطی که بازار معاملات خرید و فروش مسکن در نتیجه بی‌ثباتی قیمت‌ها و احتمال افزایش بیشتر، از سمت عرضه در خواب زمستانی فرو رفته است، در قسمت دیگر این بازار، سازنده‌ها ترجیح می‌دهند به جای فروش واحدهای آماده خود، با حداقل هزینه در پروژه‌های جدید سرمایه‌گذاری کنند، اما...

از آنجا که اغلب این سازنده‌ها هم‌اکنون به دلیل خودداری از فروش واحدهای آماده، فاقد نقدینگی لازم برای تامین مالی صفر تا ۱۰۰ درصدی هزینه‌های ساخت هستند، ترجیح می‌دهند با ورود به بازار «مشارکت ساختمانی»، هزینه تهیه زمین را از هزینه‌های ساخت حذف کنند.

این در حالی است که هم اکنون مالکان زمین یا ملک‌های کلنگی هم که در فصل‌های ابتدایی سال بیشتر ترجیح می‌دادند زمین خود را برای فروش به بازار عرضه کنند، با این تصور که در صورت استمرار گرانی در بازار مسکن می‌توانند سود بیشتری از مشارکت با سازندگان به دست آورند، فعلا از فروش منصرف شده و با واسطه مشاوران املاک یا بی‌واسطه، درصدد یافتن سازنده مطمئن برای مشارکت در ساخت آپارتمان هستند.

این مالکان معتقدند اگرچه مشارکت در ساخت به مراتب دردسر بیشتری نسبت به فروش زمین و تبدیل سرمایه ملکی به اشکال دیگر سرمایه دارد، اما شرایط بازار به نحوی است که نمی‌توان ریسک کرد و بهتر است بعضی سختی‌های موجود در این زمینه را تحمل کرد تا در نهایت به سودی بیشتر از آنچه فروش بی‌دردسر زمین عاید آنها می‌کند دست یابند.

● نسبت برابری مالک و سازنده برای مشارکت

اما در میان تمام آگهی‌ها و فایل‌هایی که این روزها در بازار «مشارکت در ساخت» به چشم می‌خورد می‌توان گفت نسبت مالکان و سازنده‌های خواهان مشارکت تقریبا برابر است.

هرچند بعضی از سازنده‌ها از نبود مالکان منصف گلایه می‌کنند و از طرف دیگر می‌گویند اگر چه تنوع زمین برای مشارکت در ساخت وجود دارد، اما اغلب این زمین‌ها از دو آیتم مهم مشارکت یعنی مالک با انصاف و شرایط مناسب و سودده زمین برای ساخت‌وساز، کم بهره است. با این حال، وضعیت بازار مشارکت برای مالکان به مراتب بهتر از سازنده‌هاست. در این میان آنچه سازنده‌ها را به مشارکت ترغیب می‌کند، قیمت بالای خرید زمین است.

خرید زمین در ابتدای ساخت‌وساز چیزی حدود ۷۰ درصد کل سرمایه ریالی سازنده را طلب می‌کند! اما در صورت مشارکت، سازنده از چنین هزینه‌ای معاف است.

● با کدام سازنده مشارکت کنیم؟

هرچند سازنده‌ها می‌گویند بازار زمین هم تحت‌تاثیر بازار مسکن هم اکنون مالکان را متوقع و در برخی موارد طمعکار کرده، اما مالکان هم از این گلایه می‌کنند که این روزها نمی‌توان به هر سازنده‌ای اعتماد کرد، چرا که حتی برخی سازنده‌های معروف هم این روزها به تعهدات خود به درستی عمل نمی‌کنند. با این حال، سازنده بی‌پول، سازنده‌ای است که هیچ مالکی این روزها حاضر به مشارکت با وی نمی‌شود؛ سازنده بی‌پول برای یک مالک در شرایط فعلی به معنای نیمه‌کاره ماندن پیمان مشارکت و ساختمان موردنظر است. بنابراین اولین تضمین موردنظر مالکان که باید سازنده ارائه کند، توان مالی وی برای انجام و اتمام پروژه تحت مشارکت است. علاوه بر این، مشهوریت سازنده در منطقه، استفاده از مصالح و مواد درجه یک ساختمانی و خودداری سازنده از پیش‌فروش ملک، به خصوص در مراحل اولیه از دیگر شروط مد نظر مالکان برای سازنده‌ای است که خواهان مشارکت با وی هستند.

● سازنده‌ها چه می‌خواهند؟

در این میان دغدغه سازندگان در باب اعتماد به طرف مقابل کمتر از دغدغه مالک است؛ هر چند دغدغه‌های آنان در دیگر موارد مساوی یا حتی بیشتر است.

تنها دغدغه سازندگان در قبال مالک زمین به زمان و عمل به تعهد مالک برای انتقال سند بازمی‌گردد، هرچند عمده دغدغه سازندگان الان به وضعیت بی‌ثبات بازار مصالح در وهله اول و قیمت‌های غیرواقعی مالکان در بازار زمین مربوط است.

در این میان هرچقدر تعداد مالک محل مشارکت کمتر باشد، دردسر سازنده برای عقد قرارداد مشارکت نیز کمتر می‌شود و این از مهم‌ترین آیتم‌های مثبت مد نظر سازنده برای مشارکت است که باعث می‌شود دردسرهای این‌گونه پیمان ساخت به حداقل برسد. همچنین، تخلیه به‌موقع ملک برای شروع عملیات ساختمانی از دیگر تعهداتی است که از دید سازندگان باید در هنگام عقد پیمان مشارکت با سازنده به نحو سفت و سخت تعیین تکلیف شود تا در مراحل بعدی مشکلی در این زمینه به وجود نیاید.

● ۵۰ به ۵۰ جایگزین ۶۰ به ۴۰؟

اما، نکته جالبی که در شرایط مشارکت چه در طرف سازنده و چه در سمت مالک به چشم می‌خورد، استفاده از نسبت مشارکت ۵۰ به ۵۰، به جای ۶۰ به ۴۰ است که پیش از این در بازار مشارکت رایج ترین شیوه بود.

هر چند هنوز هم درصد ۶۰ به ۴۰ به عنوان نرخ رایج مشارکت پذیرفته شده بین اغلب سازندگان مطرح است، اما مالک به خاطر اطمینان از اینکه به ۱۰۰ درصد سود موردنظر خود دست می‌یابد، ترجیح می‌دهد در قبال تعیین درصد ۵۰ به ۵۰ معادل ۱۰ درصد کم شده از سهم خود را در قالب مبلغ بلاعوض بابت مابه‌التفاوت قیمت زمین، از همان ابتدای قرارداد از سازنده دریافت کند. البته اینکه مالک تمام مبلغ بلاعوض مربوط به ما به التفاوت قیمت زمین را از همان ابتدا از سازنده دریافت کند یا درصدی از آن را، بستگی به توافقی دارد که در حین انعقاد قرارداد مشارکت با سازنده حاصل می‌کند.

مابه‌التفاوت مربوط به قیمت زمین بسته به متراژ ملک و به خصوص منطقه‌ای که زمین در آن واقع شده، هم‌اکنون نه براساس فرمول خاص، بلکه براساس عرف همان منطقه محاسبه و از سازنده دریافت می‌شود.

● وضعیت سوددهی و فروش واحدهای مشارکتی

سازنده‌ها این روزها دغدغه‌ای برای فروش واحدهای خود ندارند، حتی با توجه به هجوم تقاضا به بازار خرید مسکن در ماه‌های اخیر که پیش‌بینی می‌شود تا سال آینده هم ادامه داشته باشد، سازنده‌ها اغلب پیش فروش را مانع سوددهی حداکثری خود می‌دانند و منتظر می‌مانند تا واحدها را پس از پیشرفت ۸۰ درصدی به متقاضیان بفروشند.

آن‌طور که خود این سازندگان می‌گویند، هم‌اکنون متوسط سود مشارکت برای آنان ۳۰ درصد است که اگر مالک و سازنده سعی کنند واحدها را پیش فروش نکنند، می‌توانند این درصد را افزایش دهند.