مسکن در کُما

چاره درد مسکن, تصحیح انحراف قیمت ها, انضباط مالی دولت, مدیریت صحیح پولی با خنثی سازی اثرات نقدینگی درآمدهای نفتی, توسعه گزینه های سرمایه گذاری و ایجاد یک ساختار سالم درآمدزایی چه در شهرها و چه در روستا ها است

چاره درد مسکن، تصحیح انحراف قیمت ها، انضباط مالی دولت، مدیریت صحیح پولی با خنثی سازی اثرات نقدینگی درآمدهای نفتی، توسعه گزینه های سرمایه گذاری و ایجاد یک ساختار سالم درآمدزایی - چه در شهرها و چه در روستا ها - است.

مسکن صنعتی است که حجم بالایی از سرمایه گذاری های مربوط به محصول ناخالص داخلی (GDP) را به خود اختصاص داده که این امر نشان دهنده نقش مهم آن در اقتصاد کشور است. در حال حاضر افراد و اصناف متعددی به صورت مستقیم و غیرمستقیم در این حوزه مشغول فعالیت هستند که خود نشان از اهمیت بالای این حوزه در امر اشتغال و تولید دارد.

به این مطلب باید محوریت سرمایهپذیری مسکن را در اقتصاد کشور هم بی افزاییم، چرا که به دلیل فقدان بهره مندی اقتصاد ایران از بازارهای کارآمد سرمایه، بخش قابل توجهی از سرمایه های مردم به این بخش سرازیر شده اند. نکته آن که کوچکترین التهابی در این صنعت، این حجم انبوه از سرمایه را در مخاطره جدّی قرار می دهد و به موازات آن، تأثیرات شدیدی بر بازارهای مکمل بر جای می گذارد. اتفاقاتی که در بخش سیمان در سال های گذشته روی داد، شاهد این مدعا است، به طوری که هر بار سیمان از سبد حمایتی دولت خارج شده و قیمت آن افزایش یافته، قیمت مسکن هم تحت تأثیر قرار گرفته است.

یکی از نکات تعجب برانگیز بخش مسکن، رفتار نامنظم قیمتی آن در قیاس با شاخص عمومی قیمت ها است.

سؤال آن است که چه مسایلی در شکل گیری این نبض نامنظم مسکن دخیل اند؟ جواب این سؤال را باید در وهله اول در نظام نامتعارف عرضه و تقاضای مسکن جست وجو کرد. همواره در سال های گذشته با مازاد شدیدی در طرف تقاضای مسکن روبه رو بوده ایم که این مازاد تقاضا، افزایش قیمت ها را پدید آورده اند.

● نان، شغل، مسکن

طبیعتاً از دلایل افزایش تقاضا، جهش بی سابقه جمعیت کشورمان در دهه اول انقلاب بوده است که به آن - در مقابل تهدیدهای منطقه ای و بین المللی - نگاهی "امنیتی" داشتیم. آن نو رسیده ها حالا رشد کرده و "نان، شغل و مسکن" می خواهند. به موازات، تشدید مهاجرت از روستاها به شهرها (Urbanization) را پس از انقلاب نباید از یاد برد. در حال حاضر حدود ۶۶ درصد از مردم در شهرها زندگی می کنند که این مسأله تأثیر زیادی در افزایش تقاضای مسکن داشته است. علاوه بر این مورد، رشد نقدینگی عامل مؤثر دیگری در افزایش کاذب تقاضا بوده، به طوری که هرگاه حجم نقدینگی در کشور افزایش یافته، به موازات آن شاهد افزایش تقاضا و رشد قیمت مسکن در کشور بوده ایم. جالب آن که این نقدینگی، خود از شاخه های گوناگونی پدید می آید که افزایش قیمت نفت یکی از آن موارد است.

همواره با افزایش قیمت نفت خام صادراتی در بازارهای جهانی و عدم اجرای سیاست های پولی نوین توسط بانک مرکزی، جهت خنثی سازی اثرات منفی ناشی از این افزایش قیمت، بهای مسکن – به دلیل تزریق نقدینگی حاصل از ارز به دست آمده – همواره با افزایش مواجه شده است. چهارمین عامل را باید در سیاست های مالی نابجای دولت جست، چرا که همواره دولت های بر سر کار کشورمان، هنگامی که با کسری بودجه مواجه شده اند، از سیاست غلط استقراض از بانک مرکزی استفاده کرده و با "پولی نمودن بدهی ها" (q(Debt Monetization سعی در جبران کسری بودجه داشته اند، غافل از آن که این چاپ پول بی پشتوانه، چه اثرات مخربی بر اقتصاد کشور به همراه دارد که رشد شاخص عمومی قیمت ها – در همه بخش ها همچون مسکن – یکی از تبعات منفی این اقدام به شمار می آید.

در کنار این موارد، سیاست تثبیت نرخ ارز عامل دیگری است که تأثیرات بسیاری بر اقتصاد ایران و به تبع آن بخش مسکن کشور برجای گذاشته است. به عنوان مثال، تعیین دستوری نرخ ارز از سوی دولت در دهه ۷۰، اختلاف شدیدی را بین نرخ واقعی و اسمی ارز به وجود آورد که نتیجه آن، افزایش شدید تقاضای ارز بود. به دنبال این مطلب، از آنجا که بانک مرکزی توانایی پوشش این حجم از تقاضا را نداشت، یک بحران ارزی در کشور به وجود آمد. در نتیجه این بحران، تقاضا برای کالاهای غیرقابل تجارت همچون مسکن افزایش یافت و به دلیل آن که چنین کالاهایی در بازار رقابتی جای نگرفته و جانشین وارداتی (Import Substitutes) ندارند، در معرض تهدیداتی همچون افزایش قیمت، کاهش تولید و اُفت کیفیت قرار گرفتند. چنین مسأله ای سبب شد امروز عملاً شاهد واحدهایی باشیم که به دلیل کم توجهی به کیفیت ساخت آنها، عمر مفیدی تقریباً برابر یک پنجم استاندارد دنیا داشته باشند.

البته دلیل این مسأله آن است که در دهه های ماقبل ۸۰ مسکن ایران فاقد هر گونه انجمن و اتحادیه مستقلی بوده است. این بی توجهی، هجوم افراد غیرمتخصص یا همان "بساز و بفروش های کار نابلد،" را به ساخت و ساز مسکن سبب شد که نتیجه آن، کاهش هر چه بیشتر کیفیت واحدهای مسکونی تولیدی در کشور بود. این مطلب با طرح واقع شدن تهران بر روی گسل زلزله، نگرانی ها را بیشتر افزایش داد.

این کمتوجهی، جدای از آن که هموطنانمان را با خطرات جانی جدّی مواجه می کند، باعث گسترش بافت فرسوده در کشور می شود. اختصاص ۷۰۰ میلیارد تومان اوراق مشارکت برای نوسازی بافت های فرسوده – که ۱۰۰ میلیارد آن در سال گذشته توزیع شد و ۳۰۰ میلیارد تومان آن قرار است در سال جاری توزیع شود – می تواند گواهی بر گفته فوق باشد.

● گناه های دیگر نظام بانکی

کاهش مستمر نرخ تسهیلات اعطایی بانک ها درد دیگری است که تب قیمتی مسکن را در ایران و به خصوص تهران به شدت بالا برده است، به طوری که در سال های ۸۴، ۸۵ و ۸۶ با کاهش های متوالی ۲ درصدی نرخ تسهیلات از ۱۸ درصد به ارقام ۱۶، ۱۴ و ۱۲ درصد، شاهد رشدهای ۱۱، ۲۸ و ۸۱ درصدی قیمت مسکن در تهران بودیم. یکی دیگر از دلایل رشد قیمت مسکن را باید در مسأله نامبارک توطئه و تبانی در احتکار زمین دانست. این مسأله که باز هم به عدم بهره مندی اقتصاد کشور از بازارهای کارآمد سرمایه برمی گردد، سبب شد در برخی شهرها، گروه های انحصاری تبانی کرده و افزایش ناگهانی قیمت زمین را رقم بزنند. این موضوع سبب شد در مدتی کوتاه، قیمت زمین رقمی در حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد یک مِلک مسکونی را به نسبت سایر اجزای متشکله مسکن نظیر دستمزدها و قیمت مصالح در اختیار بگیرد. این تأثیر به حدی بود که اکنون خانه دار شدن بسیاری از اقشار جامعه از جمله جوانان به یک رؤیا تبدیل شده است. البته دلیل این مسأله به سرانه پایین درآمدی و در نتیجه سطح اندک پس انداز آنان برمی گردد که در نتیجه توانایی خرید یک واحد کوچک و نُقلی را هم از آنان سلب کرده است.

● نسخه درمان

از آنجا که عمده مشکلات مربوط به حوزه مسکن به عدم بهره مندی از بازار کارآمد سرمایه مربوط است، می توان امید داشت با ترمیم نواقص بازار سرمایه، زمینه های تأسیس بازار رهن ثانویه – که الزام آن ۲ سال پیش به ریاست جمهوری ابلاغ گردیده – در کشور فراهم شود تا منابع لازم برای تولید مسکن و گسترش کارآمد بازار سرمایه به وجود آید. در کنار این مطلب، علاوه بر ترمیم نظام بانکی و ارزی کشور، دولت می باید با بازنگری در سیاست های بودجه ای خود، جهت جبران کسری بودجه از انتشار اوراق بدون بهره خزانه (که ارزش آن متضمن سود خواهد بود) استفاده نماید که این مورد، خود به خود جدای از توسعه بازار سرمایه، از گسترش بی رویه نقدینگی - به دلیل چاپ پول بی پشتوانه - جلوگیری می کند.

چاره درد مسکن، خصوصاً برای جوانان، تصحیح انحراف قیمت ها، انضباط مالی دولت، مدیریت صحیح پولی توسط بانک مرکزی، به ویژه خنثی سازی اثرات نقدینگی درآمدهای نفتی، توسعه گزینه های سرمایه گذاری، مدیریت ریسک ها و ایجاد یک ساختار سالم درآمدزایی - چه در شهر ها و چه در روستا ها - است. به امید آن روز نشسته ایم.