بازار سینوسی مسكن

بخش مسكن بویژه آن بخش كه در حوزه منازل مسكونی تعریف می شود اگرچه در بررسی های كلان، حوزه ای بخشی تلقی می شود ولیكن به واسطه وجود یك تقاضای انباشته ۲‎/۵ میلیون واحدی در سطح كشور برای آن و نیز به دلیل حساسیت فوق العاده لزوم مالكیت بر یك واحد مسكونی از سوی اكثر خانوارها به طور یقین اگر حوزه ای فرابخشی نباشد حوزه ای میان بخشی است. حتی در تعاریف سازمان های رتبه بندی معتبر بین المللی و حتی نماگرهای اقتصادی چنین بخشی با تعاریف و متغیرهای خاص خود به محاسبه گرفته می شود.

این همه از آن روست كه یك باب منزل مسكونی مهم ترین دارایی است كه هر خانوار در طول حیات خود آن را مالك می شود و فقط پس از حصول اطمینان از تملك آن است كه فرایند توزیع مازاد پس انداز هر خانوار در سایر بازارها (اعم از بازار پول یا سرمایه) ماهیتی وجودی می یابند. این نمونه تحلیلی است از انتظارات تورمی در بخش مسكن در پیچ و خم های كلان بورس بازی های رایج در بازار عمومی كشور

بررسی وضعیت بخش مسكن و مقایسه آن با سال های گذشته، به دلیل تأثیر عظیم فعالیت های ساختمانی در حجم تولید و گردش مالی: صنایع وابسته، می تواند در بررسی تحولات آتی صنایع كشور و روند فعالیت های ساختمانی از اهمیت به سزایی برخوردار باشد. از دیدگاه دیگر، تأمین مسكن و حصول به سطح مطلوب رفاه در جامعه، جایگاه این بخش را با حساسیت بیشتری رو به رو می كند.

اما آنالیز عوامل تشكیل دهنده بازار مسكن نیز توابع قیمتی و غیرقیمتی عرضه و تقاضا را در این بازار به درستی نشان داده و با توجه به افزایش سقف وام بانكی و تغییرات وضع عرضه و تقاضا در بازار مسكن، مسیر مثبت و رو به رشد نمودار رونق را در چشم انداز ما قرار می دهد.برنامه اعطای وام مسكن كه جزئی از اجزای تشكیل دهنده بازار مسكن است در كنار سایر متغیرهای كمی و كیفی مانند امنیت سرمایه گذاری، توزیع اطلاعات، نوسان قیمت ها، مالیات و... هم اكنون افزایش قدرت خرید مردم در بازار مسكن را پیش رویمان قرار داده است.

در چند ماه اخیر، بحث افزایش سقف وام خرید مسكن بارها و بارها تكرار شده و نظرات گوناگونی درباره تأثیر آن بر بازار مسكن ابراز شده است. در این میان موج اخبار ضد و نقیض افزایش سقف وام مسكن و رد و تأیید آن از سوی مراكز تصمیم گیری، بازار مسكن و عاملان آن را در بلاتكلیفی نگه داشت.

هر چند برخی معتقدند كه سهم افزایش این وام در مقایسه با رشد قیمت مسكن متناسب نیست و تأثیری بر قدرت خرید متقاضیان مسكن ندارد، اما به طور مسلم، بازار مسكن به عنوان یكی از مهم ترین اجزای اقتصاد كشور از این گونه سیاست های اقتصاد تأثیر می پذیرد.

بنابراین، توجه به عوامل تشكیل دهنده این بازار برای تصمیم گیری های اقتصادی می تواند بخش مهمی از فعالیت ها و تولیدات اقتصادی را از برنامه ای منسجم و هماهنگ برخوردار كند و از اتلاف منابع جامعه جلوگیری نماید:

بازار مسكن نیز مانند همه بازارهای شناخته شده در عرصه اقتصادی دارای دوطرف عرضه و تقاضا می باشد و تعادل این دو نشان دهنده شرایط مناسب بازار مسكن است:

الف) اجزای تشكیل دهنده بخش عرضه

بخش عرضه مسكن مانند همه بخش های اقتصادی زمانی فعال است كه حداقل قیمت مورد نظر سازنده را تأمین كند.

به عبارتی تا زمانی كه قیمت رایج در بازار نتواند كلیه هزینه های ساخت و ساز را پوشش دهد، عرضه كننده كالای خود را نمی فروشد. حال با توجه به این مطلب باید توجه كرد كه هزینه های ساخت و ساز چه تأثیری بر قیمت مسكن و در نهایت عرضه مسكن خواهد داشت. به علاوه با شناخت عوامل غیرقیمتی وضع عرضه مسكن را بررسی نمود.

● عوامل مؤثر در هزینه های ساخت و ساز:

۱) قیمت مصالح ساختمانی: با یك نگرش ساده می توان دریافت كه هر چه قیمت مصالح ساختمانی افزایش یابد، هزینه ساخت و ساز بیشتر می گردد و چنانچه توانایی خرید واحدهای مسكونی گرانتر وجود نداشته باشد بازار عرضه با ركود مواجه می شود.

۲) قیمت زمین: فضای محدود ساخت و ساز بویژه در شهرهای بزرگ موجب می گردد قیمت این نهاده تولید افزایش یابد و زمینه بورس بازی در بازار بیشتر گردد و قیمت تمام شده مسكن بیشتر شود.

حال چنانچه با این افزایش قیمت امكان خرید خانوارها كاهش یابد، تقاضای مسكن محدود شده و بازار با ركود مواجه می شود.

۳) نرخ دستمزد نیروی كار: چنانچه نیروی كار حقوق بیشتری بخواهد هزینه های ساخت و ساز افزایش می یابد و سازنده، واحدهای مسكونی را با قیمت بالاتری عرضه خواهد كرد.

۴) نرخ سود بانكی: به طور كلی منابعی كه واحدهای تولیدی مورد استفاده قرار می دهند از دو طریق منابع داخلی بنگاه و منابع خارجی تأمین می شود حال هر چه نرخ به كارگیری (منابع بانكی) بیشتر شود فعالیت های ساختمانی محدودتر خواهد شد.

به عبارت ساده تر، تسهیلات بانكی و نرخ سود آن در رونق و ركود صنعت ساختمان مؤثر است و هرچه این تسهیلات با نرخ كمتری به انبوه سازان مسكن اعطا شود، امكان سرمایه گذاری بیشتری فراهم می شود.

اما در حال حاضر، كارشناسان معتقدند: مبالغ اعطای وام به انبوه سازان در مقایسه با هزینه های ساخت سهم ناچیزی دارد و باری از دوش آنها برنمی دارد. شرایط دریافت این تسهیلات نیز با توجه به وثیقه های ملكی آن و ارزشیابی آن چندان ساده نیست.

● عوامل غیرقیمتی مؤثر بر هزینه های ساخت و ساز :

۱)سرمایه گذاری و انباشت سرمایه: هرچه منابع مالی و پس اندازها به سمت بازارمسكن هدایت شود، سرمایه گذاری در این بخش افزایش می یابد به علاوه چنانچه سایر بازارهای سرمایه و دارایی در كشور مانند بورس، اتومبیل، ارز و... از ثبات كمتری برخوردار باشد، سرمایه ها جذب همین صنعت می شود.

همین انباشت سرمایه با توجه به محدودیت زمین وسایر عوامل هزینه ها افزایش می یابد.

۲) سیاست های ارزی: از آنجا كه مسكن كالایی مبادله ناپذیر با خارج است نوسانات نرخ ارز تأثیر مهمی در ورود وخروج سرمایه از این بخش دارد. برای مثال در سال های بعد از جنگ افزایش چند برابر قیمت ارز و امكان استفاده از اعتبارات كوتاه مدت خارجی و بدهی ۳۰ میلیارددلاری ایران موجب خروج سرمایه از بخش مسكن شد. (در عین حال چند نرخی بودن و جهش بهای ارز و امكان استفاده از درآمد كوتاه مدت تقاضای مؤثر را تقویت كرد.)

به طور كلی، نوسان سیاست های ارزی موجب می شود سرمایه ها به سمت بخش های باثبات تر مانند مسكن حركت كند زیرا این بخش نسبت به سایر بخش ها از وابستگی كمتری به قیمت ارز برخوردار است.

ب ) اجزای تشكیل دهنده بخش تقاضای مسكن:

تابع تقاضای مسكن مانند بسیاری از كالاهای ضروری با قیمت آن رابطه عكس دارد و هرچه قیمت مسكن افزایش یابد تقاضای آن محدودتر خواهد شد.

به طور كلی مسكن كالایی است كه جانشین ندارد بنابراین، قیمت سایر كالاها در تقاضای آن اثر بارزی ندارد.

از سوی دیگر عوامل غیرقیمتی نیز در این تقاضا نقش ایفا می كند كه عبارتند از:

۱) درآمد: به طور كلی تغییر درآمد با تقاضای مسكن رابطه مستقیم دارد و هرچه منابع كسب درآمد بیشتر باشد تقاضا برای مسكن افزایش می یابد.

۲) جمعیت: اگر جمعیت روند افزایشی داشته باشد تقاضا برای تهیه مسكن بیشتر می شود.

۳) وام های بانكی: تأمین مالی از طریق وام مسكن كمك می كند تا خریداران و متقاضیان مسكن بتوانند توان مالی خود را افزایش دهند، حال هرچه سهم وام بانكی در بهبود توان مالی افراد بیشتر باشد، تقاضای خرید مسكن افزایش می یابد.

بی تردید نیاز به مسكن زمانی به یك تقاضای واقعی تبدیل می شود كه امكان تدارك پول یا سرمایه برای خریدخانه مهیا باشد.

به طور معمول منابع مالی خرید مسكن شامل پس انداز شخصی، فروش دارایی وام های بانكی یاخانوادگی می شودكه در این میان سهم پس انداز شخصی با توجه به درآمد و هزینه خانوار مشخص می شود و فروش دارایی و وام های خانوادگی، ارقام نامعمولی است، اما سهم وام بانكی رقم شفافی است كه با توجه به قیمت هر واحد ساختمان متعارف قابل محاسبه است.

حال چنانچه یك واحد مسكونی ۷۵ متری را حداقل متراژ قابل دفاع فرض كنیم و قیمت هر متر مربع را به طور متوسط در تهران باتوجه به شاخص تورم در بخش مسكن و سالانه آماری كشور ۸۰۰ هزار تومان در نظر بگیریم، آنگاه سهم وام بانكی ۱۰ میلیونی در حدود ۱۵ درصد و وام ۱۸ میلیونی در حدود ۳۰ درصد توان مالی متقاضی را تشكیل می دهد، این سهم نشان می دهد در شهر تهران وام مسكن در صورت افزایش یك سوم توانایی خرید مسكن راتأمین می كندو بقیه آن از منابع دیگر تأمین می شود.

در این میان یكی از مباحث عمده، بالا بودن قیمت مسكن، افزایش بی رویه و غیر منطقی قیمت های مسكن وعدم توانایی قشرهای جامعه در تأمین این نیاز اساسی است. بویژه افزایش قیمت مسكن از ابتدای سال جاری در شهر تهران و موضع گیری هایی كه از جانب محافل كارشناس و مسئولان دولتی قابل تأمل است. بر طبق آخرین گزارش بانك مركزی جمهوری اسلامی ایران شاخص بهای مسكن براساس قیمت های سال ۱۳۷۶ در استان تهران ۲۲۸‎/۸ است، یعنی در طول فاصله چهار ساله به طور متوسط قیمت واحدهای مسكونی درتهران به بیش از ۲ برابر افزایش یافت.

این درحالی است كه دركشورهای پیشرفته سهم بیشتر كمك مالی مسكن در قالب انجمن های ساختمانی یا بانك های مسكن تأمین می شود. در كشور ما نیز تخصیص وام های بانكی بویژه وام خرید افزایش داده شده است تا سقف وام بانكی جوابگوی قیمت مسكن باشد.

اما بررسی سوابق نوسانات تجاری در سه دهه گذشته، نشان می دهد كه دوره های رونق دو ساله بوده و دوره های ركود بین ۳ تا ۶ فصل طول كشیده است.

گزارش ها نشان می دهد سال های ۱۳۷۸ تا ۱۳۸۱ طولانی ترین دوره رونق تولید مسكن در سه دهه اخیر بوده است. در این دوره میزان تولید مسكن شهری بخش خصوصی از ۳۰۴ هزار واحد مسكونی با زیربنای ۳۸ میلیون متر مربع در سال ،۱۳۷۸ با رشد مداوم در سال ۱۳۸۱ به ۴۵۶ هزار واحد مسكونی با زیربنای ۵۴ میلیون متر مربع رسید.

ركود بخش مسكن در كشور، از تهران و از ركود معاملات مسكن در سال ۱۳۸۱ شروع شد. این ركود به طور عمده در اثر افزایش شدید قیمت ها در سال ۱۳۸۰ و در ادامه آن در سال ۱۳۸۱ روی داد كه بر اثر آن تقاضای مصرفی برای مسكن به علت كاهش توان مالی خانوارها كاهش یافت. در سال ۱۳۸۱ تعداد معاملات مسكن در تهران ۲۴ درصد كمتر از سال ۱۳۸۰ بود.

در همین دوره، یعنی سال ۱۳۸۰ و نیمه اول سال ،۱۳۸۱ به علت افزایش قیمت ها، تولیدمسكن در تهران افزایش یافت. سال ۱۳۸۱ یعنی دوران اوج ساخت و ساز مسكن در تهران برای ساخت ۱۶۸ هزارواحدمسكونی پروانه صادر شد.

اما همراه با ركود معاملات مسكن در نیمه اول سال ۱۳۸۱ و سپس با توقف فروش تراكم در تهران درنیمه دوم سال، تولیدمسكن در تهران با میزان ۲۱ درصد در سال ۱۳۸۱ نسبت به سال ۱۳۸۰ كاهش یافت. با این حال در سال ۱۳۸۱ برای ساخت ۱۳۲ هزار واحد مسكونی پروانه صادر شد كه نسبت به سال های قبل از سال ،۱۳۸۰ رشد قابل ملاحظه ای داشت.

در سال ۱۳۸۲ تعداد واحدهای مسكونی در پروانه های صادره در تهران نزدیك به ۷۰واحدمسكونی رسید. سال ۱۳۸۲ سال برگشت تدریجی به وضع تولید مسكن برای شهر تهران بوده و آمارهای مقدماتی نشان می دهند كه تولید مسكن در تهران به روند بلندمدت خودنزدیك می شود.

در سال ۱۳۸۱ ركود تولید مسكن در تهران با افزایش تولید در سایر شهرهای كشور همراه بود به گونه ای كه در این سال تولید مسكن در همه مناطق شهری كشور حدود ۲۱ درصد رشد داشت. اما در سال ،۱۳۸۲ با استمرار كاهش تولید مسكن در تهران و اشباع بازار مسكن در شهرهای بزرگ تولید كل مناطق شهری حدود ۴درصد كاهش یافت.

م. قمری وفا