بافت تاریخی, بافت فرسوده نیست

با احسان ایروانی, رئیس هیأت مدیره صندوق احیاء

مسئولان سازمان میراث فرهنگی تاکید دارند برای حفاظت از بنا‌های تاریخی طرح متوقف‌شده پردیسان که به تملک بناهای تاریخی، مرمت و سپس واگذاری آنها می‌پرداخت دوباره به جریان بیفتد تا به موازات فعالیت صندوق احیاء و بهره‌برداری از اماکن تاریخی و فرهنگی بتوان حفاظت مناسبی از بناهای تاریخی انجام داد.

احسان ایروانی، رئیس هیأت مدیره و مدیرعامل صندوق احیاء و بهره برداری از اماکن تاریخی و فرهنگی کشور براین باور است که طرح پردیسان در کنار فعالیت صندوق احیاء می تواند با هدف حفاظت از بناهای تاریخی اجرا شود، اما او معتقد است باید از ابزارها و روش هایی استفاده شود که حفاظت از خانه های تاریخی در زندگی مردم ورود پیدا کند و با ارزش اقتصادی که در قالب تعیین کاربری ها تعریف می شود انگیزه ثبت بناهای تاریخی در فهرست آثار ملی افزایش یابد.

هدف از تشکیل صندوق احیاء و بهره برداری از اماکن تاریخی و فرهنگی چیست و چه وظایفی بر دوش این صندوق نهاده شده است؟

اوایل دهه ۷۰ بود که صاحبنظران به این نتیجه رسیدند به گونه دیگر درباره بحث حفاظت از بناهای تاریخی اقدام کنند، چرا که قبل ازآن این دیدگاه وجود داشت که دولت، متولی مستقیم حفاظت از این بنا هاست؛ در نتیجه با شناسایی به سمت تملک آنها می رفتند. در کشور بسیاری از بنا ها هستند که فاخرند و نقاشی ها و گچبری های ویژه ای دارند درنتیجه تملک آنها برای حفاظت به عنوان یک اثر نفیس ملی یعنی کالبدی که نشان دهنده اوج فرهنگ و تاریخ ما در آن دوره است ارزشمند است، اما در هر صورت ادامه این تملک نمی توانست راه حل پایدار حفاظت از بناها باشد. براساس نگرشی که وجود داشت از اوایل دهه ۵۰ تا نیمه اول دهه ۸۰ حدود ۴۰۰ بنای تاریخی از سوی دولت تملک شد و این بناها بعدا در استان ها به عنوان اداره، موزه و مجموعه فرهنگی تغییر کاربری داد، اما نمی توان به طور قاطع گفت که این تغییر کاربری به حفاظت از آن بنا انجامیده است.

آیا برآوردی از بناهای تاریخی موجود در کشور وجود دارد؟

اوایل دهه ۸۰ سید محمد بهشتی که هم اینک مشاور ارشد رئیس سازمان میراث فرهنگی است با اجماع صاحبنظران تعداد بناهای تاریخی را حدود یک میلیون برآورد کرد.

یعنی همه این یک میلیون بنای تاریخی ارزشمند است؟

من واژه ارزشمند را به کار نمی برم در واقع یک میلیون بنای تاریخی و فرهنگی در کشور داریم و زمانی که به صورت کلی می گوییم یک میلیون طبیعتا باید پس از آن این بناها دسته بندی و ارزشگذاری یک، دو و سه شود. در بافت تاریخی اصفهان و یزد خانه هایی مسکونی را می توانم به شما نشان دهم که سه پلاک آن طرف تر از خانه ای که به تملک در آمده است دارای همان ارزش است اما به دلیل کافی نبودن اعتبارات به تملک در نیامده است. بنابراین این موضوع نشان می دهد روشی که دنبال می شده صحیح نبوده، چرا که فقط بنایی که ازسوی دولت تملک می شده این شانس را داشته که از اعتبارات سالانه برای حفاظت بهره مند شود ولی برای بنای دو پلاک آن طرف تر هیچ کس نبوده تا به وضع آن رسیدگی کند و مالکان آن هم سال ها پیش آن را تخلیه کرده اند. بنابراین این پرسش در ذهن ایجاد می شود که چه کسی باید این بناها را حفاظت کند؟ اواخر دهه ۷۰ بود که سیاستگذاران بحث تغییر کاربری را مطرح کردند تا به مردم نشان دهند بناهای تاریخی نیز می تواند در زندگی مردم ورود پیدا کرده و ارزش اقتصادی بیابد. درآن زمان گفتند این کار با چه کاربری هایی شروع شود تا هم مردم پسندتر باشد و هم به لحاظ اقتصادی ارزش بالاتری داشته باشد و در ردیف بودجه سنواتی سال ۸۷ تبصره ای ذکرشد که به تبصره ۳۸ و بعد ها به طرح پردیسان معروف شد.

یعنی طرح پردیسان مسیر قبلی را ادامه نمی داد ؟

طرح پردیسان همان مسیر تملک را ادامه داد، اما دراین طرح ۳۳بنا به عنوان نمونه و الگو انتخاب شد تا بعد از تملک برای تغییر کاربری درحوزه گردشگری شامل اقامتی، پذیرایی، خدمات بین راهی و... طراحی شود.

چرا بعد ها طرح پردیسان متوقف شد؟

دفتر مرکزی طرح پردیسان حدود شش، هفت سال به صورت متمرکز در تهران قرار داشت و در آن زمان در استان ها مشاورانی را برای طراحی احیاء و بعضا طراحی مرمت بناهای گزینش شده به کار گرفته و پیمانکارهایی را تعیین می کردند که عملیات مرمت و احیاء به صورت صرف بودجه دولتی انجام دهند، با این هدف که وقتی بنا آماده و حتی تجهیز شد سرمایه گذاران و بهره برداران را دعوت کنند تا سرمایه گذاری را تکمیل و بهره برداری از آن را به عهده گیرند و مردم با دیدن این بناها به عنوان یک الگوبدانند که چنین بهره برداری هایی می تواند صورت گیرد.

آیا از این ۳۳ بنا چیزی هم به بهره برداری رسید ؟

خیر، بنایی در قالب طرح پردیسان به بهره برداری نرسید.

چرا، یعنی طرح موفق نبوده است؟

نمی توان گفت موفق نبوده است. تا سال ۸۴ بیش از ۲۰ میلیارد تومان در بناهای گزینش شده طرح پردیسان هزینه شد که این هزینه ها بیشتر برای بحث تملک، مرمت و حفاظت صورت گرفت ولی ورود به بحث تجهیزات کمتر بود. در واقع سال ۸۴ در برنامه چهارم توسعه بند ز ماده ۱۱۴ صاحبنظران برنامه ریزی کردند و گفتند درست است که طرح پردیسان الگوسازی می کند ولی باز هم از اعتبارات دولتی بهره می برد، بنابراین نمی تواند برای کل کشور جامعیت پیدا کند چراکه بودجه های دولتی برای چنین طرح هایی کافی نیست و برای آن که آن را درکل کشور تسری بدهند پیشنهاد دادند در این ماده قانونی برنامه چهارم موسسه ای به نام صندوق احیاء تشکیل شود که وظیفه اش تعیین و تغییر کاربری بناها و اماکن تاریخی با بهره برداری مناسب به واسطه جذب کردن بودجه ها و سرمایه گذاری های غیردولتی باشد. طبیعتا وقتی صندوق احیاء در سال ۸۵ شکل گرفت ادامه دادن طرح پردیسان ـ که البته به توقف آن هم نقدهایی وارد است ـ امکان نداشت در نتیجه بناهای تملک شده طرح پردیسان در اختیار صندوق احیاء قرار گرفت.

یعنی نمی شد که طرح پردیسان در کنار صندوق احیاء به فعالیت خود ادامه دهد؟

به نظرم در آن زمان طرح پردیسان می توانست به موازات کار خودش را ادامه دهد و صندوق هم کارش را شروع کند. طرح پردیسان اگر پیش می رفت و ۵۰ درصد بناها را به بهره برداری می رساند آن هدفی که برایش در نظر گرفته بودند محقق می شد و می توانست تا سال ۸۶ با همان قدرت گذشته پیش رود و بعد از آن رسالت را به صندوق احیاء و هر آنچه که باقی مانده بود واگذار کند. سال ۸۵ طرح منقطع و دیگر آن ساز و کارقبلی را نداشت و ساختارش از هم پاشیده و بناهای تحت اختیارش به صندوق احیاء واگذارشد.

قائم مقام سازمان میراث فرهنگی بسیار تاکید دارند که طرح پردیسان دوباره احیاء شود به نظر شما آیا در این مقطع زمانی می تواند کمک کننده باشد؟

معاون میراث فرهنگی بر این باورند که استراتژی های واگذاری و تعیین کاربری است که می تواند موفقیت احیاء را تضمین کند و اگر به بنای تاریخی کاربری غلطی داده شود، عملا رسالت حفاظت از بنای تاریخی را زیر سوال می برد و اگر آسیب زننده باشد یا اقتصادی هم نباشد طرح را زیر سوال می برد؛ چرا که اگر منفعتی وجود نداشته باشد کسی صرفا به دلیل علاقه به بنا آن را اجاره نمی کند، بنابراین بحث واگذاری بسیار کار ظریفی است، دکتر حجت بر این باورند که طرح پردیسان این ظرافت ها را در مقوله تئوری و نظری داشته است؛ چرا که در انتخاب بناها یک پراکنش جغرافیایی از شرق به غرب و جاده های دریای خزر و خلیج فارس درنظر گرفته شده است و نشان می دهد اندیشه ای در این انتخاب ها وجود داشته است.

سال گذشته اعلام شده بود که ۲۷۰ بنای تاریخی از سوی صندوق احیا واگذار خواهد شد، اما بعد ها برخی از این بناها برای واگذاری مشکل حقوقی پیدا کرد. اکنون تعداد بناهای بدون مشکل برای واگذاری چند تاست؟

حدود ۷ ماه گذشته این بناها را غربال کرده که در نهایت ۱۲۱ بنا را برای واگذاری احصا کردیم که این بناها سندیت داشته و دارای مالکیت شش دانگ دولتی است. باقی بناها مشاع، اوقافی یا مالکیت آنها انتقال نیافته است. صندوق احیا با سازمان اوقاف نیز باید تفاهم نامه هایی را به امضا برساند چرا که به هر صورت تعدادی از بناهای اوقافی هم بنای تاریخی محسوب می شود، اما هم اکنون برای واگذاری ۱۲۱ بنا می توانیم ورود پیدا کنیم. البته بعد از آخرین واگذاری صندوق که سال ۸۹ اتفاق افتاد ادارات کل استان ها بنا های دیگری را هم تملک کردند که آنها دیگر در مصوبه هیات دولت نرفت.

با احتساب آنها چه تعداد دیگر به آمار موجود اضافه شده است؟

بر اساس اطلاعاتی که از استان ها گرفتیم نزدیک ۴۰ بناست که می تواند به فهرست ۱۲۱ بنای قابل واگذاری اضافه شود. ناگفته نماند که شاید ۱۰ تا۲۰ درصد وظیفه صندوق به ثمر رساندن حفاظت و احیای بناهای تحت تملک دولت است. در واقع در این واگذاری ها مالکیت انتقال پیدا نمی کند، بلکه مدیریت بهره برداری آنها منتقل می شود آن هم با چارچوب های حفاظتی.

این واگذاری چندساله است؟

نهادینه کردیم که برای هر بنای تاریخی به صورت ادواری بازنگری شود. آستانه تحمل یک بنای تاریخی بیشتر از ۱۰ تا ۱۵ سال نیست و باید بعد از این مدت ساختار بنا را مورد بازنگری قرار دهیم اگرچه واگذاری بیش از ۱۰ تا ۱۵ سال قانونی است ولی باید بعد از ۱۰ تا ۱۵ سال با بهره بردار وارد یک تجدیدنظر عملیات حفاظتی شویم و مرمت های مجدد انجام شود و ترجیح ما این است که مدت این قراردادها را کمتر بگیریم، اما پشتوانه این بحث من طرح های دارای توجیه اقتصادی است، در واقع یک سلسله طرح های دارای توجیه اقتصادی را مشخص کرده و با کمک مشاوران اقتصادی کاربری های متناسبی را برای حدود ۱۶ تا از بناها به صورت پایلوت در نظر گرفتیم. در واقع کارشناس های اقتصادی را هماهنگ کردیم تا با کارشناس فنی ما آنالیز های عملیات مرمتی را که باید انجام شود برآورد و کاربری روی بناها را سنجش کنند و توجیه اقتصادی کاربری آنها را درنظر گیرند.

بازگشت سرمایه در تغییر کاربری هایی که به اقامتی، پذیرایی و... داده می شود چند ساله است؟

بناهایی را که به عنوان نمونه انتخاب کردیم دوره بازگشت سرمایه گذاری روی آنها حداکثر ۴ سال است، یعنی ۴ سال بعد از واگذاری بنا با توجه به کاربری هایی که برای آن تعریف شده است، به سودآوری می رسد یعنی اگر آن بنا را ده ساله واگذار کنیم شش سال برای سرمایه گذار سود آوراست.

چه مشوق هایی برای ثبت و نگهداری خانه های تاریخی باید در نظر گرفت؟

در بافت تاریخی اصفهان نزدیک ۲۰۰۰ هکتار بافت تاریخی وجود دارد که بتازگی متوجه شدیم نام بافت فرسوده روی آن گذاشته اند. در کشور تعداد زیادی بنای تاریخی وجود دارد که رها شده و ارزش تغییر کاربری دارد. شما فرض کنید مالکان این بنا ۳۰ سال پیش آن را رها کرده و هم اکنون چشم اندازی هم برای ارزش افزوده این بنا ندارند، بنابراین باید دید ما چگونه می توانیم برای آن بنا ارزش اقتصادی تعریف کنیم تا مالک بنا به آن به چشم کلنگی نگاه نکند. در مورد بافت های تاریخی درون شهری دنبال آن هستیم تا با مشارکت وزارت راه و شهرسازی شرایطی را فراهم کنیم تا تراکم های سیار برای بنا های تاریخی در نظر گرفته شود البته این طرح هنوز بسیار ناپخته است و باید روی مصادیق قانونی آن کار شود، فرض کنید یک بنای تاریخی دارای هزار متر عرصه و ۶۰۰ متر مساحت اعیانی (ساختمانی که بر زمین ساخته شده) است که در طرح های فراتر که طرح های تفصیلی است بر اساس تراکم مصوب وزارت راه و شهرسازی مالک می تواند با توجه به عرصه هزار متر حداقل چهار طبقه درآن زمین ساخت وساز کند که حدود ۲۵۰۰ متر زیربنا می شود، در حالی که اگر همان بنای تاریخی را حفظ کند حدود ۶۰۰ متر بنا دارد. بنابراین برای تشویق مالک بنای تاریخی تلاش می کنیم این امکان وجود داشته باشد که به نوعی آن مابه التفاوت تراکمی را که مالک نمی تواند در آن بنای تاریخی بسازد به یک کوپن و سندی تحت عنوان تراکم سیار تبدیل کنیم و با ثبت آن بنا در فهرست آثار ملی این تراکم در اختیار مالک قرار گیرد تا در هر نقطه دیگری از شهر بتواند با هماهنگی و تائید شهرداری آن را بسازد. این طرح با مشورت و راهنمایی مشاور رئیس سازمان و زیر نظر معاون میراث فرهنگی در حال پیگیری است و با شرکت عمران و بهسازی شهری ایران و معاونت شهرسازی این ایده باید پیش برود. به هر حال شاید۲۰ درصد از کار پیش رفته است و باید طرح کامل و به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری برسد.

یعنی شما امیدوارید که اجرای این طرح باعث افزایش ثبت خانه های تاریخی شود؟

اگر چنین ارزش افزوده ای را برای ملک تاریخی ایجاد کنیم قطعا انگیزه برای ثبت بنای تاریخی و حفاظت از آن ایجاد می شود. به هر حال دادن تراکم سیار، تعریف کاربری های مناسب و تخفیف در عوارض شهرداری و... ابزار های تشویقی برای مالکان برای ثبت بنا های تاریخی است، در واقع با این تشویق ها ما دیگر به دنبال صاحبان این خانه ها نخواهیم رفت، بلکه قول می دهم وضع طوری خواهد شد که سازمان میراث باید به مالکان وقت دهد تا بیایند و ثابت کنندکه بنایشان تاریخی است تا ثبت شود.

سیما رادمنش