افزایش عرضه, راه كاری اصولی در برون رفت از مشكلات بخش مسكن

كشور ما ‌اكنون با كمبود ۶/۱ میلیون واحد مسكونی روبرو است. این در حالی است كه بیش از ۳۸ هزار هكتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشیه‌نشینی در كشور وجود دارد كه اكثر آنها توانایی مقابله با زلزله‌های مشابه‌ای كه در كشور رخ داده است را ندارند.

● مقدمه

در حال حاضر سالانه به طور متوسط حدود ۷۰۰ هزار متقاضی جدید ناشی از ازدواج جوانان به تقاضاهای موجود افزوده می‌شود و این درحالی است كه پیك هرمی جمعیتی كشور در حال گذار از دوران آموزش و پرورش به سنین ازدواج و اشتغال است و پیش‌بینی‌ها حكایت از این دارد كه آمار متقاضیان جدید مسكن تا سال ۱۳۹۰ سالانه به ۹۳۰ هزار زوج خواهد رسید. علاوه بر آن در حال حاضر به دلیل كم بودن فرصت‌های شغلی و تمكن پایین جوانان برای تأمین مسكن مناسب، متوسط سن ازدواج جوانان بالا رفته و بر اساس گزارش‌های سازمان ملی جوانان بیش از ۵/۱ میلیون جوان بالای سن ازدواج قرار دارند كه همچنان مجرد هستند.

از طرف دیگر، در شرایط فعلی با وجود چهار عامل اصلی تولید مسكن در كشور، یعنی « نیاز»، « نیروی كار ماهر و غیرماهر»، « تجهیزات و مصالح » و همچنین « زمین قابل تبدیل به مسكن » در بیرون و درون شهرها، تولید و عرضۀ مسكن متناسب با نیاز جامعه اتفاق نیافتاده است و رونق در این بخش مقطعی و تورمی بوده است؛ به عبارت دیگر، عوامل لازم برای فعالیت اقتصادی در بازار مسكن حضور دارند‌ اما چرخۀ اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو صحیحی این عوامل را در یك زنجیرۀ ارزش كامل و كارآ قرار دهد و تأمین مسكن به معضلی حاد تبدیل شده كه ركود این صنعت را به دنبال داشته است. این در حالی است كه سیاست‌های دولت‌های گذشته در دهه‌های اخیر نیز نتوانسته است در جهت حل معضل مسكن و كاهشِ آن اقدام مناسبی را انجام دهد.

برای كنترل وضع موجود می‌بایست تا ۱۰ سال آینده، سالانه حداقل یك میلیون و چهارصد هزار واحد مسكونی ساخته شود درصورتیكه بر اساس آمار وزارت مسكن بالاترین میزان تولید مسكن در سال ۱۳۸۳، ۷۰۰ هزار واحد بوده است كه برای دست یافتن به تولید ۴/۱ میلیون واحد مسكونی نیازمند روش‌های جدید است.

● ویژگی‌های بخش مسكن

▪ خودكفا بودن بخش مسكن

حوزه‌های مختلف اقتصادی بر حسب وابستگی آنها به بازارهای جهانی، از شرایط سیاسی بین‌المللی تاثیرپذیرند. در شرایط كنونی كه تحریم و تهدیدهای بین المللی، اقتصاد داخلی را تهدید می‌كند، حمایت از بخش‌های اقتصادی كه كمترین وابستگی را به بازارهای جهانی دارد منطقی به نظر می‌رسد. بخش مسكن به‌دلیل تولید تمامی نهادهای واسطه‌ای آن در داخل كشور، كمترین وابستگی را به خارج از مرزها دارد. علاوه بر آن به لحاظ بالا بودن ارتباطِ آن با سایر بخش‌های صنعتی و خدماتی كشور، دارای خاصیت پیش‌رانگی در اقتصاد بوده كه می‌تواند به عنوان موتور محرك اقتصادی كشور عمل كرده و حتی در شرایط بحرانی و تحریم‌های احتمالی بین المللی، رشد مثبت اقتصادی را به صورت پایدار تضمین كند.

▪ توان جذب نقدینگی بالا

بخش مسكن در شرایط كنونی كه دارای دوران ركود و رونق دوره‌ای است، توانسته است به‌طور متوسط ۲۵ درصد از نقدینگی موجود در كشور را به خود اختصاص دهد. حال در شرایطی كه رونق در این بخش بر اساس اتخاذ سیاست‌های اصولی و درست حاكم شود، این بخش توان جذب نقدینگی موجود را بیش از آنچه از قبل داشته، خواهد داشت. بنابراین با توجه ویژه به این بخش، علاوه بر رشد اقتصادی و ... می‌توان از پتانسیل بالای این بخش در جهت جذب نقدینگی و كاهش تورم در جامعه استفاده كرد.

▪ توان بالای اشتغال‌زایی

توان بالای ایجاد اشتغال از ویژگی‌های اصلی این بخش است. براساس مطالعات انجام شده، می‌توان گفت به ازای ساخت هر ۲۰۰ متر مربع بنا، ۴ شغل مستقیم و ۱ شغل غیرمستقیم ایجاد خواهد شد. ویژگی منحصر به فرد این بخش، توان ایجاد اشتغال‌زایی غیر مستقیم در بخش‌های دیگر اقتصادی است.

امتیاز دیگری كه این بخش داراست، اشتغال سهم قابل توجهی از گروه‌های كم درآمد است؛ یعنی با رونق این بخش، گروه‌های كم درآمد جامعه كه عموماً دارای تخصص‌های بالا نیستند، فرصت كسب درآمد خواهند داشت.

بنابراین می‌توان گفت كه با رونق این بخش، گام مؤثری در تقسیم درآمد در سطح جامعه اتفاق خواهد افتاد. به ازای اشتغالی كه در این بخش به‌خصوص برای افراد غیر ماهر ایجاد می‌شود، در وهلۀ اول، توزیع درآمد بهتر شده و همچنین در صورتی‌كه امكان خانه‌دار شدن این گروه‌ها فراهم شود، آنها نیز امكان می‌یابند تا به سمت انباشت ثروت سوق پیدا كنند، لذا یكی از عوامل اصلی فقر شهری ریشه‌كن خواهد شد.

▪ سهم بالای مردان از اشتغال در این بخش

از مزیتهای مهم این بخش نسبت به بخش‌های دیگر اقتصادی كشور، اشتغال پررنگ مردها در این بخش و بخش‌های مرتبط با آن است.

علت اصلی آن نیز شرایط و ویژگی‌های خاص این بخش است. به‌عنوان مثال بر اساس اطلاعات آماری مركز آمار، ۶/۱۴ درصد از كل شاغلان مرد در كشور در این بخش فعال هستند و این در حالی است كه تنها ۹/۰ درصد از كل شاغلین زن كشور در این بخش حضور دارند.

علاوه‌بر آن، اطلاعات بالا به این معنی است كه با رونق این بخش، علاوه بر اشتغال‌زایی وسیعی كه با توجه به داده‌های قبلی، ایجاد می‌شود، باعث ایجاد اشتغال‌ برای مردان كه تأمین‌كنندۀ سهم عمده‌ای در تأمین درآمد خانوار دارند، نیز می‌شود. بنابراین با رونق این صنعت از یك طرف اشتغال‌زایی وسیعی رخ خواهد داد و از طرف دیگر گروه برخوردار از این اشتغال‌زایی مردها خواهند بود كه خود باعث كاهش مشكلات اقتصادی خانوارها و نابسامانی‌های اجتماعی می‌شود.

● مسكن و جوانان

قطعا یكی از موانع پیش‌روی جوانان در امر ازدواج، مشكلات اقتصادی است. این مشكلات عمدتا به عدم تمكن مالی جوانان برای بهره‌مندی از مسكن مناسب و نبود اشتغال برمی‌گردد.

با مرور سیاست‌های اتخاذ شده توسط دولت‌های موفق در كاهش این معضلات، بخوبی نمایان می‌شود كه حل دو معضل اشتغال و ازدواج تا حدود زیادی می‌تواند از طریق حل معضل مسكن انجام شود.

▪ ضرورت حل معضل مسكن جوانان

اساساً از دو منظر می‌توان به اولویت حل معضل مسكن نسبت به دو معضل دیگر رسید؛

الف) با رونق بخش ساخت و ساز و صنعت ساختمان كشور، چرخه اقتصادی كشور به حركت درآمده و باعث به كار افتادن ظرفیت‌های كارخانه‌ها و صنایع پایین دستی آنها می‌‌شود. ادامه این روند به اشتغال‌زایی وسیعی می‌انجامد. از ویژگی‌های اشتغال در این بخش بالابودن سهم جوانان از آن است. براساس داده‌های موجود حدود ۴۰ درصد از شاغلین این بخش ۱۵ تا ۲۹ سال، سن دارند. بنابراین با تولید مسكن می‌توان به حل مشكل جاری بیكاری در ایران كمك كرد و در ایجاد فرصت‌های شغلی برای جوانان و كارگران غیر ماهر نقش مهمی را ایفا كرد، این عوامل به‌نوبه خود، عدم توازن‌ منطقه‌ای را كاهش می‌دهند، به این معنی كه بخش مسكن تأثیر مهمی بر افزایش درآمد و اشتغال گروه‌های غیر ماهر كه درآمد نسبتا اندك دارند، خواهد داشت.

ب) با خارج شدن این صنعت از ركود و اتخاذ سیاست‌های درست و اصولی، می‌توان یكی از موانع اساسی ازدواج كه عدم تمكن‌ مالی جوانان برای تهیه مسكن مناسب است را مرتفع كرد. به این ترتیب با اصلاح بخش مسكن، از یك طرف اشتغال و از طرف دیگر مسكن خانوارها، به‌خصوص جوانان تأمین خواهد شد كه با اصلاح فرهنگ حاكم می‌توان گام بلندی در تسهیل ازدواج جوانان برداشت.

● افزایش عرضه مسكن در شهرهای كوچك و متوسط و شهرهای جدید

با توجه به نكات ذكر شده در قسمت قبل ، سؤال مهم در این رابطه آن است كه آیا مباحث مطرح شده، صرفاً در حد تئوری است و یا اینكه راهكارهایی عملی نیز با استفاده از تجارب جهانی و با توجه به شرایط كشور قابل ارائه است؟

در این بخش با تكیه بر سه محور اصلی، راهكارهایی عملی همراه با بیان برخی تجارب جهانی و بیان علل تناسب راهكارها با شرایط كشور، ارائه شده است:

۱) راهكارهای مربوط به نقش‌آفرینی دولت در جهت افزایش عرضه مسكن

۲) راهكارهای مربوط به تأمین زمین، كنترل بازار آن و كاهش سهم هزینهٔ زمین در قیمت مسكن

۳) راهكارهای تأمین مالی برای پوشش هزینهٔ ساخت مسكن

الف) راهكارهای مربوط به نقش‌آفرینی دولت در جهت افزایش عرضه مسكن

یكی از سیاست‌های كلیدی در بازار مسكن، برقراری تعادل بین «عرضه» و «نیاز» است. چنانكه تجربه شده است سیاست‌هایی همچون افزایش تسهیلات بانكی، نمی‌تواند گروه‌های كم‌درآمد جامعه را توانمند سازد و از سوی دیگر به دلیل تورم‌زایی، باعث كاهش توان آنها در تملك مسكن خواهد شد.

یكی از راهبرد‌های اصولی كه می‌توان با استمداد از آن، از وضعیت كنونی خارج شد، «افزایش عرضه مسكن توسط دولت» است. این راهبرد علاوه بر دارا بودن پشتوانه علمی و اقتصادی، در دوران بحران كشورهایی چون انگلیس، آلمان، سوئد، مالزی، سنگاپور، كره‌جنوبی و... توانسته است نقش بسزایی در كاهش معضل مسكن در این كشورها داشته باشد. هنگام بحران مسكن، دولت در كشورهایی چون انگلیس، آلمان و ... كه با كمبود شدید مسكن مواجه بودند، با روش‌های مختلف به تولید انبوه مسكن پرداخته و با عرضهٔ آن به جامعه، سعی در متعادل كردن عرضه و نیاز داشته است. به‌عنوان مثال در فاصله سالهای ۱۹۴۶ تا ۱۹۵۶، از ۵/۲ میلیون واحد مسكونی ساخته شده در انگلیس، ۷۵% آن توسط مقامات محلی(دولت)، ساخته ‌شد. طبق آمار، دولت انگلیس طی سال‌های ۱۹۱۹ تا ۱۹۶۹، ۶ میلیون واحد مسكونی ساخته و به بازار عرضه كرده است. كرهٔ جنوبی نیز از سال ۱۹۹۱ تا ۱۹۹۸، ۲ میلیون واحد مسكونی عرضه كرده است و در سالهای بعد نیز حضور ۴۰% خود را در عرضهٔ مسكن حفظ كرده است.

ذكر این نكته قابل توجه است كه حضور كارآمد و مؤثر دولت در بخش حاكمیتی و مالكیتی مسكن، به‌معنای تولید مسكن توسط خود دولت نیست. ( این مهم یقیناً بر عهده پیمان‌كاران غیردولتی خواهد بود.)

▪ نتایج سفارش ساخت مسكن از طرف دولت

یكی از نتایج مهم پروژه‌های سفارش ساخت انبوه مسكن به پیمان‌كاران غیردولتی توسط دولت، علاوه بر عرضهٔ بیشتر مسكن، حذف‌كردن « واسطه‌های سوداگر» است. دولت از طریق در اختیار گرفتن مالكیت زمینها در طول جریان ساخت، سیاستهای مؤثری را در جهت انتقال مستقیم مالكیت به گروههای نیازمند و حذف واسطه‌های سوداگر به اجرا می‌رساند. مثلاً می‌توان با پیش‌فروش واحدهای سفارش داده شده به نیازمندان مسكن، آنها را در سود حاصل از سرمایه‌گذاری شریك كرد. در این شرایط سود حاصل از سرمایه‌گذاری در فرآیند ساخت به متقاضی انتقال پیدا می‌كند نه واسطه‌های سوداگر. همچنین با اتخاذ سیاست‌های طرف عرضه، نتایج زیر قابل حصول است:

ـ مداوم‌ بودن تولید و عرضهٔ مسكن در بازار برای ایجاد تعادل بین عرضه و نیاز

سیاست طرف عرضه، منجر به ثبات بازار و تولید مداوم مسكن مورد نیاز گروه-های هدف می‌شود. بنابراین با عرضهٔ مستمر واحدهای مسكونی، بازار مسكن شاهد دوران‌های رونق و ركود فصلی نخواهد بود.

ـ حذف واسطه‌ها

همواره از حضور واسطه‌ها به عنوان یكی از دلایل تورم در بخش‌های اقتصادی كشور یاد می‌شود. به‌طور كلی یكی از دقیق‌ترین تعاریفی كه از «عدالت اجتماعی» متصور است، توزیع عادلانهٔ فرصت‌های اقتصادی در جامعه است؛ امروزه در جامعهٔ ما، مردم به طور عادلانه، از فرصت مسكن‌دار شدن، سود بردن از فعالیت در بخش مسكن و همچنین از فرصت اشتغال در بخش مسكن برخوردار نیستند اما با اتخاذ سیاستهای طرف عرضه، واسطه‌های سوداگر از چرخهٔ تولید حذف شده و منفعت حاصل از این اقدام نصیب تقاضاهای مصرفی می‌شود.