تهران در آزمون مسکن متری؛ تجربه شهرهای جهان چه می‌گوید؟

در تهران نیز ایده «مسکن متری» را می‌توان از همین زاویه بررسی کرد؛ مدلی که تلاش دارد امکان ورود تدریجی خانوارها به بازار مسکن را فراهم کند و فاصله میان سرمایه موجود خانوار و قیمت یک واحد کامل را کاهش دهد.

اما پرسش شهری مهم‌تر این است که اگر قرار باشد مسکن متری توسعه پیدا کند، این واحدها کجا ساخته می‌شود و چه شهری در اطراف آن‌ها شکل خواهد گرفت؟. مسئله تهران تنها قیمت خانه نیست

بحران مسکن تهران را نمی‌توان تنها با عدد قیمت هر مترمربع توضیح داد. افزایش هزینه زمین و ساخت، محدودیت منابع خانوار، فاصله محل سکونت از محل کار و هزینه بالای جابه‌جایی، مجموعه‌ای از مشکلات را ایجاد کرده است که به طور مستقیم با ساختار فضایی شهر ارتباط دارد.

به همین دلیل، ساخت مسکن ارزان‌تر در نقطه‌ای دور از خدمات شهری الزاماً به معنای حل مسئله مسکن نیست. اگر خانوار برای رسیدن به محل کار مجبور به سفرهای طولانی باشد یا دسترسی مناسبی به مترو، اتوبوس، مدرسه، درمانگاه و فضای سبز نداشته باشد، بخشی از هزینه مسکن ارزان‌تر از مسیر دیگری به خانواده تحمیل خواهد شد.

از این منظر، مسکن متری زمانی می‌تواند یک سیاست شهری موفق باشد که به «مسکن متری در محله مناسب» تبدیل شود، نه اینکه تنها «مسکن متری ارزان‌تر».

تجربه جهان؛ خرید متری تنها یک مدل ندارد

در کشورهای مختلف، ایده‌هایی نزدیک به خرید تدریجی یا مالکیت سهمی از مسکن با مدل‌های متفاوت اجرا شده است، اما یک نکته در بسیاری از این تجربه‌ها مشترک است؛ تلاش برای جدا کردن مفهوم «مالکیت کامل خانه» از «توانایی مشارکت در هزینه مسکن».

در انگلستان، مدل «مالکیت مشترک» (Shared Ownership) به متقاضی اجازه می‌دهد بخشی از یک خانه را خریداری و برای سهم باقی‌مانده اجاره پرداخت کند. فرد در شرایط مشخص می‌تواند به‌تدریج سهم مالکیت خود را افزایش دهد؛ مدلی که هدف آن کاهش سرمایه اولیه مورد نیاز برای ورود به بازار مسکن است.

در سنگاپور، سیاست مسکن بر نقش پررنگ دولت در تأمین زمین، برنامه‌ریزی شهری و توسعه مسکن عمومی استوار شده است. بخش مهمی از موفقیت این مدل به این دلیل است که مسکن از حمل‌ونقل، خدمات عمومی، مدرسه، فضای سبز و سایر کاربری‌های شهری جدا دیده نمی‌شود.

در اتریش به‌ویژه وین، تمرکز بر مسکن اجتماعی و اجاره‌ای بلندمدت نشان می‌دهد که برای حل مسئله استطاعت‌پذیری، الزاماً نباید همه شهروندان را به سمت مالکیت سوق داد. ایجاد ذخیره مناسب مسکن مقرون‌به‌صرفه نیز می‌تواند بخشی از راه‌حل باشد.

در بعضی شهرهای آمریکا و کانادا نیز مدل‌هایی مانند «Community Land Trust» مورد استفاده قرار گرفته است. در این روش، زمین می‌تواند در مالکیت یک نهاد اجتماعی باقی بماند و خانوار مالک ساختمان یا حق استفاده از آن باشد. این تفکیک، هزینه ورود به بازار مسکن را کاهش می‌دهد و در عین حال تلاش می‌کند مسکن را برای مدت طولانی‌تری مقرون‌به‌صرفه نگه دارد.

این تجربه‌ها یک پیام مهم برای تهران دارند « مسئله فقط پیدا کردن روش جدید برای خرید خانه نیست؛ بلکه باید ساختار مالکیت، زمین و تأمین مالی نیز بازطراحی شود.»

مسکن متری و جلوگیری از گسترش شهر

یکی از مهم‌ترین ابعاد شهری این طرح، محل اجرای پروژه‌هاست، اگر مسکن متری در زمین‌های ارزان حاشیه‌ای و خارج از محدوده‌های برخوردار ساخته شود، ممکن است به توسعه بیشتر شهر و افزایش وابستگی شهروندان به خودرو منجر شود.

اما اگر پروژه‌ها در محدوده‌های دارای زیرساخت، در نزدیکی ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی یا در زمین‌های ناکارآمد درون شهر اجرا شوند، می‌توانند به استفاده بهتر از زیرساخت‌های موجود و توسعه درون‌زا کمک کنند.

بنابراین، مکان‌یابی مسکن باید بخشی از فرمول مسکن متری باشد. تهران به جای آنکه تنها به دنبال ساخت واحدهای بیشتر باشد، باید مشخص کند این واحدها در کدام نقاط شهر ساخته شوند تا کمترین هزینه زیرساختی و بیشترین دسترسی به خدمات را داشته باشند. تجربه جهانی یک هشدار هم دارد

تجربه کشورهای مختلف نشان می‌دهد هیچ مدل واحدی نمی‌تواند به‌تنهایی بحران مسکن را حل کند. حتی مدل‌های موفق نیز زمانی نتیجه داده‌اند که در کنار سیاست‌های زمین، مالیات، حمل‌ونقل عمومی، اجاره‌داری، مسکن اجتماعی و برنامه‌ریزی شهری قرار گرفته‌اند.

بنابراین اگر مسکن متری تنها به ابزاری برای فروش تدریجی واحدهای ساختمانی تبدیل شود، ممکن است اثر آن محدود بماند. اما اگر در چارچوب یک سیاست جامع شهری قرار گیرد، می‌تواند بخشی از راهکار تأمین مسکن برای گروه‌هایی باشد که توان خرید یک‌باره خانه را ندارند. تهران به چه مدلی نیاز دارد؟

برای تهران شاید بهترین مسیر، کپی‌برداری از یک تجربه خارجی نباشد؛ بلکه ترکیبی از تجربه‌های موفق جهان متناسب با شرایط اقتصادی و اجتماعی ایران است.

یک مدل شهری می‌تواند بر چند اصل استوار باشد؛ ساخت مسکن در محدوده‌های دارای زیرساخت، اتصال پروژه‌ها به شبکه حمل‌ونقل عمومی، تأمین هم‌زمان خدمات محله‌ای، شفافیت کامل قراردادها، امکان افزایش تدریجی سهم مالکیت و تضمین حقوق خریداران.

همچنین باید میان «سرمایه‌گذاری متری» و «خانه‌دار شدن» تفاوت گذاشت. شهروندی که چند متر از یک پروژه را می‌خرد، زمانی از منظر سیاست مسکن منتفع شده است که این سرمایه در نهایت بتواند به سکونت واقعی یا مالکیت قابل استفاده تبدیل شود.

شهر آینده فقط به خانه بیشتر نیاز ندارد

تهران برای حل بحران مسکن به ساخت واحدهای بیشتری نیاز دارد، اما تعداد واحدها به‌تنهایی معیار موفقیت نیست. مسکن زمانی به یک راه‌حل شهری تبدیل می‌شود که در کنار آن محله، حمل‌ونقل، مدرسه، فضای سبز، خدمات درمانی، اشتغال و کیفیت زندگی نیز دیده شود.

از این منظر، مسکن متری می‌تواند فرصتی برای بازنگری در شیوه تأمین مسکن باشد؛ اما موفقیت آن زمانی معنا پیدا می‌کند که به جای تولید «مترمربع»، به تولید خانه و محله قابل زندگی منجر شود.

تجربه شهرهای جهان نیز همین نکته را یادآوری می‌کند: بحران مسکن با یک قرارداد خرید حل نمی‌شود؛ بلکه نیازمند سیاستی است که زمین، سرمایه، مالکیت و شهر را هم‌زمان ببیند. کد مطلب 997138