چهار دیواری اختیاری یا اجباری

سیاست های تعیین اجاره بها جبری اند و این موضوع باعث شکاف در بازار شده است

افزایش مبالغ اجاره و تبدیل صوری آن از حالت رهن به سمت اجاره ماهانه، از پیش‌بینی‌های «اقتصاد ایران» بود که در ابتدای تصویب بسته پیشنهادی بانک مرکزی گوشزد شد و این نکته مورد ارزیابی قرار گرفت که کاهش سود سپرده‌های بانکی به قیمت افزایش فشار به مستأجران تمام می‌شود.

طولی نکشید که بازار اجاره بها بدون توجه به تقاضا و حتی در فصل امتحانات داغ شد. البته روند صعودی اجاره بها در شهرهای بزرگ مانند تهران از زمستان شروع شده بود و این موضوع بر خلاف عادت معمول بازار است. غالباً شاهد افزایش نرخ‌های اجاره در نیمه دوم سال - به خصوص تابستان که دانش آموزان به دنبال ثبت نام در مدارس‌اند - هستیم، اما این روند در زمستان ۸۹ معکوس شد.

● خارج از قاعده

آنچه در این بین کاملاً محرز است عدم تبعیت بازار اجاره از تصمیماتی است که به صورت قهری توسط دولت اتخاذ می‌شوند. در حال حاضر و پس از آغاز موج سهمگین اجاره‌های صعودی شاهد آن هستیم که دولت و به طور مشخص وزارت مسکن و شهرسازی سابق، با همراهی اتحادیه مشاوران املاک به دنبال اتخاذ سیاست‌های تشویقی در گام نخست (بسته تشویقی اجاره بها) و سیاست‌های تنبیهی در گام بعدی (تعزیراتی کردن اجاره بها) قدم برداشته‌اند که هر دو سیاست به نوعی تاکنون از امتحان خود سربلند بیرون نیامده‌اند و بازار پس از گذشت حدود یک ماه از سیاست تعزیراتی شدن موجرانی که اجاره‌های خود را بیش از ۷ تا ۹ درصد بالا برده‌اند نمی‌گذرد که اخبار نشان می‌دهند بازار روند صعودی خود را طی می‌کند و حتی از آن بدتر، مستأجران باید به دنبال افزایش اجاره‌های خود در عوض دریافت مبالغی از پول رهنشان باشند. این موضوع به نوعی دور زدن قانون محسوب می‌شود؛ اگر چه کاملاً قانونی به نظر می‌رسد.

نکته مهم در این رابطه آن است که نمی‌توان صاحبخانه‌ها را مقصر دانست. آسیب شناسی موضوع از این قرار است که به دلایلی عادت بازار به این سمت حرکت کرده که افزایش اجاره بها در کشور ما از قوانین بازار تبعیت نکند. مسکن اجاره‌ای در ایران به نحوی چشمگیر در سال‌های اخیر به کالایی برای کسب درآمد تبدیل شده است و موجران با اجاره مسکن خود، سود ناشی از سرمایه گذاری قیمت مسکن را که انتظار دارند بانک‌ها در اختیار آنان قرار دهند از مستأجران مطالبه می‌کنند. به این موضوع دو ایراد وارد است. ایراد اول به تقاضا و ضروری بودن مسکن برمی‌گردد و طبیعی است در شرایطی که مازاد تقاضا در کشور جریان دارد نتوان این انتظار را داشت که اجاره تابعی از تورم باشد، نه زیاده خواهی صاحبخانه‌ها. ایراد دوم به نرخ‌های بازدهی سرمایه گذاری در بازارهای مختلف برمی‌گردد. مثال ساده‌ای می‌زنیم و آن این که اگر مالکین، همین مبلغ را در بازار سهام، بانک، تولید، بازار سکه و ارز و سایر فعالیت‌ها سرمایه گذاری می‌کردند چقدر عایدشان می‌شد؟

در حال حاضر، بعد از واردات، اجاره سودآورترین و در عین حال، بی‌ریسک‌ترین فعالیت اقتصادی در کشور ما است. نکته اینجا است که اگر شرایط اقتصادی مهیا باشند و در عین حال، تقاضای مسکن اجاره‌ای معقول باشد، شرایط موجود تغییر خواهند کرد؛ انتظاری که به این زودی برآورده نخواهد شد. به اقتصادهای توسعه یافته که نگاه می‌کنید می‌بینید که این موضوع درست است. در ترکیه به طور متوسط قیمت اجاره یک واحد مسکونی ۷۰ متری با احتساب مبلغ ودیعه (البته مبله با تمام امکانات) در حدود ۳۵۰ هزار تومان است. این رقم در مالزی در حدود ۳۰۰ هزار تومان و در امارات به صورت میانگین، تقریباً ۴۰۰ هزار تومان است. این رقم برای کشور ما در تهران و در مناطقی مانند میدان ونک و تجریش و بالاتر به یک میلیون تومان و حتی بیشتر می‌رسد!

نکته دیگری را که نباید از یاد برد این است که قیمت مسکن در خلال سال‌های گذشته افزایش چشمگیری داشته است. این موضوع نه فقط در کشور ما که در همه جهان به همین منوال بوده است. یادمان نرود که بحران مالی اخیر، نتیجه ایجاد حباب در بخش مسکن بود. در کشور ما در سال ۸۶ به ناگاه شاهد افزایشی ۸۲ درصدی در شاخص قیمت مسکن (به عنوان مثال در شهر تهران) بودیم. این افزایش قیمت‌ها نیز اثرات مستقیمی را بر اجاره بها به همراه داشتند.

اگر مطالب را تا اینجا جمع بندی کنیم، باید گفت اولاً اجاره بها تابع منطق اقتصاد نیست و از ضعف بازارهای واقعی و کمبود ساخت و سازها در حد نصاب نیاز مردم است که شاهد این وضعیت هستیم. ثانیاً دولت با سیاست‌ها و ابزار قهر و تشویق نمی‌تواند بازار را سر و سامان بدهد.

البته نرخ‌های بازدهی در کشور ما در سال‌های اخیر تا ارقام قابل توجهی افزایش یافته‌اند. به عنوان مثال، نرخ بازدهی بازار سرمایه در حدود ۷۶ درصد است، اما مشکل، عدم شناخت مردم نسبت به بورس و در عین حال عدم دسترسی عموم سرمایه‌ها به این بازارها است. مثال دیگر را می‌توان در مورد بازار سکه مطرح کرد. بازار سکه تا ۴۵ درصد بازدهی سرمایه گذاری را در چند ماه اخیر تجربه کرده، اما اعتماد عموم مردم به این بازار پایین است و به دوام درآمدهای آن نمی‌توان مطمئن بود. خرید و فروش زمین هم به دلیل آن که زمین نوعی دارایی محسوب می‌شود و غالباً راهی برای ایجاد ارزش افزوده در آن شناخته نشده و جز در حالت حباب، سرمایه‌ای را به خود جلب نمی‌کند. اما اجاره در شرایط فعلی از توجیه خوبی برخوردار است.

● مسکن، تولیدی یا خدماتی؟

اما چه باید کرد؟ بخشی از پاسخ به این سؤال به غیرممکن‌هایی برمی‌گردد که بسیار در باب آنها گفته شده است. تولید باید تقویت گردد و در عین حال عرضه مسکن افزایش یابد. در کشور ما مسکن جدا از تولید حرکت می‌کند. در همه جای دنیا، مسکن فعالیت تولیدی است، اما در ایران نوعی خدمت رسانی محسوب می‌شود. هدایت وجوه به عرصه مسکن - به عنوان نوعی تولید سودآور و قابل دفاع - علاوه بر جذب منابع مالی به بخش مولد اقتصادی باعث می‌شود اجاره از حالت کنونی خود خارج شود و با یک وقفه زمانی، مشکل اجاره را حل کند. این مسأله کل کشور را تکان می‌دهد و ده‌ها صنعت وابسته به مسکن را با جهش مواجه می‌سازد. در عین حال، دولت باید در برنامه هدفمندی یارانه‌ها اهم و مهم کند. در حال حاضر، جواب خوبی هم از سمت مسکن مهر نیامده و طرح مهمی که عرضه مسکن را تقویت می‌کند با اشکالات مهمی مواجه است که امیدواریم در کوتاه مدت این اشکالات برطرف شوند.

در رابطه با کنترل وضعیت اجاره‌ها در کشور، به خصوص کلان‌ شهرها، چند موضوع را باید مورد واکاوی قرار داد:

▪ جمعیت کلان شهرهای ما به دلایل کاملاً اقتصادی رو به افزایش است و مادامی که شهرستان‌ها و روستاهای این مملکت با فقر و بیکاری دست و پنجه نرم کنند، این روند ادامه خواهد یافت و تقاضا برای مسکن اجاره‌ای نیز بالا خواهد بود.

▪ عرضه مسکن بدون حمایت بخش خصوصی قابل تصور نیست و دولت باید این قابلیت را بیابد که سرمایه‌ها و پس‌اندازهای خرد و حمایت‌های فنی این بخش را به سمت تولید و عرضه مسکن مورد نیاز مردم جلب نماید. دولت در بخش مسکن مهر با عرضه زمین‌های ارزان قیمت توانسته ثابت کند می‌تواند قیمت تمام شده را پایین بیاورد، اما هنوز نتوانسته تقاضا را پاسخ بگوید. چرا؟

▪ باید به مسکن به چشم یک فعالیت تولیدی نگاه کرد که قادر است سایر بخش‌ها را به حرکت وادارد، نه یک خدمت عمومی. این نگرش منجر به ایجاد کارگاه‌های متعدد، مفید و اثربخش در گوشه و کنار شهرهای کشور خواهد شد و می‌تواند مشکلات را حل کند. شاید این سؤال مطرح شود که سرمایه مورد نیاز از کجا تأمین گردد؟ پاسخ جلب حمایت مردم است. اوراق مشارکت می‌توانند پاسخ این سؤال باشند.

- تبصره: حساب صندوق توسعه ملی، پس‌اندازهای مردمی، سرمایه گذاران خارجی، سیستم بانکی و مانده سپرده‌های مردمی، بازار سرمایه، هلدینگ‌ها، اوراق مشارکت و ده‌ها روش دیگر وجود دارند که می‌توانند بخش مسکن را تأمین مالی کنند.

▪ باید به سمت استفاده از روش‌های جدید تولید مسکن گام برداشت که در برخی کشورهای دنیا ابداع شده‌اند و قادرند تولید مسکن را تسریع کنند و قیمت تمام شده آن را نیز کاهش دهند.

در حال حاضر، باید تقاضا را کنترل کرد تا بتوان اجاره‌ها را تنظیم کرد. دولت اخیراً با تعزیراتی کردن اجاره تلاش کرده برای کوتاه مدت کنترل بازار را به دست بگیرد. این که آیا این روش تنها راه باقی مانده بوده یا نه، باعث نگرانی است. وقتی بازار به این شرایط می‌رسد، به معنای ناتوانی سایر روش‌ها است و شکست بازار را نوید می‌دهد. افزایش ۷ تا ۹ درصدی قیمت مسکن می‌تواند باعث افزایش تعداد قراردادهای پشت پرده شود که خطرات فراوانی را با خود به همراه خواهد داشت و پرونده‌های قضایی را در این ارتباط افزایش می‌دهد. به علاوه، تعداد خانه‌های خالی را نیز افزایش می‌دهد. شاید بتوان از روی قبوض برق فهمید که مثلاً در تهران ۲۰۰ هزار خانه خالی وجود دارد، اما این روش را هم می‌توان دور زد.

حالا از زاویه دیگر به موضوع اجاره‌ها نگاه کنیم. اگر دولت سیاست‌های تشویقی را در نظر بگیرد می‌بینیم که راه بازتر است. دولت در حدود ۱۲۰ میلیارد تومان در ماه به افراد مستأجر تهرانی یارانه می‌پردازد که این مبلغ قادر است در هر ماه ۳ هزار واحد مسکونی ۶۰ متری تولید نماید (اگر فرضاً ۳ میلیون تهرانی مستأجر را در نظر بگیرید که هر کدام ۴۰ هزار تومان یارانه دریافت کنند و سرمایه مورد نیاز برای هر واحد ۴۰ میلیون تومان باشد). حال با یک حساب و کتاب ساده درمی‌یابیم که سالانه می‌توان ۳۰ هزار واحد مسکونی را تولید کرد که این رقم می‌تواند در حدود ۱۲۰ هزار نفر را در سطح شهر تهران ساماندهی کند. این رقم تنها بخشی از توان دولت است. این موضوع اگر با فرهنگ‌سازی همراه باشد و به همه پرسی نهاده شود و با نظارت درست و دقیق دولت توأم باشد، بخشی از فشار موجود را پوشش می‌دهد. به علاوه باعث رونق تولید مسکن، بازار، ایجاد اشتغال واقعی و کنترل بازار اجاره می‌گردد. در حال حاضر این افراد مبلغ مذکور را صرف پرداخت اجاره کرده و نتیجه‌ای را هم عاید اقتصاد کشور نمی‌کنند.

شاید این بحث مطرح گردد که مبالغ مذکور باید صرف قبض گاز و آب و امثالهم شوند، اما شک نکنید در صورتی که مردم از هدایت منابع یارانه‌ای به مسیرهایی که آینده آنان را تأمین می‌کند مطمئن باشند، با اینچنین طرح‌هایی موافق خواهند بود.

این در کنار سایر بودجه‌ها و منابعی که دولت در اختیار دارد و همچنین نوآوری‌هایی که می‌توان در عرصه بهبود اوضاع مسکن ارایه کرد، درمان را تعجیل می‌کند. ما از روش‌های سریع دنیا در ساخت مسکن – آن هم از نوع مقاوم آن – بی‌بهره‌ایم. دنیا از این روش‌ها بسیار بهره گرفته است. همچنین مشارکت عمومی را در مورد ساخت مسکن نداریم. به عنوان مثال، طرح وزیر مسکن سابق (مهندس نیکزاد) در رابطه با اعطای وام به هر مالک برای ساخت مسکن در زمین‌های قابل استفاده تحت مالکیت افراد و یا احداث واحدهای جدید بر فراز آپارتمان‌های موجود، طرح خوبی بود که می‌توانست به صورت کارشناسی شده مورد استفاده قرار گیرد. در صورتی که با پرداخت تسهیلات مناسب، زمینه مشارکت افراد فراهم گردد می‌توان به سرعت مشکلات مسکن را برطرف کرد.