چالش کهنه آسمان فروشی

با وجود برخی مخالفت ها شهرداری برای تامین هزینه های شهر بر تراکم فروشی اصرار دارد

سایه سنگین یک برج سر به فلک کشیده در یک کوچه چهار متری، صف درهم پیچیده ماشین‌ها در یک خیابان قبلا خلوت شهر، ساختمان‌های چند طبقه‌ای که جایشان را به خانه‌های حیاط‌دار قدیمی داده‌اند، هوای آلوده، محو شدن تدریجی درختان و باغات شهری و... همه سوغات زندگی پیچیده شهری است.

سال هاست که می گویند اداره شهر هزینه دارد؛ هزینه چند میلیاردی که شهرداری ها ابتدای هر سال برای این که بدانند این بودجه را باید از کجا تامین کنند، نقشه می کشند. آنها روی هر روشی که بتوان از آن پولی برای اداره هزینه های شهر به دست آورد، حساب باز می کنند؛ از عوارض پرداختی شهروندان گرفته تا فروش تراکم.

اما همین فروش تراکم ماجرایی است که در بیش از دو دهه هنوز میان موافقان و مخالفان آن اختلاف نظر وجود دارد. شهرداری ها می گویند برای تامین منابع مالی شهر چاره ای ندارند که روی تراکم فروشی هم حساب باز کنند، اما مخالفان معتقدند که شهرداری ها نباید با فروش تراکم جهت خالی کردن جیب شهروندان برای چیزی که حق شان است، نقشه بکشند.

● ماجرای یک بام و دو هوا

ماجرای فروش تراکم از سوی شهرداری ها برای اداره شهرها شباهت غریبی دارد به آن چیزی که روزی ناصرالدین شاه گفته بود: «اگرچه اسمش قابل اشاره نیست، اما خودش قطعا قابل استفاده است.»

ماجرای فروش تراکم نیز دقیقا همین سرنوشت را طی یک دهه گذشته پیدا کرده است. بسیاری از کارشناسان شهری و نمایندگان مردم در شوراهای شهر دوره های مختلف موضوع فروش تراکم را کاری غیرمنطقی دانسته اند.

آنها معتقدند اداره شهر با تکیه بر تراکم فروشی کارعاقلانه ای نیست و به جای این کار بهتر است به سمت ایجاد درآمدهای پایدار برای تامین هزینه های اداره شهر حرکت کرد.

مخالفان اداره شهر از راه فروش تراکم مهم ترین پیامد منفی این کار را متورم کردن فضای شهرها (افزایش جمعیت)، وسعت بخشیدن بی در و پیکر به شهر و تشدید بحران های زیست محیطی می دانند. آنها تاکید می کنند اداره هزینه های شهر از راه فروش تراکم عملا شهرداری ها را به مدیریت شهری بر پایه ساخت و سازها و بلندمرتبه سازی های صرف تبدیل خواهد کرد، اما با همه این مخالفت ها تاکنون هیچ راهکار عملی برای حذف تراکم و جایگزین مناسب آن ارائه نشده است.

در واقع به ظاهر همه با این واقعیت کنار آمده اند که اگرچه فروش تراکم چندان منطقی نیست، اما بنا به شرایط موجود گریزی هم از آن نیست.

● پرونده ۲۴ ساله تراکم فروشی

جبران هزینه های پایتخت در سال ۶۸ مهم ترین عامل در آغاز تراکم فروشی در کشور بود. با شروع این ماجرا در کمتر محله ای از تهران بود که در آن ساخت و ساز صورت نگیرد و شهر به کارگاه ساختمان سازی تبدیل شد.

فروشندگان تراکم در ۲۲ منطقه شهر تهران در آن سال ها به دلیل ارتباط گسترده ای که با واگذارکنندگان تراکم داشتند، با اخذ مابه التفاوت کلان، حتی در کوچه هایی با عرض اندک یا به اصطلاح چند وجبی تراکم مورد نیاز را به سازندگان واحد های مسکونی آپارتمانی واگذار می کردند.

هرچند فروش تراکم در پایتخت در دهه ۸۰ رو به کاهش گذاشت، اما به دلیل مشکلاتی که شهرداری تهران در تامین بودجه های مورد نیاز برای اجرای پروژه های شهری و هزینه های اداره شهر داشت و از همه مهم تر کمک های دست و پا شکسته ای که شهرداری برای گرفتن آن از دولت همواره در چالش بود، موجب شد دوباره فروش تراکم در پایتخت جان بگیرد و مسئولان شهری نیز بر لزوم فروش تراکم اصرار داشته باشند. با گذشت ۲۴ سال از آن روزها اکنون بخشی از درآمدهای شهرداری تهران از طریق عوارض و بخش دیگر با فروش تراکم در سطح مناطق ۲۲ گانه شهر تهران تامین می شود.

● جلسه پرچالش شورا بر سر تراکم

مخالفان فروش تراکم اصرار دارند کار شهرداری غیرقانونی است. آنها معتقدند تراکم حق شهروندان است و این که شهرداری بخواهد منابع مالی برای اداره شهر را از راه فروش تراکم تامین کند مانند این است که بخواهد حق مردم را به خودشان بفروشد.

وزیر مسکن و شهرسازی که مهمان جلسه هفته گذشته شورای شهر تهران بود هرچند برای تشریح وضع مسکن و اقدامات انجام شده در این زمینه به جلسه شورا آمده بود، اما صحبت هایی که با محوریت توسعه حقوق شهروندی آغاز شد، بهانه ای شد تا آتش زیر خاکستر تراکم فروشی شعله ور شود.

عباس آخوندی با صراحت لهجه ای که خود نیز بر آن تاکید داشت از فروش تراکم انتقاد کرده و گفته بود فروش تراکم برای تامین منابع مالی اداره شهر، به معنی فروش حقوق شهروندان است.

او گفته بود، هرچند در جلسه تصویب طرح جامع شهر تهران حضور نداشته اما بنا بر نقل قول ها شنیده است با نظر شخص رئیس وقت دولت و در یک تصمیم لحظه ای ۲۰ درصد به تراکم تهران اضافه شده و در طرح تفصیلی جدید شهر تهران نیز به شهر اجازه گسترش داده و گفته شده که تمام زمین های دولتی می توانند کاربری ویژه (تغییر کاربری) داشته باشند. اما شهردار تهران انتقادات مطرح شده درباره فروش تراکم در پایتخت و عملکرد شهرداری در این زمینه را در ادامه همین جلسه رد کرد و توضیحاتی داد.

قالیباف تاکید کرد در قانون ۱۲۰ درصد تراکم پایه که تراکم مجاز برای شهر تهران است پیش بینی شده ولی وقتی گفته می شود شهرداری تراکم فروخته ایجاد بار منفی می کند؛ البته شهردار تهران پذیرفت که در دوره های گذشته اگر شهروندان پول بیشتری می دادند تعداد طبقات بیشتری هم می گرفتند، اما حالا با ابلاغ طرح تفصیلی جامع این امکان وجود ندارد.

● تصمیم های غیرکارشناسی در کمیسیون ماده ۵

در این میان اما اعضای شورای شهر تهران به موضوع تراکم با دید منطقی تری نگاه می کنند. آنها معتقدند تراکم مانند تیغ دولبه ای است که هم می تواند فرصت باشد، هم تهدید.

اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران و حمل و نقل شورای شهر تهران، تاکید می​کند هم اکنون همه چیز باید بر مبنای طرح تفصیلی شهر تهران باشد و هیچ کدام از شهرداری های مناطق حق فروش تراکم اضافی را ندارد، مگر این که مالک، موافقت کمیسیون ماده ۵ را گرفته باشد.

شاکری در گفت وگو با جام جم، فروش تراکم در حد مجاز را تا صددرصد قانونی و اجتناب ناپذیر می داند، اما مشکل اصلی تغییراتی است که در تراکم و کاربری ها به وجود می آید تا جایی که در حد مجاز نیز در برخی جاها غیرقابل قبول است و اعضای شورا معتقدند در ماجرای اجازه تراکم یا تغییر کاربری ها باید پلاک به پلاک کار کارشناسی انجام شود. وی مشکل اصلی را موضوع برخی تصمیم گیری های غیرکارشناسی در کمیسیون ماده ۵ (این کمیسیون درباره اجازه فروش تراکم در مناطق و تغییر کاربری ها تصمیم گیری می کند!) می داند که به تغییر تراکم یا کاربری هایی رای داده می شود که قانونی است، اما پیامدهای منفی آن در دیگر ابعاد سنجیده نمی شود و به مصالح شهروندان بی توجهی می شود.

شاکری در این زمینه مثالی زده و توضیح می دهد: به عنوان نمونه ممکن است در یک کوچه هشت متری به مالک اجازه ساخت یک ساختمان چند طبقه داده شود، اما درباره تعداد پارکینگ های آن فکری نمی شود یا موضوع تامین فضای سبز آن نادیده گرفته می شود که مهم ترین پیامد منفی اینچنین رای های غیرکارشناسی بی توجهی به بافت منطقه ای است و تبعات منفی ناشی از این نادیده گرفتن است. شاکری البته به این نکته هم اشاره می کند که براساس طرح تفضیلی شهر تهران تمام مناطق پهنه بندی شده و برای هر پلاک از زمین شهر تهران که به ثبت رسیده در این طرح ارتفاع، تعداد طبقات و تراکم مجاز تعیین شده است که براساس قانون شهرداری ها مجاز هستند در این پهنه به متقاضیان تراکم عرضه کنند.

این طور که پیداست قرار نیست به این زودی ها ماجرای تراکم فروشی در پایتخت به سرانجام برسد، چون گرچه مخالفان در این میان طرف شهروندان هستند، اما هنوز هیچ راهکار مناسبی که بتوان آن را جایگزین فروش تراکم برای تامین بخشی از هزینه های شهرداری ها کرد، ارائه نداده اند. شاید همین خلأ موجب شده شهرداری ها حاضر نباشند در ماجرای فروش تراکم کوتاه بیایند.

پوران محمدی