شرط ضمان مستاجر

مطابق فتاوی فقها مستاجر ضامن عین مستاجره نیست مگر در صورت تعدی یا تفرط عبارت شهید در لعمه این است و لا یضمن المستاجر العین بالتعدی او التفریط و محقق در شرایع گوید و العین المستاجر امانه فلا یضمنها المستاجر الا بالتعدی اوالتفریط و صاحب جواهر بر این حكم دعوی اجماع كرده است

مقدمه

مطابق فتاوی فقها مستاجر ضامن عین مستاجره نیست مگر در صورت تعدی یا تفرط عبارت شهید در لعمه این است و لا یضمن المستاجر العین بالتعدی او التفریط و محقق در شرایع گوید و العین المستاجر امانه فلا یضمنها المستاجر الا بالتعدی اوالتفریط و صاحب جواهر بر این حكم دعوی اجماع كرده است.

و در ماده ۴۹۳ قانون مدنی آمده است:

مستاجره نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی كه اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او كلا یا بعضا تلف شود مسوول نخواهد بودولی اگر مستاجره تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگرچه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.

ظاهرا عبارات فقها و همچنین قانون مدنی در ماده یادشده ناظر به مواردی است كه در عقد اجاره شرط ضمان مستاجر نشده باشد اما اگر در عقد شرط شود كه مستاجر بدون تعدی و تفریط نیز ضامن عین مستاجره باشد چه حكمی دارد و آیا چنین شرطی صحیح و موثر و لازم الوفا است یا نه ؟ قانون مدنی به این مساله پاسخی نداده و در آرای دیوان كشور نیز تا آنجا كه امكان بررسی بوده مساله مطرح نشده است. نباید پنداشت كه ماده ۴۹۳ قانون مدنی اطلاق داشته و شامل مورد اشتراط شمان مستاجر در عقد نیز می گردد. به این معنی كه بر اساس اطلاق ماده مستاجر حتی در صورت شرط ضمان نیز ضامن نیست. این توهم از این جهت مورد ندارد كه به شهادت ذیل ماده قانونگذار اساسا نظری به صورت اشتراط و یا عدم اشتراط ضمان نداشته بلكه درصدد بیان حكم ضمان مستاجر در ارتباط با تعدی و تفریط بوده و حكم به عدم ضمان او در صورت عدم تعدی و تفریط كرده است.

لیكن نظر مشهور فقهای امامیه بطلان و فساد چنین شرطی است. و از آنجا كه تدوین كنندگان قانون مدنی ایران مواد قانون را بر طبق نظر مشهور فقها تنظیم می كرده اند بررسی این مساله از نظر فقهی در حقیقت تلاش مكلمی برای قوانین مدنی خواهد بود و به ویژه كه در بسیاری از اسناد اجاره شرط ضمان مشتاجر و حداقل به اسن تعبیر كه مستاجر موظف است عین مستاجره را به همان ترتیب و وضع كه تحویل گرفته پس از انقضای مدت اجاره تحویل دهد و هر گونه نقص و عیبی كه در آن پدید آمده باشد اصلاح و ترمیم و جبران نماید گنجانیده می شود و منظور از درج چنین عبارتی در اسناد اجاره تضمین مستاجر حتی در صورت عدم تعدی و تفریط اوست و گرنه ضمان مستاجر در صورت تعدی و تفریط صریح قانون بوده و نیازی به شرط آن نیست .

بنابراین تحقیق در صحت و فساد این شرط از نظر فقهی و اصول قواعد كلی حقوقی به ویژه برای مسوولان دفاتر اسناد رسمی و همچنین برای قضات دادگاهها در تصمیم گیری نسبت به دعاوی ناشی از این مساله می تواند راهگشا و مفید باشد. همانطور كه یادآوری شد شرط ضمان مستاجر به نظر مشهور فقها شرطی فاسد است. عبارت كتاب جواهر در این زمینه این است. و كیفكان ففی اشتراط ضمانها من غیر ذلك این التعدی و التفریط تردد ینشا من قاعده المومنون و اطلاق ادله العقود و الاجاره و من منافاته لمقتضی العقد اظهره المنع بل هو الشعر بل فی جامع المقاصد باطل قطعا بل لم اجد فیه خلافا الا مایحكی عن الاردبیلی و الحزاسانی من الیل و تبعها فی الریاض … . ملاحظه می شود كه در عبارت یادشده نظریه صحت شرط ضمان مخالف مشهور و نظری نادر و شاذ معرفی شده است صاحب شرایع بعد از ابراز تردید در صحت و فساد سرانجام فتوی به بطلان آن داده است. در برابر نظر مشهور برخی از فقها مانند صاحب ریاض و صاحب حدائق و بعضی از علمای معاصر فتوی به صحت این شرط داده اند و بنابراین مساله شرط ضمان مستاجر مساله ای اختلافی است و تحقیق در آن مستلزم بررسی و نقد دلائل و مداركی است كه در هر دو نظر به آنها استناد و استدلال شده است.

گفتار نخست

بررسی و نقد دلائل نظریه فساد

برای اثبات فساد شرط ضمان مستاجر به دلائل زیر استناد شده است.

الف ـ شرط ضمان مشتاجر مخالف مقتضای عقد اجاره است.

توضیح آنكه شرط چیزی در ضمن عقد كه منافی با مقتضای عقد باشد به تناقض در انشا باز می گردد و به همین جهت هم شرط و هم عقد هر دو فاسد می شونداما فساد شرط ضمان مستاجر به دلیل مخالفت آن با مقتضای عقد از این جهت است كه اگر در مفهوم و مدلول عقد اجاره تسلیط مستاجر بر عین مستاجره لحاظ شده باشد پس از این تسلیط كه از سوی مالك در عین ملكش به عمل آمده عباره اخری از استیمان مستاجر نسبت به عین مستاجره است به عمل آمده عباره اخری از استیمان مستاجر نسبت به عین مستاجره است و بنابراین شرط ضمان وی با مدلول تضمنی عقد اجاره منافات خواهد داشت و اگر مفهوم ومدلول عقد اجاره را تملیك منفعت عین به مستاجر بدانیم از آنجا كه تملیك منفعت مستلزم تسلیط وی و در نتیجه استیمان او نسبت به عین مستاجره بوده و لازم بین آن می باشد و بنابراین شرط ضمان منافی با مدلول التزامی عقد خواهد بود و تنافی مدلول عقد و شرط در هر دو صورت یاشده انشای معامله را دچار اختلال و تناقض ساخته و شرط و عقد هر دو در عرض یكدیگر فاسد خواهند بود.

از استدلال مزبور چنین پاسخی داده شده است كه شرط ضمان هیچگونه منافاتی با مقتضای عقد اجاره ندارد زیرا در این عقد اقتضایی نسبت به عدم ضمان مستاجر نیست بلكه نهایت این است كه عقد اجاره مقتضی ضمان مستاجر نمی باشد نه آنكه مقتضی عدم ضمان وی باشد علاوه بر آنكه ماهیت اجاره را نمی توان استیمان مستاجر دانست چه در مواردی ممكن است اجاره تحقق یابد و تسلیطی هم نسبت به عین مستاجره و در نتیجه استیمان مستاجر صورت نگرفته باشد و بنابراین شرط ضمان مخالفتی با اقتضای عقد اجاره نخواهد داشت. به نظر می رسد به فرض هم كه عقد اجاره را مقتضی عدم ضمان مستاجر بدانیم نمی توان به استناد مخالفت این شرط با مقتضای عقد مطلقا آن را فاسد بشناسیم زیرا اقتضائات عقود بر دو قسمند : یك قسم آنها كه عقد به نحو علیت تامه مقتضی آنها بوده و یا آنكه شرعا یا عرفا از عقد انفكاك ناپذیرند كه البته این قسم از اقتضائات را نمی توان شرطی برخلاف آنها كرد و اگر چنین شرطی در عقد بشود به دلیل تناقض در انشا هم خود فاسد است و هم در عقد فاسد می شود مانند آنكه در بیع شرط شود كه ثمنی در كار نباشد و یا در عقد اجاره شرط عدم اجرت شود اما قسم دیگر اقتضاآتی است كه عقد علت تامه تحقق آنها نبوده بلكه عقد در صورت اطلاق و به اصطلاح لوخلی و طبعه مقتضی آنها می باشد كه نسبت به اینگونه اقتضاآت شرط مختاف در حقیقت مخالف اطلاق عقد و به تعبیر دیگر مخالف با عقد مطلق است نه با مطلق عقد مانند شرط خیار در معامله كه نمی توان آن را مخالف ذات و مطلق عقد دانست بلكه مخالف اطلاق آن باید به حساب آید و مساله ضمان از مصادیق قسم اخیر است زیرا اگر عقد اجاره اقتضایی نسبت به عدم ضمان مستاجر داشته باشد به طبع اولی و در صورت اطلاق و به اصلاح لوخلی و طبعه چنین اقتضائی دارد و بنابراین نمی توان شرط ضمان مستاجر را منافی با ذات عقد دانست و در حقیقت این شرط همانند خیار فسخ در عقد بیع است كه بدون نردید مخالفتی با ذات در آن نیست و شاهد بر این مدعا صحت شرط ضمان مستعیر در عقد عاریه است كه مناطا با عقد اجاره یكی است یعنی در عاریه نیز مانند اجاره استیمان وجود دارد و اگر شرط ضمان مستعیر منافی با استیمان كه اقتضای عقد عاریه است باشد دیگر مجالی برای احتمال صحت آن باقی نمی ماند. نباید تصور كرد كه صحت شرط ضمان در عقد عاریه مستند به دلیل خاص است وگر نه باید آن را نیز فاسد بدانیم زیرا حكم عقلی قابل تخصیص نیست و چنانچه شرط ضمان مخالف با مقتضای ذات عقد بوده و موجب تناقض در انشای عقد می گردد عقلا چنین تناقضی فسادآور بوده و هیچ مورد از مصادیق آن را نمی توان به بهانه وجود دلیل خاص از حكم عقلی آن استثنا و خارج ساخته و به صحت آن نظر داد.

---