تقویت حس اعتماد با مالکیت بر خانه

من هم مثل آندرو اسوالد از دقت در داده ها لذت می برم علاوه بر این من زمان و زحمت زیادی گذاشته ام تا داده های مربوط به سوئیس را بکاوم حدس من این است که احتمالا حقایقی چون کوچکی این کشور بسیار کم جمعیت تر از تهران است , عدم درگیری اش در هیچ جنگ خارجی پس از دوره ناپلئونی و سیاست عدم پاسخگویی و پاسخ خواهی از پس اندازهای بانکی, عواملی هستند که موفقیت این کشور را موجب شده اند

من هم مثل آندرو اسوالد از دقت در داده‌ها لذت می‌برم. علاوه بر این من زمان و زحمت زیادی گذاشته‌ام تا داده‌های مربوط به سوئیس را بکاوم. حدس من این است که احتمالا حقایقی چون کوچکی این کشور (بسیار کم‌جمعیت‌تر از تهران است)، عدم درگیری‌اش در هیچ جنگ خارجی پس از دوره ناپلئونی و سیاست عدم پاسخگویی و پاسخ‌خواهی از پس‌اندازهای بانکی، عواملی هستند که موفقیت این کشور را موجب شده‌اند.

علاوه بر این سوئیس نیز همچون آلمان حقوق زیادی برای اجاره‌نشین‌ها قائل است. اما اگر قرار بر نتیجه‌گیری براساس کشورهایی باشد که بیشتر استثنا هستند تا قاعده، من می‌توانم به سنگاپور اشاره کنم که نرخ خانه‌داری جمعیتش ۶/۸۸ درصد و بنابراین جزو بالاترین‌ها در جهان است و در عین حال طبق رتبه‌بندی شفافیت بین‌المللی جزو ۵ کشور برتر از نظر سلامت دولتی است و همچنین رشد تولید ناخالص داخلی آن از سرانه ۴۳۳۱ دلار در سال ۱۹۶۵ به ۵۸۲۴۰ دلار در ۲۰۱۰ رسیده است.

علاوه بر این من می‌توانم به این شاهد اشاره کنم که آمریکا، کانادا، استرالیا و بریتانیا همه نرخ خانه‌داری نزدیک به همی دارند؛ اما در عین حال نرخ بیکاری متفاوتی دارند.

یا می‌توانم به شاهدی دیگر اشاره کنم که نرخ خانه‌داری در آمریکا برای بیش از ۵۰ سال گذشته تغییری نکرده است؛ اما با این حال این اقتصاد اوضاع و احوال متفاوتی را در این سال‌ها از سر گذرانده‌ است (هر چند روند کلی‌اش رو‌به جلو بوده است).

موضوع مهم دیگر این است که آیا به واقع خانه‌داری بازار کار را این چنین تحت تاثیر قرار می‌دهد؟ چند مقاله وجود دارد که حدس آقای اسوالد را سنجش اعتبار می‌کند (از جمله مقاله خود من و یکی از همکارانم) و جمع‌بندی من از آنها این است که نتیجه‌ اجاره‌نشینی بر بازار کار، حاشیه‌ای است. کامل‌ترین مقاله پیرامون این موضوع توسط اد کولسون و لین فیشر نوشته شده است که دریافته‌اند اثر خانه‌داری بر بازار کار پیچیده است.

از یک سو آنها شواهدی یافته‌اند که نشان می‌دهد خانه‌داری جلوی تحرک را می‌گیرد؛ از دیگر سو شواهدی یافته‌اند که نشان می‌دهد کارفرماها برای برپایی کسب‌وکار جاهایی را ترجیح می‌دهند که کارگرانش کمتر بی‌‌خانمان‌اند و تمایل بیشتری به سکونت در یک جا دارند. آنها در قبال این سوال که بالاخره خانه‌داری به بازار نیروی کار ضربه می‌زند یا کمک می‌کند، موضعی محافظه‌کارانه اتخاذ می‌کنند.

در مورد ثبات اقتصاد کلان باید گفت که مالکیت فارغ از شکل و شمایلش یک دارایی پراینرسی است که هر تغییر فوری در حجم آن کاری دشواری است و همین باعث ضربه‌پذیری‌اش در برابر چرخه‌های تجاری می‌شود. اینکه شما اجاره‌نشین باشید یا صاحب‌خانه‌ چندان فرقی نمی‌کند. بحران مالی آسیایی سال‌های ۱۹۹۷ و ۱۹۹۸ بیشتر بر املاک تجاری متمرکز بود. فارغ از حباب مسکن اخیر، در آمریکا نهاده‌های تولیدی عموما نوسان بیشتری را در مقدار ارزش خود نسبت به املاک دارند.

اما بحثم را با پاسخ به این سوال پایان خواهم داد که چرا خانه‌دارشدن فارغ از اثراتی که در ثبات دارد خوب است. اول اینکه خانه‌دارشدن مشکل نمایندگی را حل می‌کند، چون صاحب خانه خودش هم موجر است و هم مستاجر. این وضعیت به جهت دقت در نگهداری از دارایی‌ها بهتر است.

همچنین در جهانی که عموما موجران به مستاجران و برعکس اعتمادی ندارند، این وضع بهتری است. آقای اسوالد ممکن است مدعی شود که اگر مردم سرمایه‌هایشان را به بازارهای دیگر سرمایه بریزند بهتر است. من هم با او موافقم اما در جهانی که مردم به صاحبان شرکت‌های سرمایه‌گذاری کمتر اعتماد دارند، خانه‌دار شدن حس تسلط بر دارایی را بیشتر به مردم انتقال می‌دهد.

من ایده‌ای راجع به نرخ بهینه‌ خانه‌های دارای مالک و استیجاری ندارم، اما به نظر می‌رسد که پیشنهاد پنجاه پنجاه آقای اسوالد خیلی شکمی بوده است. بسیاری از کشورها با نرخ‌های خانه‌داری بالاتری، خوب جواب داده‌اند.

در‌واقع در اکثریت کشورهای پیشرفته نرخ خانه‌داری بالای ۵۰ درصد دارند. در آمریکا هم البته علت اصلی پایین بودن نرخ به تفاوت بسیار زیاد نرخ خانه‌داری در میان سفیدپوست‌ها و دیگر آمریکایی‌ها برمی‌گردد که علت‌یابی آن نیازمند تحقیق جداگانه‌ای است.