چهار دیواری اختیاری نیست

بر اساس ماده ۱ قانون تملک آپارتمان ها, مالکیت در آپارتمان ها شامل دو بخش مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک است عمده مشکلات آپارتمان نشینی و منازعات مربوط به آن از عدم پذیرش همزیستی مسالمت آمیز همسایگان و استفاده اختصاصی از قسمت های مشترک پیش می آید

قرار دادن جاکفشی‌های متنوع در فضای پاگردها، قرار دادن اسباب و اثاثیه در محیط پارکینگ و...

همگی از مصادیق تجاوز به حریم مشاع هستند. می‌توانیم از این دست مثال‌ها که در گزارش به آنها اشاره شده باز هم بیاوریم، مثال‌هایی که نشان از این دارد که هنوز خیلی از شهروندان نتوانستند خودشان را با شرایط آپارتمان‌نشینی وقف دهند. چند دهه بیشتر نیست که تغییرات اجتماعی، اقتصادی و مهاجرت از شهر‌های کوچک به کلان‌شهر‌ها تاثیراتش را بر روی سبک زندگی افراد گذاشته است و افراد هنوز نتوانسته‌اند بپذیرند که نمی‌توانند آزادی‌های خود را تمام و کمال وارد حیطه آپارتمان‌ها کنند. برخورد و تضاد خرده‌فرهنگ‌ها و شیوه‌های مختلف زندگی باعث بروز نابسامانی در آپارتمان‌ها می‌شود.

خوشبختانه قانونگذاران با تیزبینی و موقع‌شناسی در سال ۱۳۴۳ و در ابتدای رواج آپارتمان‌نشینی در کلان‌شهر‌ها، قانون تملک آپارتمان‌ها را در مجلس شورای ملی تصویب و با شرح و تبیین وظایف و باید‌ها و نباید‌ها و ذکر جزئیات و تفاصیل گام قابل ستایشی در این زمینه برداشته است که تاکنون نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد و نیازی به جرح و تعدیل اساسی نیافته است.

● مالکیت، در قانون تملک آپارتمان‌ها:

بر اساس ماده ۱ قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در آپارتمان‌ها شامل دو بخش مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک است. عمده مشکلات آپارتمان‌نشینی و منازعات مربوط به آن از عدم پذیرش همزیستی مسالمت‌آمیز همسایگان و استفاده اختصاصی از قسمت‌های مشترک پیش می‌آید. در مالکیت جمعی هیچ یک از شریکان و صاحبان حق آزادی مالکیت فردی و اختصاصی را ندارند و در مشترکات عمومی آنچه به عموم تعلق دارد به سختی شبیه به مالکیت فردی است و بیشتر به حق انتفاعی محدود و هدایت‌شده نزدیک است. ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی همین قانون قسمت‌هایی از ساختمان را که به‌طور مستقیم و غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا می‌باشد قسمت‌های مشترک دانسته و هیچ حق انحصاری را برای هیچ یک از ساکنان قائل نشده است. تبصره همین ماده صراحتا «گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیا دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک» را ممنوع کرده است.

● نحوه اداره آپارتمان‌ها:

قوانین در خصوص تملک و اداره آپارتمان‌ها شامل موادی است که شاید رعایت کردن آنها بتواند از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری کند، تشکیل مجمع عمومی و انتخاب مدیر یا مدیران یکی از همین عوامل پیشگیرانه است.

در واقع قانون مجموعه‌های آپارتمانی را به نوعی شرکت تلقی کرده و به رسمیت شناخته است. دادن حقوق و امتیازات مربوط به شرکت و اثر قانونی دادن به تصمیمات مسوولان آن و به رسمیت شناختن گزارشات مدیران و هیات مدیره در مراجع اداری و قضایی از اهم مزایای در حکم شرکت بودن مجتمع‌های آپارتمانی است و همچنین برداشتن تکالیف و تشریفات الزام‌آور برای شرکت‌ها از جمله لزوم انتشار آگهی تاسیس شرکت در روزنامه رسمی و لزوم ارسال و ثبت تصمیمات مجامع عمومی در اداره ثبت شرکت‌ها و بسیاری از تکالیف دیگر مندرج در قانون تجارت از مهم‌ترین تسهیلاتی است که قانون برای به اصطلاح شرکت‌های آپارتمانی منظور کرده است. ماده ۵ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها تشکیل مجمع عمومی مالکان را در صورتی که تعداد مالکان بیش از ۳ نفر باشد الزامی می‌داند. در اولین جلسه مجمع عمومی بر اساس ماده ۶ همین آیین‌نامه باید رییس مجمع انتخاب شود و در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکان و یا اشخاص خارج انتخاب شود.

که این مجمع باید حداقل هر سال یک‌بار برگزار گردد.

برای رسمیت این مجمع حضور مالکان بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی ضروری ست. اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان بر عهده همین مجمع می‌باشد و تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است و برای کلیه ساکنان الزام‌آور میباشد. با توجه به مواردی که ذکر شد، پرواضح است که هدف قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی، این بوده است که مسائل و تصمیمات آپارتمان‌ها بر عهده ساکنان آپارتمان‌ها و با غلبه خرد جمعی باشد. همانطور که در ماده ۶ مقرر می‌دارد، «چنانچه قراردادی بین مالکین ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.»

● چگونه و به کجا شکایت کنیم

فرض کنید در تمام آپارتمان‌ها مجمع عمومی تشکیل می‌شود و بر اساس آراء تصمیماتی اتخاذ می‌شود و ساکنان هم به تصمیمات متخذ گردن می‌نهند، اما اگر چنین نشد، چه باید کرد؟ اگر ساکنان تصمیم به تشکیل جلسه بگیرند و دعوت به عمل بیاید ولی اکثریت مندرج در قانون حاصل نشود و جلسه رسمیت نیابد، برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد و اگر باز هم همین داستان تکرار شود، برای پانزده روز دیگر هم تجدید می‌شود و در این جلسه تصمیمات با اکثریت عده حاضر معتبر و لازم الاجرا خواهد بود. در خصوص تجاوز به حریم مشاعات هم همانطور که ذکر شد، قانون ساکنان را از گذاشتن هر نوع اشیایی در قسمت‌های مشترک منع کرده است که البته تراضی ساکنان منافاتی با منع قانون ندارد و تا زمانی که افراد برای استفاده‌ای خاص از مشاعات با یکدیگر به توافق برسند مشکلی نیست، اما در صورتی که چنین توافقی حاصل نشود و تصمیمات و تذکرات مدیران بی‌فایده باشد، صاحبان حق می‌توانند برای آنها از طریق دادگستری اظهارنامه ارسال کنند و خواهان رفع تصرف از مشاعات شوند. در صورت عدم تمکین آنان، می‌توانند از طریق دادسرا آنها را به اتهام تصرف عدوانی و مزاحمت تحت تعقیب قرار دهند. همچنین مطابق ماده۵۸۲ قانون مدنی، «شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.» بنابر این اگر در زمان تصرف غیر قانونی یکی از ساکنان خسارتی وارد شود، ملزم به جبران خسارت نیز می‌باشد. در پایان به ساکنان آپارتمان‌ها توصیه می‌شود برای آشنایی با باید‌ها و نباید‌های آپارتمان‌نشینی قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن را مرور کنند و با کاربردی کردن کار از بروز اختلافات و صرف زمان و هزینه خود در سیستم قضایی جلوگیری کنند.

سمانه سوادی

کارشناس ارشد حقوق