خانه های ۹۹ ساله

ارائه وام های ۱۸ میلیونی مسکن و در برخی موارد ارائه وام های ۱۰ میلیونی برای اقشار آسیب پذیر, تنها مسکنی برای التیام این درد بود و این راه حل ارائه شده نه تنها مشکل را حل نکرد بلکه شرایط را بحرانی تر کرد

مسکن بعد از نیازهای اولیه جزو ضروریات یک زندگی است که با رشد شهرنشینی اکنون به یک معضل اقتصادی و اجتماعی مبدل گشته است. مسکن به عنوان یک مکان فیزیکی که خانواده ای را پناه می دهد و نیازهای اولیه سکونتی افراد خانوار را تامین می کند، مطرح است، اما در حال حاضر نقش آن از یک سرپناه فراتر می رود. مسکن با سنت های اجتماعی فرد درآمیخته است. سلامت و بهداشت مسکن، رفاه اجتماعی و آثار روزانه و نفوذ همه جانبه یک مسکن مناسب در زندگی افراد می تواند کارایی بهتر نیروی کار را فراهم آورد و بدین جهت به آن مفهوم عمیق اجتماعی می دهد. در کشور ما طبق اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوار ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. در کشور ما گرچه داشتن مسکن برای هر فرد یک حق تلقی شده، اما این اتفاق تا کنون در جامعه رخ نداده و خانواده های زیادی همچنان از داشتن ملک شخصی بی بهره هستند. این در حالی است که شعار دولت نهم خانه دار کردن همه افراد جامعه و حذف دغدغه مسکن از ذهن خانوارها بود حال با گذشت بیش از دو سال از فعالیت دولت نهم نه تنها این هدف محقق نشد، بلکه قیمت مسکن به شدت بالا رفت و مردم با درآمد متوسط جامعه حتی فکر صاحب خانه شدن را نیز به خود راه نمی دهند.

ارائه وام های ۱۸ میلیونی مسکن و در برخی موارد ارائه وام های ۱۰ میلیونی برای اقشار آسیب پذیر، تنها مسکنی برای التیام این درد بود و این راه حل ارائه شده نه تنها مشکل را حل نکرد بلکه شرایط را بحرانی تر کرد. برخی از تحلیل گران، ارائه طرح های کارشناسی نشده و ضعیف را یکی از عوامل شوک بازار مسکن درسال گذشته عنوان کردند. با این حال، پیشنهادهای مختلفی برای مهار افزایش قیمت مسکن و کمک به اقشار کم درآمد عنوان می شود از جمله این که دولت از خانه های خالی از سکنه مالیات دریافت کند یا اینکه اجازه سرمایه گذاری گسترده خارجی در بخش مسکن صادر شود.

راه حل دیگر اعطای زمین ارزان قیمت به تعاونی های مسکن است که در این راستا هزینه زمین را بازهای تمام شده مسکن حذف شود. در این میان در شرایط فعلی دولت، طرح حذف قیمت زمین از بهای تمام شده مسکن را انتخاب و آن را در قالب تبصره ۶ بودجه سال ۸۶ گنجانید. براساس این طرح تعاونی های مسکن زمین دولتی را به صورت اجاره ۹۹ ساله از دولت دریافت می کنند و امید می رود همین مساله باعث شود هزینه احداث واحدهای مسکونی توسط تعاونی های مسکن کاهش پیدا کند. به اعتقاد اغلب کارشناسان در حال حاضر نیمی از بهای تمام شده مسکن را زمین تشکیل می دهد.

نقش دولت در کنترل وضعیت بازار مسکن بسیار مهم و تاثیرگذار است، به عنوان نمونه سیاست های دولت همچون عرضه واحدهای اجاره ای ۹۹ ساله، کاهش سقف کارمزد وام های اعطایی و اجرا شدن طرح جامع مسکن، نقش بازدارنده ای در افزایش پی درپی بهای مسکن دارد. در این میان دولت با اعمال کنترل بر قیمت مسکن و اجاره بها نیز می تواند نقش نظارتی خود را ایفا کند. دولتی ها ساخت مسکن استیجاری، ساخت مسکن به صورت انبوه و ساخت واحد مسکونی بر روی زمین اجاره ای را در سال جاری سه راهکار اساسی برای برون رفت از بحران قیمت مسکن اعلام کرده اند. سیاست دولت در بخش مسکن کمک به خانه دار شدن اقشار کم درآمد جامعه است و برای همین امر طرح اجاره ۹۹ ساله زمین با ۲۰ درصد قیمت منطقه ای به تعاونی های مسکن ارجاع می شود.۵۰ درصد هزینه های مربوط به عوارض ساخت در این طرح تخفیف و مابقی نیز به صورت اقساط دریافت خواهد شد. هدف اصلی برنامه های دولت در بخش مسکن، صاحب خانه کردن مردم و پایین آوردن قیمت مسکن با حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن است. بی شک در اختیار قراردادن زمین به تعاونی های مسکن و ارایه امکاناتی نظیر مصالح ساختمانی، از هجوم اقشار مختلف به بازار مسکن می کاهد; این در حالی است که این امر می تواند به متعادل شدن عرضه و تقاضا منتهی شود. به هرحال، امید می رود تعاونی های مسکن بتوانند نقش اصلی خود را در بازار آشفته مسکن ایفا کنند. نقطه قوت این طرح این است که ارزش افزوده ای روی زمین به وجود نمی آید. بنابراین دیگر بورسبازی ایجاد نمی شود. چون دولت مالک است و تعاونی ها در واقع مستاجر دولت هستند. در حال حاضر نزدیک به ۱۷/۳میلیون خانوار در ایران هستند که فقط برای ۱۵/۵ میلیون واحد مسکونی موجود است.

این یعنی تعداد خانه های موجود، دست کم ۱۰ درصد کمتر از تعداد خانوارهاست; که باید به آن آمار۳/۵ درصدی رشد تشکیل خانوارها را هم اضافه کرد. با این حساب ما الان۵/۵ میلیون کمبود خانه داریم; یعنی در هر سال باید ۱ تا ۱/۲ میلیون خانه ساخته شود. از آنجا که درآمد خانوارها تکافوی تامین هزینه های مسکن را نمی کند حاشیه نشینی و به تبع آن افت اجتماعی در جامعه پدیدار شده است. فعلا به تعداد ۶۰۰ هزار واحد مسکونی اعتبار، برای پرداخت وام های طرح ۹۹ ساله مسکن موجود است و امسال برای پرداخت وام تمامی ۱/۵ میلیون واحد مسکونی مشمول این طرح اعتبار در اختیار نیست که البته چون واگذاری زمین ها تا ۱۵ اسفند طول می کشد و همه آنها باید مراحل آماده سازی و اجرای فونداسیون را طی کنند تا وام بگیرند، لذا امسال همه آنها به وام گرفتن نمی رسند.

● احداث شهرک های جدید

مکانیزم اصلی گسترش شهرنشینی در ایران در دهه های اخیر از یک طرف ناشی از رشد سریع مهاجرت های داخلی پس از رکود فعالیت های تولیدی و روستایی کشور و از طرف دیگر به جهت استقرار مراکز عمده تولید، رشد بخش خدمات و تمرکز سرویس های آموزشی و بهداشتی و نظایر آن در تعدادی محدود از شهرهای کشور و تبدیل آنها به قطب های جاذب جمعیت بوده است. افزایش جمعیت شهرها در مقیاس به مراتب فراتر از آنچه طراحی شده بود، اتفاق افتاد بنابراین دولت نمی خواهد شهرهای بزرگ را بزرگتر کند. این طرح در شهرهایی با ۱۲ هزار جمعیت برنامه ریزی شده است.

سیاست واگذاری زمین های دولتی در کلان شهرها به صورت ایجاد شهرک های اقماری و جدید است ولی در شهرهای دیگر، در محدوده شهرها خواهد بود. در راستای اجرای طرح زمین های ۹۹ ساله، ۱۸ شهر جدید در کشور ساخته می شود. ۱۴ شهر از میان این شهرها در کنار کلان شهرها است. با ساخت شهرهای جدید و ایجاد امکانات کافی مثل قطار شهری، اهالی این مناطق شرایط زندگی بهتری نسبت به کسانی که در کلان شهرها زندگی می کنند، خواهند داشت. واگذاری زمین های ۹۹ ساله در کلان شهرها فقط در شهرهای جدید اطراف این شهرها خواهد بود. سهمیه استان ها با توجه به جمعیت و وضع مسکن هر استان تعیین شده است. سهم تهران از ۵/۱ میلیون واحد مسکونی، ۲۵۰ هزار واحد است. یارانه تسهیلات این طرح از یک تا ۳درصد است که در هر استان بنا به نظر استاندار اعطا خواهد شد. البته کل یارانه ها برای طرح زمین های با اجاره ۹۹ ساله ۴۱۰ میلیارد تومان است. تا بدین وسیله از بار جمعیتی تهران کم کرده و شرایط سکونت مردم را در اطراف شهرهای بزرگ فراهم کند. ما الان ۴ شهر جدید در حومه تهران داریم; پردیس، پرند، هشتگرد و اندیشه. همچنین شهرک های اطراف تهران به منظور جذب جمعیت سرریز شهر بزرگ تهران ساخته شده است اما جا دارد با پرشدن و تکمیل ظرفیت آنها سیستم حمل و نقل به منظور رفت و آمد آسان مردم در نظر گرفته شود. لذا تا دیر نشده و تا نقطه به نقطه این مناطق اشغال نشده مسوولان نسبت به احداث مترو اقدام کنند. اگر دیر بجنبیم باید در آینده ای نه چندان دور چندین برابر بودجه یک قطار را باید صرف خرید املاک و مستغلات معارض کنیم. از سوی دیگر مشکل اصلی شهرهای جدید، کمبود یا نبود امکانات زندگی است.

● حضور بخش خصوصی

طرح ۹۹ ساله کاری دو طرفه است که یک طرف آن دولت و طرف دیگر آن مردم. دولت دیگر هیچ ساختمانی نمی سازد و کل واحدهای این طرح توسط بخش خصوصی ساخته می شود. چون که دولت در این طرح سیاست گذار است و باید کاری کند تعاونی ها در امر ساخت و ساز فعال شوند. در حال حاضر بخش خصوصی توان ساخت و ساز مسکن را دارد که از طبقات بالای درآمدی و عمدتا شرکت های بزرگ برج سازی هستند که سرمایه های خود را به کشورهای حاشیه خلیج فارس چون بحرین، امارات و قطر سوق داده اند و با کسب درآمد از شیخ نشین های عربی سال ها است که در بخش مسکن کشور فعالیتی نمی کنند اما عمده سازندگان خانه ها را در کشور بخش خصوصی خرده پا تشکیل می دهند که فاقد تکنولوژی مدرن ساخت و ساز یا فاقد توان مالی کافی برای خرید زمین در شهرهای زودبازده چون تهران و دیگر کلان شهرها هستند و صد البته وزارت مسکن و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن هنوز نتوانسته است فکری عاجل به حال این سرمایه گذاران کند.

سرمایه گذارانی که از سویی با مشکلاتی چون زمین و مسکن و از سوی دیگر با مشکل مافیای مواد اولیه ساختمانی چون آهن و سیمان روبه رو هستند و هر روز با رشد قیمت این مواد از توان رقابتی آنها در فضای کلان شهرها کاسته می شود، با استفاده از ظرفیت های بخش خصوصی، انبوه سازان و ظرفیت های بخش تعاون می توان سیاست های دولت را در راستای حل معضل مسکن و کاهش قیمت آن محقق ساخت.

با توجه به آنکه قرار است تا پایان برنامه چهارم توسعه سالانه یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور احداث شود، به همین دلیل با توجه به آنکه هم از لحاظ قابلیت اجرا و هم از نظر توزیع عادلانه منابع، بخش تعاونی برای انجام این کار قابلیت زیادی دارد، انجام این کار با حضور تعاونی های مسکن امکان پذیر خواهد بود. اگر وزارت مسکن و شهرسازی به عنوان مسوول سیاست گذاری تامین مسکن در دولت و وزارت تعاون متصدی سیاستگذاری در بخش تعاون بر اجرای صحیح فعالیت تعاونی ها در بخش مسکن نظارت داشته باشند، در این صورت سیاست های حمایتی و تشویقی دولت تاثیرات مثبتی در تامین مسکن اقشار کم درآمد خواهد داشت.

تعاونی های مسکن طی سال های اخیر به دلیل ناتوانی در احداث واحدهای مسکونی مورد بی اعتمادی بسیاری از مردم و بی مهری برخی از مسوولان قرار گرفتند. براساس برآوردهای موجود، عدم اعتماد عده ای از متقاضیان نسبت به عملکرد این تعاونی ها ناشی از آن است که طی سالیان گذشته، عده ای از افراد با تشکیل تعاونی های مسکن با رایزنی یا حتی با رانت نسبت به اخذ و دریافت زمین هایی که کاربری آنها در رده باغ یا زمین کشاورزی محسوب می شد، اقدام کرده اند که به دلیل کاربری غیرمسکونی بودن این زمین ها، افراد موفق به احداث واحدهای مسکونی در این مکان ها نشده و در نهایت علاوه بر بی اعتمادی اعضا، به ناکارآمدی کارکرد تعاونی منتهی شد. یکی دیگر از دلایل ناکارآمدی تعاونی های مسکن طی سال های اخیر به دیرکرد ارایه مبالغ مورد نیاز تعاونی ها به منظور احداث واحدهای مسکونی از سوی برخی از اعضا اشاره کرد که این عمل عده ای از دست اندرکاران ساخت و ساز در زمین های تعاونی را مجبور به متوقف کردن پروژه ها ساخت.

از سوی دیگر تعلل در پرداخت وام و تسهیلات به تعاونی های مسکن سبب شده تا عملکرد این تعاونی ها مورد بازخواست عده ای از اعضا و مردم قرار گیرد. به هر حال با وجود نقاط ضعف و قوت تعاونی های مسکن، سیاست سپردن زمین های ۹۹ ساله به تعاونی ها یکی از ایده هایی بود که وزارت مسکن و شهرسازی برای کنترل نسبی قیمت مسکن در بازار پیشنهاد داد.

● لیزینگ مسکن

این گزارش حاکی است تعاونی هایی که پس از آماده سازی زمین قصد دریافت وام ۱۴ میلیون تومانی زمین های ۹۹ ساله را دارند، این وام را در سه قسط دریافت می کنند. قسط اول معادل ۳۰ درصد تسهیلات بعد از اتمام مرحله فونداسیون ساختمان، قسط دوم معادل ۳۰ درصد تسهیلات بعد از تکمیل سقف آخر و قسط سوم معادل ۴۰ درصد تسهیلات بعد از اتمام سفت کاری خواهد بود. پس از ساخت و ساز نیز سه قرار داد پرداخت وام یک میلیون تومانی، ۱۴ میلیون تومانی و قرارداد اجاره زمین ۹۹ ساله با متقاضیان منعقد می شود. وام ۱۴ میلیون تومانی ۱۵ ساله و به صورت پلکانی دریافت می شود.

اجاره هر واحد مسکونی سالانه حداکثر ۲۰ هزار تومان خواهد بود. براساس موافقت وزارت مسکن با وزارت امور اقتصادی و دارایی، طرح واسپاری (لیزینگ) در بازار مسکن و با نظارت آن وزارتخانه به اجرا در خواهد آمد. وزارت مسکن در اجرای این طرح با پرداخت یارانه به شرکت های لیزینگی، قیمت ها را در بازار کنترل می کند. وقتی فروشنده خانه و خریداری که پول ندارد اما می تواند به صورت قسطی پول خانه را بدهد در بازار مسکن وجود داشته باشد، شرکت لیزینگ مسکن این دو (خریدار و فروشنده ) را پیدا می کند و با بانک قرارداد می بندد.

با اشاره به اینکه بانک نیز در صورت رضایت سه طرف، خانه مربوط را به رهن می گیرد. بانک طرف این قرارداد تعهد می کند تا اقساط خانه را از خریدار بگیرد و به فروشنده بدهد. کار عمده شرکت لیزینگ هم اتصال این سه عامل (خریدار، فروشنده و بانک) است. کارمزد شرکت لیزینگ مسکن و بانک در این طرح هم مهم است.

● نتیجه گیری

ایجاد مسکن حداقل یا به عبارتی سرپناه برای مردم وظیفه دولت است. بر این اساس دولت نتوانسته به وظایف خود عمل کند و در حال حاضر عده کثیری از مردم خانه ای ندارند و اگر این سیاست ها ادامه داشته باشد خانه دار شدن مردم به یک آرزو تبدیل می شود. در حال حاضر رشد تولید مسکن و رشد جمعیت باهم برابری نمی کند و بنابراین نمی توانند به هم برسند.

لازمه موفقیت در بخش مسکن این است که نگاه دولتمردان تغییر و با واقعیت ها حرکت کند. دولت باید به توان متوسط جامعه ایران نگاه و بر اساس نیاز افراد جامعه، مسکن تهیه کند. تلاش وزارت مسکن در امر افزایش تولید مسکن و پیشرفت فیزیکی کار با وجود اقتصاد ناسالم بی ثمر است، زیرا در این شرایط افزایش ساخت واحدهای مسکونی مشکلی را در بخش مسکن مرتفع نمی کند. از سوی دیگر تعاونی های مسکن کاملا تحت کنترل هستند و اینها فقط تعاونی تامین هستند. یعنی پی گیری کننده ساخته شدن مسکن نه اجراکننده آن.

با استفاده از ظرفیت های بخش خصوصی، انبوه سازان و بخش تعاون می توان سیاست های دولت را در راستای حل معضل مسکن و کاهش قیمت آن محقق ساخت. در صورت کاهش قوانین دست و پاگیر اقتصادی، سرمایه های سرازیر شده به مسکن از این بخش خارج شده و با کاهش تقاضا و ایجاد تعادل بین عرضه با آن، قیمت مسکن نیز تثبیت می شود. با اینکه کاهش قیمت تمام شده زمین برای تعاونی های مسکن یکی از سیاست های مثبت دولت است در نتیجه پایین بودن ارزش زمین برای تعاونی ها، ضمن اینکه زمینه مساعدی برای فعالیت آنها فراهم می کند، می تواند به رفع بحران مسکن در جامعه منجر شود.

عباس محتشمی