چهارشنبه, ۲۶ دی, ۱۴۰۳ / 15 January, 2025
تعاونی های مسكن , تولیدكنندگان در حال انقراض
در شرایطی كه تامین مسكن اقشار مختلف جامعه به عنوان یك هدف كلان از سوی دولت ترسیم شده است. تعاونی‌های مسكن می‌توانند ابزار مناسبی در راستای تحقق اهداف مذكور باشند. ابزاری كه دارای مشكلات و توانمندی‌های خاص خود است.
اولین شركت تهیه مسكن در كشور ما در سال ۱۳۳۱ به منظور تامین مسكن كاركنان شركت ملی نفت ایران ایجاد شد و در سال ۱۳۴۸ اولین تعاونی مسكن تحت عنوان مسكن كارگران چیت ری تهران تاسیس شد.
تا سال ۱۳۸۱، ۹۳۵۴ شركت تعاونی مسكن در كشور به ثبت رسیده و تعدادی از آنها به علت اتمام وظایف یا مشكلاتی از قبیل نقدینگی، نداشتن زمین یا مسائل ساختاری، راكد هستند.
براساس مستندات موجود، در سال ۱۳۸۱، ۶۵۷۷ شركت تعاونی مسكن فعال در كشور موجود بوده و تعداد اعضا از ابتدا تا این سال ۰۰۰/۷۰۰/۱ نفر بودند كه بیش از ۷۶ درصد آنها صاحب زمین و مسكن در سطح كشور شده‌اند.
● برنامه اول توسعه
براساس برنامه ۵ ساله اول توسعه (۱۳۷۲ـ۱۳۶۸) می‌بایست تعداد ۵۸۲/۱ هزار واحد مسكونی شهری و ۷۳۰ هزار واحد مسكونی روستایی، به مساحت زیربنای ۲۰۴ میلیون متر مربع، در طول دوره برنامه احداث شد كه از رقم مذكور ۳۱/۱۶ درصد به تعاونی‌های مسكن تخصیص داده شده است. براساس این تولید واحد مسكونی پیش‌بینی شده جهت تعاونی‌های مسكن در مناطق شهری كل كشور معادل ۲۵۸ هزار واحد مسكونی بوده است.عملكرد تعاونی‌های مسكن ۱۱۷۳ هزار واحد مسكونی بوده است.در پی اجرای برنامه نخست توسعه نتایج زیر حاصل شد:
سطح متوسط زیربنا حدود ۱۰۰ متر مربع (هدف برنامه ۹۶ متر مربع بود) سهم تعاونی‌ها در كل سرمایه‌گذاری بخش مسكن ۷۵\۷ درصد سهم سرمایه‌گذاری پس‌انداز خصوصی اعضای تعاونی در بخش مسكن ۴۸ درصد سهم سرمایه‌گذاری سیستم بانكی در بخش مسكن ۵۲ درصد سهم سرمایه‌گذاری بخش ساختمانی در كل سرمایه‌گذاری كشور ۲/۳۳ درصد رشد سالانه بخش ساختمانی ۵/۱۴ درصد.
● برنامه دوم توسعه
براساس برنامه (۱۳۷۸ـ ۱۳۷۴) اعلام شده توسط سازمان ملی زمین و مسكن، احداث ۲۴۶۰ هزار واحد مسكونی در مناطق شهری و روستایی كشور با زیربنایی معادل ۲۴۳ میلیون متر مربع پیش‌بینی شده بود كه از این تعداد ۵۵۳/۱ هزار واحد برای مناطق شهری عملكرد این بخش ۵۲۶/۱ هزار واحد است و ۹۰۷ هزار واحد نیز برای تامین مسكن روستاییان كشور در نظر گرفته شده بود.
فعالیت‌های برنامه دوم توسعه اقتصادی، بخش تعاونی‌های مسكن كشور به شرح زیرجمع‌بندی می‌شود:
تولید ۶۴۹/۱۳۷ واحد مسكونی تولید سطح زیربنای ۷/۳۰ میلیون متر مربع میزان كل سرمایه‌گذاری ۴۵۹۰ میلیارد ریال سهم پس‌انداز اعضا ۲/۲۲۰۳ میلیارد ریال اخذ تسهیلات و اعتبارات از بانك‌ها ۸/۲۳۸۶ میلیارد ریال سطح متوسط زیربنا ۷۵ مترمربع.
● برنامه سوم توسعه
براساس مستندات برنامه سوم، مسكن پیش‌بینی شده در این برنامه، معادل ۱۴۰/۳ هزار واحد است كه از این تعداد نزدیك به ۱۶۰/۲ هزار واحد مسكونی شهری و مابقی مسكن روستایی است. همچنین سطح كل زیربنای واحدهای مسكونی ۱۳۴/۲۲۶ هزار متر مربع پیش‌بینی شد و پیش‌بینی ساخت واحدهای مسكونی تعاونی به تعداد ۴۴۵ هزار شهری در این برنامه مطرح بود كه عملكرد چهارساله برنامه ۲۰۰/۲ هزار واحد (۱۰۶ درصد تحقق برنامه) صورت گرفت.
● برنامه چهارم توسعه
برنامه چهارم از ویژگی‌های خاصی برخوردار است؛ «عدم نگرش بخشی به مسائل». هدف این برنامه، رشد پایدار اقتصاد دانایی محور است، اما در حل مسائل و چالش‌های پیش روی برنامه چهارم، بخش مسكن نقش عمده‌یی برعهده دارد: ساخت و تولید مسكن، انگیزه پس‌انداز و سرمایه‌گذاری را افزایش داده، ایجاد اشتغال می‌كند و در نهایت تولید ملی را بالا می‌برد. تولید مسكن و توزیع بهینه آن میان اقشار مختلف كشور موجب می‌شود كه تعادل لازم در سبد هزینه‌های خانواده‌ها ایجاد شده و شاخص‌های توسعه، مسكن، بهداشت و آموزش، همواره و توامان بهبود ارتقا یابد.
ارتقای كیفیت سكونت و مسكن و بهبود محیط مسكونی و زیست.برخی سیاست‌های اجرایی برنامه به شرح زیر است: تقویت تعاونی‌های مسكن، سازمان‌های خیریه و غیردولتی فعال در بخش مسكن تخصیص یارانه به بخش مسكن و حمایت از تولید مسكن اقشار كم درآمد توسط بخش خصوصی، تعاونی و عمومی تشویق و هدایت سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های ساختمانی حمایت و تقویت سازندگان مسكن در جهت گسترش فرصت‌های شغلی و افزایش مهارت و بهره‌وری نیروی كار در شهرها و روستاها.
● مشكلات تعاونی‌های مسكن
شركت‌های تعاونی نیز، همانند هر سازمان و تشكیلات دیگری با مشكلات و مسائل بسیاری روبرو هستند كه برخی مشكلات داخلی و برخی خارجی هستند.
همانطور كه در بخش پیشینه تعاونی‌های مسكن بیان شد، سیاست‌های دولت كه در قالب برنامه‌های ۵ ساله توسعه ارایه می‌شود، در هر دوره تفاوت‌هایی با دوره‌های پیشین دارد.
بحث دیگر مشكلات داخلی تعاونی‌هاست (البته‌بهسازی شهری) موظف است گزارش عملكرد این ماده را هر سه ماه یك بار به سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی كشور ارسال كند.
ماده ۳ وزارت مسكن و شهرسازی (سازمان ملی زمین و مسكن) موظف است به میزان حداقل ۳۵ درصد از منابع درآمدی خود ناشی از فروش زمین و وجوه برگشتی مربوط به واگذاری واحدهای مسكونی استیجاری احداث شده در طول برنامه‌های دوم و سوم توسعه را به میزان حداقل ۳۰۰ میلیارد ریال جهت احداث واحدهای مسكونی استیجاری در بافت‌های فرسوده هزینه كند.
تبصره ۱ پروژه‌های استیجاری موضوع این ماده در بافت‌های فرسوده شهرهایی كه توسط كار گروه ماده ۹ این آیین‌نامه مشخص می‌شوند، اجرا خواهد شد.
تبصره ۲ پرداخت هزینه‌های مربوط به خرید املاك و مستحدثات و آماده‌سازی زمین مربوط به پروژه‌های استیجاری تعیین شده از محل این اعتبارات بلامانع است.
ماده ۴ وزارت مسكن و شهرسازی (سازمان عمران و بهسازی شهری) مجاز است به منظور اجرای پروژه‌های نوسازی بافت‌های فرسوده در طرح‌های مصوب، با رعایت شرایط جزء ۳ بند «الف» تبصره یك قانون بودجه سال ۱۳۸۵ كل كشور نسبت به انتشار و فروش اوراق مشاركت به میزان ۵۰۰ میلیارد ریال اقدام كند تا پس از مبادله موافقتنامه با سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی كشور اجرا سرمایه ابتدایی دارد، با این همه دولت در مرحله تملیك زمین، كمك‌های وافر و شایان توجهی را جهت تحقق عدالت اجتماعی و حل مشكل مسكن با توسعه شهرها و ضمیمه‌كردن اراضی متصرفی یا منابع طبیعی و واگذاری آن به تعاونی‌های مسكن می‌كند كه حتی در این مرحله برخی از تعاونی‌ها با مشكل سرمایه روبرو هستند تا نسبت به تملیك همین زمین‌های ارزان دولتی اقدام كنند. زمین‌هایی كه پس از واگذاری، عموما با قیمت‌هایی چند برابر، امكان معامله شدن آنها وجود دارد. پس از آن تامین مصالح ساختمانی نیاز به نقدینگی را برای امر ساخت افزایش داده است.
این نكته قابل توجه است كه غالبا تمام اعضای تعاونی‌ها در یك سطح نیستند و توان مالی و درآمدی متفاوتی دارند كه در بسیاری موارد این امر خود مشكل‌ساز است.
در نتیجه ضعف بنیه مالی اعضا یا برآوردهای مالی اشتباه، احداث واحدهای مسكونی توسط تعاونی‌های مسكن اكثرا بسیار طولانی و با توجه به تورم مصالح ساختمانی، بسیار گران تمام می‌شود و اكثرا در مراحل پایانی، واحدهای مسكونی مذكور به علت تمام شدن منابع مالی، از نظر كیفی بشدت نزول كرده و پس از مدتی از شروع بهره برداری، هزینه‌های استهلاك ساختمان‌ها قابل توجه خواهد بود.
● راهكارهای پیش رو
همان طور كه در پیشینه تعاونی مسكن در اروپا و امریكا ذكر شد، مردم خود نیاز را درك و در صدد رفع آن برآمدند و در این كار موفق بودند، در حالی كه دولت‌ها در این امر نقش حامی را داشته و دارند. این در حالی است كه در كشوری مانند ایران، دولت غالبا عامل پدیدآورنده تعاونی مسكن است و مردم در اداره امور دخالت خاصی ندارند.
با اینكه سالهاست تعاونی مسكن در ایران شكل گرفته و مشغول فعالیت است، اما آن طور كه باید بدان پرداخته نشده است و نه تنها تعاونی‌های مسكن در این مدت رشد چشمگیری نكرده‌اند، بلكه رو به اضمحلال نهاده‌اند و هم‌اكنون خطر انقراض، تعاونی‌های مسكن در ایران را تهدید می‌كند كه قطعا این مساله تاثیر مثبتی بر بازار تولیدی و تامین مسكن نخواهد گذاشت و خود سبب بروز مشكلات دیگری خواهد شد. در حالی كه می‌توان با اندكی تامل در بحث تعاونی‌های مسكن و اعمال برخی سیاست‌ها در این زمینه به بقای آنها كمك كرد.
با توجه به این مطلب كه تعاونی‌های مسكن موجود در كشور ما، بطور همزمان به مدیریت تقاضا و مدیریت ساخت می‌پردازند و غالبا در اجرای هیچ یك موفق نیستند، می‌توان با تفكیك این دو مقوله از یكدیگر به حل مشكل تعاونی كمك كرد. یعنی دو نوع تعاونی (با تغییر اساسنامه تعاونی مسكن) تحت عناوین تعاونی تقاضا و تعاونی تولید تشكیل دهیم. تعاونی تقاضا وظیفه برنامه‌ریزی مالی، تامین سرمایه و پس‌انداز و رسیدگی به شرایط عضویت متقاضیان را برعهده داشته، آنها را براساس توانایی مالی طبقه‌بندی می‌كنند. در حالی كه تعاونی تولید تنها مسئولیت تولید و تامین مسكن اعضا را برعهده دارد.
محمدعلی عبدی
كارشناس دفتر امور عمران و خدمات شهری و روستایی
ایران مسعود پزشکیان دولت چهاردهم پزشکیان مجلس شورای اسلامی محمدرضا عارف دولت مجلس کابینه دولت چهاردهم اسماعیل هنیه کابینه پزشکیان محمدجواد ظریف
پیاده روی اربعین تهران عراق پلیس تصادف هواشناسی شهرداری تهران سرقت بازنشستگان قتل آموزش و پرورش دستگیری
ایران خودرو خودرو وام قیمت طلا قیمت دلار قیمت خودرو بانک مرکزی برق بازار خودرو بورس بازار سرمایه قیمت سکه
میراث فرهنگی میدان آزادی سینما رهبر انقلاب بیتا فرهی وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی سینمای ایران تلویزیون کتاب تئاتر موسیقی
وزارت علوم تحقیقات و فناوری آزمون
رژیم صهیونیستی غزه روسیه حماس آمریکا فلسطین جنگ غزه اوکراین حزب الله لبنان دونالد ترامپ طوفان الاقصی ترکیه
پرسپولیس فوتبال ذوب آهن لیگ برتر استقلال لیگ برتر ایران المپیک المپیک 2024 پاریس رئال مادرید لیگ برتر فوتبال ایران مهدی تاج باشگاه پرسپولیس
هوش مصنوعی فناوری سامسونگ ایلان ماسک گوگل تلگرام گوشی ستار هاشمی مریخ روزنامه
فشار خون آلزایمر رژیم غذایی مغز دیابت چاقی افسردگی سلامت پوست