ساخت و ساز چقدر سود دارد

مسکن و حوزه های مرتبط با آن همواره برای ما ایرانی ها از اهمیت و حساسیت خاصی برخوردار بوده است

مسکن و حوزه‌های مرتبط با آن همواره برای ما ایرانی‌ها از اهمیت و حساسیت خاصی برخوردار بوده است. گذر زمان و افزایش فاصله میان تولید و عرضه واحدهای مسکونی و تقاضا برای آن، اهمیت و جایگاه این کالا را در افکار عمومی ایرانیان بالا برده است. از منظر اقتصادی نیز حوزه ساختمان و سرمایه‌گذاری همواره به عنوان یکی از حوزه‌های جذاب میان سرمایه‌گذاران و صاحبان نقدینگی در ایران مطرح بوده است؛ به گونه‌ای که در مقاطع زمانی مختلف و به فراخور تحولاتی که در سیاست‌های پولی یا بازارهای موازی اتفاق می‌افتد، حوزه مسکن با حضور گسترده یا خروج سرمایه‌گذاران مواجه می‌شود.

● وقتی همه سازنده می‌شوند

بازدهی چشمگیر سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز مسکن گاه چنان اغواکننده و جذاب شده است که عموم مردم نسبت به حضور در این بازار و آزمودن بخت خود در آن ترغیب می‌شوند. در چنین دوره‌هایی معمولا حوزه ساخت و ساز مسکن شاهد حضور سرمایه‌گذاران و سازندگانی است که بدون کمترین تجربه‌ای در این رابطه و تنها با امید کسب سود از این محل وارد این حوزه شده‌اند. بسیاری از مالکان املاک قدیمی که در عرف بازار مسکن از آنها تعبیر به املاک کلنگی می‌شود، وسوسه می‌شوند که به اشکال مختلف اعم از سرمایه‌گذاری مستقیم، مشارکت در ساخت و... واحد مسکونی قدیمی خود را به تعداد بیشتری از واحدهای نوساز تبدیل و از این محل سود کسب کنند.

بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی سال ۱۳۸۹، نسبت ارزش زمین به کل هزینه تمام‌شده ساختمان‌های تکمیل‌شده در کل مناطق شهری کشور معادل ۹/۴۶ درصد بود. در این سال نسبت مذکور برای ساختمان‌های تکمیل‌شده در شهر تهران به ۳/۵۹ درصد رسید که در مقایسه با سال قبل از آن، ۱/۱ واحد درصد افزایش نشان می‌دهد. به عبارت دیگر سال ۸۹ نزدیک به ۵۰ درصد از قیمت تمام‌‌شده ساخت ‌و سازهای مسکونی را ارزش زمین تشکیل داده است.

● مصالح ساختمانی

پس از موضوع زمین، مهم‌ترین عامل تأثیرگذار در قیمت تمام‌شده مسکن، مصالح ساختمانی و سهم آنها در قیمت تمام شده مسکن است. بر اساس آخرین گزارش‌های مرکز آمار ایران از وضعیت قیمت مصالح ساختمانی در نیمه اول سال ۹۰ هم شاهد رشدهای شدید قیمت این کالاها در مقایسه با نیمه اول سال ۸۹ هستیم، قیمت مصالح ساختمانی در این دوره حدود ۲۲ درصد افزایش پیدا کرده است. احمد اسکویی، توزیع‌کننده تأسیسات و مصالح ساختمانی نیز در مورد افزایش قیمت این محصولات می‌گوید: متوسط قیمت تجهیزات تاسیساتی همچون تهویه مورد استفاده در ساختمان در فاصله زمانی ابتدای دی تا ابتدای بهمن سال گذشته با ۶۰ درصد افزایش همراه بود. همچنین در دوره زمانی گفته شده متوسط قیمت انواع فولاد ۲۰ درصد، انواع سیمان ۱۱ درصد و انواع تجهیزات گرمایش و سرمایش در ظرفیت‌های مختلف ۴۵ درصد افزایش داشته است.

● دستمزد نیروی انسانی

یکی دیگر از عوامل تأثیرگذار در قیمت تمام‌شده مسکن، دستمزدی است که سازندگان باید به نیروی انسانی فعال در این حوزه پرداخت کنند. همان‌گونه که انتظار می‌رفت، این شاخص هم طی سال‌های اخیر بویژه دو سال ۸۹ و ۹۰ در مقایسه با سال‌های پیشین با شیبی تندتر افزایش یافته است. خیرالله عابدی از معماران و سازندگان با سابقه در تهران و شهرستان‌ها با تأیید افزایش قابل ملاحظه دستمزد کارگزان ساختمانی می‌گوید: یک کارگر ساده ساختمانی در سال گذشته با ساعتی ۳۰۰۰ تا ۳۵۰۰ تومان کار می‌کرد، اما در سال جاری با کمتر از ۵۰۰۰ تومان بسختی حاضر می‌شوند کار کنند. دستمزد یک بنای ماهر سال گذشته حدود ساعتی ۵۰۰۰ تا ۶۰۰۰ تومان بود، اما امسال به کمتر از ۸۰۰۰ تومان راضی نیستند. گچکار تا پیش از این با ساعتی۶۰۰۰ تا ۶۵۰۰ تومان کار می‌کرد امسال به کمتر از ۸۰۰۰ تومان برای هر ساعت راضی نیست.

● سرجمع قیمت تمام‌شده

با در نظر گرفتن مجموع این قیمت‌ها می‌توان این‌گونه نتیجه گرفت که در حال حاضر ساخت هر متر واحد مسکونی حدودا ۵۵۰ تا ۶۰۰ هزار تومان برای سازندگان تمام می‌شود. به عبارت دیگر، در شرایط معمول و با استفاده از مصالح معمول ساخت و ساز به عنوان مثال یک آپارتمان ۷۰ متری حدودا ۵/۳۸ تا ۴۲ میلیون تومان هزینه ساخت دارد. به این مبلغ باید حدود ۲۰ درصد هزینه تأمین منابع مالی، دریافت جواز، بیمه مسئولیت ساختمان، مالیات و عوراض و.... نیز افزود که قیمت تمام‌شده را به ۲/۴۶ میلیون تا ۴/۵۰ میلیون تومان می‌رساند. بنابراین در صورتی که قیمت فروش یک آپارتمان نوساز در مرکز شهر تهران حدود دو نیم تا سه میلیون تومان باشد، از مابه‌التفاوت قیمت ساخت و فروش حدود ۸/۱۲۸ تا ۶/۱۵۹ میلیون تومان عاید سازنده خواهد شد. بنابر گزارش‌های میدانی، قیمت زمین در همین مناطق بین چهار تا چهارونیم میلیون تومان برآورد می‌شود و اگر فرض را بر ساخت ۵ طبقه واحد مسکونی در یک زمین حدودا ۱۲۰ متری بگذاریم، هزینه‌ای که بابت خرید زمین پرداخت شده است، حدود ۴۸۰ تا ۵۴۰ میلیون تومان خواهد بود. از آنجا که بنابر مصوبات موجود حدود ۶۰ درصد مساحت زمین، امکان قرار گرفتن زیر بنا را دارد، متراژ واحدهای مسکونی این ساختمان فرضی، حدود ۷۰ متر خواهد بود. از این رو برای محاسبه بهایی که خریدار زمین پرداخت کرده است، باید ۴۸۰ تا ۵۴۰ میلیون تومان را به ۵ واحد ۷۰ متری تقسیم کنیم یعنی ۳۵۰ مترمربع که نتیجه حدود یک میلیون و ۳۷۰ تا یک میلیون و ۵۴۰ هزار تومان می‌شود.

از مجموع این محاسبات و با اضافه کردن قیمت ساخت هر مترمربع به این نتیجه می‌رسیم که هر مترمربع آپارتمان بین یک میلیون و ۸۷۰ تا دو میلیون و ۱۱۴ هزار تومان می‌شود. از این رو می‌توان گفت تخمین سودی بین ۶۳۰ تا ۸۸۶ هزار تومان به ازای هر مترمربع ساخت و فروش آپارتمان، برآوردی غیرواقع‌بینانه نخواهد بود. اگر این اعداد تخمینی را در ۳۵۰ مترمربع کل زیر بنا در نظر بگیریم، سود کل ۲۲۰ میلیون تا ۳۱۰ میلیون تومان خواهد بود.