بخش مسكن هند بخش بكر و آماده سرمایه گذاری پر سود

اقتصاد هند رو به رونق است و این روند تا سال های آینده تداوم خواهد یافت رشد اقتصادی توان خرید مردم را افزایش می دهد و تقاضا را برای مسكن بالا می برد

هند با رشد اقتصادی حدود ۹ درصد طی چندسال اخیر یكی از پررونق‌ترین اقتصادهای جهان محسوب می‌شود و در این میان بخش مسكن و املاك از جذابیت‌خاصی برای سرمایه‌گذاری خارجی و نیز داخلی برخوردار است. این روند باعث رونق بازار مسكن هند شده است. دولت هند برای رفع موانع اقتصادی تسهیلاتی را برای فعالان بخش صنعت و خدمات در نظر گرفته است. بخش مسكن هند طی سه سال اخیر شدیدا مورد توجه دولت قرار گرفته است. متعاقب تدوین «سیاست ملی مسكن» در سال ۱۹۹۸، دولت تدابیر خاصی را در زمینه‌های مالی و قانونی برای تحقق هدف «خانه برای همه» اتخاذ كرده است اما موانع متعددی در پیش روی اجرای این برنامه قرار دارد. واقعیت این است كه هنوز ساخت مسكن در این كشور شكل انبوه و برنامه‌ریزی شده پیدا نكرده است و تا زمانی كه مسكن ارزان و انبوه تولید نشود، بخش مسكن نمی‌تواند مكمل رشد اقتصادی باشد.

هنگامی كه به بخش مسكن توجه می‌شود، بسیاری از بخش‌های وابسته نیز رونق پیدا می‌كنند و اهداف دولت در زمینهء ایجاد اشتغال، رشد درآمدها و بهبود وضعیت اجتماعی تحقق می‌یابد. این وضعیت نیز به نوبهء خود زمینه را برای اجرای پروژه‌های توسعه‌ای جدید فراهم می‌كند. بخش عمده جمعیت هند یعنی ۷۰ درصد در روستاها زندگی می‌كنند در نتیجه توجه دولت باید به تامین مسكن این جمعیت عظیم و كم‌درآمد باشد تا از طریق بهبود وضعیت آنها كل اقتصاد رونق یابد. كارشناسان معتقدند اگر دولت مایل است ساخت و ساز انبوه مسكن در این كشور رونق یابد باید وام‌های انبوه‌سازان را معاف از مالیات و نیز بهره اعطا كند. هم‌اكنون برنامه‌های توسعهء مسكن بیش‌تر در مورد شهرها تدوین شده درحالی كه كمبود بیش‌تر در مناطق روستایی مشاهده می‌شود. طبق برنامهء توسعهء مسكن روستایی طی سه سال اخیر ۶/۷ میلیون واحد مسكونی در مناطق روستایی ساخته شده و صدها هزار خانه مقاوم‌سازی شده است.

آمارهای غیررسمی حاكی است هم‌اكنون در هند ۵۰ میلیون واحد مسكونی باید ساخته شود تا همهء خانواده‌ها سرپناه پیدا كنند. دولت قصد دارد طی یك دههء آینده ۵۵ درصد هزینهء ساخت مسكن را پرداخت كند.به این ترتیب تامین ۴۵ درصد باقیمانده برعهدهء بخش خصوصی است.هر سال به اندازهء كل جمعیت استرالیا به جمعیت_ ۱/۱ میلیارد نفری هند افزوده می‌شود.نیاز هند به مسكن حدود ۲۰۰ میلیون واحد مسكونی است كه حدود ۱۶۰ میلیون از آن هم‌اكنون وجود دارد اما وضعیت بیش از ۷۰ درصد این خانه‌ها مطلوب نیست. به این ترتیب برای پر كردن شكاف موجود و خانه‌دار شدن همهء مردم طی پنج سال آینده هر سال باید هشت میلیون واحد مسكونی در شهرها و روستاها ساخته شود درحالی كه در بهترین حالت، سالانه ۵/۴ میلیون واحد مسكونی ساخته می‌شود.

بخش ساخت و ساز هند پنج درصد تولید ناخالص داخلی این كشور را تشكیل می‌دهد و ساخت مسكن تنها یك درصد این شاخص است. در مقایسه سهم بخش مسكن هند از تولید ناخالص داخلی آن و همین سهم در دیگر كشورها مشاهده می‌شود كه هند رقابت‌پذیری اندكی دارد. در هند بخش مسكن با سه مشكل اصلی روبه‌روست: فقدان منابع مالی كافی برای ساخت انبوه مسكن، ناكافی بودن زمین برای ساخت و ساز به ویژه در مناطق شهری و نامناسب بودن قوانین و مقررات برای سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی در بخش ساخت و ساز مسكن.

در تحقیقات انجام شده مشخص شده كه در بسیاری از مناطق روستایی مالكیت زمین و حقوق آن وضعیت مشخصی ندارد در نتیجه ریسك سرمایه‌گذاری در این مناطق بالاست. به همین دلیل تشكیل دادگاه‌های خاص برای حل مناقشه‌های ارضی بین روستاییان ضروری است. همچنین مقررات سرمایه‌گذاری در بخش مسكن باید اصلاح شود تا سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی به حضور در این بخش به سرعت در حال رشد تمایل پیدا كنند. دولت هند معتقد است; وام‌های خارجی برای سر و سامان یافتن این بخش ضروری است.

با تدابیر اندیشیده شده، بانك جهانی طی پنج سال آینده هر سال پنج میلیارد دلار برای ساخت انبوه مسكن به هند وام می‌دهد كه نرخ بهرهء آن بین ۵/۲ تاپنج درصد است. از سوی دیگر اگر نرخ بهرهء وام انبوه‌سازی كاهش نیابد، سرمایه‌گذاری در این زمینه سودده نخواهد بود و هزینهء كل ساخت مسكن را بالا می‌برد.

تا سال ۲۰۲۰ جمعیت هند به ۳۵/۱ میلیارد نفر خواهد رسید. تا آن زمان غیر‌از نیاز كنونی به ۴۰ میلیون واحد مسكونی ۷۰ میلیون خانوادهء جدید تشكیل می‌شوند و در مجموع برای حل این مشكل به ۱۱۰ میلیون واحد جدید مسكونی تا سال ۲۰۲۰ نیاز است. به عبارت دیگر صرفا به علت رشد جمعیت سالانه به شش تا هفت میلیون خانهء جدید نیاز است. در هند پس از بخش كشاورزی، بخش ساخت‌وساز شغل‌آفرین‌ترین بخش اقتصاد این كشور است. در حال حاضر جمعیت طبقهء متوسط هند حدود ۱۰۰ میلیون نفر است كه تا سال ۲۰۰۹ این تعداد به ۱۵۳ میلیون نفر می‌رسد به همین دلیل تقاضا برای مسكن با كیفیت به سرعت در حال رشد است. در همین برنامهء پنج سالهء توسعهء اقتصادی هند تخمین زده شده كه این كشور به ۴/۲۲ میلیون واحد مسكونی جدید نیاز دارد.

به این ترتیب با توجه به رشد جمعیت، ازدواج جوانان و افزایش جمعیت طبقهء متوسط، هند برای حل مشكل مسكن باید بسیجی همگانی را شكل دهد و از تمام امكانات از جمله سرمایه‌گذاری خارجی استفاده كند. كارشناسان دولت هند معتقدند: «برای ساخت ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون واحد مسكونی طی ۱۰ تا ۱۵ سال آینده باید هر سال حدود ۴۰ میلیارد دلار در این زمینه سرمایه‌گذاری شود. تصمیم دولت در زمینهء آزادسازی سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در بخش ساخت و ساز مسكن برای تامین بخشی از این پول اتخاذ شده است. از سوی دیگر دولت برای حل مشكل مسكن قصد دارد وضعیت بخش‌های زیرساختی را بهبود ببخشد تا از این طریق امكان استفاده از منابع مالی كم‌هزینه برای توسعهء آن فراهم شود و بازپرداخت‌ها در بلندمدت صورت گیرد. به این ترتیب این بخش می‌تواند از مشوق‌های مالی كه در اختیار بخش‌های زیرساختی است استفاده كند.

همچنین قرار است صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاك تشكیل شود تا منابع مالی مورد نیاز این بخش فراهم شود. این صندوق از طریق جمع كردن منابع به اشخاص امكان می‌دهد با پول‌های اندك خود از سود بازار املاك استفاده كند. در این صندوق‌ها از متخصصان ساخت و ساز استفاده می‌شود در نتیجه خانه‌ها با كیفیت بالا و هزینهء معقول احداث می‌شوند. هدف دیگر تشكیل موسسات، تامین مالی مسكن است كه وام‌هایی ۱۵ تا ۲۰ ساله با سود پایین پرداخت می‌كنند.

اهداف دیگر دولت در بخش مسكن طی یك دههء آینده عبارتند از:

۱) یكپارچه‌سازی توسعهء‌شهری و منطقه‌ای از لحاظ استفاده از زمین و تخصیص منابع

۲) كارآكتر كردن شهرها و مناطق روستایی از لحاظ مصرف انرژی

۳) سرمایه‌گذاری و توسعهء زیرساخت‌های اجتماعی،زیست‌محیطی و اقتصادی مرتبط با مسكن با هدف رعایت استانداردهای زیست‌محیطی شهرنشینی

۴) خودكفا كردن شهرها از لحاظ مالی و ایجاد مكانیزم‌های تامین مالی از طریق مشاركت بخش خصوصی و دولتی

۵) تدوین سیاست‌های لازم جهت جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی و داخلی در زیرساخت‌های مسكن شهری و روستایی

۶) امضای یادداشت تفاهم بین دولت مركزی و دولت‌های محلی در زمینهء انجام اصلاحات در نظر گرفته شده توسط صندوق تامین سرمایهء اصلاح شهری

۷) ایجاد سیستم‌های مدیریت اطلاعات و سیستم‌های اطلاعات جغرافیایی برای افزایش كارآیی تصمیم‌گیری‌ها در تمام بخش‌ها و مناطق هند.

دولت هند در مارس سال ۲۰۰۵ با اصلاح قوانین مربوط به سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در بخش مسكن ترتیبی داد كه سرمایه‌گذاران خارجی بتوانند صددرصد در بخش ساخت‌وساز سرمایه‌گذاری كنند.

حدود ۱۶ درصد سرمایه‌های خارجی جذب شده در هند به بخش مسكن اختصاص دارد و پیش‌بینی می‌شود تا سال ۲۰۱۰ این سهم به ۵/۲۵ درصد افزایش یابد. علل سوددهی عظیم سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز هند عبارت هستند از:

۱) اقتصاد هند رو به رونق است و این روند تا سال‌های آینده تداوم خواهد یافت. رشد اقتصادی توان خرید مردم را افزایش می‌دهد و تقاضا را برای مسكن بالا می‌برد

۲) هر سال حدود دو میلیون نفر از دانشگاه‌های هند فارغ‌التحصیل می‌شوند كه تقاضایی معادل ۱۰۰ میلیون فوت مربع فضای اداری و صنعتی به وجود می‌آورند

۳) حضور تعداد زیادی از بزرگ‌ترین شركت‌های جهان، دیگر شركت‌ها را به هند می‌كشاند و آن‌ها به مسكن و فضای اداری نیازمند هستند. هند تا سال ۲۰۱۳ به ۳۶۷ میلیون فوت مربع فضای اداری نیاز دارد.

محمدعلی ‌آذری‌نیا

www.indiatogether.com

www.wsj.com