قیمت مسکن را چه کسی تحریک می کند

یک واقعیت از جهش اخیر ارزش ملک در تهران

برخی کارشناسان اقتصادی و حتی مردم عادی معتقدند که: دلالان بازار مسکن و واسطه‌های این بازار که کار نزدیک‌کردن خریدار و فروشنده ملک به هم را برعهده دارند و برای همین کار، مبالغ قابل‌توجهی را تحت عنوان پورسانت یا همان حق‌کمیسیون از دو طرف دریافت می‌کنند، بیشترین نقش و اثر را در تعیین قیمت مسکن دارند و خواسته یا ناخواسته باعث تحریک قیمت‌ها می‌شوند.

ادعای کارشناسان و مردمی که صابون دلالان ملک به تن آنها خورده این است که: چون قیمت فروش واحدهای مسکونی اولین‌بار از زبان این افراد بیرون می‌آید و هر آنچه دلالان تعیین کنند تنها با کمی تغییر به عنوان نرخ واقعی ملک مورد معامله، مورد توافق خریدار و فروشنده قرار می‌گیرد، بنابراین نقش آنها در قیمت‌گذاری بی‌بدیل است و حباب قیمت‌ها نیز در راستای همین پروسه در تهران ایجاد می‌شود.

صرف‌نظر از درست یا غلط بودن این ادعای چندین و چند ساله در تهران که از سالخورده‌ترین شهروند گرفته تا زوج‌های جوان، اغلب نسبت به این ادعا پافشاری دارند، واقعیت این روزهای بازار مسکن تهران چیز دیگری را درباره عوامل تحریک قیمت مسکن می‌گوید!

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد: قیمت مسکن در تهران بعد از رشد شدید در سال گذشته –میانگین قیمت مسکن در تهران در اسفند سال۹۱ نسبت به فروردین سال۹۱ حدود دوبرابر افزایش پیدا کرد و از سطح مترمربعی ۲میلیون تومان به ۴ میلیون تومان رسید که البته میانگین یکساله آن حدودا در مرز ۵/۳ میلیون تومان ایستاد- در ماه‌های سپری شده از سال۹۲ نیز دستخوش تغییرات صعودی قابل‌ملاحظه‌ای شده است.

در بهار امسال اگر چه معاملات و خرید و فروش مسکن در تهران در رکود سنگین قرار داشت، اما رقص و پایکوبی قیمت‌ها در این بازار به حدی بود که گفته می‌شود حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد به سطح قیمت مسکن افزوده شده است.

مشاهدات در بازار مسکن با هدف شناسایی عوامل این افزایش قیمت حاکی است: فروشنده‌هایی که موفق‌ شده‌اند در رکود ماه‌های اخیر، واحد خود را با قیمت دلخواه به فروش برسانند عامل اصلی تحریک قیمت مسکن در تهران محسوب می‌شوند.

این افراد به عنوان منتشرکننده خبر «رشد‌قیمت و پذیرش قیمت جدید از سوی خریداران» به تحریک مالکان همسایه و مجاور خود دست می‌زنند و با اعلام «به قیمت رسیدن واحدهای مسکونی این محله و عایدی فوق‌العاده زیاد از فروش واحد در این مقطع زمانی» به ساکنان محله‌شان باعث جاانداختن قیمت واحد فروش‌رفته می‌شوند.

به عبارت ساده‌تر کسانی که در یک محله آپارتمانی را به فروش می‌رسانند نه تنها به تحریک سایر مالکان برای فروش سریع واحدهایشان منجر می‌شوند که قیمت فروش‌های بعدی در آن محله را نیز به تبعیت از قیمت اولین آپارتمان فروش‌رفته می‌کنند.

در این میان معمولا بیشترین قیمت واحدهای فروش‌رفته مبنای سایر مالکان یک محله قرار می‌گیرد بدون آنکه مقایسه‌ای بین عمر‌بنا، موقعیت واحد، موقعیت ساختمان، کیفیت و نمای ظاهری ساختمان‌ها و همچنین معماری داخلی آپارتمان‌ها بین مالکان صورت بگیرد.

این شیوه کپی‌برداری فروشنده‌ها از قیمت همدیگر سم اصلی بازار مسکن محسوب می‌شود که البته به دلیل ضعف کارشناسی و حرفه‌ای واسطه‌های بازار در تعیین کارشناسی و ارزش واقعی املاک، در این بازار سرایت پیدا کرده است.

در یکی از محله‌های شمال تهران که مثلا میانگین قیمت آپارتمان‌ها در سال گذشته مترمربعی ۵ میلیون تومان ارزش داشته، اخیرا یکی از مالکان موفق شده آپارتمان بزرگ متراژ خود را مترمربعی ۱۰ میلیون تومان بفروشد و همین اتفاق نادر و خیره‌کننده حالا به بهانه محکم و تحریک‌کننده سایر مالکان برای فروش ملک‌شان با قیمتی معادل دو برابر سال گذشته مبدل شده است.

این افراد به اشتباه تصور می‌کنند که فقط قیمت مسکن در محله خودشان افزایش پیدا کرده اما بعد از فروش و تلاش برای خرید واحدی بهتر در محله‌ای دیگر متوجه سرایت زنجیره‌ای افزایش قیمت در شمال تهران می‌شوند و به ناچار متحمل پرداخت هزینه‌ بیشتری هم می‌شوند و به این ترتیب، سیکل فروش با قیمت کاذب و در نتیجه خرید با قیمت کاذب در بازار مسکن تسری پیدا می‌کند.

با این حال، در سطح کلان بازار مسکن، بررسی‌ها از حجم پایین معاملات و تعلل در خرید و فروش مسکن به دلیل ابهام در چشم‌انداز قیمت‌ها خبر می‌دهند.

این روزها متقاضیان با مراجعه به بنگاه‌های مسکن همواره این سوالات را می پرسند که چرا بعد از انتخابات ریاست جمهوری هنوز قیمت‌ها مشخص نیست،آیا برای کاهش قیمت منتظر بمانیم یا اینکه برای جلوگیری از ضرر بیشتر سریع‌تر اقدام به خرید کنیم؟

پاسخ کارشناسان به این پرسش این است: قیمت مسکن نه افزایش و نه کاهش می‌یابد و در همین حالتی که هست باقی می‌ماند البته تا مشخص شدن وضعیت برنامه‌ریزی‌های دولت یازدهم باید صبر کرد. پس از مشخص شدن وضعیت برنامه اقتصادی دولت یازدهم قیمت مسکن روی یک پایه مشخص خواهد ایستاد و قیمت تعیین می‌شود.