صنعت مسكن, رونق و ركود جهانی

قیمت مسكن در ایران, نزدیك به دو سال است كه از رونق گذشته برخوردار نیست این موضوع به ویژه در كلان شهر تهران و چندشهر بزرگ كه تجربه افزایش قیمت ناگهانی داشته اند, بیشتر به چشم می آید در آن سال ها رشد قیمت مسكن عملاً جهش داشت به طوری كه نرخ تورم این بخش از متوسط نرخ تورم در كل كشور بسیار بالاتر بود

قیمت مسكن در ایران، نزدیك به دو سال است كه از رونق گذشته برخوردار نیست. این موضوع به ویژه در كلان‌شهر تهران و چندشهر بزرگ كه تجربه افزایش قیمت ناگهانی داشته‌اند، بیشتر به چشم می‌آید. در آن سال‌ها رشد قیمت مسكن عملاً جهش داشت به طوری كه نرخ تورم این بخش از متوسط نرخ تورم در كل كشور بسیار بالاتر بود. بسیاری از كارشناسان اقتصادی رشد حباب‌گونه قیمت بخش مسكن را خطرناك ارزیابی می‌كردند و خطر را علاوه بر تأثیر آن در كل اقتصاد به لحاظ تورمی؛ ركود آینده آن و تركیدن این حباب ارزیابی می‌كردند. ركود فعلی بازار مسكن در واقع معلول افزایش بی‌رویه قیمت‌ها در گذشته است.رشد قیمت مسكن – البته – به ایران محدود نمی‌شود و در حال حاضر دنیا در حال تجربه رونق این بخش است. آیا لزوماً پس از رونق باید شاهد ركود باشیم؟ تاكنون رشد قیمت مسكن تا به این حد، سرعت، تداوم و فراگیری مكانی نداشته است. رشد قیمت مستغلات از آمریكا گرفته تا انگلستان، استرالیا، فرانسه، اسپانیا و چین مشاهده می‌شود. پس از انفجار حباب بازار سهام در سال ۲۰۰۰، رشد قیمت مسكن سبب رونق اقتصادی شد. حال اگر این حباب منفجر شود، چه خواهد شد؟ طی ۵ ‌سال گذشته، ارزش املاك مسكونی در اقتصادهای توسعه یافته، ۳۰ تریلیون دلار افزایش یافت و به بیش از ۷۰ تریلیون دلار رسید كه معادل افزایش ۱۰۰ درصدی تولید ناخالص داخلی این كشورها بود. این افزایش نه فقط بیش از افزایش قیمت‌های مسكن در گذشته بود، بلكه از حباب بازار سهام در دهه ۱۹۹۰ (كه طی ۵ سال معادل ۸۰ درصد تولید ناخالص داخلی بود) نیز بیشتر است. به دیگر سخن، به نظر می‌رسد كه این بزرگ ترین حباب تاریخ باشد.این رونق جهانی عمدتاً ناشی از دو عامل بوده است: نرخ بهره اندك كه در تاریخ بی‌سابقه بوده و مردم را تشویق به خرید اقساطی كرده و ناباوری مردم نسبت به بازار سهام پس از سقوط آن بازار، سبب شده كه بازار مسكن جذاب‌تر جلوه كند. حال باید دید كه آیا قیمت‌های مسكن سقوط خواهد كرد یا ثابت باقی خواهد ماند و در هر مورد، عواقب اقتصادی آن بر اقتصاد جهان چه خواهد بود؟ پاسخ به این پرسش‌ها چندان مایه تسلی نیست. اهمیت افزایش قیمت مسكن در جهان، مجله اكونومیست را بر آن داشت تا در سال ۲۰۰۲، به انتشار شاخص مسكن بپردازد. این شاخص با گرفتن آمار و ارقام از مؤسسه‌های اعطای وام، آژانس‌های مستغلات و آمارهای ملی، ۲۰ كشور را پوشش می‌دهد. آخرین تخمین‌ها نشان می‌دهد كه قیمت مسكن با ۱۰ درصد رشد ادامه دارد (جدول پیوست). در سال گذشته، آمریكا با ۵/۱۲ درصد رشد، از بالاترین رشد برخوردار بوده است. این رشد در ایالت‌های كالیفرنیا، فلوریدا، نوادا، هاوایی، مریلند و واشنگتن دی‌سی بیش از ۲۰ درصد بوده است. قیمت مسكن ایرلند و اسپانیا در اروپا به طور غیرعادی بالاتر بوده ولی در سال گذشته رشد مسكن با نرخ ۹ درصد به بالا، كشورهای فرانسه، ایتالیا، بلژیك، دانمارك و سوئد را هم فرا گرفته است. رشد قیمت مسكن در فرانسه (۱۵ درصد) و اسپانیا (۵/۱۵ درصد) بیش از آمریكا بوده است.در برخی كشورها رونق مسكن كاهش یافته است. رشد مسكن در استرالیا كه در سال ۲۰۰۳ به ۲۰ درصد رسیده بود، طبق آمار رسمی در سه ماه نخست سال جاری به ۴/۰ درصد در سال، كاهش یافت. افراد خوشبین از این كاهش راضی هستند، ولی بانك مشترك‌المنافع استرالیا آماری بر اساس قراردادهای خرید جدید (نه هنگام تسویه) منتشر كرده كه نسبت به سال ۲۰۰۳، سقوط ۷ درصدی را نشان می‌دهد و این كاهش در مورد شهر سیدنی معادل ۱۶ درصد است. بازار مسكن انگلستان هم به سرعت سرد شده است. شاخص قیمت مسكن در سطح این كشور، از ۲۰ درصد رشد سال ۲۰۰۴، به ۵/۵ درصد رشد سالانه در ماه مه كاهش یافت. در این جا، آمارهای دیگر، ارقام غم‌انگیزتری نشان می‌دهند. مؤسسه شاهی(۲) تحقیقات، گزارش می‌دهد كه قیمت‌‌ها برای ده ماه متوالی كاهش یافته و این كاهش پس از سقوط قیمت های مسكن سال ۱۹۹۲، بزرگترین كاهش است. با كاهش اطمینان خریداران و فروشندگان به قیمت مسكن، حجم مبادلات نسبت به سال گذشته معادل ۳۰ درصد كاهش یافته است. تورم مسكن در ایرلند، هلند و نیوزلند نیز نسبت به سال قبل كاهش یافته است. قیمت حقیقی مسكن (پس از كسر اثر تورم) از سال ۱۹۹۷ در اغلب كشورها افزایش یافته و این افزایش بیش از اتمام افزایش‌های قبلی بوده است (به جز آلمان و ژاپن كه كاهش داشته است). رشد قیمت مسكن در آمریكا كمتر از انگلستان بوده ولی این رشد، بیش از دوران رونق دهه‌های ۷۰ و ۸۰ بوده است. مهمترین شاهد بر قیمت بالای مسكن نسبت به قیمت واقعی، فاصله گرفتن رابطه (همبستگی) قیمت مسكن و اجاره است. نسبت قیمت به اجاره در بازار مسكن، مشابه نسبت قیمت به درآمد در بازارهای دیگر است. همان‌طور كه قیمت سهام باید معادل قیمت حال (تنزیل شده) سود توزیع شده سهام باشد، قیمت مسكن نیز باید نشان دهنده منافع آینده مالكیت مسكن، به صورت ارزش اجاری برای یك سرمایه‌گذار، یا ارزش اجاری ملك شخصی برای مالك ساكن در آن خانه باشد. محاسبات این مجله نشان می‌دهد كه قیمت مسكن با توجه به اجاره، در آمریكا، انگلستان، استرالیا، نیوزلند، فرانسه، اسپانیا، هلند، ایرلند و بلژیك به ركورد (سقف) خود رسیده است. این به آن معنی است كه قیمت مسكن بیش از واقع بوده و حتی از سقف‌هایی كه در بحران‌‌های قبلی سقوط كرده بود نیز بالاتر است. به علاوه، در كشورهای فوق، قیمت مسكن در مقایسه با درآمد مردم نیز به سقف رسیده است. میانگین نسبت قیمت مسكن به اجاره در آمریكا، ۳۵ درصد بالاتر از میانگین سال‌های ۲۰۰۰- ۱۹۷۵ است . در مورد انگلستان، استرالیا و اسپانیا، این رقم به ۵۰ درصد می‌رسد. درآمد اجاره، كمتر از نرخ رهن شده است و صاحب‌خانه‌ها درآمدی ندارند. جهت تعدیل نسبت قیمت مسكن به اجاره به ارزشی عادلانه، یا باید نرخ اجاره به شدت بالا برود و یا قیمت خانه سقوط كند. پس از رونق‌های قبلی، این تعدیل با افزایش تورم و بالا رفتن اجاره و درآمدها صورت گرفت و قیمت مسكن ثابت ماند. اما امروز با توجه به نرخ پایین تورم، این جریان تعدیل، سال‌ها به طول می‌انجامد. به طور مثال، اگر بخواهیم نسبت قیمت مسكن به اجاره در آمریكا به روند عادی خود بازگردد و رشد اجاره، ۵/۲ درصد در سال باشد، باید قیمت مسكن طی ۱۲ سال ثابت بماند. در كشورهای دیگر به زمان بیشتری نیاز است. بنابراین، به نظر می‌رسد كه قیمت‌های مسكن سقوط كند. اعتراض متداول به این تحلیل این است كه نرخ‌های پایین بهره سبب ارزانتر شدن قیمت خرید مسكن شده و قیمت‌های بالاتر را نسبت به اجاره، توجیه می‌كند. ولی با توجه به آن كه این استدلال براساس نرخ‌های اسمی بهره است و اثر تورم بر وام‌های رهنی را نادیده می‌گیرد، درست نیست. اگر به طور مداوم، نرخ‌های بهره كمتر باشد، این امر بالا بودن قیمت در مقایسه با اجاره یا درآمد را توجیه می كند. برای مثال، نسبت‌های واقعی در ایرلند و اسپانیا، با عضویت آنها در اتحادیه پولی اروپا، كاهش یافت (هرچند كه میزان آن برای توجیه افزایش قیمت مسكن، كافی نبود) ولی در آمریكا و انگلیس، نرخ‌های حقیقی بهره (پس از كسر مالیات) با توجه به استاندارد تاریخی خود، بسیار پایین نیست.

قمار مسكن

بازار مسكن آمریكا پس از كشورهایی نظیر انگلستان و استرالیا، گرم شده ولی در حال حاضر، روز به روز بیشتر مشابه آنها می‌شود. تا آنجا كه، فدرال رزرو هم در این زمینه ابراز نگرانی كرده است. قیمت‌ها از طریق تقاضای سوداگرانه خرید مسكن افزایش یافته است. بررسی انجام شده نشان می‌دهد كه ۲۳ درصد خریدهای مسكن در سال ۲۰۰۴ به منظور سفته بازی بوده است، نه خرید برای سكونت. ۱۳ درصد دیگر خریدها نیز به عنوان مسكن دوم (ییلاقی) بوده است.سرمایه‌گذاران با وجود كم بودن نرخ اجاره، تمایل به خرید دارند، زیرا فكر می‌كند قیمت‌ها بالاتر می‌رود و این خود تعریف حباب مالی است. آنها ساختمان‌های نیمه‌ساز را به امید افزایش قیمت، خرید و فروش می‌كنند تا به استفاده از افزایش قیمت دارایی، دست پیدا كنند. در فلوریدا تقریباً نیمی از خرید و فروش‌ها به این منظور است. بسیاری از مستغلات دو تا سه بار دست به دست می‌شود تا به مصرف كننده نهایی برسد. همچنین، انواع تأمین مالی رهنی پرخطرتر به خریداران اجازه می‌دهد كه وام بیشتری دریافت كنند. طبق بررسی‌های انجام شده، در سال گذشته، ۴۲ درصد خریداران رهنی دست اول و ۲۵ درصد كل خریداران، هیچگونه پیش‌پرداختی نداده‌اند. در واقع، خریداران مسكن با دریافت وام معادل ۱۰۵ درصد ارزش مسكن، تمام هزینه خرید را پوشش می‌دهند.همچنین روز به روز، مدارك كمتری (در مورد میزان دارایی، درآمد و اشتغال) از مشتری اخذ می‌شود. وام‌های رهنی «فقط بهره‌ای» متداول شده و تأخیر در پرداخت‌ها نیز فقط زمان بازپرداخت و بهره را زیاد می كند. بازپرداخت نیز ابتدا شامل بازپرداخت بهره است و سپس به بازپرداخت اصل وام منجر می‌شود كه مبلغ اقساط آن بالاتر است. در كالیفرنیا، در سال جاری ۶۰ درصد رهن‌ها فقط بهره‌ای است و این نرخ در سال ۲۰۰۲ معادل ۸ درصد بوده است. آمار كل كشور، یك سوم است. این وام‌های جدید به صورت قمار و به این امید بوده است كه قیمت‌ها بالا می‌رود و به خریدار اجازه می‌دهد علاوه بر بهره، به سودی دست یابد. در قرارداد این وام‌ها معمولاً برای افزایش نرخ بهره نیز جایی منظور شده است.

---