ریشه های بحران مسکن

برای حل بحران مسکن به جای آنکه آن را یک مقوله امنیتی یا اطلاعاتی به حساب آوریم, بایستی اهرم های اساسی را که نقش کلیدی در بازار مسکن دارند به کار گیریم

برای حل بحران مسکن به جای آنکه آن‌ را یک مقوله امنیتی یا اطلاعاتی به حساب آوریم، بایستی اهرم‌های اساسی را که نقش کلیدی در بازار مسکن دارند به کار گیریم.

این اهرم‌ها عبارتند از:

ـ سیاست‌های تنظیم خانواده به منظور تنظیم بازار تقاضا

ـ تقلیل زیربنای سرانه از طریق مشوق‌های اقتصادی و کار فرهنگی

ـ حمایت از انبوه‌سازی و بهره‌گیری از تکنولوژی‌های جدید ساخت‌وساز

ـ بالا بردن عمر ساختمان از طریق اعمال نظارت دقیق شهرداری‌ها

ـ عدم اتخاذ سیاست‌های انبساطی پولی و اعتباری مگر در شرایط خاص

عوضی‌‌گیری در كشور ما سابقه‌‌ای دیرینه دارد. خشایارشا هخامنشی در حمله به یونان، وقتی توفان دریا موجب شكسته‌شدن قایق‌ها و كشتی‌هایش می‌شود، دستور می‌دهد كه به دریا شلاق بزنند. پطركبیر پیشرفت اروپا و عقب‌افتادگی روسیه را به داشتن ریش مردان روسیه و اصلاح كردن مردان اروپایی پیوند می‌دهد و دستور تراشیدن ریش‌ها را صادر می‌كند اما به قول مرحوم شریعتی «ریش‌ها رفت اما ریشه‌های فقرو بدبختی باقی ماند.»

عوضی‌‌گیری حتی در ضرب‌المثل‌ها و ادبیات ما هم وارد شده است. به‌كرات شنیده‌ایم این عبارت ساده را كه «گنه كرد در بلخ آهنگری/ به شوشتر زدند گردن مسگری!!»این روزها در قبال نارسایی و مشكلات اقتصادی كه كشور و مردم ما گرفتار آن هستند به جای اینكه به علت یا علل آن پرداخته شود، با اتخاذ روش‌هایی كه فاقد هرگونه پشتوانه علمی است نه در جهت حل كه بعضا به‌رغم میل و علاقه طراحان، در جهت تشدید مشكل اقدام می‌شود.

مقابله با بحران مسکن نمونه‌ای از آن است. دولت ابتدا افزایش قیمت مسکن را تکذیب کرد، اما پس از چندی ضمن تایید موضوع، وزارت اطلاعات را مامور پیدا كردن عامل یا عاملان افزایش قیمت مسكن كرد. در این مقاله می‌خواهم نشان بدهم كه مقوله مسكن و قیمت آن یك موضوع اطلاعاتی و امنیتی نیست كه وزارت اطلاعات سراغ آن برود. این عوضی‌‌گیری و نادیده گرفتن عوامل اصلی، نتیجه‌ای جز اتلاف منابع، استمرار بحران و ناامیدی و یأس دلسوختگان انقلاب ندارد.

● عوامل تاثیرگذار بر بازار مسكن

در اینجا مهمترین عوامل تاثیرگذار بر بازار مسكن را مورد بررسی قرار می‌دهم و خواهید دید اولا برخی از این عوامل نتیجه اشتباهات و سیاست‌های پیشین است كه امروز گریبانگیر ما شده، ثانیا برخی از آنها نتیجه اشتباهات امروز دولتمردان است كه به‌جای حل مشكل در جهت تشدید آن قدم برداشته‌اند و ثالثا هیچ‌كدام از این عوامل ربطی به ضدانقلاب و آمریكا و عوامل آنها ندارد تا بخواهیم با كار اطلاعاتی و دستگیری این و آن مشكل را حل كنیم.

● بالابودن تقاضای مسكن به دلیل رشد جمعیت

متولدان دهه دوم انقلاب اكنون جوانان ۱۹ تا ۲۸‌ساله‌اند كه امروز جویای كارند و سرپناه. به موجب آمار موجود، در طول ۱۰ سال مورد اشاره (۵۸ تا ۶۷) جمعا ۲۱ میلیون هزار نفر كودك به‌ دنیا آمده است و رشد ۹۲/۳ درصد جمعیت را كه بالاترین رشد جمعیت در كشور ما بوده رقم زده‌اند. این كودكان دیروز كه امروز به طور متوسط سالانه ۱/۱ میلیون زوج را شكل می‌دهند نیازمند همین تعداد مسكن هستند.

اگر سیاست‌های كنترل جمعیت كه از سال ۶۸ به اجرا درآمد و موجب شد میزان موالید به میزان زیادی تقلیل یابد در طول سال‌های ۶۰ تا ۶۷ به كار گرفته شده بود، ما امروز به‌جای ۱/۱ میلیون مسكن جدید ۷۱۰ هزار مسكن احتیاج می‌داشتیم و طبیعتا پایین آمدن تقاضای مسكن موجب تعدیل سهم مسكن در سبد هزینه خانوار می‌شد.رشد ۹/۳ درصدی جمعیت در دهه اول انقلاب پدیده‌ای است که دولتمردان امروز بایستی تاوان آن را در حوزه‌های مختلف از جمله مسکن بپردازند.

این پدیده اوج خود را در سال‌های ۹۱ تا ۹۳ به نمایش می‌گذارد که پیش‌بینی می‌شود سالانه ۹۳۰ هزار ازدواج جدید به ثبت برسد. باید به هوش باشیم که بی‌تدبیری در این زمینه و دامن‌زدن به رشد جمعیت - که در اثر مصوبه زمستان ۶۷ دولت و سیاست‌های برنامه اول توسعه - مهار شده است، می‌تواند عواقب وخیمی در دهه آغازین ۱۴۰۰ بوجود آورد. .

● الگوی مسكن

قبل از تدوین و تصویب برنامه اول توسعه در سال ۱۳۶۸ هیچ‌گونه الگویی برای مسكن خانوار نه از نظر سطح زیربنا و نه از نظر نوع مصالح و نه از نظر تبادل انرژی و...وجود نداشت. در برنامه اول توسعه اصلاح الگوی مصرف در حوزه‌های مختلف از جمله مسكن به تصویب مجلس رسید و به دنبال آن بررسی‌هایی برای اصلاح الگوی مسكن به عمل آمد.

به عنوان مثال یكی از عوامل بالا بودن تقاضای مسكن، بالا بودن سطح زیربنای سرانه مسكن دركشور است كه نسبت به بسیاری از كشورهای دنیا حتی نسبت به كشورهای توسعه‌یافته بالاتر است.

به‌عنوان مثال مردم ژاپن، با درآمد سرانه حدود ۴۰ هزار دلار در سال در خانه‌های با مساحت ۴۸ مترمربع زندگی می‌كنند، اما مردم ایران با درآمد سرانه حدود ۳ هزار دلار در خانه‌های متراژ ۱۴۰ مترمربع. جالب اینكه بخش قابل‌توجهی از فضای خانه بلااستفاده و فقط برای پذیرایی از میهمان و حفظ آبرو!! فقط چند‌بار در سال مورد استفاده قرار می‌گیرد.

این امر هزینه مسكن را در سبد خانوار بالا برده و در نهایت به تشدید تقاضای بازار مسكن در سطح كلان دامن می‌زند. طبیعتا با سیاستگذاری مناسب برای تغییر این الگوی غیرمنطقی می‌توان تقاضای مسكن را كاهش داد.

● تكنولوژی عقب‌افتاده مسكن

متاسفانه بخش عمده تولید مسكن در كشور ما به روش عمله بنایی و تك‌سازی صورت می‌گیرد.

به‌كارگیری تكنولوژی زمان قاجاریه و رضاخان در امر تولید مسكن یعنی روش عمله بنایی، هم سرعت ساخت‌و‌ساز را كند می‌كند و هم هزینه‌های تمام‌شده مسكن را بالا می‌برد.

این در حالی است كه در اغلب كشورها حتی كشورهای در حال توسعه، روش‌های قدیمی را كنار گذاشته و ضمن انبوه‌سازی مسکن از تكنولوژی‌های جدید و اتوماسیون كمك می‌گیرند.

به عنوان مثال در پی روش‌های سنتی مسكن‌سازی، دو نسل جدید تكنولوژی برای تولید انبوه مسكن به كار گرفته شد، نسل اول روش‌های پیش‌ساختهPre- fabricated system بود كه قبل از انقلاب نیز در بخش‌هایی از كشورمان به كار گرفته شد و نمونه آن مجموعه اكباتان است که توانست ۷۰ هزار نفر جمعیت را در ۱۸ هزار واحد مسکونی با کیفیت خوب و مقاوم در مقابل زلزله جای دهد.

نسل بعدی كه حدود دو دهه از عمر آنها می‌گذرد سیستم بتن‌ریزی درجاست. در این روش بر مبنای محاسبات قبلی، قالب‌های ساختمانی (حداقل ۵۰۰ واحد) به صورت كدبندی شده آماده می‌شوند. آن‌گاه قالب‌ها برای یك طبقه مونتاژ و در یك روز بتن‌ریزی درجا صورت می‌گیرد.

به دلیل افزودنی‌های بتن، قالب‌ها پس از ۲۴ ساعت قابل بازكردن هستند تا برای قالب‌ریزی مجموعه دیگری به كار گرفته شود. بدین ترتیب سفت‌كاری یك طبقه از یك مجموعه بزرگ ساختمانی در یك روز انجام می‌شود.به هرحال از طریق بكارگیری تكنولوژی قطعات پیش ساخته یا تكنولوژی بتن‌ریزی در جای (Barcons) سرعت ساخت‌وساز بالا و هزینه تمام شده پایین می‌آید.

در كشور ما كه سالانه حداقل ۱/۱ میلیون واحد مسكونی بایستی ساخته شود، راهی جز انبوه‌سازی و استفاده و بهره‌گیری تكنولوژی مدرن وجود ندارد.

● نقش سیاست‌های پولی و مالی

بدون تردید، دو برابر شدن حجم نقدینگی در فاصله سال‌های ۸۳ تا ۸۵ را بایستی یكی از مهمترین عوامل گرانی بخش مسكن به حساب آورد. افزایش ۳۴ و ۴۰ درصد نقدینگی در سال‌های ۸۴ و ۸۵ می‌توانست قیمت كالاها و خدمات را بسیار بیشتر از نرخ تورم اعلام شده (۴/۱۳ درصد) افزایش دهد اما به بركت واردات پر حجم كالا به وسیله دلارهای نفتی موجود در حساب ذخیره ارزی (حتی فراتر از میزان مورد نیاز) جلوی افزایش قیمت آنها گرفته شد، اگرچه صدمات جدی به تولید‌كنندگان داخلی وارد آمد اما كالاها و خدماتی كه امكان واردات آنها وجود نداشت، مانند زمین و مسكن، مورد تهاجم این حجم نقدینگی بالا قرار گرفتند (بیماری هلندی).

باید توجه كنید كه وقتی عوامل متعدد تولید حجم محدودی مسكن را دیكته می‌كنند، با تزریق پول و دادن وام و غیره اتفاقی نمی‌افتد جز افزایش لجام‌گسیخته قیمت مسكن. بد نیست در این زمینه قیمت تمام شده مسکن را کالبدشکافی کنیم.قیمت مسکن از سه عنصر اصلی زمین، مصالح و نیروی کار تشکیل می شود.

شرایط انبساطی پولی و اعتباری، قیمت هر سه عامل را بالا می‌برد و فقط دولت می‌تواند بخش محدودی از مصالح ساختمانی (و احیانا کارگر افغان) را در شرایط وفور ارز، برای جلوگیری از افزایش قیمت‌ها وارد كند.اخیرا گفته شده است که دولت می‌خواهد قیمت زمین را از فرآیند ساخت وساز حذف كند و روش آن هم واگذاری زمین‌های دولتی به صورت رایگان یا اجاره ذکر شده است.

این مطلب غیر‌عملی است زیرا دولت دیگر زمینی در شهرهای بزرگ ندارد که واگذار کند؛ مگر واگذاری زمین‌های منابع‌طبیعی، مراتع و چمنزارهای اطراف شهرها که علاوه بر آثار زیست‌محیطی هزینه‌های سنگین شهرسازی و ایجاد زیربناها را به دولت تحمیل می‌کند.

تنها کاری که در حوزه کاهش نقش زمین در هزینه مسکن می‌توان انجام داد، رفتن به ارتفاع به جای توسعه در سطح است. به هر میزان تعداد طبقات ساختمان افزایش یابد نقش هزینه زمین در قیمت تمام‌شده واحدهای آپارتمانی کم می‌شود. این کار هم در قلب تقویت روش انبوه‌سازی و تقویت شرکت‌های پیمانکاری امکان‌پذیر است نه به صورت انفرادی.

● پایین بودن عمر ساختمان

ساخت‌وساز‌های مورد نیاز کشور بر دو قسمت تقسیم می‌شود. بخشی برای زوج‌های جدید و بخشی برای جایگزینی خانه‌هایی که فرسوده (کلنگی) می‌شوند.امروزه در کشور ما ساختمان‌های با عمر ۲۰ الی ۳۰ سال کلنگی محسوب می‌شوند درحالی که در بسیاری از کشورها، عمر ۸۰ سال برای بناهای مسکونی طبیعی به‌ نظر می‌رسند.

نادیده گرفتن ضوابط ساخت‌وساز و فقدان نظارت کامل توسط شهرداری‌ها موجب شده است که به‌رغم صرف مواد و مصالح و انجام هزینه، عمر مفید ساختمان کوتاه باشد و در مقابل سوانحی نظیر زلزله، سیل یا آتش‌سوزی نیز مقاومت لازم را نداشته باشند.

اگر با نظارت و کنترل بر ساخت وسازها عمر بنا طولانی شود، تقاضای موثر بر بازار مسکن کاهش می‌یابد و لذا اقدامی زیربنایی برای تنظیم بازار مسکن به شمار می‌آید.

مرتضی الویری