زمین در تهران متری ۱۰۰ تومان

بازار «زمین» در سال های ۱۳۵۰ تا ۱۳۶۸ چگونه بود

در ایران، زمین یکی از مهم‌ترین عوامل تورم شدید در بخش ساختمان و مسکن در مناطق شهری بوده است. قبل از انقلاب زمین در مالکیت خصوصی قرار داشت. گرچه دولت در مقاطع مختلفی با وضع قوانین و سیاست‌هایی سعی در مهار افزایش قیمت و جلوگیری از احتکار و بورس‌بازی زمین کرد اما در عمل همه این سیاست‌ها با شکست روبه‌رو شد.

از سال ۱۳۳۱ به بعد در مورد کنترل خرید و فروش و جلوگیری از بورس‌بازی و افزایش قیمت زمین و احتکار آن و همچنین ممانعت از افزایش قیمت زمین قوانینی وضع شد. این قوانین در واقع به‌منظور مقابله با زمین‌خواران بود. نخستین آن لایحه قانونی ثبت اراضی موات تهران بود که در بیستم مرداد همین سال به تصویب رسید و در شهریور هم این لایحه در خصوص دیگر نقاط تصویب شد. کمی بعد و با فاصله چهار سال قانونی برای استرداد اراضی دولتی تصرف‌شده به ثبت رسید اما در عمل هیچ‌یک از این راه‌ها به جایی نرسید و زمین‌خواری و به پیروی از آن نقش زمین در تورم مسکن با روندی صعودی به‌ویژه از دهه ۱۳۵۰ به بعد ادامه یافت. این شرایط به‌ویژه در سال ۱۳۵۶ بیشتر به چشم می‌آمد. چگونگی دخالت این عامل به سیاست‌های دولت بازمی‌گردد.

به عبارت دیگر توسعه محدوده شهر تهران دلیل اصلی این تورم محسوب می‌شود. محدوده شهر تهران در سال ۱۳۳۵ معادل ۱۴۹ کیلومتر مربع بود. در سال ۱۳۴۵ به ۲۴۵ کیلومتر مربع و تا سال ۱۳۵۶ به ۶۰۰ کیلومتر مربع رسید. به این ترتیب از سال ۱۳۳۵، ۴۵۱ میلیون مترمربع زمین بایر متعلق به دولت با دست سندسازان و زمین‌بازان وارد محدوده تهران شد و در معرض خرید و فروش قرار گرفت. اگر متوسط بهای هر مترمربع از این زمین را فقط یک هزار ریال در نظر بگیریم جمع بهای آن به ۴۵۱ میلیارد ریال می‌رسد.

نکته قابل توجه این است که دولتی که در سال ۱۳۴۱ از پرداخت هفت میلیارد تومان بهای املاک زراعتی وحشت داشت و فروش کارخانه‌های دولتی را عنوان کرد تا مانع تورم شود چگونه اجازه داد حدود ۴۵۱ میلیارد ریال پول فقط در تهران از طریق بورس‌بازی زمین در اختیار هزار خانواده قرار بگیرد؛ پاسخ این است که خاندان پهلوی که خود در تمامی فساد‌های مالی و اختلاس‌ها دخالت مستقیم داشتند با وارد کردن این زمین‌ها در محدوده شهر تهران به دنبال دستیابی به ثروت بیشتر بودند. این روند زمین‌خواری پس از انقلاب محدود شد.

با تصویب قانون زمین شهری در سال ۱۳۶۰ و سپس در سال ۱۳۶۶ تمامی اراضی موات و بخش عمده زمین‌های بایر شهری در اختیار دولت قرار گرفت و سعی بر این شد تا نحوه خرید و فروش زمین و استفاده از آن تحت کنترل درآید و امکان توسعه شهرها از لحاظ گسترش شهری به دولت سپرده شود. ضمن آنکه به موجب این قانون دولت برای امر مسکن می‌توانست زمین‌های بایر را نیز تحت کنترل و تملک خود درآورد. دوره انقلاب و پس از آن در فاصله سال‌های ۱۳۵۷ تا ۱۳۶۱ به علت شرایط انقلابی حاکم بر جامعه، عدم اطمینان از مالکیت و وجود شایعات درباره ممنوعیت نقل و انتقال زمین و خرید و فروش آن و جنگ تحمیلی بهای زمین به شدت کاهش پیدا کرد و شاخص قیمت زمین از ۱/۱۲۵ در سال ۱۳۵۶ به ۳/۵۹ در سال ۱۳۵۹ رسید. به این ترتیب سهم دولت در عرضه زمین در فاصله سال‌های ۱۳۶۱ تا ۱۳۶۳ افزایش یافت و به ۴/۶۰ درصد رسید اما از این سال به بعد از این سهم کاسته شد و بخش خصوصی سهم غالب را در عرضه زمین به خود اختصاص داد.

در این دوره دولت به جای آنکه زمین آماده نشده را عرضه کند به فعالیت‌های آماده‌سازی آن پرداخت و زمین را بعد از آماده‌سازی واگذار کرد. قبل از این تاریخ چه پیش از انقلاب و چه پس از آن دولت در تامین زمین مورد نیاز سکونت شرکت داشته است. اما به‌ویژه قبل از انقلاب این مشارکت جزئی

بوده است.

قبل از انقلاب بخش خصوصی عمده زمین‌های شهری را در قطعات کوچک یا بزرگ آماده‌سازی‌نشده تامین و عرضه می‌کرد. به‌خصوص در نیمه اول سال ۱۳۵۰ آماده کردن زمین به صورت شهرک‌ها رواج بسیار داشت که بعد از آن ادامه نیافت. از سال ۱۳۶۶ به بعد شاخص بهای زمین رشد فزاینده‌ای را نشان داده به طوری که در سال ۱۳۶۸ به ۸/۴۲۲ رسیده است. سهم عمده‌ای از این رشد حاصل بورس‌بازی و واسطه‌گری در امر زمین بود.