نقدی تحلیلی بر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب

هدف قانون جدید روابط موجر و مستاجر یكسان كردن قانون حاكم بر اجاره و پرهیز از پراكندگی قواعد گوناگونی است كه براین رابطه حكومت دارد در راستای همین هدف , مادة یك قانون اعلام می كند
از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون , اجارة كلیه اماكن , اعم از مسكونی , محل كسب و پیشه , اماكن آموزشی , خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن ,كه با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود , تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود

از خواندن این متن چنین احساس می شود كه سرانجام قانون گذار به هماهنگ ساختن قوانین اجاره توفیق یافته است ،ولی تامل بیشتر و خواندن تمام قانون ،این پندار را از بین می برد و مانع اساسی در راه وحدت حقوقی نمایان می شود :

۱ـ وضع جدید قانون و مفهومی كه از سر قفلی ارائه كرده است با واقعیتهای خارجی و عادات و رسوم پاگرفتة تجارتی سازگار نیست : برداشتن چتر حمایت از سر بازرگانان و صاحبان خدمات شغلی و حرفه ای ، مانند مهندسان و كارخانه داران و پیشه وران ، آنان را از جهت اقتصادی دچار بحران می كند و به اقتصاد عمومی كشور زیان می رساند. آنان كه ، جز سر قفلی محل كسب و پیشة خود ، سرمایه واقعی دیگر برای جلب اعتبار ندارند ، یكباره به ورشكستگی می افتند و حاصل كارشان عاید مالكان بزرگی می شود كه ممكن است به هیچ حرفه و صنعتی نپردازند و تنها از راه سرمایه داری بی تولید در صحنة اقتصادی ظاهر شوند. دور نمای این خسران بزرگ ، قانونگذار را به احتیاط وادار كرده است تا وضع كنونی را برهم نزند. این است كه در ماده ۱۱ قلمرو حكومت قانون را محدود به اجاره های آینده كرده است ، در حالی كه اطلاق مادة یك اقتضا داشت كه آثار نهاد حقوقی اجاره تابع قانون جدید باشد . زیرا ، اجارة محل كسب و پیشه ، به مفهومی كه در قانون ۱۳۵۶ بیان شده است ، تنها قرارداد خصوصی و تابع حكومت اراده نیست ، نهادی است كه دولت بر آن نظارت دارد و به وسیلة قانون اداره می شود ( مانند نكاح وولایت ) ،پس مطابق قواعد عمومی رفع تعارض قوانین در زمان باید تابع قانون حاكم در زمان اجرا ( قانون جدید ) باشد و حكومت قانون منسوخ گذشته بر آن قطع شود.

به هر حال در ماده ۱۱ چنین آمده است : ( اماكنی كه قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول قانون مستثنی و مشمول مقررات حاكم بر آن خواهند بود)بدین ترتیب ، تمام قوانین خرد و كلان گذشته به اعتبار خود باقی است و قانون ۱۳۷۶ نیز بر آن افزوده می شود. اجاره های محل سكونت پس از چندی به قانون كنونی می پیوندد و هم اكنون نیز تعارض مهمی با این قانون ندارد ،زیرا قانون مدنی و قرارداد خصوصی آن را اداره می كند و تفاوتها چشمگیر نیست . تعارض اصلی با قانون ۱۳۵۶ و اجارة محل كسب و پیشه و تجارت است كه همچنان باقی می ماند و استثناءها و توابع خود را نیز به دنبال می كشد.زیرا پس از پایان مدت اجاره های كنونی نیز ، اگر به حكم قانون ( و حتی در اثر تراضی به اجارة آن ) اجاره برای مدت دیگر ادامه پیدا كند ، باید آنچه را واقع می شود از آثار ودنباله موقعیت پیشین شمرد. رویةقضائی نیز به طور قاطع چنین اجاره هایی را تابع قانون ۱۳۵۶ می داند. پس ،باقی می ماند معدودی ازاجاره ها كه به دلیلی فسخ می شود و موجر آن را به دیگری برای محل كسب اجاره می دهد. این اجاره ها نیز نسبت به شماره های اجاره های محل كسب اندك است كه انتظار می رود سالیان دراز باقی بماند ،به ویژه كه همگامی با مصالح اقتصادی را نیز به همراه دارد.در آئین نامه مصوب ۱۹/۲/۷۸ هیات وزیران ، ( روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید ) را كه با اذن مالك انجام می شود ، تابع قانون حاكم بر قرارداد اجاره اصلی كرده است تا آثار موقعیت پیشین مستاجر محفوظ بماند.

۲ـ حكم مادة یك برای انتخاب نظام قراردادی یا قانونی نیز معیاری ارائه نمی دهد یا دست كم اصلی راپیشنهاد نمی كند كه به یاری آن بتوان برای رفع شبهه در مصداقها از آن استفاده كرد ، در مادة یك ، سه منبع برای تمیز قاعدة حاكم بر اجاره معین شده است :

۱- قانون مدنی ، ۲- قانون ۱۳۷۶ ، ۳- شرایط مقرر بین موجر و مستاجر یا حكومت تراضی . هر یك از این سه منبع قواعد ویژة خود را دارد و معلوم نیست كدامیك را باید ترجیح داد؟ در رابطه قانون مدنی و قانون ۱۳۷۶ ، باید حكومت قانون جدید را پذیرفت ، ولی آیا این ترجیح در فرضی كه تراضی دو طرف بر حكومت قانون مدنی است رعایت می شود ، یا باید حكومت تراضی را مقدم شمرد ، مگر این كه نظم عمومی پشتوانة قانون جدید باشد ؟قانون ۱۳۵۶ سلطه و حكومت قانون بر تراضی پیش بینی شده و مادة ۳۰ هر گونه عهدی را كه برای فرار از مقررات اعمال شود بی اثر شناخت ، ولی در قانون ۱۳۷۶ راه حلی ملی برا ی رفع تعارض ارائه نشده است و از مفاد قانون چنین بر می آید كه خواسته اند احكام اندك آن مخصص قواعد عمومی قرار گیرد. بر عكس ، نكتةجالب دیگر ، كه حكایت از برتری و حكومت تراضی بر قانون دارد ، این است كه انتخاب عنوان صلح منافع و رهن و مانند اینها مانع اجرای قانون است ، هر چند نتیجة آن تملیك منافع به عوض معلوم باشد (بند ۳ مادة ۲ آیین نامه اجرایی قانون )

---