«معامله پایاپای مسکن» باب شد

خرید و فروش مسکن به شیوه «قبل از اختراع پول»

با گذشت قرن‌ها از ابداع پول و سپس انتشار اسکناس، اغلب معاملات رایج در زمینه‌های گوناگون در نتیجه دادوستد کالا یا خدمتی خاص، با پول صورت می‌گیرد.

این در حالی است که تا قبل از اختراع پول و رواج استفاده از اوراق بهاداری همچون چک و سفته در معاملات، اغلب این معاملات به صورت دادوستدهای پایاپای یا همان معامله کالا در برابر کالا، کالا در برابر خدمت، خدمت در برابر خدمت یا خدمت در برابر کالا صورت می‌گرفت.

در معاملات مسکن نیز، رایج‌ترین شیوه‌ای که از این دسته معاملات در ذهن وجود دارد و معمولا اغلب معاملات به این شیوه انجام می‌شود، خرید و فروش آپارتمان یا دیگر ساختمان‌ها با انواع کاربری، در قبال دریافت وجه نقد یا همان پول است.

اما هنوز هم در میان معاملات املاک، دیده می‌شود افراد برای تبدیل ملک خود، ترجیح می‌دهند از همان سنت قدیمی اجدادشان استفاده کنند؛ یعنی ترجیح می‌دهند به جای اینکه ملک خود را بفروشند و پول بگیرند، آن را با ملک دلخواه دیگری با ارزش مشابه تعویض کنند که این عمل در اصطلاح معاملات مسکن «معاوضه» گفته می‌شود.

بازار واقعی معاوضه، جایگزین بازار کاذب فروش در طول سال‌های اخیر، تعداد فایل‌های معاوضه املاک با ملک دیگر یا با دیگر کالاهای سرمایه‌ای یا مصرفی مانند خودرو و... همیشه قسمتی نه چندان گسترده اما دائمی از فایل‌های معرفی‌شده به بازار مسکن را به خود اختصاص داده و می‌دهد.

اما، این‌گونه معاملات که اغلب مشتریان و متقاضیان خاص خود را دارد، معمولا در سال‌هایی که مسکن با رکود مواجه می‌شود و آینده چندان شفافی ندارد، نسبت به سال‌های رونق معاملات مسکن افزایش می‌یابد.

یعنی زمانی که فروشنده مطمئن است شرایط بازار به قدری روشن و مسکن به قدری پربازده است که وجه نقد دریافتی بابت فروش مسکن یا هر ملک دیگری، به مراتب ارزشی بیش از معاوضه با دیگر کالاها، خواهد داشت.

به بیان دیگر، در شرایطی مانند شرایط کنونی که به علت حاکمیت شرایط رکود تورمی عملا معامله خرید و فروش در بازار مسکن انجام نمی‌شود، برخی مالکان که به انگیزه‌های گوناگون خواهان استفاده از ارزش مالی املاک خود در دیگر بازارهای اقتصادی یا حتی همان بازار مسکن هستند، ترجیح می‌دهند به جای حضور در بازار پرابهام و بی‌رونق فروش، مشتری واقعی املاک خود را از طریق فایل‌های معاوضه پیدا کنند.

از این طریق، این افراد اولا مطمئن هستند که نوسان ارزشی ملک در دوران بی‌ثباتی قیمت‌ها در بازار مسکن، به دلیل آنکه ملک خود را تبدیل به ملک یا کالای دیگری کرده‌اند، در نتیجه کاهش ارزش پول در طول زمان، سرمایه آنها را تحت‌الشعاع قرار نمی‌دهد و ثانیا، مشتری ملک آنها که درواقع خود نیز متقاضی ملک وی محسوب می‌شوند، فروشنده و خریدار واقعی است و معامله به دلیل پایاپای بودن با بیشترین توافق و کمترین فوت وقت صورت می‌گیرد.

هرچند اینگونه معاملات به دلیل تنوع املاک معاوضه‌ای نیز دردسرهایی در زمان ارزش‌گذاری دارد، اما واقعی بودن خریداران و فروشندگان این دست از معاملات، جزو مزایای آن محسوب می‌شود.

امری که در معاملات خرید و فروش مسکن در ازای پرداخت پول این روزها به چشم نمی‌خورد و اغلب فروشندگان حتی اگر در مراحل اول حاضر به فروش شوند، در مراحل پایانی به‌رغم حبابی بودن قیمت‌ها، از معامله منصرف می‌شوند.

● معاوضه آپارتمان با چی؟

اما در شرایطی که تب معاملات معاوضه‌ای در بازار مسکن ظاهرا از معاملات خرید و فروش گرم‌تر شده است، بیشترین افرادی که خواهان معاوضه آپارتمان یا واحد مسکونی خود با املاک دیگری هستند، تمایل دارند در ازای ملک خود، زمین کلنگی در شمال شهر تهران دریافت کنند.

در واقع اغلب تقاضای بازار معاوضه املاک پایتخت حول معاوضه آپارتمان یا واحدهای مسکونی نوساز با املاک بزرگ متراژ کلنگی در محدوده‌های شمالی شهر می‌چرخد.

به این ترتیب، اغلب متقاضیان معاوضه املاک، به دنبال این هستند حالا که شرایط فروش واحدهای نوساز چندان مساعد نیست، واحدهای خود را با همان ارزش ریالی مورد انتظار، با املاک کلنگی که موقعیت مناسبی برای ساخت و ساز و سوددهی در آینده دارند، تعویض کنند. این امر بیشتر در میان سازندگان رایج است.

در این شرایط معمولا افراد بابت معاوضه آپارتمان‌های نوساز خود با ملک کلنگی ترجیح می‌دهند بخشی از ارزش معامله را به صورت پول نقد دریافت کنند که این درخواست معمولا به منظور تامین مالی هزینه‌های اجرای پروژه جدید در ملک کلنگی، صورت می‌گیرد.

● معاوضه برای رهایی از دردسر «ساخت» و «فروش»

اما حالت عکس اینگونه معاوضه هم وجود دارد و آن اینکه افرادی هستند که ورثه یک ملک کلنگی هستند یا به هر دلیلی تمایل به ساخت و ساز یا فروش ملک خود را ندارند. این دسته از افراد ترجیح می‌دهند برای رهایی از دردسرهای احتمالی فروش یا ساخت‌وساز، ملک کلنگی را با آپارتمان نوساز معاوضه کنند. متقاضیان اینگونه معاملات معاوضه‌ای معمولا افراد معمولی یا افرادی غیر از بساز و بفروش‌ها یا همان سازندگان هستند.

معاوضه آپارتمان بزرگ متراژ با دو آپارتمان کوچک متراژ یا شکل برعکس آن نیز از دیگر شیوه‌های رایج معاوضه در بازار مسکن است که متناسب با نظر متقاضیان و اهداف آنها انجام می‌شود.

این در حالی است که در انواع دیگر معاوضه، معاوضه ملک اعم از کلنگی و آپارتمان با خودرو و... نیز در بین فایل‌های معاوضه املاک معرفی شده به بازار مسکن به چشم می‌خورد که تعداد آنها در مقایسه با معاوضه ملک با ملک بسیار اندک است.

هاجر شادمانی