وضعیت بازار مسكن در آمریكا

از هر هشت وام گیرنده اولویت درجه دو یك نفر از پرداخت اقساط خود عقب هستند, اما اقساط این وام ها برای بعضی از وام گیرندگان در این ماه به پایان می رسد و فرصت گرفتن وام برای افراد جدید فراهم می شود

ماه ژوئن معمولا ماه مالكیت خانه در آمریكا است. بازار وام‌های اولویت درجه دو در این ماه رونق می‌گیرد و مشتریان این وام‌ها كه بیشتر كم درآمد هستند فرصت و امكان خرید خانه پیدا می‌كنند.

از هر هشت وام گیرنده اولویت درجه دو یك نفر از پرداخت اقساط خود عقب هستند، اما اقساط این وام‌ها برای بعضی از وام گیرندگان در این ماه به پایان می‌رسد و فرصت گرفتن وام برای افراد جدید فراهم می‌شود.

بعضی تحلیلگران از به پایان رسیدن دوران سختی برای بازار مسكن آمریكا خبر ‌دادند، اما شرایط اكنون سخت‌تر شده كه بهتر نشده است. اگر چه هنوز برای بدبین بودن بسیار زود است اما نشانه‌ها، نشانه‌های خوبی نیست. قیمت‌های رو به كاهش مسكن خبر خوبی برای سازندگان خانه نیست. كشورهای دیگر هم با نگرانی به بازار مسكن آمریكا چشم دوخته‌اند. ركود اقتصاد آمریكا كه در نتیجه وضعیت بازار مسكن ممكن است به زودی پدیدار شود، برای دنیا خبر خوبی نیست. حتی اكنون كه اقتصادهای آسیا و اروپا شرایط خوبی دارند و مستقل از آمریكا، آمار و ارقام خوبی ارائه می‌كنند. نگرانی جهان این است كه همان طور كه رونق بازار مسكن آمریكا بخشی از جریان هماهنگ جهانی بود، سقوط این بازار هم بخشی از یك روند جهانی باشد.

اگر به دقت به تحولات و وقایع در سراسر جهان نگاه كنید، بازتاب‌هایی از دشواری‌ها و مشكلات پیش روی این كشور را می‌بینید، اگر چه قیمت‌ها هنوز رو به كاهش نگذاشته است. با همین وام‌های با اولویت دوم شروع می‌كنیم. در آمریكا كسانی كه از این وام بهره می‌گیرند اغلب فقرا هستند و بیشتر سیاهپوستان. كسانی كه توانایی مالی بیشتری دارند به سراغ وام‌های معمولی با نرخ سود و بازپرداخت مشخص می‌روند، این افراد معمولا بسیار دیر به بازار مسكن ملحق می‌شوند و وقتی ملحق می‌شوند كه قیمت‌ها بسیار بالا رفته است. در این شرایط خریداران مسكن بیشتر به دنبال دلالانی هستند كه پول بیشتری وام دهند و به بازپرداخت و سود هنگفت آن توجه نمی‌كنند. وام دهندگان هم احتمال عدم بازپرداخت را اندك می‌شمارند. بعضی تحلیلگران این شرایط را نتیجه بازار جوان وام‌های اولویت درجه دو می‌دانند. اما گاهی این شرایط به دلیل طمع وام دهندگان به دست می‌آید چون آنها فكر می‌كنند اگر وام گیرنده‌ای نتواند وام خود را بپردازد آنها این وام را لغو كرده و آن را بار دیگر به كس دیگری می‌فروشند. این شرایط در انگلیس اكنون بسیار رایج است چرا كه بسیاری از جوانان به سوی خرید خانه رو آورده‌اند. در اسپانیا وام‌دهندگان سیل مهاجران جوان را نشانه رفته‌اند كه معمولا سابقه خوبی در بازپرداخت اقساط وام ندارند.

پدیده دیگری كه اكنون در آمریكا جریان دارد این است كه خریداران مسكن و وام دهندگان از پیامدها و نتایج سیاست‌های بدون محدودیت مالی استفاده می‌كنند. وقتی فدرال رزرو یا بانك مركزی آمریكا نرخ بهره را كاهش داد در واقع باعث ایجاد حباب رونق بازار مسكن در این كشور شد. در اروپا هم ماجرای مشابهی روی داد. پول واحد اروپا باعث شد كه ستاره‌های اقتصادی این قاره یعنی اسپانیا و ایرلند، نرخ بهره را پایین بیاورند و قیمت مسكن در دهه گذشته در این كشورها ۱۸۰ تا ۲۵۰درصد افزایش یافت. اكنون اقتصاد این كشورها تا حد زیادی و به طور غیرعادی به بازار مسكن و قیمت‌ها در این بازار وابسته است. در اسپانیا نرخ تورم قیمت مسكن تا ۹درصد كاهش یافته و سرمایه‌گذاری مسكن اكنون تا ۵/۷درصد تولید ناخالص داخلی می‌رسد. اگر این نرخ به ۶درصد برسد كه باز هم بالاتر از متوسط اروپا است، بیكاری در بخش ساختمان باعث كاهش رشد اشتغال تا یك درصد در سال می‌شود.

وضعیت ایرلند خطرناك‌تر است. خانه‌سازی در این كشور ۱۵درصد از درآمد ملی و ۱۲درصد اشتغال را تشكیل می‌دهد. در ایرلند قیمت مسكن در سال‌های اخیر بالا رفته اما اجاره بها به شدت نزول كرده است. اخیرا قیمت مسكن هم رو به كاهش گذاشته است.

در این شرایط آمریكا ممكن است وسوسه شود و از الگوی «وام دهی نرم» انگلیس و استرالیا پیروی كند، این یك اشتباه است. بازار مسكن انگلیس بعد از كاهش تعجب‌آور نرخ بهره در سال ۲۰۰۵ اكنون موج دوم را تجربه می‌كند و تابع شرایط خودش است. در استرالیا هم قیمت مسكن تابع متغیرهای گوناگون منطقه‌ای است. به این ترتیب آمریكایی‌ها باید منتظر اقدام سیاست‌گذارانشان باشند. برای جبران نتایج نادرست كاهش نرخ بهره اكنون بسیار دیر است. كاهش نرخ بهره هم شرایط را دو چندان بدتر می‌كند. نگرانی اصلی فدرال رزرو تورم است و این نگرانی درستی است. با توجه به شرایط حاكم بر بازار، وام‌های اولویت درجه دو، حرف از كنترل بیشتر بر وضعیت اینگونه وام‌های غیربانكی مطرح است. آلن گرین اسپن زمانی این وام‌ها را نشانه‌ای از دموكراتیك كردن وضعیت اعتبارها خوانده بود، اما اكنون این وام‌ها دردسر ساز شده‌اند.

پیامدهای اقتصادی و سیاسی این وضعیت ممكن است بیشتر باشد. عمده سهم سود موفقیت‌های اقتصادی اخیر آمریكا نصیب معدود ثروتمندان طبقه برتر جامعه شده‌است. اكنون طبقه فرودست جامعه با موجی از بدهی‌های پرداخت نشده و اقساط سنگین عقب افتاده و همچنین با خطر از دست رفتن خانه رو‌به‌رو هستند.

نیلوفر قدیری

منبع:اكونومیست