چشم­انداز قیمت بخش مسکن و ساختمان

در شش ماهه سال ۱۳۸۵ بازده سرمایه­گذاری در بخش زمین و مسکن توجه همگان را به خود جلب نمود افزایش نرخها در این بخش تقریبا از سال ۱۳۸۲ کند و یا متوقف گردیده بود و پس از سه یا چهار سال, رشد بیش از ۵۰ درصد در قیمت زمین و ساختمان انگیزه بیشتری برای حضور در آن را برای سرمایه­گذاران و سفته­بازان فراهم آورده است

در شش ماهه سال ۱۳۸۵ بازده سرمایه­گذاری در بخش زمین و مسکن توجه همگان را به خود جلب نمود. افزایش نرخها در این بخش تقریبا از سال ۱۳۸۲ کند و یا متوقف گردیده بود و پس از سه یا چهار سال، رشد بیش از ۵۰ درصد در قیمت زمین و ساختمان انگیزه بیشتری برای حضور در آن را برای سرمایه­گذاران و سفته­بازان فراهم آورده است. چنین رشدی به باور بسیاری از کارشناسان اقتصاد به مساله رشد نقدینگی، کاهش نرخ بهره، کسری بودجه دولت و رکود بخشهای مختلف صنعتی در کشور بازمی­گردد. کاهش بازدهی بورس اوراق بهادار ایران و افت شاخص کل نشان می­دهد که جذابیتهای سرمایه­گذاری در بخشهای تولیدی افول یافته است. تقریبا سرمایه­گذارانی که بخش مسکن را در سال گذشته گزینش کرده­اند، از بهبود و رشد آن نسبت به دیگر بخشها راضی تر بوده­اند. به عقیده بسیاری از مردم ریسک سرمایه­گذاری در بخش مسکن پایین است و این نکته می­تواند در کنار بالا رفتن ریسک حضور در بورس اوراق بهادار و یا سرمایه­گذاری در بخشهای تولیدی قابل توجه باشد. در کنار افزایش قیمت زمین و ساختمان یک پرسش همچنان خودنمایی می­کند. آیا روند افزایش بهای زمین و ساختمان ادامه می­یابد؟

● کاهش نرخ بهره دو درصدی بانکهای تجاری

متغیرهای مالی و نرخ بهره در اقتصاد ایران کارایی بالایی دارد. این مطلب که سطح تورم در کشور به سیاستهای پولی دولت به طور جدی واکنش نشان می­دهد، با توجه به آمارهای اقتصادی گذشته قابل تایید است. از بهار ۱۳۸۵ که نرخ بهره رو به کاهش نهاد، طبیعی بوده که تقاضا برای مانده واقعی پول افزایش یابد و با توجه به نرخ بهره واقعی و سطح تورم انتظاری سرمایه­گذاری در سپرده­های بانکی هیچ جذابیتی نداشته باشد. از یک سو بیرون ماندن سپرده­ها خارج از نظام بانکی و از سوی دیگر تمایل برای دریافت وامهای ارزان قیمت شرایط مساعدی را برای رشد تقاضای کل اقتصاد فراهم آورد. اما این پولها کجا باید می­رفتند؟ اگر بخشهای مختلف صنعتی ایران در رکود باشند و جنبشی در بخش مصرف مشاهده نشود، به نظر ورود سرمایه به بخش مسکن و ساختمان یکی از گزینه­ها بوده است.

روند کاهش نرخ بهره در سالهای جاری نیز دیده می­شود. در بهار ۱۳۸۶ با وجود عدم تمایل شورای اقتصاد طرح کاهش نرخ بهره در مرحله پایانی قرار دارد. این نکته که نرخ تورم همچنان بالا است و سطوح نرخ بهره اسمی نمی­تواند کاهش ارزش پول را جبران نماید، یکی از نشانه­های جدی در ادامه دار بودن رشد قیمت کالاها و به ویژه مسکن است.

● بخش مسکن بازدهی قابل قبولی یافته است؟

هر چند افزایش قیمت زمین و ساختمان ممکن است زمینه کاهش تقاضای واقعی برای آن را پدید آورد، اما ریسک و بازدهی آن نسبت به دیگر بخشهای اقتصادی قابل تامل است. برخی بر این باور هستند که افزایش قیمت زمین و مسکن از نیمه دوم ۱۳۸۵ تاکنون به قدری تند بوده که قدرت خرید را کاهش داده و ادامه حرکت آن را دشوار می­سازد. در کنار این بحث کاهش ارزش ریال و پایین آمدن هزینه وام­گیری، بخش مسکن را پربازده نشان می­دهد. در واقع به طور ساده سرمایه­گذاری در ساختمانهای مستغلاتی نسبت به گذشته با توجه به کاهش نرخ بهره جذابیت بیشتری یافته است. همچنین خرید زمین و ساختمان با استفاده از وامهای ارزان قیمت در بلندمدت بازدهی مطلوبی خواهد داشت و انتظارات تورمی مشوق مناسبی برای تقاضای زمین و ساختمان خواهد بود.

● انتظارات تورمی همچنان پابرجاست؟

هنگامی که رشد نقدینگی در سال ۱۳۸۵ به میزان ۴۰ درصد افزایش یافت، زمینه را برای گسترش تقاضا برای کالاهای بادوام و سرمایه­ای فراهم آورد. انتقال نقدینگی به اقتصاد با توجه به تثبیت قیمت نفت در سطوح بالای ۶۰ دلار و چشم­انداز رشد قیمت مواد سوختی در سطح جهانی می­تواند همچون گذشته ادامه یابد. در این صورت فشارهای تورمی و کاهش ارزش پول می­تواند حرکت چشمگیری را در بازار مسکن بوجود آورد. گذشته از رشد نقدینگی، رکود اقتصادی مانع از جذب سرمایه­ها در فرایند بلندمدت سرمایه­گذاری در بخش خدمات و صنایع گوناگون می­شود. وجود انتظارات تورمی خود محرکی در جهت تقاضای مسکن خواهد بود.

● شاخص کل بورس اوراق بهادار ایران تمایلی به افزایش نشان نداده است.

این مساله که رونق بازار سرمایه می­تواند پولهای سرگردان را جذب نماید، از اهمیت ویژه­ای برخوردار است. از آنجایی که بورس اوراق بهادار وضعیت شرکتهای بزرگ و کوچک ایران را نمایش می­دهد، به نظر نمی­رسد که سرمایه­های جدیدی به آن تزریق شده باشد، چرا که شاخص کل بورس (TEPIX) افزایشهای کوتاه و کاهشهای عمیقی را تجربه می­نماید. هرچند در طی سال ۱۳۸۵ تقریبا شاخص کل بورس اوراق بهادار ایران در وضعیت ثبات و روبه جلو بود و برخی شرکتها با بازدهی مطلوبی روبرو شدند، اما همچنان ریسکهای موجود مانع از مشارکت همگانی و ورود سرمایه به آن است.

● بنگاههای اقتصادی و بازیگران بازار

بدیهی است که عرضه و تقاضا در بازار رقابتی تعیین کننده قیمت است. با وجود عرضه ساختمان تقاضای موثر و سفته­بازانه بر روی زمین و ساختمان وجود دارد، اما نقش تقاضای بخش خصوصی و دولتی برای تامین نیازهای خود را نباید دست کم گرفت. کاهش سود عملیاتی برخی شرکتها و بنگاههای اقتصادی می­تواند انگیزه­ای را برای حضور در سایر بخشها از جمله ساختمان فراهم آورد. بنابراین تقاضای بزرگ از سوی بازیگران اقتصادی می­تواند به سرعت بخشیدن رشد قیمتها کمک نماید. بازدهی بخش مسکن و سرمایه­گذاری بر روی آن می­تواند در سال جاری نیز از سوی بازیگران بخش مسکن دنبال شود.

● جمع بندی

صعود قیمتها همواره نمی­تواند مقطعی و کوتاه مدت تفسیر شود. معمولا حرکتهای بزرگ در قیمتها نشانه­­ای در راستای گسترش بیشتر نرخها و قیمتها تلقی می­شوند. در مورد زمین و ساختمان تقریبا هر حرکت با یک ثبات کوتاه­مدت همراه بوده و با توجه به چسبنده بودن قیمتها در این بخش انتظار بازگشت قیمتها تا حدودی دور از انتظار می­نماید. با این وجود انتظارات در مورد آینده نرخهای بهره و چشم­اندازهای سیاسی و اقتصادی در تعیین قیمت نقش ویژه­ای دارند. با تدر نظر گرفتن آمارهای اقتصادی نظیر، شاخص قیمت مصرف­کننده، نرخ نقدینگی، رشد اقتصادی و همچنین وضعیت بودجه و سطح قیمت نفت ادامه حرکت صعودی زمین و ساختمان انتظار می­رود. با توجه به سطح تورم انتظاری دریافت وام از سوی سرمایه­گذاران و خرید مسکن راهبردی است که در شرایط کنونی از سوی بازار دنبال می­شود. ریسک پایین به همراه بازدهی مناسب و شرایط خرید سنتی برای زمین و ساختمان در ایران تقاضای ماندگاری را برای بخش مسکن بوجود آورده است. رونق بخشهای خدماتی و تولیدی در طی زمان و کاهش انتظارات تورمی به همراه تطبیق نرخ بهره اسمی با نرخ بهره واقعی زمینه را برای تثبیت قیمت بخش مسکن و کاهش تقاضای آن پدید خواهد آورد.