سرمایه داری در چهاردیواری

مسکن در ایران به جای این که یک “چهاردیواری” برای آسایش و آرامش باشد, به قلّکی پول زا برای سرمایه گذاران و سرمایه داران تبدیل شده است

در ایران مردم تمایل دارند پول‌های اضافی خود را در بازار یا مکانی قرار دهند تا ضمن حفظ ارزش سالانه آن، درصدی به مبلغ پول اولیه‌شان اضافه شود. این مکان از دهه‌های قبل تاکنون، سه بازار سرمایه‌ای یعنی بازار “سهام،” بازار خرید و فروش “ارز و سکه” و بازار “مسکن” هستند که به فراخور اوضاع و احوال اقتصادی و سیاسی، جایشان را با یکدیگر عوض ‌کرده‌اند. ظاهراً، در هر برهه از زمان، تنها یکی از این سه بازار به عنوان محلی امن برای جذب سرمایه‌های اضافی مردم خودنمایی کرده است.

● حرکت نقدینگی در بازارها

در سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۳۸۴، بازار ارز و سکه پررونق بود و ورود نقدینگی انبوه به این بازار، موجب رونق خرید و فروش انواع ارز و سکه و افزایش قیمت‌ها گردید. البته در فاصله سال‌های ۱۳۸۲ تا ۱۳۸۳، پول‌های اضافی از بازار ارز و سکه خارج شده و به ساختمان جنب پل حافظ (بورس) رفته و وارد بازار سهام شدند. افزایش حباب گونه قیمت سهام برخی شرکت‌ها در آن سال‌ها، علت و معلول ورود نقدینگی سرگردان و رونق شدید بازار سهام بود. اما در اواخر سال ۸۴، مجددا بازار مسکن رونق گرفت. این رونق که با هجوم نقدینگی به سمت خرید و فروش ملک آغاز شد، فتح بابی برای گرانی مسکن گردید که البته این باب همچنان و به‌رغم تلاش دولت برای متوقف کردن سیل گرانی، همچنان در اوایل سال ۸۶ باز بود.

مسکن در ایران به دلایلی که اشاره شد، به جای این که یک “چهاردیواری” برای آسایش و آرامش باشد، به قلّکی پول‌زا برای سرمایه‌گذاران و سرمایه‌داران تبدیل شده است. به عبارت دیگر، بُعد “چهاردیواری” و جنبه “سرمایه‌داری” مسکن، هر دو به تسریع رشد قیمت‌ها کمک می‌کنند. اما آیا این دو عامل مهم به تنهایی در وضعیت فعلی بازار مسکن نقش داشته‌اند؟

عوامل گرانی مسکن یا بهتر بگوییم عوامل تأثیرگذار در بازار مسکن، شامل:

۱) سیاست‌های اقتصادی دولت در بخش مالی و مسکن،

۲) شرایط سیاسی داخلی و بین‌المللی،

۳)‌‌‌‌شرایط تولید و نوع حمایت‌هایی که دولت از صنعت انجام می‌دهد،

۴)‌‌‌سیاست‌های تجاری کشور،

۵)‌‌‌‌افزایش جهش‌وار و همزمان هزینه‌های عوامل تولید مسکن از جمله تیرآهن، میلگرد، سیمان، دستمزدها و تراکم ساختمان،

۶) حجم نقدینگی در اقتصاد که ناشی از اتخاذ سیاست‌های مالی و پولی دولت است

۷) میزان جذب سرمایه‌‌ها در سایر بازارهای موازی همچون سهام، خودرو، ارز و سکه، تلفن همراه و غیره می‌باشند .

واقعیت این است که عوامل یادشده به دلیل فاصله فاحشی که بین حجم عرضه و تقاضا در بازار مسکن وجود دارد، بر روی این بازار بسیار تأثیرگذار هستند.

جدیدترین گزارش تحقیقاتی دانشگاه علم و صنعت از وضعیت مسکن در ایران، نشان می‌دهد که هم‌اکنون کشورمان با کمبود ۵/۲ میلیون واحد مسکونی مواجه است. این گزارش که با عنوان “مسکن، اولویت اقتصادی کشور” تهیه و منتشر شده، تقاضای تضمین شده در بازار مسکن را این‌گونه تبیین می‌کند: “کشور ما اکنون با کمبود ۵/۲ میلیون واحد مسکونی روبه‌رو است. این در حالی است که از یک سو بیش از ۴۰ هزار هکتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشیه‌نشینی نیز در کشور وجود دارد و از سوی دیگر، سالانه به‌طور متوسط حدود ۷۰۰ هزار متقاضی جدید - عمدتاً ناشی از ازدواج جوانان - به تقاضای موجود مسکن اضافه می‌شود. در همین راستا، پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که آمار متقاضیان جدید مسکن تا سال ۱۳۹۰ سالانه به ۹۳۰ هزار تقاضا خواهد رسید. بدین ترتیب، به منظور کنترل وضع موجود باید تا ۱۰ سال آینده، سالانه حداقل دو میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی جدید ساخته شود.

در واقع، هم‌اکنون با احتساب تولید فعلی ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در سال، با کمبود یک‌ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی مواجه هستیم.”

از سوی دیگر، براساس نتایج تفصیلی آمارگیری از هزینه و درآمد خانوارهای شهری که توسط مرکز آمار ایران انجام شده، بخش مسکن اعم از اجاره‌بها و یا اقساط خرید، به تنهایی ۳۰ درصد از کل هزینه‌های سالانه خانوار شهری را به خود اختصاص می‌دهد. بدتر آنکه این سهم در دهک‌های پایین درآمدی در کلان‌شهرها به ۷۰ درصد نیز می‌رسد. این در حالی است که متوسط این شاخص در کشورهایی که در حل معضل مسکن موفق هستند، به حدود ۱۵درصد بالغ می‌شود.

● تأثیر سیاست کاهش نرخ بهره‌ بر مسکن

اما علیرغم تلاش‌های دولت نهم برای خانه‌دار شدن مردم، اتخاذ برخی سیاست‌ها و برنامه‌ریزی‌ها در بخش‌های دیگر، احتمال دارد این تلاش‌ها را خنثی کند. به عنوان نمونه، در گزارش یک مؤسسه پژوهشی اقتصادی درباره تأثیر کاهش نرخ بهره بانکی بر بخش مسکن، آمده است: متغیرهای مالی و نرخ بهره در اقتصاد ایران، کارآیی بالایی دارند. این حقیقت نیز که سطح تورم در کشور به طور جدّی به سیاست‌های پولی دولت واکنش نشان می‌دهد، با توجه به روند شاخص‌ها و آمارهای اقتصادی گذشته، قابل تأیید است. از بهار ۸۵ که نرخ بهره رو به کاهش نهاد، طبیعی بود با توجه به نرخ بهره واقعی و سطح تورم مورد انتظار، سرمایه‌گذاری در سپرده‌های بانکی هیچ جذابیتی نداشته باشد.

به موازات، بیرون ماندن سپرده‌ها از نظام بانکی و تمایل برای دریافت وام‌های ارزان قیمت، شرایط مساعدی برای رشد تقاضای کل اقتصاد فراهم آورد. اکنون چنانچه بخش‌های مختلف صنعتی ایران در رکود باشند و جنبشی در بخش مصرف مشاهده نشود، ورود سرمایه به بخش مسکن و ساختمان، یکی از گزینه‌ها خواهد بود.

از سوی دیگر، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی درباره تأثیر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن، معتقد است: خارج شدن پول مردم از بانک‌ها و سرمایه‌گذاری آن در بخش مسکن، رکود به وجود آمده در بازار مسکن را کاهش خواهد داد. غلامرضا مصباحی مقدم می‌افزاید: “نباید نتایج در خصوص کاهش نرخ بهره بانکی تصمیم دولت را هدایت سرمایه‌های مردم به سمت خرید مسکن و نگهداری آن دانست، چرا که کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی، ارتباطی به کاهش نرخ سود سپرده‌ها ندارد و در طرح این‌گونه مباحث، مغالطه می‌شود.”

امسال دولت برنامه‌ریزی کرده ۵/‌۱ میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود؟ اما تکلیف قیمت‌ها در این بازار چه می‌شود؟ هنوز هیچ گروه یا نهادی پیدا نشده که درباره قیمت خانه در ایران، سخنی علمی و مبتنی بر یافته‌های تحقیقاتی ارایه کند. با این حال، امید است به یمن برنامه‌ریزی‌ها و پیگیری‌های دولت، مشکل کمبود و گرانی مسکن و اجاره‌بها، حل شود. فعلا فقط باید امیدوار بود.