پنجشنبه, ۱۳ اردیبهشت, ۱۴۰۳ / 2 May, 2024
غفلت از معضل سوداگری و ابزار مالیاتی در لایحه ساماندهی مسکن
دکتر خوش‌چهره از منتقدان لایحه «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن»، یکی از مهم‌ترین نقص‌های این لایحه را غفلت از تدوین یک نظام مالیاتی برای کنترل سوداگری در بازار مسکن می‌داند.
وی با بیان اینکه در قانون اساسی دولت به خصوص برای گروه‌های هدف، مکلف به تامین یک سر پناه‌شده است، گفت: بنیان‌گذار جمهوری اسلامی نیز تاکید فراوانی بر این مساله داشتند، به طوری که یک ماه پس از پیروزی انقلاب اسلامی در اسفندماه سال ۱۳۵۷، پس از تشکیل کمیته انقلاب اسلامی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی دومین نهاد انقلابی بود که با تاسیس حساب ۱۰۰ امام تشکیل شد. این بنیاد توانست تا حد زیادی مشکل بی‌مسکنی، کپرنشینی و زاغه‌نشینی را حل کند؛ در حالی که قبل از پیروزی انقلاب اسلامی در اوج اقتدار رژیم گذشته تعداد واحدهای ایجاد شده ۱۵۰هزار واحد مسکونی بود، اما با تاسیس بنیاد مسکن، در همان سال ۲۵۰هزار واحد مسکونی ساخته شد. به عبارتی این بنیاد پاسخ‌گوی موجی از بی‌مسکنی بود.
وی با اعتقاد بر این که پس از اتمام جنگ، دولت مطابق با وظایف مندرج در قانون اساسی و تاکیدات حضرت امام(ره) عمل نکرده است، خاطرنشان کرد: البته دولت نسبت به این موضوع غفلت نکرده، اما کم‌توجهی کرده است. باید تاکید کنم «زمین» که یک نیاز اساسی در تولید مسکن محسوب میشود، نباید دچار جریانی به نام «سوداگری مسکن» شود و این از وظایف نخستین دولت‌ها است.
وی افزود: سوداگری جریانی است که در یک کالای مصرفی با‌دوام نفوذ می‌کند. این پدیده قبل از پیروزی انقلاب اسلامی زیاد بود. بعد از انقلاب، افتخار ما این بود که توانستیم آن را مهار و ضد آن عمل کنیم، اما بعد از جنگ تحمیلی، سوداگری به زمین و بورس انتقال یافت.
متاسفانه بعد از جنگ تحمیلی به واسطه وجود نقدینگی فراوان، دولت‌ها نسبت به سیاست‌های زمین و مسکن، کم‌توجهی کردند و اجازه دادند که جریان سوداگری بر زمین و مسکن متمرکز شود. با این حال، تئوری‌ها و تجربه‌ها نشان می‌داد که می‌توان از وقوع سوداگری جلوگیری کرد. البته باید گفت که جهت‌گیری نظام در این زمینه فوق‌العاده ارزشمند است و این جهت گیری را می‌توان در قانون اساسی، فرمایشات حضرت امام (ره) و تاکید مقام معظم رهبری نیز مشاهده کرد؛ اما با تمام این موارد، باید پذیرفت در این زمینه غفلت کرده‌ایم. این غفلت توسط مسوولان جلوگیری از وقوع سوداگری و به عبارتی مجلس، دولت، شهرداری و شورای شهر انجام گرفته است.
وی با اعتقاد بر این که اگر موضوع مسکن که یک نیاز اساسی است، به خوبی از طریق سیاست‌های مدبرانه دولت، شوراهای شهر، شهرداری‌ها و مجلس کنترل و هدایت شود، می‌تواند در بستر طبیعی خود قرار گیرد، گفت: در حال حاضر قیمت مسکن در بستر طبیعی خود قرار ندارد؛ چرا که بیش از ۷۰درصد درآمد گروه‌های کم‌درآمد میانی، شاغلان جوان، کارمندان و غیره، در کلانشهرها صرف اجاره مسکن میشود. اگر چه ممکن است به طور استثنایی این مساله در برخی نقاط دنیا نیز مطرح باشد، اما عرف جهانی آن در کشورهای موفق زیر ۲۰درصد است؛ به طور مثال من پس از فارغ‌التحصیل شدن در مقطع دکترا از کشور انگلیس، در این کشور مشغول به تدریس شدم. درآمد من ۱۱۰۰ پوند بود که از این مبلغ ۲۵۰ پوند صرف هزینه مسکن می‌شد، البته این مقدار، بالاتر از متوسط بود، اما در سایر شهرهای انگلیسی تنها ۲۰درصد درآمد صرف مسکن می‌شد.
● سوداگری مسکن و مشکلات ناشی از آن
وی با بیان این که اختصاص ۷۰درصد از درآمد فردی به مساله مسکن غیر‌متعارف و ضد‌اقتصادی است، گفت: چرا که در این صورت تنها ۳۰درصد از درآمد فردی، صرف اداره مشخص میشود. اختصاص ۷۰درصد از درآمد فرد به تامین مسکن، به معنای آن است که او باید دو شیفت کار کند، یا اضافه کاری کند تا بتواند از عهده مخارج زندگی برآید. این مساله اختلال روحی- روانی و خانوادگی فراوانی را برای فرد ایجاد خواهد کرد.
وی افزود: از سوی دیگر، هنگامی که ۷۰درصد درآمد افراد جامعه به مسکن اختصاص می‌یابد، تنها ۳۰درصد باقی مانده به تقاضا برای سایر کالاها و خدمات تبدیل میشود و در واقع سطح تقاضای سایر کالاها و خدمات کاهش می‌یابد، این وضعیت به تشدید شرایط رکودی کمک می‌کند. این در حالی است که هنر دولت‌ها در این است که سطح تقاضای کل را افزایش دهند. در واقع هنر یک نظام تصمیم‌گیری و سیاست‌گذاری افزایش سطح تقاضا برای سایر کالاها و خدمات و کاهش سطح تقاضای مسکن است.
● ضرورت خروج سوداگری به حوزه‌های غیر‌متعارف
وی گفت: این امکان وجود دارد که در بسیاری از جوامع پول فراوان باشد و افرادی به دنبال سوداگری و درآمدهای کلان و سرشار باشند. چنین روحیه‌ای در همه کشورها وجود دارد، اما برخی از کشورها، پولهای سرگردان و درآمدهای بالا را ساماندهی و کنترل میکنند و از آنها در حوزه‌هایی که نیازهای اساسی مردم در آن مطرح نباشد، استفاده میکنند. افرادی وجود دارند که خواهان سودهای افسانه‌ای هستند، بنابراین در حوزه‌های غیر‌متعارف شرکت میکنند؛ به طور مثال، هنر کلکسیونرها در دنیا، نظام مدیریتی آنها است به نحوی که پولهای سرگردان و سوداگری بالای آنها هرگز نباید وارد حوزه کالاهای اساسی شود؛ مثلا یک تابلوی میکل‌آنژ در یک حراجی به قیمت یک‌میلیون دلار، اما در حراجی بعد ۲میلیون دلار فروخته میشود، در این جا شاهد افزایش صد‌درصدی قیمت هستیم، اما این مساله هیچ آثار اقتصادی روی نیازهای مردم جامعه ندارد؛ بنابراین مشاهده میشود که پولهای سرگردان، در حوزه‌های دیگری مورد استفاده قرار می‌گیرند، اما در ایران، زمانی‌که افراد به مقداری پول اضافه دست می‌یابند، فورا اقدام به خرید زمین یا ملک میکنند، این جا است که مصرف‌کننده نهایی متضرر میشود. این مساله، از جمله مسائل مهمی است که باید مورد بررسی قرار گیرد.
وی ادامه داد: مساله دیگری که ما به آن اعتقاد داریم، اما اختلاف نظرهایی درباره آن وجود دارد که مربوط به جریان عرضه و تقاضای مسکن است.
به اعتقاد من در حال حاضر، بیشتر توجه مسوولان دولتی معطوف به جریان عرضه و تقاضای مسکن و در نتیجه این نکته است که زمین یا وام را در اختیار افراد قرار دهند؛ بنابراین مساله سوداگری مانند گرگ هاری است که رها شده است. در واقع این سوداگری است که در عرصه‌های اقتصادی، قیمت را تعیین می‌کند و اگر این معضل به حال خود رها شود و تنها به مساله تامین تقاضا پرداخته شود، سطح قیمت‌ها افزایش می‌یابد.
● مهار جریان سوداگری قبل از عرضه
خوش‌چهره با بیان این که این جریان سوداگری از کلانشهرها شروع میشود، گفت: بازار مسکن ایران را بازار مسکن تهران تعیین می‌کند و بازار مسکن تهران را چند نقطه شمال شهر برای مثال الهیه، زعفرانیه و ... تعیین می‌کند. شهرداری‌ها و دولت برای مقابله با این جریان باید جلوی این امواج فزاینده را بگیرند.
وی افزود: کاری که در این لایحه صورت می‌گیرد، توجه به بحث عرضه و تقاضای مسکن است، واگذاری زمین‌ها، اجاره ۹۹ ساله و غیره در نقاط حاشیه‌ای شهر؛ از جمله این نکات است که متاسفانه از این موضوع غفلت شده است که این جریان سوداگری اثر خود را در تمام این عرصه‌ها می‌گذارد؛ بنابراین دولت ابتدا باید این جریان را مهار کند، سپس به سمت عرضه برود. ابزارهای مالیاتی و عوارض، ابزارهای قوی‌ای هستند که می‌توانند برای مهار این موج به کار گرفته شوند.وی با اشاره به این که در کشورهای مختلف، مالیات‌های مختلفی برای کنترل سوداگری در بخش مسکن وضع میشود، گفت: واحدهای خالی نباید رها شوند و اگر خالی رها شود، مالیاتشان چند برابر است.
وی افزود: ما فاقد یک نظام نظارتی بر مبنای مالیات در بخش زمین و مسکن هستیم و مشاهده میشود که یک جریان سوداگری، قیمت‌ها را به شدت بالا برده است، اما ابزار مالیاتی برای کمک به اقشار آسیب‌پذیر شکل نگرفته است.
● راهکار انگلستان برای مقابله با سوداگری
وی با اشاره به این که در انگلستان در دوره نخست‌وزیری تاچر قیمت زمین و مسکن تحت عنوان خصوصی‌سازی بعد از ۲۰ سال به شدت افزایش یافت، توضیح داد: با این حال دولت ادعا نکرد که مافیا یا مخالفان دولت مسبب این اتفاق بوده‌اند؛ بلکه نام این تحول را «افزایش کاذب و اضافی» گذاشت و در نتیجه به ۹۰درصد از نقل و انتقالات زمین و مسکن مالیات تعلق گرفت؛ اما دولت این پول را به شوراهای شهر داد تا صرف هزینه‌های مسکن گروه‌های کم‌درآمد کنند؛ بنابراین بر ثروت ثروتمندان یا بر فقر فقیران افزوده نشد، در حالی که ما به راحتی اجازه می‌دهیم که یک نیاز اساسی دچار سوداگری شود و در مقابل هم هیچ ابزار مالیاتی به کار نمی‌بریم. این مساله هنوز در لایحه دیده نشده است، اما فرصت پیشنهاد برای نمایندگان وجود دارد.
وی افزود: نیت دوستان خدمت بوده است، اما یک پزشک غیر‌حاذق نسبت به یک پزشک حاذق دید محدود‌تری دارد. این محدودیت سبب محدود‌نگری میشود. چندی پیش اشاره‌ای کردم که بعدها مسوولان به آن استناد کردند، اما برداشت آنها ناقص بود.
من اعلام کردم که در مطالعات ما مشخص شده است که در کلانشهرها ۷۰درصد قیمت واحد مسکونی را قیمت زمین تشکیل می‌دهد و پیشنهاد دادم که این شیب باید به سمت صفر میل کند، به عبارتی این ۷۰درصد باید به ۲۰ الی ۳۰درصد برسد، اما متاسفانه در برداشت مسوولان ۲ خطا رخ داد: اول آنکه گفته شد ۷۰درصد قیمت مسکن در کشور ناشی از قیمت زمین است که این اشتباه است؛ مقصود من کلان شهرها بود نه کل کشور. نکته دیگر اینکه مقصود از کم کردن شیب قیمت زمین این نبود که قیمت زمین صفر شود؛ چرا که زمین یک وجه مالکیتی به عنوان بحثی شرعی و حقوقی دارد، مقصود من این بود که این ۷۰درصد به ۲۰ الی ۳۰درصد کاهش یابد.
