قانونی برای مشکلات آپارتمان نشین ها

زندگی در آپارتمان ها, سکونتی دسته جمعی محسوب می شود که اصول و قواعدی ویژه دارد

«آپارتمان‌نشینی‌ قانون دارد» قانون در این عبارت در معنای اخص آن به کار رفته است. یعنی قوانین آپارتمان‌نشینی در دسته قوانین طبیعی یا ارزش‌هایی قرار ندارد که براساس تجربه زندگی جمعی حاصل شده‌اند و رعایت آنها امری اخلاقی محسوب می‌شود.

این قانون که دانستن آن برای هر آپارتمان‌نشینی ضروری است پشتوانه اجرایی ضابطه‌مند دارد و بالطبع مانند هر قانون دیگری تخلف از مفاد آن در صورت طرح در محاکم قضایی و اجتماعی مجازات در پی دارد. قانون آپارتمان‌نشینی با عنوان «قانون تملک آپارتمان‌ها» برای تنظیم مناسبات رفتاری در مجتمع‌های مسکونی و حفظ حقوق ساکنان در سال ۱۳۴۳ تصویب و سال ۱۳۷۶ توسط مجلس شورای اسلامی اصلاح شده است. آیین‌نامه‌های اجرایی آن نیز مقرراتی را شامل می‌شود که اصول آپارتمان‌نشینی و مشکلات عمومی این نوع زندگی را مشخص و تعیین تکلیف می‌کند. قانون تملک آپارتمان‌‌ها در قالب قوانین مدنی کشور قوه مجریه و قضاییه را موظف به رعایت مفاد مرتبط می‌کند و احقاق حقوق و برخورد با تخلفات نیز برعهده مراجع قضایی و قانونی است.

● مالکیت اشتراکی

شوون استفاده از مشاعات در بسیاری از آپارتمان‌ها محل مناقشه است و گاهی زندگی را برای ساکنان تلخ و پرتنش می‌کند. موضوع اول درباره مشاعات تعیین محل آنهاست و قانون تملک آپارتمان‌‌ها مالکیت اشتراکی در آپارتمان‌‌ها را به شرح زیر معرفی می‌کند:

۱) زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.

۲) تاسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، کنتورها، تلفن‌مرکزی، انبار عمومی، اتاق سرایدار، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب،‌ لوله‌ها،‌ گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آ‌وری آن و...

۳) اسکلت ساختمان

۴) درها، پنجره‌ها، راهروها، پاگردها و پله‌هایی که در خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار دارند.

۵) تاسیسات راه‌پله از جمله وسایل تامین روشنایی، تلفن و وسایل اخبار، شیرهای آتش‌نشانی، محل اختتام پله ورود به بام و پله‌های ایمنی.

۶) بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا یا حفظ بنا در آن احداث شده است.

۷) نمای خارجی ساختمان

۸) محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه عمومی دارد و در سند اختصاصی ثبت نشده است.

آنچه ذکر شد قسمت‌های مشاع ساختمان است که در مالکیت مشاع تمام ساکنان قرار می‌گیرد؛ هر چند که در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن عبور کند. همه مالکان یا استفاده کنندگانی که نماینده مالک هستند مانند مستاجران حق استفاده از این قسمت‌ها را دارند و هیچ کسی نمی‌تواند از استفاده آنها تا حدی که ضرری به استفاده دیگران وارد نیاورد به هر دلیل ممانعت کند. گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین اقداماتی نظیر استفاده شخصی یا نگاهداری حیوانات و کالاها در قسمت‌های مشترک ممنوع است مگر آن که رضایت تمامی مالکان جلب شود. هزینه‌های حفظ، نگهداری، نظافت و تعمیر نیز میان ساکنان تقسیم می‌شود. البته در اصلاح قانون تملک آپارتمان‌ها در سال ۷۶ مقرر شده است هزینه‌های حفظ و نگهداری حیاط، تراس یا بالکنی که فقط یک یا تعدادی از واحدها به آن دسترسی داشته باشند و استفاده آزادانه سایرین ممکن نباشد بر عهده استفاده کنندگان قرار دارد.

استفاده شخصی از مشاعات، اشغال آنها به هر نحو، تزئین دل‌بخواهی مشاعاتی نظیر راه‌پله و نما، تجاوز به حقوق دیگران برای استفاده آزادانه از مشاعات، زشت کردن منظره قسمت‌های مشترک و کثیف کردن آنها به اشکال مختلف مشکلات رایجی هستند که مناقشه دائمی آپارتمان‌نشین‌ها را در پی دارد. گاهی هم برخی افراد بدون توجه به قانون و صرفا براساس استنباط و توجیهات شخصی بخش‌هایی از ساختمان را جزو مشاعات می‌دانند و بر این اساس به استفاده شخصی از آنها می‌پردازند.

● پول شارژ و ادعاهای جور واجور

پرداخت پول شارژ که به دفعات هزینه انواع تعمیرات نیز بر آنها افزوده می‌شود در اغلب ساختمان‌ها خالی از دردسر نیست. گاهی برخی ساکنان با ادعای عدم استفاده از برخی مشاعات از هزینه‌های نگهداری و تعمیرات آنها سرباز می‌زنند. برای مثال ساکنان طبقه همکف و حتی اول مدعی استفاده نکردن از آسانسور می‌شوند و پول شارژ مرتبط با آن را نمی‌پردازند. عدم بهره‌برداری از سایر امکانات ساختمان نظیر پشت‌بام، سیستم‌های حرارتی یا برودتی، محوطه، گل‌کاری و... نیز گاهی در جرگه چنین ادعاهایی قرار می‌گیرند و دردسرآفرین می‌شود. این ادعاها اغلب با حاشیه‌های رنگارنگی نظیر نارضایتی از عدم رعایت صرفه‌جویی در مصرف انرژی بخش‌های مشترک توسط فرد یا افراد دیگر و دستاویز کردن آن برای نپرداختن هزینه شارژ، اعتراض به نحوه تقسیم هزینه‌ها براساس تعداد افراد خانوار، قبول نداشتن مبلغ هزینه‌ای که برای تعمیرات پرداخته شده است و... نیز همراه می‌شود و نظم طبیعی زندگی جمعی را به هم می‌زند.

طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها اصلاحی سال ۷۶ حتی اگر یکی از ساکنان از قسمت‌های مشترک (مشاع ذکر شده)‌ استفاده نمی‌کند باید هزینه‌های آن را بپردازد. چنین کاری برای بسیاری از افراد پرداخت پول زور تلقی می‌شود، اما باید پذیرفت این قانون آپارتمان‌نشینی‌ است و بدون رعایت آن به قول معروف سنگ روی سنگ بند نمی‌شود. اگر عدم استفاده از مشاعات توجیه معقولی برای نپرداختن هزینه‌های آن باشد آنگاه سایر افراد نیز می‌توانند توجیهاتی نظیر کم استفاده کردن، عدم مطلوبیت بهره‌برداری از مشاعات و... بیاورند و قوانین را زیر پا بگذارند. در حقیقت وجود امکانات به تنهایی نوعی تملک بر آنها محسوب می‌شود و شرط استفاده برای پرداخت هزینه‌ها مطرح نیست.

● تاخیرها

تاخیر یا کارشکنی برخی ساکنان در پیگیری امور آپارتمان دست‌کمی از سایر مشکلات اساسی پیش‌روی نظم سکونت جمعی ندارد. تاخیر در پرداخت هزینه شارژ یا تعمیرات، برگزاری مجمع عمومی، اقدام به تعمیرات یا رفع مشکل عمرانی، فیزیکی و... توسط برخی ساکنان صورت می‌گیرد و اخلالی جدی در اداره امور آپارتمان‌ها پدید می‌آورد. دیرکرد در جمع‌‌آوری پول شارژ، پرداخت نشدن به موقع هزینه‌های اصلی نظیر بهای آب، برق، گاز و تعمیرات ضروری را در پی دارد و رفع نیازهای اولیه تمامی ساکنان را دشوار می‌سازد. درباره هزینه تعمیرات شرایط بدتر است چرا که اگر کسی سهم خود را نپردازد دیگران مجبورند یا خودشان هزینه‌ها را برعهده بگیرند یا تعمیرات را بلاتکلیف بگذارند که گاهی امکان‌ناپذیر است.

تاخیرهای ناموجه در سایر حوزه‌های زندگی آپارتمان‌نشینی نیز می‌تواند برای برخی ساکنان دیگر دردسرساز باشد. یک نمونه نقص در عملکرد کولرهای آبی در پشت بام است که با پس دادن و سرریز آب یا حتی سر و صدای آزاردهنده برای ساکنان طبقه آخر همراه می‌شود. بالطبع تاخیر ساکنان در تعمیر و بهسازی کولرها مزاحمت‌هایی تحمل‌ناپذیر برای دیگران ایجاد می‌کند در حالی که شاید این تاخیر نزد عده‌ای بی‌ملاحظه این‌گونه توجیه شود که: کولر خودمان است و هر وقت بخواهیم تعمیرش می‌کنیم! اینجاست که ذهنیت‌های نادرست و ضعف‌های فرهنگی رخ می‌نماید و ضرورت آموزش‌های مدنی و قانونی در این حوزه را پررنگ‌تر جلوه می‌دهد.

زندگی در آپارتمان‌ها سکونتی دسته‌جمعی محسوب می‌شود که اصول و قواعدی ویژه دارد و نمی‌توان شرایط آن را با زندگی در خانه‌های ویلایی یکسان دانست.

● رعایت شوون اخلاقی

نوع پوشش و آرایش افراد گاهی در تضاد و تقابل با اعتقادات مذهبی و بینش فرهنگی همسایگان قرار می‌گیرد و تذکر در این باره نیز به جای بهبود شرایط به بدتر شدن مناسبات رفتاری منجر می‌شود. همین نارضایتی از پوشش همسایه‌‌ها بویژه در مشاعات که اغلب به عنوان مشکلات رایج آپارتمان‌نشینی از زبان افراد مختلف شنیده می‌شود گاهی پایه و مایه اختلافات بعدی در سایر مسائل قرار می‌گیرد و به قول عامیانه «بهانه‌ای می‌شود در دست عده‌ای» تا علیه عده‌ای دیگر کارشکنی کنند و مرافعه به راه بیندازند. مسائل فرهنگی و تربیتی در این باره بسیار تاثیر گذارند و بالطبع رفع چنین معضلاتی در آپارتمان‌ها کار یک روز و دو روز نیست. اما به هر حال باید توجه داشت که مراعات همسایه نه‌تنها در آپارتمان‌نشینی بلکه در سایر روش‌های سکونت نیز یک اصل محسوب می‌شود و احترام به بینش فرهنگی و اعتقادات مذهبی همسایه‌ها نیز بخشی از این مراعات است.

● انتخاب مدیر

بسیاری از مشکلات آپارتمان‌ها با تعیین یک مدیر برطرف خواهد شد. در مقابل آپارتمان‌های بلندمرتبه و برج‌هایی که مدیران مجرب با حقوق و مزایای بالا استخدام می‌کنند و رسیدگی به امور آپارتمان براساس تشریفات انجام می‌شود در بسیاری از مجتمع‌های مسکونی ۳ یا ۴ طبقه اصلا مدیر وجود ندارد! در این شرایط معمولا یک نفر برای رسیدگی به امور ضروری نظیر جمع‌آوری و پرداخت قبوض تعیین می‌شود و مشکلات پیش رو هم اغلب استعفای این فرد و در حقیقت شانه خالی کردن از بار مسوولیت بی‌مزد و مواجب را در پی دارد. طبق ماده ۵ قانون تملک آپارتمان‌ها در صورتی که تعداد مالکان یک آپارتمان از ۳ نفر بیشتر باشد باید «مجمع عمومی» تشکیل شود.

مجمع عمومی جلسه‌ای با حضور مالکان و استفاده‌کنندگان یا نمایندگان آنان برای اداره امور آپارتمان است. برای آن که مجمع عمومی رسمیت داشته باشد باید مالکانی که بیش از نصف مساحت قسمت‌های خصوصی را در اختیار دارند یا نمایندگانشان در آن حضور یابند. در برخی آپارتمان‌ها ساکنان نسبت به برگزاری مجمع عمومی بی‌اعتنا هستنند و گاهی به همین دلیل آپارتمان بدون مدیر رسمی می‌ماند. راهکار قانونی برای خروج از بن‌بست در این شرایط دعوت از مالکان و در صورت عدم حضور ۲ بار به تاخیر انداختن جلسات با فاصله ۱۵ روز است. پس از طی این روند طبق ماده ۸ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها جلسه سوم با هر تعداد از حاضران رسمیت می‌یابد و تصمیم جمعی در آن برای افراد غایب هم تعهد ایجاد می‌کند. در نخستین جلسه رئیس مجمع عمومی برای اداره جلسه انتخاب و سپس برای تعیین مدیر یا مدیران رای‌گیری می‌شود.

شرح تصمیم‌ها صورتجلسه می‌شود و باید ظرف ۱۰ روز توسط مدیر به اطلاع‌ شرکای غایب برسد. مدیر ساختمان اختیارات و وظایف مهمی دارد و باید فردی امین و لایق باشد. بیمه تمامی ساختمان در مقابل آتش‌سوزی، استخدام دربان برای ساختمان‌هایی که بیش از ۱۰ واحد دارند، حساب و کتاب مالی و... جزو وظایف مدیر است و در مقابل اختیاراتی نظیر تعیین زمان مناسب برای بازی بچه‌ها در مشاعات، نحوه استفاده از پارکینگ و بخش‌های مشترک میان ساکنان، تذکر برای رعایت نکات ایمنی و مسائل ضروری درباره آسایش دیگران، اخطار به مالکان برای انجام تعمیرات اساسی یا رعایت حقوق سایرین در تمامی حوزه‌های زندگی جمعی و... به وی تفویض می‌شود.

امین رحیمی