در دفاع از صاحب خانه ها

ناکارآیی های بازار مسکن را به حساب دولت بگذارید

برای بسیاری از مردم، وجود کسانی مانند صاحب‌خانه‌هایی که ساختمان‌های محقر و شلوغ را اجاره می‌دهند نشانه آن است که انسان می‌تواند در طول زندگی خود نقش شیطان را نیز برعهده گیرد.

این صاحب‌خانه‌ها آماج حملات زبانی مستاجرانشان هستند. این مستاجران فکر می‌کنند که صاحب‌خانه‌ها از هر فرصتی استفاده می‌کنند تا آنها را سرکیسه کنند و برای همین از لعن و نفرین کردن صاحب‌خانه‌ها فروگذار نمی‌کنند.

اتهام‌های زیادی به کسانی که خانه‌های فقیرانه را اجاره می‌دهند زده می‌شود. گفته می‌شود که آنها بی‌وجدانند و اجاره‌های بالایی را طلب می‌کنند. خانه را تعمیر نمی‌کنند و مستاجران را به سختی می‌اندازند. آپارتمان‌ها را با رنگ‌های ارزان قیمت و بی‌کیفیت که برای سلامت بچه‌ها مضر است نقاشی می‌کنند و به امنیت ساختمان بی‌توجهند. سقف ترک خورده، آشغال‌های انباشته شده، سوسک‌های همه جا حاضر، شیر‌های آب خراب و موارد دیگر همه در حوزه شقاوت صاحب‌خانه‌ها دانسته می‌شوند. انگار تنها مخلوقاتی که مالکان خانه‌های کم کیفیتی که به اجاره می‌روند را دوست دارند، موش‌ها هستند. اما به راحتی می‌توان نشان داد که همه این اتهامات بی‌اساسند.

مالک آلونک‌های اجاره‌ای فرقی با دیگر عرضه‌کنندگان کالاهای کم‌هزینه ندارند. در واقع، این افراد هیچ فرقی با عرضه‌کنندگان کالاهای کم هزینه یا لوکس ندارند. همه آنها تا جایی که می‌توانند قیمت کالایشان را بالا می‌برند.

اول از همه عرضه‌کنندگان کالاهای ارزان قیمت، بی‌کیفیت و دسته دوم را در نظر بگیرید. از این کالاها می‌توان ساعت‌ها بد گفت. آنها با هزینه بسیار پایین ساخته می‌شوند، کیفیت‌شان نازل است یا قبلا مورد استفاده قرار گرفته‌اند. یک فرد عقلایی انتظار نخواهد داشت که کالایی که با قیمت پایینی به فروش می‌رسد کیفیت بالا داشته باشد، روی آن زیاد کار شده باشد و دست اول هم باشد. اگر کالای ارزان قیمت از کیفیت کالاهای ارزان قیمت برخوردار باشد هیچ کس احساس نمی‌کند که سرش کلاه رفته است. ما آن انتظاری را که از مارگارین داریم از کره حیوانی نداریم. ما می‌پذیریم که کیفیت یک ماشین دست دوم از کیفیت یک ماشین دست اول خیلی کمتر باشد. با این حال زمانی که به خصوص در محیط‌های شهری نوبت به مسکن می‌رسد، مردم انتظار و حتی اصرار دارند که مسکن با کیفیت به قیمت‌های بسیار ارزان در اختیارشان باشد.

اما در مورد این ادعا که صاحب‌خانه‌های کم کیفیت اجاره‌های بسیار بالایی را طلب می‌کنند چه می‌توان گفت؟ این حرف پر از غلط است. همه تلاش می‌کنند تا بالاترین قیمت ممکن را برای تولیداتشان خریداری و کمترین قیمت ممکن را برای آنچه که می‌خرند دریافت کنند. صاحب‌خانه‌ها نیز مانند کارگران، اعضای گروه‌های اقلیت، سوسیالیست‌ها، پرستاران کودک و مزرعه‌داران همین گونه رفتار می‌کنند. حتی بیوه‌ها و مستمری‌بگیران که پول خود را برای روز مبادا پس‌انداز می‌کنند سعی می‌کنند که بالاترین نرخ‌های بهره را برای پس‌اندازشان دریافت کنند.

مطابق تفکری که صاحبان خانه‌های فقیرانه را تنفر برانگیز می‌داند، همه این افراد باید محکوم شوند، زیرا کسانی که خدمات و سرمایه آنها را خریداری یا اجاره می‌کنند باید بالاترین مبلغ ممکن را بپردازند.

اما البته همه می‌دانیم که این افراد نفرت انگیز نیستند. نمی‌توان کسی را به خاطر تمایل به دریافت حداکثر بازده ممکن برای ارائه یک کالا یا خدمت متهم کرد. این امر در مورد صاحبان خانه‌های محقر هم صادق است. اما این دسته از صاحب‌خانه‌ها به خاطر چیزی شماتت می‌شوند که بخشی از طبیعت انسانی است. در واقع، تمایل به معامله و تجارت و دستیابی به بهترین نتیجه در اغلب انسان‌ها وجود دارد. انتقاداتی که به صاحبان خانه محقر وارد می‌شود به این خاطر است که بین تمایل به دریافت قیمت‌های بالاتر (که در همه انسان‌ها مشترک است) و توان این کار (که در اختیار هر کس نیست) تمایزی گذاشته نمی‌شود.

صاحبان خانه‌های محقری که به اجاره رفته اند، آماج انتقاد هستند نه به خاطر این که می‌خواهند برای کالای خود بالاترین قیمت ممکن را دریافت کنند بلکه به این دلیل که می‌توانند این کار را بکنند.

آنچه که اغلب مردم را از دریافت مبالغ بالاتر باز می‌دارد رقابتی است که زمانی که قیمت یا حاشیه سود هر کالا یا خدمت شروع به افزایش می‌کند شدت می‌گیرد. اگر قیمت فریزبی افزایش یابد، تولید‌کنندگان فریزبی تولید خود را افزایش می‌دهند و بنگاه‌های جدیدی نیز وارد این صنعت می‌شوند و حتی فریزبی‌های دست دوم هم در بازار کالاهای دست دوم وارد می‌شوند. تمام این فعالیت‌ها می‌توانند باعث خنثی شدن افزایش اولیه در قیمت این کالا شوند.

مشکل خانه‌های محقر به پایین بودن کیفیت این خانه‌ها یا به مسائل مربوط به مسکن مربوط نیست. مشکل این خانه‌ها فقر است و صاحبان این خانه‌ها را نمی‌توان مسوول دانست.

اگر قیمت آپارتمان‌های اجاره‌ای به خاطر کمبود ناگهانی مسکن به ناگهان افزایش یابد نیروهای مشابهی وارد عمل می‌شوند. صاحبان زمین و کسانی که به خاطر این افزایش قیمت وارد بازار می‌شوند می‌توانند خانه‌های جدید بسازند. خانه‌های قدیمی نیز بازسازی می‌شوند و زیرزمین‌ها و اتاق‌های زیر شیروانی مورد استفاده قرار می‌گیرند. تمام این فعالیت‌ها باعث می‌شوند که قیمت مسکن کاهش یابد و کمبود مسکن برطرف شود.

اگر صاحب‌خانه‌ها در حالتی که کمبود مسکن وجود ندارد بخواهند که اجاره‌ها را افزایش دهند نمی‌توانند خانه‌هایشان را اجاره دهند. مستاجران قدیمی و جدید ترجیح می‌دهند که جایی بروند که اجاره‌ها به نسبت پایین‌تر است.

حتی اگر صاحبان این خانه‌ها با هم دست به یکی کنند تا اجاره‌ها را افزایش دهند نیز نخواهند توانست این افزایش را در صورتی که کمبود مسکن وجود نداشته باشد حفظ کنند. چنین تلاشی به خاطر ورود سرمایه‌گذاران جدید که جزو این کارتل نیستند و برای پاسخگویی به تقاضا برای مسکن با قیمت پایین وارد عمل می‌شوند، ناکام می‌ماند. این سرمایه‌گذاران خانه‌های جدید می‌سازند و آنها را با قیمت کمتر اجاره می‌دهند.

شکی نیست که اجاره‌نشین‌ها نیز خانه‌های بخش غیر کارتل را انتخاب می‌کنند. کسانی هم که در ساختمان‌های با قیمت بالا زندگی می‌کنند ترجیح می‌دهند که از فضای کوچکتری زندگی کنند بنابراین یا افراد جدید را به عنوان همخانه می‌پذیرند یا به دنبال جای کوچکتری می‌گردند.

بنابراین کارتل داستان ما شکست می‌خورد و صاحبان خانه تلاش می‌کنند که به تنها راه ممکن مستاجران خود را نگه دارند. آنها مجبور می‌شوند که اجاره‌ها را کاهش دهند. بنابراین نمی‌توان ادعا کرد که صاحبان خانه‌ها قیمتی را تعیین می‌کنند که دلشان می‌خواهد. آنها در واقع همان رقمی را از اجاره نشین‌ها مطالبه می‌کنند که بازار به آنها اجازه می‌دهد و این کاری است که نه تنها آنها بلکه هر کس دیگری انجام می‌دهد.

دلیل دیگر برای این که این ادعا را نادرست بدانیم این است که هیچ دلیل منطقی برای مفهوم دریافت بیش از حد وجود ندارد. در واقع قیمت بیش از حد یعنی دریافت قیمتی که بیش از آنچه که خریدار دوست دارد. اما از آنجا که ما همه دوست داریم که برای فضای زندگی خود چیزی نپردازیم (یا شاید بدمان نیاید که صاحب‌خانه به ما رقمی بپردازد) صاحب‌خانه‌ها هر رقمی هم که تعیین کنند باز هم از نظر مستاجران زیاد است. هر کس که کالایی را در قیمتی بالاتر از صفر به فروش برساند پول زیادی می‌گیرد چون همه ما دوست داریم که بابت چیزی که به دست می‌آوریم هزینه‌ای نپردازیم.

با توجه به آنچه که گفته شد آیا درست است که صاحب‌خانه را مسوول وجود موش‌ها، آشغال و خرابی‌ها بدانیم؟

با وجودی که پاسخ اکثر افراد به این سوال مثبت است اما در واقع منصفانه نیست که صاحب‌خانه را مقصر بدانیم. مشکلات مربوط به ساختمان‌های مسکونی نامناسب در واقع به نامناسب بودن ساختمان‌ها ربطی ندارد بلکه به فقر مربوط است و باز هم صاحب‌خانه‌ها تقصیری ندارند. اگر این مسائل نتیجه فقر نبود اصلا مساله‌ای اجتماعی به حساب نمی‌آمد.

با کنترل اجاره‌ها سیستم انگیزه‌ها مغشوش می‌شود. در این حالت صاحب‌خانه نمی‌تواند با ارائه خوب خدمت به مستاجران به بیشترین بازده دست یابد بلکه تنها راهی که برایش می‌ماند کاهش کیفیت ارائه خدمت است.

خانه‌های محقر با وجود تمام مشکلاتشان تا زمانی که ساکنان آنها کسانی هستند که می‌توانند از پس اجاره خانه‌های مجهزتر بر بیایند، اما ترجیح می‌دهند پول خود را در موارد دیگر صرف کنند، مشکل به حساب نمی‌آیند.

چنین انتخابی محبوبیت چندانی ندارد اما انتخاب‌های افراد زمانی که به خاطر این انتخاب‌ها به دیگران صدمه‌ای وارد نمی‌شود را نمی‌توان به عنوان مشکل اجتماعی به حساب آورد. اگر بخواهیم این مورد را امری اجتماعی به حساب آوریم باید آماده باشیم تا با انتخاب‌هایمان، سلایقمان و تمایلاتمان به عنوان «مساله اجتماعی» برخورد شود.

خانه‌های محقر زمانی مساله است که ساکنان آنها به خاطر بی‌پولی مجبور شده باشند در این وضعیت زندگی کنند؛ یعنی علاقه‌ای به ماندن در این خانه‌ها نداشته باشند، بلکه از پس پرداخت اجاره خانه‌های مجهزتر بر نیایند. وضعیت آنها قطعا ناراحت‌کننده است اما نمی‌توان صاحب‌خانه‌ها را مسوول دانست. در واقع صاحب‌خانه به مستاجران فقیر خدمات ضروری را ارائه می‌دهد.

حال فرض کنید که قانونی تصویب شود که وجود خانه‌های محقر را ممنوع کند، ولی به ساکنان این خانه‌ها برای خرید یا اجاره خانه‌های با کیفیت کمک مالی نکند. می‌خواهم بگویم اگر صاحبان خانه‌های محقر واقعا به ساکنان این خانه‌ها صدمه می‌زنند بنابراین اگر این صاحب‌خانه‌ها را از معادله حذف کنیم (با ممنوع کردن اجاره دادن خانه‌های با کیفیت پایین) بدون تغییر دیگر شرایط، خالص رفاه اجاره نشین‌های فقیر باید بهبود یابد.

اما چنین قانونی کمکی به فقرا نمی‌کند بلکه هم به صاحب‌خانه‌ها ضرر می‌زند و هم به اجاره نشین‌های فقیر. در واقع اجاره نشین‌های فقیر از این قانون صدمه بیشتری می‌بینند چون صاحب‌خانه‌ها احتمالا یکی از احتمالا چند منبع درآمد خود را از دست می‌دهند، اما ساکنان این خانه‌ها محل سکونت خود را از دست می‌دهند.

در این حالت کسانی که قبلا در خانه‌های محقر زندگی می‌کرده‌اند مجبورند بیشتر از قبل کرایه بدهند و بنابراین پولی که برای غذا، درمان و دیگر موارد ضروری باقی می‌ماند کاهش پیدا می‌کند.

بنابراین مشکل صاحبان خانه‌های محقر نیستند. مشکل فقر است. تنها در صورتی می‌توان صاحب‌خانه را به خاطر کمبودهای خانه‌های محقر سرزنش کرد که ثابت کنیم که او دلیل فقر است. اما نمی‌توان صاحب‌خانه‌ها را بیشتر از دیگر افراد به خاطر فقر مقصر دانست. اما دلیل آنکه بیشتر از باقی افراد سرزنش می‌شوند چیست؟

هیچ‌کس فروشندگان لباس‌های دست دوم را لعنت نمی‌کند؛ در حالی که آنها هم کالاهایی با کیفیت پایین‌تر و قیمت بالاتر می‌فروشند و خریدارانشان هم افراد فقیرند. اما ما می‌دانیم که نمی‌توان آنها را به خاطر فقر سرزنش کرد. به نظر می‌رسد که رابطه مثبتی بین مقدار مداخله دولت در یک حوزه اقتصادی و دید منفی اجتماع نسبت به افرادی که در آن حوزه مشغول به کارند وجود داشته باشد.

نکته جالب آنکه چند قانون معدود در مورد فعالیت نانوایی‌ها و فروشگاه‌های لباس دست دوم وجود دارد، اما در حوزه مسکن مداخلات زیادی صورت می‌گیرد. پیوند بین مداخله دولت در بازار مسکن و تصویر منفی‌ای که از صاحب‌خانه‌ها وجود دارد اینگونه تایید می‌شود.

این که مداخله دولت در بازار مسکن قوی و متنوع است قابل انکار نیست. پروژه‌های خانه‌سازی، خانه‌های عمومی و پروژه‌های نوسازی خانه‌های شهری و منطقه‌بندی تنها چند مثال از مداخلات دولت در این بازار هستند. هر کدام از این موارد مداخله بیشتر به مشکلات دامن زده‌اند. در جریان اجرای این سیاست‌ها تعداد خانه‌های تخریب شده از ساخته شده بیشتر بوده، تنش‌های نژادی بیشتر شده و زندگی اجتماعی تحت تاثیر قرار گرفته است.

به هر حال به نظر می‌رسد ناموفق بودن این مداخلات بوروکراتیک به حساب صاحب‌خانه گذاشته می‌شود. این اوست که به خاطر شلوغ بودن مجتمع‌هایی که تحت پوشش برنامه نوسازی شهری قرار دارند سرزنش می‌شود. او را به خاطر پایین بودن کیفیت خانه‌اش نسبت به قوانین غیرواقع‌بینانه‌ای که اگر رعایت شوند وضعیت فقرا به شدت بدتر می‌شود مقصر می‌دانند. سیاست‌هایی که باعث می‌شود اجاره کردن خانه برای فقرا سخت‌تر شود همیشه به پای صاحب‌خانه‌ها نوشته می‌شود.

احتمالا قانون کنترل اجاره قوی‌ترین پیوندی است که بین مداخله دولت و تنفر عمومی از صاحب‌خانه‌ها وجود دارد. قوانین کنترل اجاره انگیزه‌ها را تغییر می‌دهند و باعث می‌شود که به جای آن که صاحب سرمایه به مشتریانش خدمت کند به دشمنان آنها تبدیل شود.

صاحب‌خانه (یا هر صاحب کسب و کار دیگری) با پاسخ‌گویی به نیاز مستاجران پول در می‌آورد و اگر نتواند به این نیازها پاسخ دهد مستاجران به جای دیگری نقل مکان می‌کنند. وجود خانه‌های خالی به معنی آن است که فرصتی برای پول درآوردن معطل مانده است. تبلیغات، تعمیرات، نقاشی و دیگر مواردی که در قوانین اجاره دادن یک آپارتمان آمده است همگی هزینه‌ها را افزایش می‌دهد.

اما قوانین کنترل اجاره باعث می‌شوند که سیستم انگیزه‌ها مغشوش شود. در نتیجه این قوانین، صاحب‌خانه نه با ارائه خدمات خوب به مشتریان بلکه با کاهش خدمات خود می‌تواند بالاترین بازده را به دست آورد. حتی این قوانین موجب می‌شوند که صاحب‌خانه بخواهد از شر مستاجران فقیر خلاص شود و خانه‌اش را به مستاجرانی اجاره دهد که وضع مالی بهتری دارند و تحت پوشش قوانین کنترل اجاره نیستند.

اگر سیستم انگیزه‌ها به خاطر کنترل اجاره تغییر کند، فرآیند انتخاب ورود به صنعت صاحب‌خانه بودن تغییر می‌کند. افراد مختلفی که جذب یک حرفه شده‌اند از کارهایی که در این صنعت باید صورت گیرد متاثر می‌شوند.

اگر این حرفه از لحاظ مالی مستلزم خدمت‌دهی به مصرف‌کنندگان باشد، یک نوع از صاحب‌خانه جذب آن می‌شود. اگر این حرفه از لحاظ مالی مستلزم درگیری با مصرف‌کنندگان باشد افراد کاملا متفاوتی جذب آن خواهند شد. به عبارت دیگر، در بسیاری از موارد اشتهار صاحب‌خانه‌ها به عنوان فردی حقه باز و حریص کاملا درخور این افراد است زیرا برنامه کنترل اجاره‌ها در مرحله اول افرادی با چنین ویژگی‌هایی را به صاحب‌خانه شدن تشویق می‌کند.

اگر صاحب‌خانه از درگیر شدن به خاطر خانه‌های فقیرانه‌ای که اجاره داده است منع شود و اگر این ممانعت به طور کامل اعمال شود، رفاه ساکنان فقیر به نحوی غیر قابل اندازه‌گیری کاهش می‌یابد. کنترل اجاره که مانع تعیین اجاره‌های بالا می‌شود و قوانین مشابه، باعث اعوجاج در بازار مسکن می‌شود. ممانعت از به اجاره رفتن خانه‌های با کیفیت نازل باعث می‌شود که صاحب‌خانه‌ها از این بخش خارج شوند. نتیجه آن که اجاره‌نشینان انتخاب‌های کمتری خواهند داشت و گزینه‌های باقی مانده نیز کیفیت نازلی پیدا خواهد کرد.

اگر صاحب‌خانه‌ها نتوانند در نتیجه عرضه خانه‌هایشان به سود اقتصادی دست یابند این بخش را ترک می‌کنند. تلاش‌هایی که برای کاهش اجاره‌ها و حفظ کیفیت از طریق قوانین و مقررات صورت می‌گیرد تنها سود را کاهش می‌دهد و باعث می‌شود که صاحب‌خانه‌ها از این بخش خارج شوند. در این صورت بدون شک وضعیت اجاره‌نشین‌های فقیر بدتر می‌شود.

منبع: میزس

مترجم: دومان بهرامی راد

نویسنده: والتر بلاک