رشد قیمت مسکن با دنده سنگین

گزارش نیمه رسمی درباره وضعیت بهاری بازار مسکن حکایت از بهبود نسبی قیمت آپارتمان و حتی اجاره بها دارد

بعد از آنکه نرخ رشد قیمت مسکن در تهران طی سال۹۲ (هر ماه سال۹۲ نسبت به ماه مشابه سال۹۱) سقوط شدید کرد و از ۷۱درصد رشد نقطه‌‌ای در بهار به ۷درصد در ماه‌های آخر سال رسید، مسیر کاهش شتاب مجددا در شروع سال۹۳ رکورد تازه‌ای برجا گذاشت.

مطابق اطلاعات دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن، در بهار امسال میانگین قیمت آپارتمان در پایتخت تنها ۷/۱درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده و عملا واحدهایی که در فصل گذشته در شهر تهران خرید و فروش شده، به لحاظ قیمت مشابهت ۳/۹۸درصدی با نرخ‌های یکسال گذشته (بهار۹۲) داشته است. این در حالی است که نرخ تورم نقطه‌ای در بهار امسال بین ۱۴ تا ۱۷درصد در نوسان بود و سطح خدمات انواع کالا و خدمات مصرفی در فصل گذشته حدود ۱۵درصد نسبت به بهار سال قبل افزایش پیدا کرده است.به این ترتیب، اگر چه قیمت اسمی مسکن در تهران در سه ماه اول امسال ۷/۱درصد افزایش پیدا کرده است، اما ارزش واقعی املاک در مقایسه با تورم، بیش‌از ۱۰درصد افت داشته است.این وضعیت برای اجاره‌بها نیز با الگویی متفاوت اتفاق افتاده، طوری‌که در بهار امسال میانگین اجاره‌بهای مسکونی در شهر تهران ۱۲درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرد و اگر چه میزان افزایش نرخ‌های اجاره از قیمت مسکن بیشتر بود، اما از یکسو، ارزش اجاری آپارتمان‌ها حدود ۳درصد کمتر از نرخ تورم افزایش یافته و عملا اجاره‌های واقعی به جای افزایش، کاهشی بوده و از سوی دیگر، این شتاب رشد ۱۲درصدی در مقایسه با رشد ۲۴درصدی اجاره‌بها در سال گذشته، به مراتب برای مستاجران قابل‌تحمل‌تر از سال‌ قبل است.در بهار سال گذشته، میانگین اجاره‌بهای مسکونی در شهر تهران ۲۴درصد افزایش یافت و در طول سال نیز ۲۰درصد رشد کرد.

در سال۹۲ اجاره ماهانه (بدون پول‌پیش) هر مترمربع واحدمسکونی در تهران به طور متوسط معادل ۱۸هزار و ۷۰۰ تومان بود به این معنی که در سال۹۲ مستاجر یک آپارتمان ۱۰۰متری معمولی در این کلان‌شهر، ماهانه یک میلیون و ۸۷۰هزار تومان اجاره پرداخت کرده است.

اما در بهار امسال، میانگین اجاره‌ماهانه به متری ۲۰هزار و ۷۰۰تومان رسید.

بررسی روند رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران نشان می‌دهد، بازار در آستانه تثبیت قیمت‌ها است و احتمال دارد در تیرماه امسال رشد قیمت به صفر برسد.

آخرین آمار رسمی– آمارهای مرکز آمار- درباره قیمت مسکن مربوط به زمستان سال گذشته است و اگرچه سامانه رهگیری هم‌اکنون اطلاعات بهار امسال را منتشر کرده، اما مرکز آمار با تاخیر یکی دو ماهه، در نیمه تابستان، همین اطلاعات را به‌صورت رسمی منتشر می‌کند.

در پایان بهار امسال، میانگین قیمت مسکن در تهران به مترمربعی ۴میلیون و ۳۰۰هزار تومان رسید.

متوسط قیمت در ۱۲ماهه سال۹۲ معادل ۴میلیون و ۵۰هزار تومان در هر مترمربع گزارش شده بود.

با توجه به رکود موجود در بازار معاملات ملک که عمدتا ناشی از نبود توان خرید مسکن و همچنین همزمانی نقل و انتقالات تابستانی با ماه مبارک رمضان است، به نظر می‌رسد در حال حاضر سطح قیمت نباید افزایش پیدا کرده باشد.

در این میان، شتاب قیمت مسکن –سرعت رشد- به یک‌سوم سال گذشته رسیده است.

سال گذشته، قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در فاصله ابتدا تا انتهای بهار، ۳۸۰هزار تومان افزایش پیدا کرد و ماهانه متری ۱۵۰هزار تومان به قیمت‌‌ها اضافه می‌شد.

اما امسال، مبلغ ۱۵۰هزار تومان در مدت سه ماه به میانگین قیمت افزوده شده و نشان می‌دهد سرعت نرخ رشد قیمت مسکن به یک‌سوم زمان مشابه سال گذشته، افت کرده است.در سال۹۲، جهش‌های قابل‌توجهی نصیب منحنی نوسان قیمت مسکن شد و اگر چه این جهش‌ها کمتر از سال۹۱ بود اما در نیمه اول ۹۲، قیمت مسکن تا ۷۱درصد افزایش پیدا کرد. با این حال از نیمه دوم سال گذشته، جو بازار ملک آرام شد و متناسب با رکود در معاملات، قیمت مسکن از شتاب افتاد.متوسط قیمت در ‌سال۹۲ مترمربعی ۴میلیون تومان بود. سال گذشته، حداکثر سطح قیمت مسکن در تهران، در خردادماه ثبت شد که ۴میلیون و ۲۹۰ هزار تومان بود و بعداز آن، ماه به ماه، از آن کاسته شد. اکنون، روند کاهنده نرخ تورم به‌عنوان یکی از عوامل اصلی اثرگذار بر منحنی نوسانات قیمت و همچنین رکود ناشی از نبود قدرت خرید در معاملات مسکن به عنوان عامل دوم احتمال کاهش بیشتر نرخ رشد و در نتیجه کم‌شدن قیمت را در بازار مسکن تقویت کرده است.

سال جاری به‌عنوان سال دوم رکود مسکن محسوب می‌شود و تجربه دوره‌های رونق و رکود سال‌های گذشته نشان داده، شیب کاهش قیمت همواره در سال دوم بیشتر از سال اول رکود بوده است. بنابراین انتظار می‌رود نه‌تنها در ماه‌های آتی، سطح قیمت مسکن کمتر شود که در پایان سال۹۳، میانگین ۱۲ماهه نرخ رشد با فاصله قابل‌توجهی کمتر از نرخ ۳۳درصدی سال۹۲ قرار گیرد. آمار مقدماتی مربوط به نیمه اول تیرماه حاکی است: بازار تابستانی معاملات مسکن شروعی کاملا غیرهیجانی را تجربه کرده است؛ طوری که در ۱۵روز اول تابستان امسال، قیمت مسکن در تهران تغییری در مقایسه با خردادماه نداشته و معاملات کماکان با آخرین نرخ بهار، انجام شده است. سطح فعلی قیمت مسکن در تهران به‌دلیل نیمه‌تعطیل بودن معاملات در ماه رمضان، احتمال دارد تا نیمه تابستان از سوی هر دو طرف معامله حفظ شود.

در روزهای گذشته اگر چه رکود در معاملات خرید مسکن آماده تحویل وجود داشته اما در بازار پیش‌خرید تاحدودی تحرک از سمت تقاضا دیده شده است.

در بازار پیش‌خرید به علت آنکه قیمت‌ها به طور متوسط ۱۴درصد کمتر از واحدهای آماده تحویل است و هزینه خرید در طول زمان قابل پرداخت است، در این مقطع توجه متقاضیان را جلب خود کرده است.

کسانی که امسال پیش‌خرید می‌کنند چون حداقل یکسال بعد واحد خود را با قیمت امروز تحویل می‌گیرند، سود قابل‌توجهی در زمان تحویل واحد به‌دلیل قرار گرفتن در دوره رونق، خواهند برد و میزان افزایشی که در طول یکسال عاید قیمت مسکن می‌شود، مستقیم به نفع پیش‌خریداران کنونی تمام می‌شود.