تحریك تقاضا سیاستی ناكارآمد

داشتن مسكنِ مطمئن, ایمن و راحت جزو نیازهای اساسی هر انسان در داشتن یك زندگی با حداقل استانداردهای موجود است بر همین اساس دولت های مختلف بنابر فراخور وضعیت این بخش در جامعه خود, به برنامه ریزی برای این مهم می پردازند

داشتن مسكنِ مطمئن، ایمن و راحت جزو نیازهای اساسی هر انسان در داشتن یك زندگی با حداقل استانداردهای موجود است.بر همین اساس دولت های مختلف بنابر فراخور وضعیت این بخش در جامعه خود، به برنامه ریزی برای این مهم می پردازند. كشور ما نیز از این قاعده مستثنی نیست؛ از اصول قانون اساسی (۲ و ۳۱ و ۴۳) و برنامه های توسعه گرفته تا لوایح بودجه هر ساله، بطور مستقیم و غیرمستقیم بر پایه سیاست های تدوین شده، به این نیاز اساسی پرداخته شده است.در همین راستا طی سالیان گذشته در بخش مسكن، سیاست های بسیاری از سوی مسئولان این بخش در جهت تأمین مسكن اقشار مختلف سعی و خطا شده است؛ سیاست هایی كه گاه بخش مسكن را به یك ثبات مقطعی رسانده اند و گاه تا آستانه بحران و حتی بحران پیش برده اند، اما- همانگونه كه كاملاً از وضعیت فعلی جامعه مشهود است- هیچگاه نتوانسته اند در تأمین مسكن مناسب در مواجهه با انبوه جمعیت نیازمند، از موفقیت چشمگیری برخوردار شوند.

یكی از سیاست های مذكور كه بارها مورد آزمون و خطا قرار گرفته و تبعات و آثار منفی آن بارها در این بخش بویژه دوران ركود حاصل از آن بخوبی تجربه شده است، «توانمندسازی گروه های میان درآمدی و كم درآمد از طریق اعطای تسهیلات بانكی» بوده است.این سیاست- همانطور كه اشاره خواهد شد- بدلیل عدم دید همه جانبه به بخش مسكن و نگاه تك بعدی صرف به بخش تقاضا، تا بحال آثار زیانباری از جمله «چرخه های بسته ركود و رونق تورمی» را در بخش مسكن بجای گذاشته است.

اصرار مسئولان بخش مسكن در دهه اخیر به اتخاذ این روش به رغم مخالفت گسترده كارشناسان، بیشتر ناشی از اثربخشی سریع آن و استفاده به عنوان یكی از راهكارهای زود بازده و كوتاه مدت است؛ «اعطای تسهیلات بانكی به صورت پرداخت وام ۱۰ میلیون تومانی جهت خرید و پرداخت وام قرض الحسنه ودیعه ۳ میلیون تومانیِ مسكن جهت رهن و اجاره واحد مسكونی» كه هم اكنون در حال اجراست نیز در زمره همین سیاست ها قرار می گیرد.

بنا به گفته مسئولان، این سیاست با هدف كمك به خانه دار شدن اقشار كم درآمد و گروه های خاص است كه با شروط خاصی همچون تأهل، سرپرستی خانوار، حداكثر دستمزد ۲ برابر (برای وام ۱۰ میلیون تومانی) و ۵/۱ برابر (برای ودیعه ۳ میلیون تومانی) نظام هماهنگ پرداخت و... است كه به كلیه كارمندان و كارگران رسمی شاغل و بازنشسته دولت و افراد تحت پوشش یكی از صندوق های تأمین اجتماعی و بازنشستگی (برای وام ۱۰میلیون تومانی)، مستأجرین كم درآمد تحت پوشش كمیته امداد امام خمینی (ره)، سازمان بهزیستی، صندوق تأمین اجتماعی و بازنشستگی (برای ودیعه ۳ میلیون تومانی)تعلق می گیرد.

مهمترین ویژگی این تسهیلات «عدم سپرده گذاری اولیه» برای استفاده از این وام است؛ ۱۵ ساله بودن، تقسیط به روش پلكانی، بهره های متفاوت برای شهرهای كوچك و متوسط به نسبت شهرهای بزرگ و... از دیگر ویژگیهای این وام هاست.با توجه به اینكه این سیاست -همانطور كه گفته شد- سیاست معطوف به سمت تقاضا و یا به عبارت دیگر «تحریك تقاضا بدون پشتوانه عرضه متناسب» محسوب می شود و تبعات منفی به دنبال خواهد داشت، نكاتی چند در این باب ضروری به نظر می رسد:

۱ طبق اعلام رسمی، با توجه به اعتبارات مصوب، تعداد وام های اعطا شده در مجموع سالهای۱۳۸۴ و ۸۵ حدود ۸۰ هزار وام ۱۰ میلیون تومانی و ۴۰ هزار وام ودیعه ۳ میلیون تومانی در نظر گرفته شده است؛ این در حالی است كه طبق گزارشهای موجود حدود ۵/۱ میلیون تقاضا فقط در شهرهای كوچك و متوسط برای وام ۱۰ میلیون تومانی ثبت نام كرده اند كه اگر تعداد سهمیه سالیانه این وام برای شهرهای كوچك ۳۰ تا ۴۰ هزار واحد مسكونی در نظر گرفته شود، این وام تنها ۲ تا ۳درصد افراد نیازمند به مسكن (تقاضای واقعی) را در بر می گیرد؛ این آمار در كنار نیازمندان به مسكن در جامعه نشان از سطحی بودن سیاست مذكور و استفاده از این راهكار به عنوان یك راهكار مُسكّن و مقطعی دارد.

این تسهیلات زمانی كارآمد است كه اولاً بخش قابل توجهی از نیازمندان را در بر بگیرد و ثانیاً بخش عرضه مسكن نیز توانایی پاسخ به انبوه متقاضیان واقعی مسكن را داشته باشد؛ در غیر این صورت این سیاست بدون اینكه مشكلی از معضلات این بخش را حل كند، به دلیل جو روانی ایجاد شده آثار تورمی نیز بر این بخش خواهد داشت و ركود بخش مسكن را بیش از پیش تورمی خواهد كرد.

۲- خصوصیات ذاتی و شرایط موجود در بازار مسكن حكایت از آن دارد كه بخش مسكن مبتلا به پدیده «شكست بازار» شده است.

بنابر تایید اكثر كارشناسان و صاحبنظرانِ بخش مسكن، هم اكنون در كشور ما چهار عامل اصلی و محرك تولید مسكن، یعنی «نیاز» برای مسكن، در كنار فراهم بودن «عوامل تولید و مصالح كافی» ، «نیروی انسانی ماهر» و همچنین «زمین قابل تبدیل به مسكن» در بیرون و درون شهرها وجود دارد، ولی وجود كافی و وافی این عوامل، به تولید و عرضه مسكن متناسب با نیاز جامعه منجر نشده است. به عبارت دیگر، عوامل لازم برای فعالیت اقتصادی در بازار مسكن حضور دارند، اما چرخه اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو صحیحی این عوامل را در یك زنجیره ارزش كامل و كارآ قرار دهد؛ یعنی می توان گفت ساز و كار بازار مسكن علی رغم عدم حضور دولت، منجر به تخصیص صحیح منابع نشده است و این بخش با پدیده «شكست بازار» روبروست و چرخه بازار نه تنها مسأله مسكن را حل نكرده بلكه تامین مسكن به معضلی حاد تبدیل شده كه ركود این صنعت را به دنبال داشته است. این شكست عمدتا ناشی از ویژگی های خاص این بازار همچون غیرتجاری بودن آن، سهم بالای زمین در قیمت نهایی مسكن، دوران های ركود بلندمدت و رونق همراه با تورم است.

با این اوصاف به نظر می رسد آنچه باعث شده است دولت برای پایان دادن به ركود مسكن، به سیاست های مُسكّن و مقطعی همچون وام های مورد اشاره روی آورد، بالا نگه داشتن نرخ رشد تولید مسكن در شهرهای كوچك و متوسط- در حد پتانسیل اعتبارات مصوب- است؛ چرا كه این رقم در شهرهای بزرگ پاسخگوی قیمت های سرسام آور این شهرها نیست؛ به علاوه در دوران ركودی كه شاهد آنیم، به علت برخی شرایط خاص از جمله عدم وجود پتانسیل لازم در وام ۱۸میلیون تومانی برای ایجاد رونق در بخش مسكن، تغییرات گسترده سیاسی و… دوران ركود، از زمان تجربه شده خود یعنی ۲ سال، به حدود ۳ سال رسیده است. بنابراین راهكارهایی همچون افزایش سقف و یا تعدد اعطای تسهیلات بانكی نه تنها باعث رونق در بخش مسكن نشده است بلكه این بخش دوران «ركود تورمی» را تجربه می كند.

۳ - اجرای این سیاست بدون توجه به تبعات آن و همچنین «نگرش صرف به بخش تقاضا» در مسئولین بخش مسكن را می توان ناشی از دیدگاهی دانست كه همچنان در مسئولین این بخش حاكم است: «وزارت مسكن هیچ تعهدی نسبت به قیمت مسكن ندارد.» این امر بدیهی است كه دولت به عنوان «متصدی» در بخش مسكن، نه تنها كمكی به این بخش نمی كند بلكه موجب بی انگیزگی بخش خصوصی نیز خواهد شد اما همانند سایر كشورهای موفق در زمینه مسكن، حضور دولت در این بخش با عنوان «متولی» بسیار ضروری می نماید، بدین جهت كه زمین و مسكن بعلت خواص ذاتی آن، اگر تولی، هدایت و نظارت كارآمد دولت را شاهد نباشد، بسرعت به سمت یك بازار سوداگرانه- همچنانكه هم اینك در بخش مسكن شاهد آنیم- سوق پیدا خواهد كرد.

بنابراین با وجود اهرم های حاكمیتی و مالكیتی كه دولت در اختیار دارد و براحتی نیز می تواند با استفاده از آنها به سامان دادن بخش مسكن و بویژه بازار زمین بپردازد، تصمیمات محافظه كارانه مسئولان در عدم دخالت كارآمد در این بخش باید مورد مداقه بیشتری قرار گیرد.

۴- سیاست «اعطای تسهیلات بانكی» با توجه به خصوصیاتی همچون بهره های متفاوت در شهرهای كوچك، متوسط و بزرگ، اعطای حجم بیشتر تسهیلات به شهرهای كوچك و متوسط و همچنین گروه های هدف در نظر گرفته شده برای وام های مذكور، اگر در راستای «هدفمندكردن یارانه ها» نیز ارزیابی شود، نتایج چندانی بدنبال نخواهد داشت. این تسهیلات همانگونه كه اشاره شد بدلیل ایجاد بار تورمی بالا، نه تنها در راستای «هدفمندكردن یارانه ها» عمل نكرده، بلكه اثر وام را نیز خنثی می كند.

با توجه به این مطلب در هنگام ثابت بودن حجم مسكن و تعداد واحدهای مسكونی، «تحریك تقاضا» با هر سیاستی صورت پذیرد، بطور حتم تورم را بدنبال خواهد داشت؛ این تورم بدلیل ایجاد دوران های ركود و رونق تورمی مورد اشاره، از نوع پلكانی خواهد بود.در نهایت دولت باید برای مهار بحران در بخش مسكن و خاتمه دادن به ركود ۳ساله ای كه در اقتصاد ملی نیز تبعات و خسارات زیادی را برجای گذاشته است، با استفاده از راهكارهای اصولی، با یك چرخش اساسی در سیاست های مسكن خود، نگرش را از سیاست «تحریك تقاضا» برای ایجاد رونق- به دلیل تورمی بودن رونق ایجاد شده- به سمت «تأمین و عرضه مسكن» سوق داده و با تغییر رویكرد به طرف عرضه- بر خلاف سیاست تحریك تقاضا كه رویكردی صرف به بخش تقاضا دارد و استفاده حداكثر از اهرم های حاكمیتی و مالكیتی خود در عرضه مسكن و سیاستگذاری صحیح در این زمینه، نسبت به ایجاد رونق پایدار غیر تورمی و كاهش «سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار» اهتمام ورزد.

تجربه اقتصاد ایران در سایر بخش ها مانند میوه، مرغ، سكه و ... همچنین تجربه سایر كشورها نشان داده است كه كنترل تورم تنها از طریق افزایش عرضه توسط دولت امكانپذیر است.

مقداد همتی