«مسکن» و «فرسودگی» یک تحلیل اقتصادی

بافت های فرسوده, محدوده های آسیب پذیر شهر محسوب شده که نیازمند برنامه ریزی و مداخله هماهنگ برای ساماندهی و ارتقای کیفیت سکونت است این پدیده اثرات منفی اقتصادی نظیر زلزله, افزایش ناهنجاری های اجتماعی و بالطبع اقتصادی و اتلاف انرژی را به دنبال دارد

بافت‌های فرسوده، محدوده‌های آسیب‌پذیر شهر محسوب شده که نیازمند برنامه‌ریزی و مداخله هماهنگ برای ساماندهی و ارتقای کیفیت سکونت است. این پدیده اثرات منفی اقتصادی نظیر زلزله، افزایش ناهنجاری‌های اجتماعی و بالطبع اقتصادی و اتلاف انرژی را به دنبال دارد. همچنین راهکارهایی نظیر معاوضه مسکن مهر با بافت فرسوده، اعطای تسهیلات هدفمند و ساخت و ساز طبق مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان برای کاهش این اثرات منفی قابل پیگیری است.

بافت فرسوده چیست؟

طبق مصوبه شورای عالی شهرسازی [۱]، معیارهای شناسایی بافت‌های فرسوده از ارزش یکسانی برخوردارند ولی نحوه اعمال معیارها، مشخص شده و شناسایی بافت‌های فرسوده، مبتنی بر راهکارها و شاخص‌های معینی است که عبارت است از:

• ریزدانگی: بلوک‌هایی [۲] که بیش از ۵۰ درصد آنها مساحتی کمتر از ۲۰۰ مترمربع داشته باشد که معرف فشردگی بافت و کثرت قطعات (پلاک‌ها) کوچک با مساحت اندک است.

• ناپایداری: بلوک‌هایی که بیش از ۵۰ درصد بناهای آن ناپایدار و فاقد سیستم سازه‌ای باشد، معرف فقدان سیستم سازه‌ای مناسب و غیرمقاوم بودن ابنیه است.

• نفوذناپذیری: بلوک‌هایی که بیش از ۵۰ درصد معابر آن عرض کمتر از ۶ متر داشته باشند، معرف عدم دسترسی‌های مناسب و اندک بودن معابر با عرض کافی برای حرکت سواره است.

بر اساس اطلاعات شرکت عمران و بهسازی شهری ایران مساحت بافت فرسوده (مصوب) در تهران برابر با ۳.۲۶۸ هکتار است که نسبت مساحت بافت فرسوده به سطح کل شهر تهران در حدود ۵ درصد است. همچنین نتایج حاصله از شناسایی محدوده بافت‌های فرسوده نشانگر وضعیت ۸۱۷ هزار قطعه (یا پلاک) در قریب ۳۰ هزار بلوک شهری تهران به قرار زیر است:

• بلوک‌های شهری واجد هر سه شاخص (ناپایداری، نفوذناپذیری و ریزدانگی) مشتمل بر ۴.۹۹۰ بلوک با وسعت ۳.۲۶۸ هکتار؛

• بلوک‌های شهری ناپایدار و نفوذناپذیر (واجد دو معیار) که مشتمل بر ۵.۲۹۴ بلوک با وسعت ۳.۶۲۰ هکتار؛

• بلوک‌های شهری ناپایدار و ریزدانه (واجد دو معیار) مشتمل بر ۱۰.۷۵۲ بلوک با وسعت ۸.۶۶۹ هکتار؛

• بلوک‌های شهری ناپایدار مشتمل بر ۱۴.۰۵۲ بلوک با وسعت ۱۴.۷۹۲ هکتار؛

• بلوک‌های شهری نفوذناپذیر مشتمل بر ۶.۱۷۱ بلوک با وسعت ۴.۰۸۷ هکتار.

در این میان مناطق ۱۲، ۱۷ و ۱۱ به ترتیب با ۳۷ درصد، ۲/۲۹ درصد و ۲۹ درصد بیشترین نسبت بافت فرسوده را از بین مناطق شهرداری تهران دارند [۳].

تاثیرات منفی اقتصادی بافت فرسوده

اولین و شاید مهم‌ترین تهدید اقتصادی از ناحیه بافت فرسوده، زلزله است. وقوع زلزله حتی زیر ۷ ریشتر مشابه آنچه در بم رخ داد، به‌دلیل فرسوده‌بودن بافت شهری آن، هزینه‌های جبران‌ناپذیری را بر کشور تحمیل کرد؛ حال آنکه وقوع چنین زلزله‌هایی در کشور ژاپن به‌دلیل انجام اقدامات پیشگیرانه طبیعی و بدون ایجاد هزینه است. بافت‌های فرسوده به‌دلیل سن بالای بنا، نداشتن اسکلت مستحکم و... به راحتی در برابر زلزله‌های خفیف آسیب‌پذیر هستند.

تامل‌برانگیزتر آنکه تهران سه گسل فعال دارد که یکی از آنها گسل جنوب ری است که براساس آمار سال ۱۳۸۰ در صورت وقوع زلزله در کلان‌شهر تهران با مدل گسل ری، ۴۸۰ هزار واحد ساختمانی تخریب و ۶ درصد جمعیت تهران کشته می‌شوند. منطقه ۱۷ شهرداری نیز به‌دلیل تراکم و تعداد ساختمان‌ها، بیشترین آسیب را خواهد دید. همچنین خسارات در مناطق ۱۲، ۱۱ و ۱۶ الی ۲۰ در حدود ۸۰ درصد است که دلیل آن آسیب‌پذیری و غیرمقاوم بودن ساختمان‌ها است [۴].

وجود بافت فرسوده علاوه‌بر اینکه می‌تواند به دنبال بروز حوادث طبیعی، تهدید اقتصادی تلقی شود، فی‌نفسه به‌دلیل ناپایداری تهدیدزاست. بافت ناپایدار به ویژه زمانی که عمر ساختمان بالا می‌رود، در پی تکانه‌ای جزئی (برای مثال گودبرداری و یا ساخت و ساز خانه‌های مجاور)، به راحتی فروریخته و خسارت به بار می‌آورد. طبق آخرین آمار شهرداری تهران، هم‌اکنون ۱۴.۷۹۲ هکتار، معادل ۱۴.۰۵۲ بلوک شهری معادل ۶۴۰.۱۹۲ واحد مسکونی که ۲.۹۰۶.۲۷۸ نفر را در خود جای داده‌اند، «بافت ناپایدار» هستند که این یعنی تهدید اقتصادی بالقوه برای این تعداد بدون بروز حادثه‌ای

مثل زلزله.

بافت فرسوده معمولا به‌دلیل ریزدانگی، تراکم بالای جمعیت را در خود جای داده‌اند. با توجه به اینکه مطالعات زیادی نشان داده‌اند که رابطه قوی بین فقر محلات، تراکم بالای جمعیت در واحدهای مسکونی و ناهنجاری و جرم وجود دارد، می‌توان بافت‌های فرسوده را تهدیدی در درجه اول، اجتماعی و در درجه بعدی، اقتصادی دانست، چراکه افزایش ناهنجاری و جرم، به معنای افزایش بیکاری و کاهش تولید اقتصادی

در سطح کلان است.

یکی دیگر از اثرات منفی اقتصادی بافت فرسوده، بحث اتلاف انرژی است. مصرف انرژی به عوامل مختلفی بستگی دارد. از نقش نیروی انسانی گرفته تا بازده تجهیزات انرژی‌بر، بهره‌برداری، ساعات کاری، عمر ساختمان، کیفیت مصالح به‌کار رفته در ساختمان، نوع منطقه آب و هوایی و... عواملی هستند که به طور مستقیم در مصرف انرژی ساختمان‌ها تاثیر دارند.

بافت فرسوده، به‌دلیل عمر بالا و کیفیت پایین مصالح به‌کار رفته در آنها، نسبت به بافت نوساز اتلاف انرژی بالاتری دارد و براساس گزارش‌ها، این اتلاف انرژی بین ۴۰ تا ۶۰ درصد متغیر است.

راهکارها

حرکت به سمت نوسازی بافت فرسوده، حرکتی است از سمت تهدید به سمت فرصت؛ چراکه با نوسازی بافت فرسوده، نه تنها تهدیدات مذکور خنثی می‌شود، بلکه فرصت‌های اقتصادی مناسبی پدید می‌آید؛ چرا که در حال حاضر بخش مسکن در مقایسه با ۱۰ بخش مهم اقتصادی، این قابلیت را دارد که با کمترین میزان سرمایه‌گذاری، بیشترین سهم را در ایجاد شغل داشته باشد؛ طوری‌که به ازای ۲۰ میلیارد ریال سرمایه‌گذاری امکان اشتغال برای ۱۰۰ نفر به‌وجود می‌آید [۵]. راهکارهای زیر جهت رسیدن به این مهم تقدیم می‌شود:

طرح مسکن مهر، حرکتی در راستای تولید مسکن مقاوم و نوساز است؛ اما به‌واسطه اینکه در مناطق غیرشهری در حال توسعه است، نمی‌تواند نقشی موثر در احیای بافت فرسوده داشته باشد؛ بنابراین دولت می‌تواند ادامه این طرح را در مناطق فرسوده به اجرا درآورد تا به موازات توسعه مسکن مهر، بافت فرسوده نیز کاهش یابد. هرچند در صورت عدم امکان چنین کاری، معاوضه مسکن مهر با بافت فرسوده نیز می‌تواند به‌عنوان یک گزینه حداقلی در دستور کار قرار گیرد.

یکی از راه‌های مبارزه با بافت فرسوده، اعطای تسهیلات به ساکنان آنهاست. این تسهیلات هم می‌تواند از جنس نقدی مانند وام باشد و هم از جنس مشوق‌های تراکمی. هرچند دولت و شهرداری‌ این تدابیر را اندیشیده‌اند (وام ۲۰ میلیونی که اخیرا صحبت از افزایش آن به ۵۰ میلیون است یا افزایش تراکم در صورت تجمیع بافت‌های فرسوده) اما با توجه به روند کند نوسازی، به نظر می‌رسد این مشوق‌ها از کارآیی لازم برخوردار نیستند و نیازمند بازنگری هستند.

ساخت و ساز اگر طبق مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان صورت پذیرد (کاهش اتلاف انرژی) صرفه‌جویی اقتصادی قابل ملاحظه‌ای (سالانه معادل ۲۱۱ میلیون بشکه نفت خام) خواهیم داشت، اما مساله اینجاست که تنها در شیوه ساخت‌وساز صنعتی تنها این مورد به چشم می‌خورد. سیاست‌گذاری مسکن باید به سمتی حرکت کند که در فرآیند احیای بافت فرسوده توجه به این نکته در دستور کار قرار گیرد.

ناصر میقان

توضیحات:

[۱]: شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، سومین جلسه، تاریخ ۱۱/۲/۸۵ براساس مصوبه مورخ ۱۶/۳/۸۴

[۲]: بلوک مجموعه‌ای از ساختمان‌های به هم پیوسته (یا زمین و ساختمان‌های به هم پیوسته) است که از همه طرف به معابر عمومی (کوچه، میدان و خیابان و...) محدود شده‌باشد. در بعضی موارد ممکن است قسمت‌هایی از یک بلوک به عوارض طبیعی مانند رودخانه، کوه و... محدود شده باشد.

[۳]: برگرفته از اطلس کلان‌شهر تهران به نشانی

http://atlas.tehran.ir

[۴]: مساله مسکن در شهر تهران، مساله‌ای توسعه‌ای، ملی و استراتژیک: تبیین مساله و راهکارهای استراتژیک، سازمان نوسازی شهر تهران

[۵]: http://www.hamkarbime.com/Pages/view.aspx?PostID=۱۱۳۲۲