پنجره ای رو به قانون

آشنایی با قوانین آپارتمان نشینی و وظایف هیئت مدیره آپارتمان

هیئت مدیره ساختمان موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه کند و در صورت عدم بیمه و وقوع آتش سوزی، هیئت مدیره مسئول جبران خسارت هاست.

در قانون از آپارتمان تعریفی به عمل نیامده است ولی در اصطلاح می توان گفت آپارتمان عبارت است از یک واحد مستقل در ساختمان چند طبقه که از آن برای سکونت یا جهت کسب و پیشه استفاده می شود.

مالکیت در آپارتمان ها شامل دو قسمت مالکیت اختصاصی و مالکیت مشترک است؛ قسمت اختصاصی به بخشی از ملک گفته می شود که فقط صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد و قسمت هایی از ساختمان که کلیه مالکین حق استفاده از آن را دارند، قسمت مشترک نام دارد.

زمین زیربنا (خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد)، تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع شده باشد، آسانسور، چاه های فاضلاب، لوله ها، اسکلت ساختمان، تأسیسات مربوط به راه پله، وسایل تأمین کننده روشنایی، تلفن زنگ اخبار، شیرهای آتش نشانی، پشت بام و تأسیساتی که در پشت بام برای استفاده عمومی احداث شده است، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارند و در سند اختصاصی قید نشده اند؛ پله های ورود به پشت بام و پله های ایمنی، درها و پنجره ها، راهروها و پاگردها که در قسمت های غیراختصاصی باشند و دیوارهای حدفاصل بین قسمت های اختصاصی چنانچه جزو اسکلت ساختمان نباشند، قسمت های مشترک ساختمان هستند.

در صورتی که تعداد مالکین آپارتمان ها از سه نفر بیشتر باشد مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود و در نخستین جلسه مدیر یا هیئت مدیره را انتخاب می کند. مدیر می تواند از اعضای ساختمان باشد یا از خارج انتخاب شود.

برای رسمیت مجمع عمومی، حضور بیش از نصف مالکین آپارتمان ها ضروری است و در صورت عدم حصول اکثریت، در جلسه سوم با رأی اکثریت حاضر در جلسه تصمیمات به تصویب می رسد و آرای اتخاذ شده توسط حاضرین در جلسه، توسط مدیر به ساکنین غایب اطلاع داده می شود.

مدیر آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم های مجمع عمومی را به اجرا درمی آورد. مدیر برای مدت دوسال انتخاب می شود. البته ممکن است مجمع برای سال های بعد هم او را انتخاب کند.

مجمع عمومی علاوه بر انتخاب هیئت مدیره یک خزانه دار نیز انتخاب می کند که نسبت به تنظیم هزینه و درآمد و گزارش به مجمع اقدام کند.

هیئت مدیره موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه کند و هزینه بیمه را بین شرکا تقسیم کند. در صورت عدم بیمه و وقوع آتش سوزی هیئت مدیره مسئول جبران خسارت هاست.

چنانچه تعداد واحدها بیش از ۱۰آپارتمان باشد انتخاب یک دربان برای مجموعه ضروری است.

مالکین آپارتمان ها موظفند هزینه های مشترک و مستمری را که برای قسمت های مشترک ساختمان ضروری است مانند آب، برق، گازوئیل، گاز و غیره پرداخت کنند؛ هزینه های قابل پرداخت یا بستگی به مساحت و زیربنای آپارتمان ها دارد مثل هزینه آب، گاز، گازوئیل و... یا برخی به زیربنا و مساحت ارتباطی ندارند مانند هزینه تأسیسات، سرایدار، دربان و دستمزد هیئت مدیره.

پرداخت هزینه آپارتمان توسط مالک یا مستأجر آن، بستگی به قرارداد تنظیم شده بین آنها دارد. چنانچه مالک طبق قرارداد از پرداخت هزینه خودداری کند، مستأجر می تواند آن را از اجاره بها کسر کند؛ چنانچه مستأجر از پرداخت هزینه خودداری کند، هیئت مدیره حق دارد برای دریافت آن به مالک مراجعه کند.

هیئت مدیره می تواند برای تأمین هزینه مبلغی را از صاحبان آپارتمان ها به عنوان تنخواه گردان اخذ کند. مدیر آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم های مجمع عمومی را به اجرا درمی آورد.

دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تأیید هیئت مدیره یا مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک دریافت کنند.

چنانچه سه نفر از کارشناس های رسمی دادگستری فرسودگی کامل بنا و بیم خطرجانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل تجدید بنا خواهد بود.

چنانچه اقلیتی از صاحبان واحدها نسبت به تجدید بنا رضایت ندهند، مالکان موافق تجدید بنا باید با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبی برای آنها اجاره کنند تا به مکان جدید منتقل شوند. در صورتی که مخالفین از انتقال به خانه اجاره ای خودداری کردند، هیئت مدیره یا مدیر به دادگستری یا مجتمع قضایی مراجعه می کند و با اخذ دستور تخلیه آن واحدها، نسبت به این کار اقدام می کند.