بیع زمانی

نظام حقوقی کشور ما, در زمینه مسائل مدنی, بر پایه آزادی اراده یا حاکمیت اراده در انعقاد قراردادها قرار گرفته است, تا آنجا که این قراردادها مخالفتی با نظم عمومی و اخلاق حسنه و یا قواعد آمره نداشته باشند این نکته بنیادی تا آنجا پیش می رود که هرگاه بپرسیم یا تردید کنیم که این قاعده و قانون آمره است یا غیرآمره

در ماهنامه آموزشی دادگستری استان تهران، شماره ۴۲، دی و بهمن ماه ۱۳۸۵، مقاله محققانه و ارزشمند جناب آقای سعید شریعتی را با دقت مطالعه نمودم. مقاله موصوف تحت عنوان «بیع زمانی یا انتقال مالکیت زمان‌بندی شده» ارائه شده است.

از آنجا که این مسئله یا مفهوم حقوقی از طرف برخی از همکاران و اینجانب در دوره کارشناسی دانشکده حقوق به عنوان یکی از مسائل جدید حقوقی تدریس و تشریح می‌شود، بر آن شدم که در پی مقاله آقای سعید شریعتی، چند صفحه‌ای را اضافه نمایم.

● ورود به مطلب

قبل از شروع بحث در باب «بیع زمانی» به نظر می‌رسد ضروری باشد که ابتدا در ساختار نظام حقوقی کشورمان، در چند زمینه مروری داشته باشیم، زیرا در پایان مقاله، می‌خواهم از این نکات بهره‌برداری کرده، به نتیجه‌گیری بپردازم.

۱‌) نظام حقوقی کشور ما، در زمینه مسائل مدنی، بر پایه آزادی اراده یا حاکمیت اراده در انعقاد قراردادها قرار گرفته است، تا آنجا که این قراردادها مخالفتی با نظم عمومی و اخلاق حسنه و یا قواعد آمره نداشته باشند. این نکته بنیادی تا آنجا پیش می‌رود که هرگاه بپرسیم یا تردید کنیم که این قاعده و قانون آمره است یا غیرآمره؟ جواب می‌دهیم غیرآمره مگر اینکه خلاف آن ثابت شود، زیرا در کشور ما انعقاد قراردادها بر مبنای تراضی طرفین و آزادی اراده و حاکمیت اراده استوار است (ماده ۱۰ قانون مدنی).

۲‌)‌ مفهوم بیع و تاریخ عقد بیع از سال ۷۵۲ قبل از میلاد آغاز می‌شود، در آنجا که بشر برای اولین بار در شهر لید یا در غرب ترکیه با مفهوم یک کالای «واسطه‌ای» به عنوان پول آشنا شده و به ضرب سکه‌های طلا و نقره پرداخت، حدودا ۲۵۷۹ سال قبل. قبل از این تاریخ بیع به صورت عقد معاوضه یا مبادله کالا با کالا صورت می‌گرفت.

مثلا ۲۰ سبد یا کیسه خرما در مقابل یک شتر یا یک اسب و لذا مسئله تجارت و مبادله به کندی صورت می‌گرفت و پس از پیدایش پول و بکارگیری آن در روابط مبادلاتی میان اشخاص یا میان شهرها، دومین انقلاب بزرگ در تاریخ تحول و پیشرفت تمدن بشری، پس از انقلاب کشاورزی یعنی آشنایی با کشت دانه‌های حبوبات و میوه‌ها و بهره‌برداری از آنها برای تغذیه، حادث گردید.

مایه مباهات است اگر اعلام نمایم که چهار عدد از سکه‌های ضرب شده در Lidia، در حال حاضر در موزه ملک (موزه مرحوم حاج آقا حسین ملک که یادش گرامی باد) وجود دارد.

بنابراین به سختی می‌توان ادعا کرد که «مفهوم بیع یا عقد بیع با تاریخ اولین روزهای زندگی اجتماعی بشر همراه است». از این تذکار و بیراهه‌ای که رفتم پوزش می‌خواهم و بازمی‌گردم به اصل موضوع.

۳‌) در نظام حقوقی کشور ما، در مسائل مدنی، اصل اباحه جاری و رایج است، یعنی روایا جایز بودن و در فقه یعنی مباح و حلال بودن. یعنی آزادی اراده که البته الزامات قانونی استثناء بر این اصل است. اصل اباحه احتیاج به تصریح شارع و قانونگذار ندارد. مانند بیع کالی به کالی (یا بیع دین به دین) که در قانون مدنی راجع به این مسئله‌ها ماده قانونی در اختیار نداریم ولی جامعه بدان عمل می‌کند و دولت نیز غالب معاملات خارجی خود را با دولت‌های دیگر، بنا بر ضرورت‌های اقتصادی به صورت کالی به کالی یا پایاپای (Barter) انجام می‌دهد. قوای سه‌گانه کشور هم بدان معترض نیستند.

۴‌)‌ در نظام حقوقی کشور ما، انتقال مالکیت می‌تواند گاه ارادی باشد، گاه قهری مانند ماده ۳۳۹ در بیع و صدر ماده ۸۷۵ قانون مدنی در ارث.

۵‌) انتقال مالکیت در نظام حقوقی کشور ما گاه به صورت قطعی و مستقر است، گاه به صورت غیرمستقر و متزلزل (می‌توان به ماده ۳۶۲ قانون مدنی در باب مالکیت قطعی و مستقر و به ماده ۴۵۳ قانون مدنی در باب خیار مجلس و حیوان و شرط و به ماده ۸۶۸ قانون مدنی در باب مالکیت غیرمستقر و متزلزل مراجعه کرد.)

۶‌) در نظام حقوقی کشور ما، حتی در جایی که انتقال مالکیت با استناد به مواد ۳۳۹ و ۳۶۲ به طور قطعی و مستقر صورت می‌گیرد، معهذا می‌توان با درج شروطی، دامنه تصرفات مالک یا خریدار را حتی برخلاف نص صریح صدر ماده ۳۰ قانون مدنی، محدود کرد مانند ممنوعیت خریداران خانه‌های سازمانی در نقل و انتقال ملک خریداری شده، مثلا به مدت پنج سال یا ده سال.

باز هم اشاره می‌شود که این امر ناشی از تراضی طرفین و حاکمیت یا آزادی اراده در انعقاد قراردادها می‌باشد.

۷‌)‌ در نظام حقوقی کشور ما، در آنجا که طرفین یک قرارداد می‌توانند توافق خود را حتی برخلاف قواعد و مقررات تکمیلی یا تفسیری یا تعویضی تنظیم نمایند (برخلاف ماده ۴۸۶ قانون مدنی در اجاره و ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در باب نحوه پرداخت اجاره بها)، چرا نباید بتوانند قرارداد فروش یک آپارتمان را به صورت بیع زمانی و یا مالکیت زمانی و برخلاف «بیع مصطلح» یا «بیع عرفی» تنظیم و منعقد نمایند؟ البته اعلام این نکته در مقالات برخی آقایان اساتید که ما دارای بیع عرفی و بیع مصطلح هستیم به راحتی قابل قبول نیست.

بیع می‌تواند به ده‌ها شکل با ده‌ها شرط منعقد شود، زیرا که قواعد عقد بیع آمره نیستند و برخی از مصادیق آن را قانون مدنی نام برده است. اینکه بیع باید در قلمرو و محدوده بیع مصطلح و عرفی باشد قابل تامل است. مسائل عرفی و مصطلح با گذشت زمان و ظهور نیازهای جدید تغییرپذیرند. البته این نکته را می‌پذیرم که قواعد اساسی بیع همیشه باید رعایت شوند.

۸‌)‌ آن طور که قبلاً اشاره شده است، ما هنوز در حقوق یا فقه با مفهومی به عنوان بیع مطلق (غیرموقت) آشنایی نداریم و قاعده‌ای حتی در شکل قول مشهور آن مبنی بر غیرمشروع بودن بیع موقت یا مالکیت موقت در اختیار نداریم.

پاساسا در این مقطع ذکر این نکته خالی از فایده نیست که Timesharing بیع موقت یا مالکیت موقت نیست؛ مالکیت مداوم است که هر ساله یا هر ماه در زمانی معین، اتوماتیک‌ تجدید می‌شود و می‌تواند صدها سال تداوم داشته باشد و بعد از فوت مالک نیز مالکیت به ورثه او انتقال می‌یابد.

در نظام حقوقی ما، با شکلی از نکاح به عنوان نکاح موقت یا متعه برخورد می‌کنیم که مبنایی فقهی دارد. اجاره داریم که استیفاء منفعت به طور موقت صورت می‌گیرد (ماده ۴۶۸ قانون مدنی). چرا باید در مسئله بیع یا مالکیت با مشکلی مواجه شویم؟

اگر به اینجانب ایراد گرفته شود که نکاح یک عقد غیرمالی است، این انتقاد را پیشاپیش می‌پذیرم نکاح موقت را فقط به عنوان مثال ذکر کردم.

ماده ششم قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ و ماده هفتم قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ به طور ضمنی بحثی از انتقال مالکیت موقت دارد. بدین معنا که مالک یکهزار متر مربع زمین چنانچه در مهلت تعیین شده بدون عذر موجه نسبت به عمران و احیاء زمین اقدامی به عمل نیاورد، دولت زمین واگذاری را مسترد می‌نماید. به علاوه سه عنصر ماهوی مالکیت یعنی «دوام مالکیت، مطلق و انحصاری بودن آن» همان طوری که از طرف نویسنده محترم اشاره شده است «مفهوم پیشین خود را از دست داده و در موارد زیادی تخصیص خورده است. ویژگی دائمی بودن مالکیت نیز از سوی برخی فقها و حقوقدانان مورد تردید قرار گرفته است.»

۹‌)‌ ما در نظام حقوقی خودمان برای تنظیم قواعد بیع آزادی عمل داریم. حتی تا آنجا می‌توانیم پیش برویم که عقد بیعی را منعقد سازیم، تراضی طرفین و توافق اراده‌ها صورت گرفته، ایجاب و قبول حتی به صورت سند رسمی تنظیم یافته، معهذا با درج شرطی به صورت معلق، مانعی در اثر عقد یا انتقال مالکیت ایجاد ‌کنیم (خانه را به تو هبه کردم یا به تو فروختم به مبلغ هشتاد میلیون تومان به شرط آنکه در مسابقات کشتی در سه ماه دیگر نفر اول بشوی و یا قیمت دلار نصف بشود ‌ـ‌ ماده ۱۸۹ قانون مدنی). حال اگر ما بتوانیم بر اساس شرطی معلق، مانعی حتی در انتقال مالکیت ایجاد کنیم، چرا نباید بتوانیم با درج شرطی مالکیت را برای دوره معینی از سال منتقل نماییم؟

(یک توضیح حقوقی = اینجانب معتقدم در ماده ۱۸۹ اساسا عقد معلق نیست، بلکه حدوث شرط مبهم، نامعلوم و معلق است که بر عقد تاثیر می‌گذارد. عقد نمی‌تواند معلق باشد و نباید باشد. اگر عقدی به مفهوم معلق داشته باشیم، یعنی عقدی هنوز به وجود نیامده است، پس چطور می‌توان در کنار عقدی که هنوز موجودیت و تحقق نیافته شرطی را درج یا اضافه کرد؟ این امر یک سهو قانونگذاری است در حقیقت باید گفت که شرط معلق است و اثر عقد را معلق می‌نماید نه خود عقد را.)

۱۰) اگر ما بپذیریم که قراردادها، در نظام حقوقی کشورمان، بر پایه تراضی طرفین و توافق اراده‌ها در نوع و در موضوع عقد منعقد می‌شوند، لذا هر یک از طرفین قرارداد حق دارد که برای رسیدن به توافق یا به دلایل خاص خود، از برخی حقوق مالی خود صرف‌نظر نماید مانند ماده ۴۴۸ قانون مدنی در باب سقوط تمام یا بعضی از خیارات یا اسقاط حق اعتراض و یا عدم اخذ به شفعه در فروش مال غیرمنقول توسط شریک.

اگر قواعد حقوقی ما چنین بافتی را دارد، چرا خریدار نباید بتواند مال غیرمنقول یا منقولی را خریداری نماید که مالکیت او «تداوم» دارد ولی امکان تصرف و بهره‌برداری یا استیفاء منفعت از مال موصوف فقط در مقاطعی از زمان صورت می‌گیرد؟

در عین حال که می‌دانیم حتی خریدار گاه رضایت به بیعی می‌دهد که فروشنده حق فسخ معامله را دارد و مالکیت خریدار در مدت اعتبار خیار، مالکیتی است متزلزل و غیرمستقر (ماده ۱۸۸ قانون مدنی).

پس از بیان این مقدمه و نکات مورد نظر، اینک وارد بحث اصلی می‌شویم و در خاتمه به نتیجه‌گیری می‌پردازیم.

● یک بررسی تطبیقی

نهاد یا تاسیسی حقوقی به نام بیع زمانی یا تایم‌شرینگ، در کشور ما به تدریج راه خود را به جلو می‌پیماید و مانند هر پدیده نوظهور دیگری که حیات می‌یابد مشکلات فراراه خود را دارد مانند فروش آپارتمان‌های ساخته نشده، بیع با ثمن شناور، تجارت الکترونیکی و غیره. بیع زمانی هنوز به عنوان یک قاعده حقوقی جا نیفتاده و مستقر نشده است. هدف مقالاتی از این دست این است که مسائل و مشکلات و اختلاف‌نظرها را نقد و بررسی نماید تا در نهایت به یک اجماع (Consensus) برسیم. اساسی‌ترین بحث، بررسی ماهیت حقوقی قراردادی است میان فروشنده و خریدار به نام تایم‌شرینگ.

۱‌) در آثار منتشره مربوط به قراردادهای تایم‌شرینگ که اینجانب تاکنون موفق به مطالعه آنها شده‌ام، سعی بر آن گردیده تا این قرارداد را از دیدگاه موازین فقهی مورد تحلیل و مداقه قرار دهند و به این نتیجه برسند که فقه در این‌باره چه حکمی می‌دهد.

۲)‌ تصور می‌نمایم که کوشش در این زمینه ثمر چندانی به بار نیاورد، زیرا فقهای متقدم در آثار خود متعرض این مسئله نشده‌اند و چنین مسئله‌ای به عنوان مسئله روز در آثار گذشته مطرح نشده است تا بتوان در این‌باره به قیاس پرداخت.

در اعلام نظر فقهای زمان حاضر نیز اختلافات شدیدی ملاحظه می‌شود و کمکی به حل مسئله نمی‌نماید و این اختلاف نظر شدید هم شاید ناشی از آن باشد که در آثار فقهی گذشته تحلیلی در باب مالکیت یا بیع زمانی صورت نگرفته است.

۳‌)‌ از طرفی دیگر، با بودن نهادی به عنوان فقهای شورای نگهبان و مجموعه‌ای به نام قانون مدنی و اصل چهارم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران دال بر آنکه کلیه قوانین و مقررات باید بر اساس موازین اسلامی باشد، فرض بر آن است که مجموعه قانون مدنی کشور ما در انطباق با موازین شرعی و فقهی است.

بدین ترتیب ما می‌توانیم دامنه بحث را محدودتر و آن را صرفا به قوانین موضوعه کشوری تسری دهیم. شاید به نتیجه‌ای قابل قبول برای همگان برسیم.

قاعده مهایات:

۴‌)‌ اما به هر صورت از یک نکته نباید غافل باشیم و آن اینکه در اکثر آثار منتشر شده، تایم شرینگ را به نوعی با قاعده حقوقی مهایات مقایسه کرده‌اند و اینجانب نیز لزوما چند سطری را بدین مسئله اختصاص می‌دهم.

به نظر می‌رسد که قاعده مهایات با قرارداد تایم‌شرینگ تفاوت‌هایی اساسی و ماهوی دارد.

اول) شاخص اساسی قاعده مهایات به چند عنصر یا عامل بازمی‌گردد.

مالی که قابلیت تقسیم یا افراز را نداشته باشد مانند حیوان یا آپارتمان.

مالی که امکان استفاده و انتفاع از آن مال در آن واحد (واحد زمان) برای کلیه شرکاء وجود ندارد.

میان شرکاء تمایلی برای فروش مال مشترک یا مشاع و تقسیم ثمن آن دیده نمی‌شود.

نتیحتا، در مهایات استیفاء منفعت از آن مال بر اساس واحد زمان میان شرکاء صورت می‌گیرد مانند منافع حاصل از یک آپارتمان، یک تراکتور، یک اسب، آب یک قنات کوچک (فرض کنیم هر هفته یا هر ماه برای یک شریک) ضمن آنکه مال مشترک به صورت مشاع باقی می‌ماند.

پس آنچه در مهایات اتفاق می‌افتد «تقسیم منافع بر اساس واحد زمان است».

توضیح حقوقی: در این مقطع مجبور هستم دو نکته دیگر را اضافه نمایم:

▪ ذکر یا بکارگیری اصطلاح یا عبارت «افراز منافع در مهایات» اصطلاح درستی نیست. افراز با تقسیم تفاوت دارد و هر یک بار حقوقی خود را دارند. افراز فقط در اموال غیرمنقول کاربرد دارد و مالی که مشاع است و این افراز توسط یک مقام رسمی دولتی صورت می‌گیرد مانند اداراه ثبت اسناد و املاک. در حالی که در مهایات، «تقسیم منافع» توسط شرکاء و با تراضی و توافق شرکاء کافی و وافی به مقصود می‌باشد.

▪ اینکه گفته می‌شود مهایات می‌تواند به صورت «مهایات مکانی» باشد چندان صحیح به نظر نمی‌رسد و به عنوان مثال گفته شده است خانه‌ای که دو اتاق دارد و دو شریک هر یک، یک اتاق را مورد بهره‌برداری قرار می‌دهد. مسئله اگر بدین صورت مطرح شود، مهایات مکانی با تعریف و عناصر سازنده خود مهایات در تضاد و تناقض می‌افتد. آنچه در مهایات مطرح است مهایات زمانی است که تقسیم منافع و بهره برداری بر اساس واحد زمان میان شرکاء صورت می‌پذیرد؛ از این دو نکته می‌گذریم و بازمی‌گردیم به تفاوت مهایات با تایم‌شرینگ:

دوم)‌ در مهایات توافق یا قرارداد میان شرکاء است ولی در تایم‌شرینگ توافق یا قرارداد میان خریدار و فروشنده به وجود می‌آید.

سوم)‌ در مهایات مال مورد نظر مشاع است یعنی در آن واحد و یا در زمان واحد هر شریک در ذرات آن مال شریک و مالک است، حال آنکه در قرارداد تایم‌شرینگ شخصی که مثلا آپارتمانی را خریداری می‌نماید در مدت مقرر یا تعیین شده در قرارداد شریک دیگری ندارد و او مالک ششدانگ آپارتمان است و مال موصوف مشاع نیست.

چهارم) در مهایات جوهر اساسی «تقسیم منافع» است بر اساس واحد زمان و بر اساس توافق شرکاء. در قرارداد تایم‌شرینگ «عقد بیع» واقع می‌شود، میان خریدار و فروشنده، عین مال و به تبع آن منافع نیز به خریدار برای مدتی منتقل می‌گردد.

پنجم)‌ به نظر برخی از فقها در مهایات نوعی «اباحه منفعت معوض» صورت می‌گیرد. در قرارداد تایم‌شرینگ ما اباحه منفعت نداریم و همان گونه که فوقا اشاره شد در این قرارداد تملیک عین و منفعت تواما رخ می‌دهد.

ششم) تملیک عین و منفعت موضوع عقد یا قرارداد تایم‌شرینگ قرار می‌گیرند و به همین جهت قراردادی است «لازم» و قابلیت رجوع ندارد. حال آنکه بنا به نظر برخی از فقها مهایات عقدی جایز است با قابلیت رجوع.

هفتم) در مهایات که منفعت تقسیم می‌شود، علی‌القاعده از طرف هر شریک قابل نقل و انتقال و یا حتی اجاره به غیر نیست. در تایم‌شرینگ خریدار می‌تواند آنچه را که خریده و به تبع آن منافع را به ثالثی انتقال یا اجاره دهد مگر اینکه شرطی مخالف درج شده باشد.

هشتم)‌ شاید با اندکی مسامحه بتوان گفت مهایات نوعی «عقد صلح» است، صلح مبتنی بر سازش و برای رفع تنازع یا ترافع موجود و جلوگیری از تنازع و ترافع در آینده (ماده ۷۵۲ قانون مدنی) ولی در قرارداد تایم‌شرینگ که میان خریدار و فروشنده منعقد می‌شود، در هنگام انعقاد عقد، تنازع یا ترافعی وجود ندارد و قرار هم نیست که اختلافی در آینده بروز نماید. قرارداد تایم‌شرینگ در مقام یک معامله است،‌با حفظ تکرار و تداوم آن.

نهم) در مهایات، ما با واژه‌ای به عنوان ثمن برخورد نمی‌کنیم. در قرارداد تایم‌شرینگ ثمن وجود دارد و به شدت تنزل پیدا می‌نماید. آپارتمانی که باید به یکصد میلیون تومان فروخته شود، به بیست میلیون تومان فروخته می‌شود، چون دامنه استیفاء منفعت و بهره‌برداری آن محدود شده است. این آپارتمان البته ممکن است به چهار نفر دیگر هر یک با قیمت بیست میلیون تومان، بیشتر یا کمتر، فروخته شود و در نهایت یکصد میلیون تومان برای فروشنده به دست می‌آید.

منبع: مجله قضاوت - شماره۴۶

دکتر پرویز نوین، استاد دانشگاه

---