۱۹۸ واحد مسکونی برای هر ۱۰۰۰ نفر

بانک جهانی با هدف بهبود شرایط زندگی برای خانواده های ایرانی با درآمد کم و متوسط برنامهٔ بهسازی شهری و اصلاحات مسکن را با یک وام ۳۳۰ میلیون دلاری به مدت ۱۲ سال در ایران اجراء می کند

یک تیم کارشناسی ایرانی با بانک جهانی در تهیهٔ گزارش همکاری داشته است و وزارت مسکن و شهرسازی مسئولیت کلی اجراء پروژه را با نظارت کمیتهٔ راهبری برعهده خواهد داشت که این نظارت شامل حسابرسی و پایش پروژه است. کمک‌های مالی بانک جهانی به‌طور معمول به کشورهائی تعلق می‌گیرد که عملکرد دولت‌های آنها با سیاست‌های این بانک هماهنگ باشد، اما با وجود انتقاد این بانک به سیاست‌های بخش مسکن در ایران، برنامه‌ٔ بهسازی مسکن از سال گذشته در سه مرحله به اجراء درآمده است: در فاز اول ایجاد یک روش یکپارچه و هماهنگ برای بهبود وضعیت کسانی که اسکان غیررسمی دارند موردنظر است. برای این بخش از پروژه ۱۰۰ میلیون دلار اختصاص یافته است.

فاز دوم برنامه با هدف آغاز اصلاحات بخش مسکن و تمرکز بر تقویت بخش مالی و کارآمدتر کردن سیستم یارانه‌ای کشور با هزینهٔ ۸۰ میلیون دلار و در مدت چهار سال به اجراء درمی‌آید.

ظرفیت‌سازی در دولت به‌منظور تقویت مدیریت شهری نیز با هزینهٔ ۱۵۰ میلیون دلار در بخش سوم و به مدت سه‌سال پیگیری می‌شود. بهبود بخشیدن به شرایط زندگی در محلات بدون امکانات در پنج مرکز استان، آماده‌سازی سیستم‌ها، ظرفیت‌سازی و پایه‌ریزی برای آغاز اصلاحات بخش مسکن براساس ”سیستم بازار“ هم از مهمترین هدف‌های این برنامه است. جمعیت هدف این پروژه خانواده‌های کم‌درآمد ساکن در شهرها یا حاشیهٔ آنها است. مسکن و خدمات رفاهی مورد استفاده این گروه‌ها نسبت به دیگر گروه‌های شهری پائین‌تر از سطح استاندارد است و در برابر خطرات تخریب و زمین‌لرزه آسیب‌پذیرتر، دومین بخش پروژه از طریق تسهیل دسترسی به سرمایه برای تملک زمین و مسکن پاسخگوی نیاز خانواده‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد در سراسر کشور خواهد بود. دیگر گروه‌های ذینفع از بخش دوم پروژه بخش خصوصی مسکن خواهند بود که امکان دسترسی بهتر به بازار اطلاعات را پیدا می‌کنند. سومین بخش پروژه ارگان‌های شهری دولت را منتفع می‌سازد و بر افزایش ظرفیت و توان آنها در طراحی، ارائه و نظارت سیاست‌ها و برنامه‌ها توجه دارد. آنچه در ادامه می‌خوانید رئوس گزارش بانک جهانی دربارهٔ وضعیت مسکن در ایران است. این مطالعه با ارزیابی شرایط کلان اقتصادی ایران و تأثیر وابستگی شدید کشور به نفت بر بخش مسکن آغاز شده است.

گزارش بانک جهانی

بانک جهانی، در گزارش خود، بخش مسکن ایران را یکی از بخش‌های مهم اقتصاد ایران ارزیابی کرده است. براساس این گزارش حدود ۴۰ درصد از سرمایه‌گذاری‌های کشور در هر سال به این بخش اختصاص می‌یابد. سرمایه‌گذاری بخش مسکن، همچنین، ۸ درصد تولید ناخالص داخلی (GDP) ایران و ۱۲ درصد ارزش افزوده را به خود اختصاص می‌دهد. بنابراین گزارش ۳/۱۱ درصد از شاغلان ایران در بخش مسکن فعالیت دارند. بانک جهانی، نرخ بالای تورم، قدرت خرید پائین، بهره‌وری اندک و نرخ بالای بیکاری را از مهمترین مشکلات اقتصادی ایران در مواجهه با توسعهٔ بخش مسکن ارزیابی کرده است. براساس این گزارش افزایش قابل توجه جمعیت در ایران و جوان بودن ترکیب جمعیتی در کشورمان نیاز به مسکن را بیش از پیش تشدید کرده است. گزارش بانک جهانی تعداد واحدهای مسکونی در ایران را به‌ازاء هر هزار نفر ۱۹۸ واحد اعلام کرده است که در مقایسه با معیارهای بین‌المللی در سطح پائینی قرار دارد. براساس این گزارش ۲۰ درصد جمعیت کشور، که از درآمد بالا برخوردار هستند، ۴۰ درصد کل سرمایه‌گذاری‌های بخش مسکن را به خود اختصاص می‌دهند و ۶۰ درصد خانه‌های جدید از سوی آنان عرضه می‌شود. این در حالی است که تنها ۲۰ درصد کل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به اقشار کم‌درآمد، که ۴۰ درصد کل جمعیت کشور را تشکیل می‌دهند، تعلق دارد. در گزارش بانک جهانی، هدف‌های برنامهٔ سوم توسعه در بخش مسکونی را نیز بررسی و نحوهٔ دستیابی به این اهداف ارائه شده است.

چهار هدف عمده در برنامهٔ سوم توسعه از این قرار بودند:

- افزایش جریان منابع مالی داخلی و خارجی به بخش مسکن؛

- افزایش تعداد واحدهای مسکونی کوچک برای اقشار کم‌درآمد؛

- بهبود وضعیت مالیات و یارانه در بخش مسکن؛

- و کاهش کنترل دولت بر بخش مسکن.

بانک جهانی تحقق این چهار هدف را منوط به سازگاری اهداف و سیاست‌ها در این بخش دانسته است. بر این اساس ایران باید در نهادهای خود اصلاحات اساسی ایجاد کند و سیاست‌های خود را در خصوص عرضهٔ زمین، تأمین مالی و اعطاء یارانه به بخش مسکن و صدور مجوز به بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری اصلاح کند.

بانک جهانی در مورد سیاست‌های دولت برای پرداخت وام‌های بلندمدت مسکن نیز بر این اعتقاد است که انباشت این وام‌ها در پنج‌سال گذشته بین ۵/۲ تا ۳/۳ درصد تولید ناخالص داخلی در نوسان بوده است و تنها ۴۰ درصد از وام‌های بلندمدت مسکن در ایران برای خرید اختصاص یافته است. در گزارش بانک جهانی به نرخ پس‌انداز در ایران، که رقمی بالنسبه بالا و حدود ۳۰ درصد از تولید ناخالص داخلی است، پرداخته شده است. همچنین هرم جمعیتی ایران که غالب آن را جمعیت جوان تشکیل می‌دهد مورد توجه این بانک بوده است. این جوانان طی هفت تا ده سال آینده، به‌عنوان متقاضی، وارد بازار مسکن ایران خواهند شد.

براساس ارزیابی‌های بانک جهانی قدرت خرید مسکن هر خانوار ایرانی در دهک پائین درآمدی ۲۸ مترمربع و در دهک‌ بالای درآمدی ۲۲۶ مترمربع است.

محدودیت‌های توسعهٔ مسکن

بانک جهانی مهمترین محدودیت‌های اصلاح سازوکارهای تولید مسکن در ایران را در شش مقولهٔ زیربنائی و طبیعی، مشکلات اقتصادی کلان، محدودیت در تأمین بودجه، مشکلات تدارکاتی و سازمانی جمع‌بندی کرده است.

مشکلات زیربنائی

در طی دههٔ اخیر ایران شاهد چنان رشد سریع شهری بوده است که دولت و شهرداری‌های توان و ظرفیت‌ لازم برای افزایش و گسترش تأسیسات زیربنائی شهری و ارائهٔ خدمات متناسب با این رشد جمعیت شهری را نداشته‌اند. این امر باعث افزایش سریع سکونت‌گاه‌های بدون امکانات شده است. بسیاری از این سکونت‌گاه‌ها خارج از محدودهٔ قانونی شهرها قرار دارند و بنابراین از لحاظ قانونی جزء محدودهٔ قانونی شهرداری‌ها به‌حساب نمی‌آیند. برخی از این سکونت‌گاه‌ها در مراکز تاریخی مخروبهٔ شهر جای دارند، مراکزی که دارای ارزش فرهنگی فوق‌العاده‌ای هستند. این سکونت‌گاه‌ها حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد از بافت شهری را تشکیل می‌دهند و مسکن فقیرترین جمعیت شهری می‌باشند.

محدودیت‌های طبیعی

از سوی دیگر ایران یکی از زلزله‌خیزترین مناطق جهان است. زمین‌لرزه یکی از مخرب‌ترین حوادث طبیعی در ایران است و باعث تلفات جانی و خسارات اقتصادی می‌شود. خانه‌های ویران شده در اثر زمین‌لرزه هر ساله یک درصد از خانه‌های موجود را تشکیل می‌دهد. نواحی مختلف ایران این زمین‌لرزه‌های فاجعه‌آمیز را به خود دیده است. آخرین زلزله‌ها عبارتند از:

بم (۲/۶ ریشتر)، قزوین و بجنورد (۸/۶ ریشتر)، اردبیل (۱/۶ ریشتر)، اردکول در نزدکی قائنات (۳/۷ ریشتر) و منجیل (۷/۷ ریشتر).

شرایط اقتصاد ایران

مشکلات ساختاری اقتصاد ایران، بخش مسکن را نیز۷ مانند تمام بخش‌های اقتصادی، تحت تأثیر قرار می‌دهند. وابستگی اقتصاد ایران به درآمدهای نفتی، نرخ تورم بالا و پائین بودن تولید ناخالص داخلی و سهم مسکن از این شاخص از جمله مشکلاتی است که اثر منفی بر مسکن‌سازی در ایران دارد.

تأمین بودجه

در پی ملی کردن سیستم بانکداری در سال ۱۳۵۸ این کشور به مدت دو دهه تحت سیاست مالی اعتبارات مستقیم عمل کرده است. اما وام‌های تأمین مسکن در مقایسه با نیازها و هدف‌های برنامه‌های توسعه‌ای موجود کشور برای تهیهٔ مسکن هنوز کم است. با این حالت تخمین‌های اولیه نشان می‌دهد که یارانه‌های مسکن در ایران قابل ملاحظه است و ممکن است به ۵/۴ درصد از GDP برسد. اما با توجه به اینکه سرمایه‌گذاری‌های سالانه در بخش مسکن درت همین حدود است گاهی یارانه‌های مسکن نسبت به GDP حتی از سرمایه‌گذاری‌های در این بخش نسبت به تولید ناخالص داخلی بیشتر شده است. در سال ۱۹۹۶ و ۹۷ یارانه‌های مسکن به ۷/۴ از تولید ناخالص داخلی رسید که از سرمایه‌گذاری‌های بخش مسکن نسبت به تولید ناخالص داخلی بیشتر بوده است.

تدارکات و سازمان‌

زمین‌های شهری در محدودهٔ بسیاری از شهرها تحت تملک دولت هستند و به همین دلیل امکان اندکی برای توسعهٔ یک بازار زمین فعال باقی‌مانده است. وزارت مسکن، که کنترل بسیاری از زمین‌های عمومی را در دست دارد، اعمال سیاست جدیدی برای توسعهٔ زمین را آغاز کرده است که در آن افزایش دسترسی به زمین‌های قابل توسعه به‌صورت مستمر مورد توجه قرار گرفته است. تمرکز استراتژی وزارت مسکن بر مدیریت زمین به ایجاد تأسیسات زیربنائی برای مناطق مسکونی کمک کرده است.

در مجموع، بر اثر این محدودیت‌ها، تولید بخش خصوصی در بازار مسکن بسیار ناپایدار است و سرمایه‌گذاری این بخش به گونه‌ای نامنسجم در تعداد زیادی از پروژه‌های کوچک خانه‌سازی محدود شده است. این در حالی است که بخش مسکن، با توجه به نیاز فراوان آن به نیروی کار و پیوند گسترده با بخش‌های دیگر، به‌عنوان یک مصرف‌کنندهٔ اصلی مواد، می‌تواند نقش قابل ملاحظه‌ای در ایجاد اشتغال در کشور داشته باشد و بنا بر توانائی بالقوهٔ خود به یکی از موتورهای رشد اقتصادی ایران تبدیل شود.