بیماری هلندی در بازار مسكن

تامین مسكن مناسب برای شهروندان, كنترل بازار مسكن و نظارت بر قیمت ها از وظایف اصلی دولت ها است

تامین مسكن مناسب برای شهروندان، كنترل بازار مسكن و نظارت بر قیمت‌ها از وظایف اصلی دولت‌ها است.

مطابق اصول ۲، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی، تامین مسكن متناسب با نیاز شهروندان از وظایف اصلی دولت شمرده شده است، به‌گونه‌ای كه تامین مسكن مناسب در اصل ۴۳ یكی از مولفه‌های اصلی استقلال اقتصادی و... شمرده شده است. برای تحقق این اهداف، دولت‌ها سیاست‌هایی را جهت ساماندهی بازار مذكور اتخاذ می‌كنند. طی دهه‌های اخیر با افزایش جمعیت و رشد صنعتی كشور، مهاجرت به سوی شهرها، افزایش جمعیت شهری و كاهش بعد خانوار و تامین مسكن مناسب برای خانوارها با مشكلات عدیده‌ای مواجه شده است. دوره‌های ركود و رونق تورمی ‌و افزایش بی‌رویه قیمت مسكن و زمین و متعاقب آن اجاره‌بها و تبدیل تقاضای موثر به تقاضای غیرموثر، گواه این ادعاست. آنچه در ادامه می‌‌خوانید گزیده‌ای از گزارش پژوهشی دانشگاه علم و صنعت است كه با بررسی مجموعه عواملی كه بر بازار مسكن تاثیر‌گذار است به بررسی اهمیت و میزان تاثیرگذاری هر یك از عوامل پرداخته است. علل گرانی مسكن و به تبع آن اجاره‌بها در این گزارش از دو منظر، عوامل تاثیر‌گذار خارج از بازار (‌عوامل «برون‌زا») و عوامل داخلی (‌عوامل «درون‌زا») موثر بر بازار مسکن بررسی شده است.

عوامل تاثیر‌گذار «برون‌زا» به خوبی نمایان است كه منابع مالی موجود- اعم از دولتی و غیردولتی - جهت فعال‌سازی و توسعه تمامی ‌بخش‌های اقتصادی كشور به‌رغم افزایش درآمدهای نفتی، ناكافی و محدود است. بنابراین لزوم برنامه‌ریزی و اولویت‌بندی بخش‌های اقتصادی كشور نزد برنامه‌ریزان از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است تا با تخصیص بهینه منابع مالی موجود، بتوان اولویت‌های اقتصادی كشور را رفع كرد. در این میان به دلیل فقدان وجود چنین دیدگاهی میان برنامه ریزان اقتصادی كشور، منابع به تمامی ‌بخش‌های اقتصادی اختصاص می‌یابد كه بازدهی لازم را نداشته و منجر به اتلاف آنها می‌شود. در صورت تحقق فرض فوق منابع محدود با اولویت بخش مسكن منجر به تولید و افزایش عرضه و كاهش قیمت آن در بازار خواهد شد كه در این صورت «سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار» كه بیش از ۳۰‌درصد از آن را به خود اختصاص داده است، كاهش پیدا خواهد كرد. همچنین در كشور‌های تك محصولی همچون ایران كه متكی بر درآمدهای نفتی هستند، در صورت اتخاذ تصمیمات نادرست، افزایش نامناسب نقدینگی كه به سبب افزایش درآمدهای نفتی صورت می‌پذیرد منجر به تورم شدید در قیمت كالاها می‌شود. این تورم ممكن است در اقلام تجاری، مصرفی و... به وسیله اهرم‌های مختلف همچون واردات كنترل شود اما در كالا‌های غیرمنقول همچون زمین و ساختمان نه تنها برطرف نشده بلكه ادامه نیز خواهد یافت.نشانه‌هایی از تحقق «بیماری هلندی» در بخش مسكن نمایان شده است، بدین معنا كه كالای مصرفی مسكن به یك كالای سودآور و سرمایه‌ای تبدیل شده است. خانه و مسكن یك كالای مصرفی بادوام است و باید براساس تولید و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قیمت برسد، اما به دلیل تبدیل‌شدن به یك كالای سرمایه‌ای، به راحتی توسط عرضه‌كننده قیمت آن افزایش می‌یابد و متقاضی نیز به دلیل نیاز به آن، در هر صورت تن به قیمت عرضه شده خواهد داد و چون این تقاضا به دلیل تصور متقاضی از افزایش حتمی‌ و چند باره قیمت در آینده «فوری» است، با وجود شكل‌گیری بازار، بیماری هلندی در آن اتفاق می‌افتد كه نوعی «شكست بازار» است. با این توضیحات، بخش غیردولتی توانایی لازم را برای ایجاد تعادل در بخش مسكن نداشته و ساز و كار بدون ضابطه بازار نمی‌تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصله عمیق ایجاد شده بین عرضه و نیاز را كم كند. از این رو حضور دولت در بخش مسكن و در عرصه حاكمیت و مالكیت ضروری بوده و باید در مهار بحران ایجاد شده ناشی از «شكست بازار»، با اهرم‌های خود وارد عمل شود.

عوامل تاثیر‌گذار «درون‌زا» علاوه بر عوامل بیرونی، بازار مسكن متاثر از عوامل گوناگون درونی است. به گفته كارشناسان در كشور حدود ۶/۱‌میلیون خانوار فاقد مسكن مستقل و ۵/۱‌میلیون خانوار فاقد مسكن مناسب با حداقل امكانات هستند. این در حالی است كه با توجه به هرم سنی جمعیت كشور و رسیدن پیك جمعیت جوان كشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیاز به مسكن، سالانه ساخت ۷۰۰‌هزار واحد مسكونی كه براساس پیش‌بینی‌ها تا سال ۱۳۹۰ به مرز ۹۳۰‌هزار نفر نیز خواهد رسید در كشور ضروری است. این بدین معناست كه برای اصلاح وضع موجود، باید تا ۱۰ سال آینده با احتساب نرخ استهلاك ۳۰‌درصد، سالانه ۴/۱‌میلیون واحد مسكونی ساخته شود تا به موجودی مسكن كشور، سالانه یك‌ میلیون واحد اضافه شود. با این وجود براساس آمار وزارت مسكن بالاترین میزان عرضه مسكن مربوط به سال ۱۳۸۲ و حدود ۷۰۰‌هزار واحد مسكونی بدون احتساب واحدهای تخریب شده بوده است كه با توجه به ركود حاكم بر این صنعت در صورت عدم تغییر نگرش و ادامه روند موجود در ساخت مسكن، بحران مسكن را در آینده شاهد خواهیم بود. در این میان، «مسكن» در نهایت یك كالای مصرفی است. بدین معنی كه در تولید كالای مذكور، زنجیره‌ای از نهاده‌های واسطه‌ای در یك چرخه اقتصادی فعال بوده‌اند اما خود مسكن ماحصل چرخه مذكور است و به عنوان نهاده واسطه‌ای برای تولید كالای دیگری مورد استفاده واقع نخواهد شد. بنابراین اگر در شرایطی از اقتصاد، مسكن از كالای مصرف به كالای سرمایه‌ای و سوداگرانه تبدیل شود بدین معنی خواهد بود كه برای خرید كالایی كه تولید شده، نقدینگی بیشتری را باید پرداخت و یك كالا با چند بار‌ دست به دست شدن به افزایش قیمت قابل ملاحظه‌ای دست پیدا خواهد كرد كه در این شرایط سوداگری و دلالی بر بازار فوق حاكم شده و سرمایه‌هایی كه به هدف افزایش سود وارد بازار می‌شوند به مانند عوامل تعیین‌كننده اصلی بازار به ایفای نقش می‌پردازند. از عوارض سرمایه‌ای شدن مسكن، وجود پدیده خانه‌های خالی است. بدین معنی كه مالكان به امید افزایش قیمت مسكن و به تبع آن افزایش نرخ بازگشت سرمایه، خانه‌های خود را به‌رغم وجود نیاز در بازار نمی‌فروشند. برای مقابله با چنین رفتاری باید با استفاده از ابزارهای سیاستی و بدون مداخله مستقیم، هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالكان را به‌گونه‌ای افزایش داد كه خانه‌های موجود وارد بازار مسكن شوند. یكی از موثرترین روش‌ها، اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی است. با استفاده از این روش، مالكان خانه‌های خود را به بازار عرضه كرده كه در نهایت منجر به افزایش عرضه مسكن و كاهش قیمت آن خواهد شد. طی دهه اخیر به‌رغم افزایش متناوب وام خرید مسكن، سهم این وام از قیمت نهایی مسكن كاهش یافته است كه این نكته موید ناكار آمدی سیاست افزایش وام و ایجاد رونق در بخش مسكن از طریق تحریك تقاضاست. در عین حال، زمین به عنوان مهم‌ترین دارایی حقیقی، دارای بازاری است كه با تعامل خریداران و فروشندگان در آن، قیمت آن مشخص می‌شود و براساس این قیمت، تخصیص زمین به كاربردهای مختلف صورت می‌پذیرد. این بازار دارای ویژگی‌هایی است كه آن را از دیگر بازارها متمایز می‌سازد.