نقاط ضعف و تهدیدات موجود در برنامه ریزی مسکن ـ بخش پایانی

مفاهیم مطالعات شهری برنامه ریزی مسکن

انسان نیازها و خواسته‌های متعددی دارد، یکی از مهمترین نیاز‌های او مربوط به ساختمان و شاخه‌ی اصلی آن یعنی مسکن است. تنگناها به کاسته شدن از امکانات و کاسته شدن امکانات به مختصرشدن خواسته‌ها می‌انجامد. در تداوم این تسلسل، مجدداً انسان و نیازها قراردارد؛ ولی در این وضعیت دیگر انسان نیست، بلکه موجودی زنده است. زنده از نظر جسمی، که جنبه‌های روانی، فرهنگی، اجتماعی و انسانی او مهار و سرکوب شده است.

مشکل مسکن یکی از مسائل دیرپا درکشور ما بوده است وعلی‌رغم سابقه طولانی ما درامر برنامه‌ریزی، هنوز پاسخ مناسبی برای آن یافت نشده است. علت این امر را باید درضعف نظام برنامه‌ریزی کشور جست‌وجو کرد.

گذر مسئله مسکن از مرحله معضل به مرحله بحران در ایران به سال‌های ۱۳۴۰ بازمی‌گردد و ازهمین سال‌هاست که تحقیقات در زمینه مسکن در ادبیات فنی کشور شروع می‌شود. اولین پژوهش‌های مؤسسه تحقیقات اجتماعی دانشگاه تهران در زمینه مسکن عمدتاً برمسئله حاشیه‌نشینی در شهر تمرکز یافته است که امروزه جز نامی از آن‌ها، چیزی در اختیار نیست. پژوهش‌هایی که ابتدا در بانک ساختمان و سپس درسازمان مسکن شکل می‌گیرند نیز حاکی ازگذر مسئله مسکن ازمعضل به بحران هستند.

باگذشت قریب به پنجاه سال از آغاز پیدایش مسئله مسکن درکشور و شروع به تحقیقات مسکن در ایران، پژوهش مسکن شهری، دچار ضعف و نارسایی‌های جدی است و هنوز در مرحله توصیف آماری باقی‌مانده است و جنبه‌ی کاربردی و کاربستی نیافته است و تأثیر پژوهش در تدوین سیاست‌ها و برنامه‌ی مسکن اگرنه هیچ، که سخت نامحسوس است.

می‌توان گفت که مشکل مسکن درهمه جای دنیا وجود دارد؛ اما در کشورهای درحال توسعه به دلیل رشد سریع جمعیت و شهرنشینی، مهاجرت‌های داخلی، فقدان منابع مالی کافی،‌ مشکلات مربوط به عرضه زمین، تامین مصالح ساختمانی و کمبود نیروی انسانی متخصص؛ و مهمتر از همه نبودن خط مشی، سیاستگذاری و برنامه‌های مناسب درخصوص زمین و مسکن، این مشکل به صورت حاد و بحرانی درآمده است.

صنعتی شدن شتابان، جمعیت نواحی روستایی را به سوی شهرها روانه می‌کند. در اغلب موارد بعد اجتماعی صنعتی شدن به تامین مسکن ارزان قیمت، خدمات اجتماعی و هم‌چنین تامین رفاه کارگران منجر نمی‌شود؛ در نتیجه همه روزه به تعداد ساکنان مناطق زاغه‌نشین و محلات فقیر شهری افزوده می‌شود.

براساس برآورد سازمان ملل به منظور حل مشکل مسکن در کشورهای درحال توسعه، باید همه ساله به ازای هر هزارنفر جمعیت ۱۰ واحد مسکونی ساخته شود. درحالی‌که ساخت مسکن در این کشورها (کشورهای درحال توسعه) به ازای هر هزارنفر به ندرت به ۲ تا ۳ واحد مسکونی می‌رسد.

علاوه ‌بر موارد فوق، عواملی مانند تغییر در بعد خانوارها و گرایش به کوچک شدن آن، تغییر در مفهوم مسکن و تبدیل آن به نقدینگی، گرایش بیشتر در احراز حق مالکیت مسکن، عدم علاقه یا رغبت کمتر به زندگی در واحدهای آپارتمانی و مجموعه‌های مسکونی بزرگ، پایین‌بودن فرهنگ تعاونی در شکل سازمانی و پیشرفته آن درجهت حل مشکلات و همزیستی مسالمت‌آمیز در محلات و مجتمع‌های جدیدالاحداث مسکونی، منسوخ‌ شدن الگوهای معیشتی سنتی، تغییر در الگو و استانداردهای زندگی، گسستن افراد مزدوج از خانواده و بسیاری عوامل دیگر مشکل مسکن در این کشورها را حادتر نموده است.

مشکلات مسکن را می‌توان به‌طورکلی به دو بخش مشکلات عام و مشکلات خاص تقسیم نمود:

▪ مشکلات عام

ساختار اقتصادی و اجتماعی حاکم بر هر جامعه به دلیل روشن نبودن اهداف یا متناسب نبودن سیاست‌ها و فقدان انعطاف لازم در برنامه‌های موجود و برخی نارسایی‌های تشکیلاتی و غیره، مشکلاتی را به وجود می‌آورد که مشکل مسکن را پیچیده‌تر می‌کند. اهم این مشکلات عبارتند از:

- عدم ‌توجه به ماهیت قانونی و حقوقی شرکت‌های تعاونی خانه‌سازی و فقدان رسالت‌های تشویقی برای گسترش مسکن‌های تعاونی در این خصوص و عدم حمایت کافی دولت و مشکلات ناشی از قوانین؛

- محدودیت منابع مالی دولت‌ها در تامین منابع مالی مورد نیاز برای احداث مسکن گروه‌های کم درآمد (گروه‌هایی که اکثریت قاطع نیازمندان واقعی مسکن را شامل می‌شوند)؛

- عدم کفایت بخش خصوصی درتامین مسکن مخصوصاً برای گروه‌های کم درآمد، زیرا این بخش فقط برای کسانی مسکن تهیه می‌کند که از قدرت خرید بالایی برخوردارند؛

- تعارض و ناهماهنگی میان بین دو سیستم برنامه‌ریزی «بخشی» با « فضایی » و دو سیستم برنامه‌ریزی « مسکن» با برنامه‌ریزی‌های «شهری و منطقه‌ای»؛

- فقدان استانداردهای مشخص ساختمانی برای طرح، تولید و اجرا؛

- وجود درصد بالایی از ساختمان‌های زیراستاندارد که نیاز به تخریب یا حداقل تعمیرات اساسی دارند؛

- مغایربودن استانداردهای رایج، با توان مالی مردم و خصوصیات اجتماعی آن‌ها؛

توضیح آن‌که قیمت‌های تمام شده متناسب با توان مالی مردم نبوده و از این‌رو آن‌ها قادر به خرید خانه‌های تولید شده توسط سازندگان نیستند. استانداردها باید برای اکثریت جمعیت درمناطق شهری قابل حصول باشند، هنگامی که فقدان منابع کافی، قربانی کردن پاره‌ای از جنبه‌های مطلوب کیفیت مسکن را اجتناب ناپذیر می‌کند باید امکان مشخص کردن جنبه‌هایی که با حداقل ناراحتی قابل حذف هستند، وجود داشته باشد. استانداردها باید بهترین توازن ممکن میان اجزای ساخت فیزیکی و اجزای کارکردی ساختمان‌ها در رابطه با نیازمندی‌های اجتماعی و سایر نیازمندی‌های ساکنان را تضمین کنند.

- رشد سریع جمعیت و افزایش شهرنشینان (نرخ رشد سالانه جمعیت در بیشتر کشورهای درحال توسعه ۲ تا ۴ درصد است، ولی رشد جمعیت شهری این کشورها به دلیل مهاجرت ۴ تا ۸ درصد است. نتیجه چنین رشد بالایی، کمبود مزمن مسکن بویژه در محدوده‌های شهری است)؛

- سهم ناچیز مسکن استیجاری درعرضه کل مسکن؛

- انحراف سرمایه‌ها از بخش تولیدی مسکن به بخش خدماتی مسکن (خرید و فروش مجدد)، به دلیل افزایش قیمت‌ها (سود یا بازده سرمایه) دراین بخش.

▪ مشکلات خاص

بخش مسکن متشکل از زیربخش‌هایی است که هریک مستقلاً ویژگی‌ها و مسائل خاص خود را دارند. عدم هماهنگی میان آن‌ها و وجود اشکال و نقص درهر یک از عناصر بوجود آورنده مسکن باعث می‌شود که کل بخش، هماهنگی و انسجام خود را از دست داده و عملکرد آن کاهش ‌یابد.

زیربخش‌های مورد بحث دراین قسمت عبارتند از:

۱) زمین

مشکل کمبود زمین لازم برای توسعه شهری و ایجاد واحدهای مسکونی جدید در اغلب شهرهای دنیا یکی از مشکلات اساسی است. این مساله باعث تجاوز به زمین‌های کشاورزی یا ساخت و ساز در مناطقی که در معرض خطرات طبیعی هستند، همچنین ساخت و ساز در خارج از محدوده ی شهر‌ها که عامل رشد پدیده‌ی حاشیه‌ نشینی است، می‌شود.

۲) مصالح ساختمانی

- کمبود مصالح ساختمانی

- وابستگی تولید برخی از مصالح و اجزای ساختمان به مواد اولیه و مصالح خارجی

- فقدان ضوابط و استانداردهای لازم در تولید مصالح ساختمانی؛

- عدم مدیریت صحیح و مؤثر و کمبود پرسنل کارآمد کارگاهی؛

- وجود مشکلات توزیع مصالح، به‌خصوص تیرآهن و سیمان براساس سهمیه‌بندی شهری - روستایی بدون توجه به نیازهای عمده مردم و استان‌ها و حرکت درخط ایجاد بازار سیاه از این طریق؛

- وجود دلال و واسطه و سوداگر؛

۳) منابع اعتباری و مالی

فقدان تسهیلات کافی با شرایط مناسب برای گروه‌های کم درآمد و بعضاً عدم دسترسی گروه‌های کم درآمد به این تسهیلات و توزیع نامتناسب اعتبارات دولتی بین گروه‌های مختلف درآمدی از مشکلات دیگر است.

باتوجه به این که تهیه واحدهای مسکونی کامل حتی با پایین‌ترین قیمت، خارج از توان بیشتر خانواده‌های کم درآمد و نیازمند به مسکن است و این حقیقت که اکثر نیازمندان به مسکن را این گروه‌های درآمدی تشکیل می‌دهند، تامین منابع اعتباری و مالی مشکل عمده‌تری محسوب می‌شود.

۴) نیروی انسانی

کمبود نیروی انسانی متخصص و نیمه متخصص در تولید مسکن، توزیع نامتناسب آنان در مناطق مختلف و تمرکز و تجمع ایشان درمراکز شهری بزرگ، بخصوص پایتخت و بعضاً عدم استفاده بجا و مناسب از نیروهای متخصص.

۵) فن‌آوری ساخت

حاکم بودن رفتار سنتی، فقدان الگوی ساخت مرتبط با نیازها و امکانات، کمبود نیروی انسانی متخصص جهت استفاده از فنون و ماشین‌آلات پیشرفته ساختمانی، کمبود ماشین‌آلات و کارگاه‌های تولید ‌آلات و ادوات ساختمانی و عدم کاربرد صحیح فن‌آوری در امر تهیه مسکن باعث کاهش ساخت هر چه بیشتر مسکن می‌شود.

۶) سیاست‌گذاری، برنامه ریزی و نظارت

- ناهماهنگی میان سازمان‌ها و نهادهای مرتبط با مسکن، ضعیف بنیه مالی و فنی شهرداری‌ها، نظام غیرمدون ساختمانی، معماری، شهرسازی و تاسیساتی،

- ضعف دستگاه‌های اجرایی و تصمیم‌گیرنده مؤثر در سیاستگذاری، برنامه ریزی و نظارت بر فرآیند تولید مسکن؛

- فقدان ضوابط، استانداردها و چهارچوب‌های مطالعاتی اولیه که در قالب آن‌ها طرح‌ها ریخته شده و با خصوصیات محل هماهنگ می‌شوند؛

- مسخ شدن سیستم‌های نظارتی و آماری، گسسته بودن آن‌ها از دو بخش طرح و برنامه و اجرا.

- فعالیت نظارتی نیز که باید مبتنی بر آمار انجام گیرند، اما به علت فقدان مدیریت صحیح به صورت مجرد انجام گرفته و به علت بی‌اثربودن در قسمت‌های دیگر و عدم انسجام، اثری در بهبود بخشیدن به وضعیت آینده به چشم نمی‌خورد.

▪ مشکلات مسکن از دیدگاه عرضه و تقاضا

مشکلات مسکن را می‌توان از دیدگاه دیگری به دو بخش مشکلات عرضه و تقاضا تقسیم نمود.

۱) مشکلات عرضه

عوامل متعددی که باعث کاهش عرضه مسکن و در نتیجه عدم ارضای تقاضای بالقوه جامعه می‌گردد عبارتند از:

- کمبود اعتبارات و تسهیلات لازم؛

- کمبود و گرانی قیمت زمین شهری؛

- کمبود و گرانی مصالح ساختمانی؛

- ابتدایی بودن فن‌آوری ساخت؛

- کندی فرآیند ساخت مسکن؛

- وجود الگوی سنتی مصرف مسکن؛

- کمبود نیروی انسانی متخصص؛

- فقدان سازوکار مناسب برای ذخیره کردن زمین؛

- فقدان بانک اطلاعاتی بهنگام اراضی شهری؛

- فقدان قوانین و مقررات مناسب و تعرفه‌های ناظر برآن.

محدودیت در عرضه‌ی واحد مورد نیاز جامعه باعث افزایش قیمت مسکن، افزایش اجاره‌بها، بورس بازی زمین، ازدحام بیش از حد خانوارها در واحدهای مسکونی، پیدایش آلونک‌ها، و زاغه‌ها و بسیاری مسائل دیگر می‌شود که بیشتر شهرهای کشورهای درحال توسعه با آن مواجه‌اند.

۲) مشکلات تقاضا

اهم مشکلات در زمینه‌ تقاضا برای مسکن عبارتند از:

- وجود تقاضای انبوه و غیرموثربودن این تقاضا از نظر اقتصادی؛

- وجود الگوهای رفتاری نامناسب اغلب متقاضیان در زمینه مسکن‌دارشدن؛

- عدم تعادل در پراکنش تقاضای موثر در سطح کشور؛

- انفرادی بودن و غیرمتشکل بودن تقاضا در تقاضای کل مسکن.

▪ مشکلات مسکن از دیدگاه متقاضیان، تولید کنندگان و اقتصاد ملی

همچنان می توان مشکلات مسکن را از ۳ دیدگاه متقاضیان، تولیدکنندگان و اقتصاد ملی مورد بررسی قرار داد:

۱) مشکلات مسکن از نظر نیازمندان و متقاضیان

عبارتند از گرانی مسکن، اجاره‌بها و افزایش سریع قیمت‌ها، کمبود عرضه مسکن با ابعاد متناسب و کمبود مسکن استیجاری.

۲) مشکلات مسکن از نظر تولیدکنندگان

عبارتند از گرانی و کمبود عرضه زمین‌های مناسب شهری؛ کمبود و گرانی مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران ماهر و نیمه‌ماهر؛ عدم کفایت تسهیلات و وام‌های بانکی و مشکلات تامین سرمایه از منابع غیردولتی؛ مقررات و ضوابط دست و پاگیر اداری ساخت و ساز؛ مسائل موجود در زمینه‌ی عوارض شهری و مالیات‌ها.

۳) مسائل ومشکلات مسکن از نظر اقتصاد ملی

عبارتند از عدم تطابق رشد تولید مسکن با رشد جمعیت و خانوار، بویژه در جوامع شهری و گروه‌های کم درآمد؛ افزایش سریع نرخ رشد قیمت مسکن و اجاره؛ بورس بازی روی زمین و مسکن که حاصل افزایش نقدینگی بخش خصوصی وسوق سرمایه‌ها به سوی نقل و انتقالات مسکن در زمین در برابر تولید مسکن و زمین در برابر تولید مسکن یا سایر تولیدات و خدمات استراتژیک است.

تقریباً هیچ کشوری مدعی حل مشکلات مسکن در جامعه خود نیست. مسائل برخی از کشورها از نوع کمی بوده که ناشی از کمبودهای موجود مسکن، رشد جمعیت،‌ مهاجرت و تنگناهای اقتصادی است و عمدتاً کشورهای درحال توسعه را شامل می‌شود. در مقابل، مسائل مسکن در کشورهای توسعه یافته بیشتر از نوع کیفی و نیز تغییر ساختارهای اجتماعی و جمعیتی است.

تدوین و گردآوری:

مهندس عادل محمودی ـ دانشجوی کارشناسی ارشد برنامه‌ریزی شهری دانشکده هنر دانشگاه تربیت مدرس ـ خبرنگار مطالعات شهری سرویس مسائل راهبردی خبرگزاری دانشجویان ایران