قرارداد تشكیل بیع

در روابط بین اشخاص مواردی پیش می آید كه نیاز به تشكیل بیع برای دو طرف احساس می شود ولی زمینه انشای فعلی آن یا تنظیم سند رسمی انشاء به علت فقدان شرایط قانونی تشكیل عقد یا تنظیم سند رسمی تشكیل عقد ویا به دلیل ناتوان بودن یكی از دو طرف یا هردو طرف برای اجرای مفاد عقد ویا به دلیل ناتوان بودن یكی از دو طرف یا هردو طرف برای اجرای مفاد عقد وتسلیم آنچه به وسیله عقد بر عهده او مستقر می شود , فراهم نیست

الف. تجدید موضوع : در روابط بین اشخاص مواردی پیش می آید كه نیاز به تشكیل بیع برای دو طرف احساس می شود ولی زمینه انشای فعلی آن یا تنظیم سند رسمی انشاء به علت فقدان شرایط قانونی تشكیل عقد یا تنظیم سند رسمی تشكیل عقد ویا به دلیل ناتوان بودن یكی از دو طرف یا هردو طرف برای اجرای مفاد عقد ویا به دلیل ناتوان بودن یكی از دو طرف یا هردو طرف برای اجرای مفاد عقد وتسلیم آنچه به وسیله عقد بر عهده او مستقر می شود ، فراهم نیست . مثلاً برای تنظیم سند رسمی انتقال مال غیر منقول انجام استعلامات از سازمانهای دولتی به منظور روشن شدن وضعیت ملك مورد معامله از حیث مقررات ارضی و كشاورزی وشهرداری وغیره وجلب موافقتهای سازمانهای مربوطه لازم است ، و در نتیجه، شرایط موجود اجازه انشاء عقد یا تنظیم سند رسمی انتقال را در زمان دلخواه به طرفین نمی دهد . از این رو به منظور اطمینان یافتن طرفین از انجام معامله پس از فراهم شدن شرایط یا رفع موانع موجود،مبادرت به تشكیل قرارداد عادی یا رسمی می كنند كه موضوع آن، تعهد هریك ازدو طرف در برابرطرف دیگر به تشكیل بیع مال مزبور، پس از فراهم آمدن زمینه تشكیل یا تنظیم سند تشكیل آن است .

دراین مقاله منظور،ارزیابی وضعیت اینگونه قراردادها و تعهدات از نظر قانون واثرآنها و طرح وبررسی مسائل مربوط به آن است،اعم از قراردادها وتعهدات مربوط به اموال منقول یا غیر منقول . بنابراین،موضوع این مقاله قرارداد تشكیل بیع می باشد كه اثرآن پیدایش تعهد برانشای بیع است و در نتیجه موضوع مزبور با بیع مال منقول ویا غیر منقول تفاوت دارد .

این مسأله كه آیا بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی اعتبار و اثر حقوقی دارد یا خیر، از آن جهت كه موضوع آن را خود عقد بیع تشكیل می دهد داخل در عنوان بحث این مقاله، كه به قرارداد برانشای بیع و تشكیل آن در آینده می پردازد ، نیست و بررسی آن به فرصتی دیگر موكول می شود ، اگر چه بیع بدون تنظیم سند رسمی نسبت به مال غیر منقول با تعهد بر بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی از جهت تحلیلی، خالی از مشابهت نیست .

دراینجا لازم است این نكته روشن شود كه انتخاب عنوان « قولنامه » برای موضوع بحثهای حقوقی مربوط به وضعیت و آثار تعهدات و قراردادهای مربوط به فروش مال غیر منقول، از جهت تحلیلی، گزینشی صحیح به نظر نمی رسد زیرا،از یك طرف، قولنامه درقانون موضوع تعریف شده ای نیست ومنظور از آن در معنای متعارف، نوشته ای عادی است كه پیش از تشكیل بیع بین طرفین و معمولاً نسبت به مال غیر منقول با عبارات و مفاهیم گوناگون ومتفاوت به وسیله ایشان تنظیم و امضاء می شود و قراردادهایی را در بر می گیرد كه منعكس كننده نظریات واهداف خاص طرفین است ، واز طرف دیگر،به علت عدم آشنایی تنظیم كنندگان آن با موازین قانونی، مفاد ومندرجات آن غالباً مهم وبا ضوابط حقوقی غیر منطبق و مفاهیم آن گاهی با هم متناقض است .

بنابر آنچه ذكرشد، اگر موضوع بحث قولنامه باشد ، باید مانند عنوان اجاره نامه و وكالتنامه و نظائر آن ، مسائلی كه پیرامون دلیلیت و شرایط سندیت آن دور می زند، مورد بررسی قرار گیرد . ولی هرگاه موضوع بحث پاره ای از مندرجات آن مانند تعهدات و قراردادهای منعكس در قولنامه و وضعیت حقوقی این قراردادها نظیر تعهدات و قراردادهای مربوط به بیع مال غیر منقول و خود بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی باشد (كه همین موضوعات نیز تحت عنوان قولنامه معمولاً مورد بحث قرار می گیرد)، دیگر عنوان « قولنامه » نمی تواند داشته باشد بلكه موضوع بحث باید ماهیتهای حقوقی مطلق یا مقید ثبت نشده یا مندرج در سند عادی مانند قرارداد تشكیل بیع یا بیع مال غیر منقول ثبت نشده یا منعكس در سند عادی باشد . بنابراین، آنچه در عرف عام بنام « قولنامه » نامیده می شود وبرحسب موارد دارای مندرجات ومفاهیم گوناگون و مبهم است،عنوان مشخص حقوقی نیست و محتوای مشخص حقوقی ندارد ونباید بطور كلی محور مباحث حقوقی قرار گیرد ، هرچند كه محتوای هریك از قولنامه های تنظیم شده با لحاظ عبارات و مفاهیم خاص خود ، می تواند از حیث وضعیت و آثار حقوقی و روابط طرفین ، موضوع بحث و بررسی واقع شود. در حقیقت ، آنچه معمولاً مورد بحث قرار می گیرد ، وضعیت وآثار قراردادها و تعهدات منعكس در سند عادی بنام « قولنامه » است ،ولی آنچه موضوع این مباحث معرفی می گردد « قولنامه » است كه مفهوم یك سند عادی را دارد .

به این ترتیب ، انتخاب « قولنامه » به عنوان موضوع بحثهای مربوط به وضعیت و آثار قراردادهای مربوط به اموال غیر منقول یا مربوط به معاملات این اموال منعكس در قولنامه از دو جهت ناصحیح به نظر می رسد : یكی از این حیث كه قولنامه سند است نه مسند، و بحث در مورد مسند بجای سند گونه ای خلط مبحث است هر چند كه بحث از جنبه ارتباط قراردادهای مذكور به نوشته عادی قولنامه دنبال می شود ، ودیگر از این جهت كه محتوای یك قولنامه متداول بین مردم ،انحصاراً یك بیع یا قرارداد تشكیل بیع یا تعهد بر خرید و فروش نیست بلكه ممكن است یك قول و وعده ساده بر تشكیل معامله در آینده یا یك انشای معلق ویا مفاهیم دیگری كه در اصل فاقد ارزش حقوقی است باشد ، كه در نتیجه تخصیص بحث به بیع یا تعهد بر بیع مال غیر منقول، زیر موضوع « قولنامه » ، حتی با حقیقت محتوای همه قولنامه ها سازگار نیست .

بنا به جهات ذكر شده بالا،موضوع بحث این مقاله ، قرارداد تشكیل بیع (قرارداد انشای بیع ) معرفی گردید .

ب. تقسیم موضوع : موضوع این مقاله از جهات متعدد قابل بررسی است و بدین جهت به شرح زیر تقسیم و مطالعه می شود :

مبحث نخست - وضعیت حقوقی قرارداد تشكیل بیع

مبحث دوم - اثر حقوقی قرارداد تشكیل بیع

مبحث سوم - مسائل

مبحث ۱

---