مسکن مهر در آرزوی یک چاردیواری

نظام عرضه و تقاضا قیمت را مهمترین عامل تنظیم بازار می داند این متغیر ناخودآگاه وظایف مهمی همچون هدایت سیگنال هایی را با خود به یدک می کشد به طور قطع هرگونه انحراف قیمتی, سیگنال های سرمایه گذاری را هم به انحراف می کشد که عدم تخصیص سرمایه گذاری مناسب و بهینه منابع سرمایه گذاری آن است

نظام عرضه و تقاضا قیمت را مهمترین عامل تنظیم بازار می داند. این متغیر ناخودآگاه وظایف مهمی همچون هدایت سیگنال هایی را با خود به یدک می کشد به طور قطع هرگونه انحراف قیمتی، سیگنال های سرمایه گذاری را هم به انحراف می کشد که عدم تخصیص سرمایه گذاری مناسب و بهینه منابع سرمایه گذاری آن است. در زمینه مسکن باید گفت فقدان بازارهای ماشین از مهمترین دلا یل انحراف قیمتی بازار مسکن در ۱۵ سال اخیر به شمار می رود. به دلیل عدم بهره مندی اقتصاد از بازارهای کارآمد سرمایه، طلا ، بورس، نفت و مانند آن، عمده سرمایه سرمایه گذاران در سالهای اخیر متوجه بخش مسکن شده است. هجوم سرمایه گذاران به بخش مسکن پس از رونقی چند ساله به حباب قیمتی تبدیل شد و از آنجا که هر حباب قیمتی، سرانجام رکود را با خود به ارمغان خواهد آورد، مسکن نیز با ترکیدن حباب قیمتی در چندنوبت به رکود رفت. افت و خیز قیمتها در مسکن، عمدتا به دو دلیل نوسان قیمت نفت و سیاست های پولی و مالی بانک مرکزی و دولت برمی گردد.

در ۱۵ سال گذشته، در سه مقطع شاهد افزایش قیمت مسکن در کشور بوده ایم. برهه اول به سالهای ۷۲ و ۷۳ برمی گردد که در آن شاهد افزایش قیمت نفت خام بودیم. این اتفاق مجددا در سال های ۷۷ و ۷۸ و برای سومین با در سال ۸۴ تکرار شد. در هر سه مقطع با صعود نفت خام صادراتی ایرانی در بازارهای جهانی و از آنجا که سیاست های بانکداری مرکزی ایرانی قادر به خنثی سازی این افزایش قیمت نفت نمی باشند، با تزریق ارز حاصل از فروش نفت به بازارهای داخلی، رشد نقدینگی درکشور به شدت افزایش یافت و به تبع آن قیمت مسکن نیز روندی صعودی را طی کرد. نرخ های رشد ۶۷، ۵۰ و ۸۱ درصدی قیمت مسکن در سالهای ۷۵، ۸۱ و ۸۶ که بیشترین رشد قیمت مسکن را در تهران و کلا ن شهرها با خود به همراه آوردند موید این مطلب است. درکنار عامل مهم رشد نقدینگی، سیاست های ماخوذه بانک مرکزی و دولت را در قبال نوسان قیمت مسکن نباید از یاد برد و چه بسا اگر بخواهیم نگاهی کارشناسانه به آن بیندازیم این عوامل حتی تاثیری بیشتر و مهمتر بر نوسان قیمت مسکن داشته اند. سیاست های مالی (و در واقع بودجه ای) دولت مهمترین مساله ای است که در این خصوص مصداق دارد.

همواره دولتها در ایران با استفاده از سیاست غلط چاپ پول در جهت جبران کسری بودجه، با افزایش بی رویه نقدینگی در اقتصاد دامن می زنند که این مساله تاثیرزیادی در افزایش قیمت مسکن در کشور داشته و البته با تداوم آن در آینده ادامه خواهد داشت. سیاست نابه جای تعیین دستوری نرخ ارز از دیگر سیاست های ناکارآمدی است که تاثیر زیادی در بخش مسکن بر جای گذاشته است. همچنین هجوم افراد و اصناف غیرمتخصص به ساخت و ساز و عدم تدوین قانون مدون برای جلوگیری از توسعه قارچی آنها که اصطلا ح معروف «بساز وبفروش» را پدید آورد، از دلا یل رشد مسکن های بی کیفیت و گران قیمت در کشور بوده است. علا وه بر موارد مذکور، مسایلی همچون نرخ بهره، تورم، قیمت سایر دارایی های مالی برای سرمایه گذاران، میزان عرضه تسهیلا ت و اعتبارات حوزه مسکن، در آمد قابل مصرف خانوار، قیمت زمین و هزینه ساخت مسکن دیگر متغیرهای تاثیرگذار بر قیمت مسکن هستند. همواره با کاهش نرخ بهره، تقاضا برای مسکن افزایش می یابد. نمونه داخلی این مساله در سالهای ۸۳به بعد، باکاهش نرخ سود مورد انتظار تسهیلا ت بانک های دولتی از ۱۸ درصد به ۱۶، ۱۴ و ۱۲ درصد در سالهای ۸۴، ۸۵ و ۸۶ کاملا قابل لمس است. به طوری که در سالهای مذکور شاهد صعود قیمت مسکن به ارقام ۱۱، ۲۸و ۸۱ درصد بودیم.

درکنار نرخ بهره، با افزایش سطح عمومی قیمت ها و کاهش ارزش پول، عمدتا دارایی های مدت دار همچون زمین و مسکن، تقاضای بیشتری می یابند که نرخ های ۹/۴،/۱ ۱۱ و ۱۸/۴ درصدی تورم مصرف کننده در کشور در همان سال های ۸۳،۸۴ و۸۶ شاهد این مدعاست. با تغییر وزیر مسکن در دولت دهم، طرح مسکن مهر با تعامل بخش خصوصی رنگ و بوی جدیتری به خود گرفت.رویکرد جدید دولت در زمینه صنعتی سازی و تسهیلا ت مربوط به آن موید این مطلب است، به طوری که دولت با پرداخت تسهیلا ت بانکی تا سقف ۵۰ درصد و در اختیارگذاشتن زمین رایگان برای احداث کارخانه های تولید قطعات مسکن از پیش ساخته، اهتمام خود را برای رفع مشکلا ت مسکن به نمایش گذارد. همچنین ارتقای سقف تسهیلا ت بانکی در مسکن مهر از ۱۵ به ۲۰ میلیون تومان، صنعتی سازی از ۲۰ به۲۵ میلیون تومان و مسکن روستایی از ۷/۵ به ۱۰ میلیون تومان، به گفته بسیاری از کارشناسان می تواند در تسریع بهبود وضعیت مسکن نقش موثری ایفا کند. علا وه بر این، در این روزها پروژه مهر در تب و تاب برخی مسایل، شکل دیگری به خود گرفته است.

برخی از کارشناسان معتقدند تاکید دولت بر قیمت تمام شده پایین برای مسکن مهر، سبب شده تا مراکز و مناطقی برای ایجاد شهرهای جدید انتخاب شوند که عملا پیشرفت و ترقی آنان، بسیار هزینه برخواهد بود. عدم توجه به زیرساخت های آموزشی و درمانی از مهمترین انتقادات این طیف به شهرهای جدید است که سبب شده سرانه پایینی از آموزش، درمان و به طور کلی رفاه در اختیار ساکنین این شهرها قرار گرفته باشد. علا وه بر این، به طور قطع با اجرای هدفمند سازی یارانه ها، مشکلا ت دیگری که به طرح مهر افزوده خواهد شد که عمده آن مربوط به رشد هزینه های حمل و نقل بین کلا نشهرها و شهرهای جدید است به علا وه بسیاری از انبوه سازان کشور با توجه به اجرای هدفمند سازی یارانه ها از افزایش هزینه های ساخت به شدت واهمه دارند. این واهمه بیشتر به آن دلیل است که دولت مبنای فروش۳۰۰ یا ۳۵۰ هزارتومان برای هر مترمربع را هدف نهایی طرح مهر در نظر گرفته که به گمان انبوه سازان، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، قیمت تمام شده آنان را هم تحت تاثیر قرار می دهد.

مضاف بر این مطلب، در تفاهم نامه ای که انبوه سازان مسکن مهر با وزارت مسکن به امضا» رسانده اند، عنوان شده که تنها در صورت افزایش قیمت مصالح پایه بیش از ۲۰ درصد، دولت به همان مقدار به ارزش قرار داد می افزاید. اما با توجه به در برگرفتن هزینه تمام شده ۳۰ تا ۴۰ درصدی برای هر مترمربع توسط مصالح ساختمانی، یا باید شاهد گرانی بسیار زیاد مسکن مهر باشیم- که نقض طرح اصل مهر می باشد- و یا بخش خصوصی با کاهش شدید سود مواجه می شود که نتیجه آن دلسردی در زمینه تولیدمسکن خواهد بود. برطبق قول و قرارها، هدفمندی یارانه ها بایستی بدون افزایش قیمت نهاده های تولید اجرایی شود. اما چگونه؟... به طور حتم با هدفمند سازی یارانه ها، شاهد افزایش قیمت حامل های انرژی خواهیم بود. به موازات آن، مواردی همچون هزینه های حمل و نقل دستمزدها، قطعات یدکی و سایر عواملی که به انرژی وابسته اند، با افزایش قیمت مواجه خواهد شد و به نظر نمی رسد این مساله استثنایی داشته باشد. در نتیجه لا زم است که مسایل را ازجنبه های گوناگون مورد ارزیابی قرار داد. در نهایت باید اذعان داشت اگر چه طرح مسکن مهر می تواند روزهای موفقی را در آینده به همراه داشته باشد اما عدم برنامه ریزی در موارد مذکور، شاید حرکت روبه جلوی آن را کند کند که با توجه به وضعیت حال حاضر مسکن کشور، هرگونه تعلل در این مسیر، نقایص این بخش را تداوم می بخشد.

نویسنده : مجید سلیمی بروجنی