وام یک میلیارد تومانی مسکن با قسط ماهانه حدود ۲۰ میلیون تومان، برای خانوارهایی که درآمد محدودی دارند، عملاً تعهد مالی بسیار سنگینی محسوب میشود. در واقع، مسئله اصلی در بازار مسکن تنها افزایش سقف وام نیست، بلکه توان خانوار برای پرداخت اقساط و تأمین آورده اولیه خرید خانه است. قسط ۲۰ میلیون تومانی؛ ۹۱ درصد درآمد خانوار حداقلبگیر
برای خانوارهای حداقلبگیر با دریافتی ماهانه حدود ۲۲ میلیون تومان، پرداخت قسط ۲۰ میلیون تومانی به معنای اختصاص حدود ۹۱ درصد درآمد ماهانه به بازپرداخت وام مسکن است.
در چنین شرایطی، بخش بسیار ناچیزی از درآمد خانوار برای تأمین سایر هزینههای ضروری از جمله خوراک، اجاره یا هزینههای مسکن، درمان، آموزش و حملونقل باقی میماند. به همین دلیل، دریافت وام یک میلیارد تومانی برای این گروه از خانوارها از نظر جریان نقدی عملاً بسیار دشوار خواهد بود. فشار سنگین اقساط بر خانوارهای با درآمد ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان
برای خانوارهایی که درآمد ماهانه آنها بین ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان است نیز شرایط چندان آسان نیست. قسط حدود ۲۰ میلیون تومانی، بین ۵۰ تا ۶۷ درصد درآمد این خانوارها را به خود اختصاص میدهد.
پرداخت بیش از نیمی از درآمد ماهانه برای بازپرداخت یک وام، میتواند فشار قابل توجهی بر سایر هزینههای زندگی وارد کند و توان خانوار برای مدیریت مخارج روزمره را کاهش دهد. وام مسکن برای خانوارهای ۵۰ میلیون تومانی هم سنگین است
حتی برای خانوارهایی با درآمد ماهانه ۵۰ میلیون تومان، قسط ۲۰ میلیون تومانی همچنان تعهد مالی قابل توجهی محسوب میشود. در این سطح درآمدی، حدود ۴۰ درصد درآمد خانوار صرف پرداخت قسط وام خواهد شد.
اگرچه توان بازپرداخت در این گروه نسبت به خانوارهای کمدرآمد بیشتر است، اما اختصاص چنین سهمی از درآمد به اقساط، همچنان میتواند قدرت خانوار را برای تأمین سایر هزینهها و پسانداز کاهش دهد. از چه سطح درآمدی وام یک میلیاردی منطقیتر میشود؟
برای خانوارهایی با درآمد ماهانه ۶۰ میلیون تومان و بالاتر، سهم قسط از درآمد به محدوده یکسوم نزدیک میشود و استفاده از وام مسکن از نظر مدیریت جریان نقدی منطقیتر به نظر میرسد.
با این حال، حتی در این شرایط نیز تأمین آورده اولیه برای خرید خانه همچنان یکی از مهمترین موانع خانهدار شدن محسوب میشود. افزایش سقف تسهیلات زمانی میتواند اثرگذاری بیشتری داشته باشد که خانوار علاوه بر توان پرداخت اقساط، منابع کافی برای پرداخت مابهالتفاوت قیمت ملک و مبلغ وام را نیز در اختیار داشته باشد. مشتری اصلی وام جدید مسکن چه کسانی هستند؟
برخلاف تصور اولیه، بزرگترین مشتری بالقوه وامهای جدید مسکن الزاماً خانوارهای کمدرآمد نیستند. خانوارهایی که درآمد ماهانه بالاتری دارند و در عین حال توان تأمین آورده اولیه خرید ملک را دارند، احتمالاً امکان بیشتری برای استفاده از این تسهیلات خواهند داشت.
به بیان دیگر، افزایش سقف وام ممکن است بیش از آنکه بهطور مستقیم قدرت خرید خانوارهای حداقلبگیر را افزایش دهد، برای گروههای درآمدی متوسط و بالاتر قابل استفاده باشد. مسئله اصلی؛ قدرت خرید مسکن یا توان پرداخت بدهی؟
افزایش سقف تسهیلات مسکن را میتوان اقدامی برای جبران بخشی از افت قدرت خرید خانوارها دانست، اما اثر واقعی این سیاست به فاصله میان درآمد خانوار، قیمت مسکن و هزینه تأمین مالی بستگی دارد.
اگر سقف وام افزایش پیدا کند، اما قیمت مسکن با سرعت بیشتری رشد کند و درآمد خانوارها کمتر از هزینههای زندگی افزایش یابد، بزرگتر شدن مبلغ تسهیلات الزاماً به معنای خانهدار شدن تعداد بیشتری از متقاضیان نخواهد بود.
در چنین شرایطی، مسئله اصلی از «قدرت خرید» به «قدرت پرداخت بدهی» تغییر میکند؛ زیرا خانوار ممکن است از نظر تئوری امکان دریافت وام بیشتری داشته باشد، اما توان پرداخت اقساط آن را نداشته باشد. نرخ سود ۲۲.۵ درصدی و هزینه سنگین وام مسکن
یکی دیگر از چالشهای اصلی تسهیلات مسکن، نرخ سود ۲۲.۵ درصدی و هزینه نهایی بازپرداخت آن است. با افزایش مدت بازپرداخت، اگرچه مبلغ اقساط میتواند قابل مدیریتتر شود، اما مجموع هزینه مالی و سود پرداختی نیز افزایش پیدا میکند.
در وام ۲.۴ میلیارد تومانی خرید و جعاله، مجموع سود پرداختی حدود ۴.۴۷ میلیارد تومان برآورد شده است. این رقم نشان میدهد هزینه مالی تسهیلات از اصل مبلغ وام نیز بیشتر میشود و متقاضی در مجموع مبلغ قابل توجهی را بابت تأمین مالی پرداخت خواهد کرد. آزمون واقعی وامهای جدید مسکن
در نهایت، موفقیت وامهای جدید مسکن را نباید صرفاً با ارقام یک میلیارد یا دو میلیارد تومان ارزیابی کرد. معیار اصلی برای سنجش کارایی این تسهیلات، نسبت مبلغ قسط به درآمد خانوار، نسبت وام به قیمت واقعی مسکن و میزان آورده مورد نیاز برای تکمیل خرید است.
تا زمانی که میان درآمد خانوار، قیمت مسکن و هزینه بازپرداخت تسهیلات فاصله قابل توجهی وجود داشته باشد، افزایش سقف وام بهتنهایی نمیتواند مشکل خانهدار شدن بخش بزرگی از متقاضیان را حل کند.
