تدوین چشم انداز حوزه صنعت ساختمان در ایران

دوران فعلی صنعت ساختمانی در ایران یکی از دوران خاص این صنعت در ایران است

چشم انداز صنعت ساختمان در ایران

دوران فعلی صنعت ساختمانی در ایران یکی از دوران خاص این صنعت در ایران است . اگر بخواهیم تحلیل دقیق و مؤثری از این وضعیت داشته باشیم، باید واقعیت های موجود در این صنعت و نیز آینده محتمل را پیش روی خود ترسیم کنیم. این ترسیم نقشه راه روشنگری برای ادامه حیات در این حوزه را برای ما روشن می کند. و می تواند اقدامات فعلی و آینده را تنظیم و بازنمایی کند.

به نظر نگارنده واقعیت کلان حوزه صنعت ساختمان ایران رامیتوان با عناوین زیر دسته بندی کرد:(۱کمبود منابع زمین زیست بوم وانرژی ۲)شرایط اقتصادی مالی وعوامل مالی تاثیر گذار، ۳)شرایطاقتصاد

کلان و سایر مؤلفه های خارجی ؛ ۴) ساختارهای قانونی و چارچوب فنی ؛ ۵) صنعتی سازی ؛ ۶) بازاریابی ومؤلفه های آن ؛ ۷) مشتری و گروه هدف

شرح این موارد به قرار زیر است:

واقعیت اول؛ شرایط زیست بومی ایران :

ایران کشوری خشک و بسیارکم آب می باشد. بررسی تحلیلی و تاریخی و نیز روند معماری و شهرسازی و اصولاً سنت های زندگی کهن در این سرزمین همواره مؤید این نکته است. ما کشوری کم آب هستیم. حتی قنات های چندین هزار ساله ما نیز هیچ آبی تولید نکرده اند بلکه منابع آبی را جابجا کرده اند. در چندین دهه اخیر، به مدد رشد فناوری برداشت منابع و ذخیره سازی آبی توانستیم آب و منابع ذخیره چندین هزار ساله را در چند دهه مصرف کنیم و بوسیله آن یک رشد ظاهری شهرنشینی را داشته باشیم. حدود هفتاد درصد فلات ایران پوشیده از بیابان های خشک و کویرهای غیرقابل سکونت است، پس واقعیت مهم امروز زیستی ما این است ؛ اگر شهرهای آینده ما نتوانند منابع آبی و خاکی و انرژی خود را بازیابی کنند ، پایدار نخواهد بود و غیر قابل اعتماد می گردند.

واقعیت دوم؛ شرایط اقتصادی و مالی :

ایران در حال حاضر یکی از اقتصادهای ناشناخته دنیا است، برای مدت های مدیدی اقتصاد ایران ساختار خود را از روند رشد جهانی جدا کرده است و در یک فضای منحصر به فرد به راه خود ادامه داده است. ساختارهای شبه دولتی در آن رشد نامتوازن کرده اند و شبکه ای از فرآیندهای اجرایی وعملیاتی شکل گرفته است؛ که رشد اقتصادی بخش خصوصی در آن با موانع و فراز و نشیب های زیادی همراه بوده است.

انقلاب اسلامی بارقه ای از امید در مردم بوجود آورد، که مبانی اقتصاد اسلامی می توان زندگی و کار مردم را به دست خود مردم اداره نمود؛ اما شرایط اجتماعی و خاص دهه ۶۰ هجری خورشیدی و بروز پدیده جنگ تحمیلی نوعی نگاه چپ گرایانه مصطلح را حاکم کرد که اکثریت ظرفیت های اقتصادی در انحصار دولت قرار گرفت. به نظر نگارنده متن یکی از واقعیت اقتصادی، تغییر این نگاه دولتی در حاکمیت که می تواند در همه ارکان اقتصادی نقش فعال و اولیه ی بازار را ایجاد کند.

این تغییر قاعده بازی در صنعت ساختمان نیز در حال اتفاق است. بانک های دولتی و شبه دولتی که عرصه را بر بخش خصوصی در صنعت ساختمان تنگ کرده بودند و در یک فعالیت سودگرانه اکثریت منابع و امکانات خود را در صنعت ساختمان و بخصوص شهر تهران (بعنوان پایتخت مالی و اقتصادی ایران) سرمایه گذاری کردند؛ اکنون با قفل شدگی منابع خود مواجه شده اند.

با محتمل شدن ورود بانک های خارجی در ایران و ارتقاء کیفیت خدمات مالی ؛ بسیاری از شرکت های موجود زیر مجموعه بانک ها که از یک ناکارآمد سیستماتیک رنج می برند، از دور خارج خواهند شد.

بنابراین با محدودیتی که قانون گزار در این عرصه ( فعالیت های شرکتی برای بانک ها) اعمال کرده است منتظر خروج بانک ها از صنعت ساختمان و به نوعی حذف تدریجی نگاه سوداگرانه غیر واقعی از این صنعت باشیم.

واقعیت سوم؛ ساختار قانونی و چارچوب فنی حوزه ساختمان :

یکی از مشکلات و پدیده های غیر معمول حوزه ساختمان در ایران ؛ اجازه ورود بازیگران غیر تخصصی به این حوزه است . ارکان علمی حوزه ساختمان سرمایه گذار؛ مدیریت شهری و قانونی و حوزه خدمات مهندسی و اجرایی است. هر یک از این ارکان؛ به هر دلیل از جایگاه مناسب خود برخوردار نباشد باعث بروز پدیده های نا متناجس در این صنعت خواهد شد.

۳-۱) سرمایه گذار از هر فرد و گروه اجتماعی می تواند باشد ولی، نباید و نمی تواند اجازه دخالت های فنی و غیر معمول را داشته باشد. وقتی هر گروهی اجتماعی و اقتصادی در کنار فعالیت های درآمدی خود، اقداماتی را بعنوان مجری اصلی احداث انجام می دهد باعث کاهش شدید اصالت کیفیت و ارائه خدماتی تخصصی در این بخش گردیده و عنصر تعیین کننده فضای صنعت پرداخت های مالی و توان مالی خواهد بود.

۳-۲) مدیریت شهری و قانونی کشور ؛ در حال تغییر نگاه خود از بساط کاسب کاری مشتری به معرفی الگوی کار آمد مدیریت شهری است. در حال حاضر و در گذشته نه چندان دور ، با خرید تراکم (سیار یا ثابت) از شهرداری می توانستید تمام معادلات اقتصادی مسکن را در یک ناحیه شهری را بهم بریزید؛ اما اکنون با تدوین استاندادرهای طرح جامع و طرح تفصیلی کمتر این امکان وجود دارد.

۳-۳) حوزه نظام مهندسی و قوانین آن؛ علیرغم پیشینه پنجاه ساله ساخت و ساز حرفه ای در کشور حداکثر ۲۵ سال قدمت دارد ، (بعد از زلزله۱۳۶۹ ، رودبار و منجیل) افزایش فوق العاده تعداد فارغ التحصیلان این حوزه (معماری و عمران و سایر) باعث افزایش یک نوع رقابت کیفی ارائه خدمات و نیز افزایش مطالبات صنفی و مهندسی گردیده است. قوانین و آئین نامه های مربوطه این بخش چندین بار تجدید نظر گردیده و درحال تدقیق و عملیاتی گردیدن است. مقررات مالی ساختمان تدوین و ابلاغ گردیده است ، و همه اینها باعث ارتقاء آگاهیهای عمومی و مطالبات حقوق شهروندی در این صنف گردیده است.

با احتساب موارد بالا می توان گفت یک جریان صحیح و شفاف اطلاعات در حال شکل گیری در حوزه ساختمان است که تمام ارکان آن را تحت شعاع قرار می دهد و بازیگران آینده و فعلی این صنعت باید با نگاه آگاهانه به ادامه این مسیر توجه کرد.

واقعیت چهارم؛ اقتصاد کلان ایران در آینده نزدیک آبستن شرایط و تحولات عمده ای خواهد بود، به دلایل زیر:

۴-۱) بازار جهانی کالاهای اساسی از جمله نفت دچار رکود عمیق گردیده است و قیمت جهانی نفت که وابستگی بسیاری بین نفت و شاخص های رشد اقتصادی و عملکردی اقتصاد ایران وجود دارد؛ برپایه اکثریت گزارش های جهانی و تحلیل و با توجه به شرایط اقتصاد جهان و نیز شرایط دلار آمریکا ؛ امکان رشد نخواهد داشت بنابراین با کاهش و ثبات در سطوح فعلی قیمت های جهانی نفت ، درآمدهای ارزی ایران به شدت آسیب پذیر و کاهش خواهد داشت. با این توصیف هزینه های دولت کاهش یافته و شرایط انقباضی در پیش می باشد. ورود دلارهای نفتی کاهش می یابد.

۴-۲) تعاملات مالی و اقتصادی ایران با کشورهای منطقه و نیز با نگاه به تحولات سیاسی و اجتماعی منطقه خاورمیانه و نیز قدرت های جهانی دچار تغییر و دگردیسی است. تا / بوی مذاکره با کشورهای مختلف شکسته است . ولی به نظر نگارنده متن بخاطر نگاه ایدولوژیک بر حق نظام جمهوری اسلامی، با ایران دشمنی ایشان ادامه خواهد داشت. و امکان بروز تحریم و تنگی عرصه ای دیگر با بهانه و شرایط دیگر فراهم است.

و همین حالت مذاکره و تزریق قطره چکانی اعتبارات و ارز به اقتصاد ایران را سالهای مدیدی ادامه خواهد یافت.

۴-۳) حضور شرکت های خارجی در عرصه اقتصاد ایران افزایش خواهد یافت به دلیل گستردگی و داشتن شرکای داخلی و نیز جریان زمان میان مدت صنعت ساختمان علاقه مند برای سرمایه گذاری در حوزه ساختمانی علی الخصوص طراحی و برای مرکز شهری خواهد بود. این حضور باعث ارتقاء کیفی خدمات مهندسی و افزایش رقابت در این عرصه می گردد. بدلایل متعدد تکنولوژی های نوین متعددی وارد حوزه صنعت ساختمان می گردد.

۴-۴) امکان صدور خدمات فنی و مهندسی ایرانی به کشورهای اطراف و همسایه فراهم می باشد . این کشورها بدلیل بروز شرایط جنگی و امنیتی بسیار طولانی (عراق چهل سال؛ افغانستان چهل سال) به شدت نیازمند بازسازی و ارتقاء خدمات رفاهی زندگی شهری برای مردمان خود می باشد.

واقعیت پنجم؛ ارتقاء خدمات مهندسی و کیفی و صنعتی سازی :

شمار فارغ التحصیلان رشته مهندسی به شدت افزایش یافته است و هم اکنون بیش از دویست و پنجاه هزار نفر می باشد. اکثریت این افراد، فارغ التحصیلان سالهای اخیر می باشند. قشر جوانی که نیاز به درآمد و شغل دارند ظرفیت های اشتغال در سطح فعلی عملکرد مشخص و نیز انتظارات شکل گرفته با توجه به سابقه رشته های مورد بحث ، فضایی انتظاری برای این مهندسان شکل داده است که می توانند در این صنعت مشغول به کار شوند.

از سوی دیگر رشد تکنولوژی های ساختمانی از لحاظ کیفی و کمی و نیز تجربه عملی تعدادی از تکنولوژی ها در پروژه ملی مسکن مهر باعث گردیده است که فضای لازم برای صنعتی سازی صنعت ساختمان فراهم شود. قانون سازماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن نیز، عرصه و امکانات قانونی را برای موضوع مشخص کرده است..ارتباطات بین المللی در حال شکل گیری فضای موجود را تشدید و تقویت خواهد کرد. با نگاه به گزارههای بالا میتوان پیش بینی کرد که ساختار احداث پروژه های عمرانی خصوصی و دولتی دهه آینده به یک تخمین از بیست و دو درصد صنعتی سازی به بیش از پنجاه درصد ارتقاء خواهد یافت. و در این خود فضای مدیریتی متفاوتی را طلب می کند.

واقعیت ششم؛ مشتری ها و گروههای هدف حوزه مسکن تغییرات بنیادی را تجربه خواهند کرد :

عده زیادی از خانواده های که از متولدین ۱۳۵۵ تا ۱۳۷۰ در ایران تشکیل یافته اند، در حال شکل گیری هستند و نیاز فوق العاده زیاد بصورت یکجا در حوزه مسکن بوجود آورده است. این هرم سیل جمعیت معاصر ایران در اکثریت موقعیت های زندگی اجتماعی و شهری با کمبود، روبرو بوده اند. در این حوزه نیز با توجه به آمارهای ازدواج این بار از سال ۱۳۸۵ تا ۱۴۰۰ وجود دارد. این موضوع با توجه به ترکیب زندگی ایرانی (مستقل شدن خانواده جوان از ابتداء) از خانواده (سرمبداء) نمود بیشتری خواهد داشت. برخی از آمارهای رسمی و غیر رسمی حکایت از آن دارد که سالانه تا سال ۱۴۰۰ ، نیاز به احداث و بازسازی یک میلیون واحد مسکونی در ایران وجود دارد. شناخت این گروه هدف و نیازهای ایشان و نوع رفتارهای اجتماعی و اقتصادی آنها، فضای کسب و کار متفاوتی را برای حوزه رقم می زند. فضایی که در آن الویت موضوع اطلاعات و گردش سریع و شفاف آن و دسترس مناسب اطلاعات فوق العاده مهم و نمود عینی و اجرایی ویژه ای خواهد داشت.

واقعیت هفتم؛ بازاریابی و ساختار حوزه فروش و عرضه مسکن :

ساختار بازار مسکن در ایران مبتنی بر عرضه سنتی شکل گرفته است . با توجه به عرضه اکثریت محلی مسکن و متناسب با این امر که بنگاهها و مشاورین املاک علاوه بر مدیریت بخش خرید و تقاضا بعنوان سرمایه گذار و انجام عملیات مالی سرمایه گذاران حوزه مسکن بوده اند. و نیز در نقش دفاتر فنی و مهندسی ساخت و ساز ظاهر و حاضر شده است؛ و با توجه به دوران رکود در این حوزه و نیز فعالیت بیش ازیکصد و بیست هزار مشاور املاک در کشور که حدود یک سوم آن در شهر تهران فعالیت می کنند که نمود عینی آن را در سطح معابر شهرها می توان مشاهده کرد و از سویی رشد فوق العاده کیفی و کمی رسانه های ارتباطی و اطلاع رسانی و همچنین لزوم پردازش لایه های وسیع تری از اطلاعات املاک و پروژه ها و نیاز دانش و اطلاعاتی گروه هدف مشتری و نوع نگاه اجتماعی به این کسب و کار و اینکه در اکثریت موارد این فعالیت بعنوان بخشی از شغل دوم افراد حاضر در این عرصه شکل گرفته است ؛ به نظر نگارنده یک از هم گسیختگی در آینده نزدیک در مارکتینگ حوزه مسکن اتفاق خواهد یافت. این تغییر و تحول هم در ابعاد کیفی خواهد بود و هم در ابعاد کمی که ارتباطات دیجیتالی این شکاف را پر خواهد کرد.

گزاره های زیر از بین واقعیت های اشاره شده قابل استنتاج بوده وبعنوان چشم انداز اجرایی حوزه صنعت ساختمان طرح میگردد:

۱-ایران کشور بسیار کم آبی است و واقعیت اقلیمی باید در آینده صنعت ساختمان لحاظ شود .

۲-موضوع انرژی ونحوه استفاده از آن و تکنولوژی مورد بحث باید مد نظر باشد .

۳-نگاه دولت به شرایط اقتصادی تغییر یافته وبه سمت آزاد سازی اقتصادی در قوانین مادروسالانه پیش می رود.

۴- بانک ها از نظر اقتصادی شرایط مناسبی نخواهند داشت و به سمت آزاد سازی منابع در گیر در حوزه ساختمان پیش خواهند رفت.

۵-روند قوانین حوزه ساخت و ساز تغییر یافته و موضوع تخصص و حرفه گرایی عملیاتی خواهد شد.

۶- مدیریت شهری به سمت اقتصاد پایدار حرکت می کند.

۷- درآمدهای ارزی کشور در بلند مدت کاهش محسوس خواهد داشت و استفاده از سرمایه های داخلی ارجحیت خواهد داشت.

۸- امکان صدور خدمات فنی و مهندسی در حوزه صنعت ساختمانی فراهم می گردد و بر روی بازارهای منطقه ای باید برنامه ریزی کرد.

۹- رشد تکنولوژی باعث ارتقاء کیفی سطح خدمات مهندسی می شود.

۱۰- نیروی انسانی کارآمد حوزه افزایش یافته است و فرصت های شغلی متنوعی در این حوزه قابل ایجاد است.

۱۱-مشتری های داخل و گروه های هدف خرید مسکن،رفتارهای جدیدی را در پیش دارند و نیاز های ایشان متنوع خواهد بود.

۱۲-مشخصات مسکن مورد نیاز به لحاظ کیفی و کمی به سمت واحد های کوچکتر و با امکانات مناسب اختصاصی پیش می رود.

۱۳-بازاریابی حوزه مسکن متحول گردیده و به سمت عرضه دیجیتال پیش خواهد رفت.

۱۴-متخصصان همگن با بازار مسکن وارد حوزه فروش صنعت ساختمان خواهد شد و ایده های جدید بازاریابی مطرح می گردد.

پیشنهادات:

با توجه به واقعیت های تحلیل شده و نیز گزاره های نتیجه گیری شده که به نوعی چشم انداز آینده حوزه صنعت ساختمان است پیشنهاد اقدامات زیربه فعالان این صنعت با الویت ارایه میگردد:

۱. حوزه تولید صنعت ساختمان با لحاظ کمبود منابع آب و انرژی به سمت استفاده از تکنولوژی کارآمد وصنعتی سازی و کاهش هزینه های اجرایی و کوچک سازی و انبوه سازی باید جهت گیری کند. اقدام به واردات آخرین تکنولوژی روز به سرعت عملیاتی و برنامه ریزی با استفاده از نیروی فنی مشخص برای بومی کردن، منافع قابل توجهی خواهد داشت.

۲. حوزه بازرگانی می بایست با تدوین مزیت های رقابتی مناسب و با هدف قرار دادن بازارهای مصالح و فنی و مهندسی کشورهای اطراف و همسایه وصادرات پایه، بر مبنای رویکردهای اشتغال و صنعتی سازی و ورود سرمایه گذاری های جدید، اقدامات خود را پیگیری کند .

۳. مارکتینگ حوزه مسکن متحول خواهد شد. شرکت های داخلی با تلفیق حوزه IT وبازاریابی علمی و گزاره های وضع موجود، اقدامات خود را پیگیری و عملیاتی نمایند. سرمایه گذاری در این بخش علی الخصوص با شرکای خارجی به نظر، بازدهی بسیار مناسبی خواهد داشت.

۴. فرصت تغییر نگاه دولت به قوانین و پارادایم های اقتصادی، فضای جدیدی برای شرکت های پیمانکاری در حوزه ساختمان فراهم می آورد که با تلفیق مدیریت مالی و منابع مالی داخلی و سرمایه گذاری، پروژه های عمرانی دولت را با روش متفاوت پیگیری و اتمام کنند. شرکت های پیش رو با مزیت بالایی روبرو خواهد شد.

۵. بهره گیری از فرصت رکودی بانک ها و تدوین بسته های پیشنهادی مالی و مدیریتی برای ارزش افزایی از املاک ایشان، می تواند آورده اقتصادی مناسبی را به همراه داشته باشد.

.

پیمان پیرفرشی

دانشجوی DBA

سازمان مدیریت صنعتی