سالی که جرقه افزایش قیمت زمین در تهران روشن شد

شرح ساخت وساز های سال۴۶ روی انبوه زمین بایر

فعالیت‌های ساختمانی در سال ۱۳۴۶ از رونق نسبی برخوردار بود و میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌ها افزایش یافت، لیکن از سرعت رشد آن نسبت به سال‌های اخیر کاسته شد.

در سال مورد گزارش تعداد ساختمان‌های شروع شده بیشتر و تعداد ساختمان‌های تکمیل شده کمتر از سال ۱۳۴۵ بود. تولید اغلب مصالح ساختمانی و شاخص بهای عمده فروشی آن و نیز مزد کارگران ساختمانی نسبت به سال قبل افزایش یافت. اعتبارات بلندمدت ساختمانی و پرداخت‌های سازمان برنامه برای فصل خانه‌سازی و ساختمان بیش از سال قبل بود.از سال ۱۳۴۱ به بعد از طریق طرح‌های ساختمانی سازمان برنامه و اعتبارات بلندمدت اقدامات زیادی برای تامین مسکن طبقات متوسط و کم‌درآمد شد، با این حال بر اثر افزایش روزافزون تقاضا برای واحدهای مسکونی جدید و تجدید بنای خانه‌های قدیمی اقدامات مذکور نتوانست به میزان کافی جوابگوی نیازها باشد. به طوری که قسمت اعظم نیاز مالی بخش خصوصی برای مسکن از طریق پس‌اندازهای شخصی یا بازار غیرمتشکل پولی تامین شد. در این دوره برای تجهیز پس‌اندازهای خصوصی و به کاربردن آن در فعالیت‌های مربوط به ساختمان و مسکن، قانون تشویق پس‌انداز مسکن توسط بانک رهنی ایران تهیه شد و به تصویب مجلس رسید که موجب افزایش سرمایه‌گذاری شد.

سرمایه‌گذاری در ساختمان

در سال ۱۳۴۶ رشد افزوده رشته ساختمان به قیمت ثابت به ۱۹ درصد رسید که به مراتب بیش از رشد سال قبل بود. این افزایش بیشتر مربوط به عملیات ساختمانی بخش دولتی بود. در این سال سرمایه‌گذاری در ساختمان به قیمت ثابت ۲۶ درصد افزایش یافت که قسمت اعظم آن مربوط به بخش دولتی بود، زیرا از رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان در مقایسه با سال قبل کاسته شد. سهم سرمایه‌گذاری در ساختمان از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی به ۶۹ درصد رسید و نسبت به سال قبل افزایش یافت. از سرمایه‌گذاری مزبور ۴۴ درصد توسط بخش خصوصی صورت گرفت که نسبت به سال قبل کمتر بود.

حمایت دولت از بخش مسکن

در سال مورد گزارش پرداخت‌های سازمان برنامه برای فصول خانه‌سازی و ساختمان و عمران شهری با ۲ درصد افزایش نسبت به سال قبل به ۵/۴ میلیارد ریال رسید. از این مبلغ حدود ۱/۳ میلیارد ریال برای فصل خانه‌سازی و ساختمان و بقیه برای عمران شهرها پرداخت شد. قسمت اعظم پرداخت‌های مربوط به عمران شهری برای آب شرب و طرح‌های بهداشتی بود.وزارت آبادانی و مسکن طی سال مورد گزارش عملیات اجرایی ۱۴۲ پروژه عمران شهری ۱۲۷۶ کیلومتر راه فرعی، ۸۵۲ دستگاه خانه سازمانی و ارزان‌قیمت، ۱۶۹ پروژه بناهای مختلف دولتی و ۷۲ پروژه تامین و توسعه برق شهرهای کوچک را با هزینه‌ای معادل ۹/۳ میلیارد ریال به پایان رساند و برای بهره‌برداری آماده کرد. ضمنا در این سال قرارداد اجرای ۳۴۲ پروژه عمرانی ساختمان ۱۰۳۲ کیلومتر راه فرعی و ساختمان ۲۰۷ دستگاه خانه سازمانی و ارزان‌قیمت نیز به مبلغ ۹/۲ میلیارد ریال منعقد شد. به نظر می‌رسد رشد مضاعف حمایت دولت از بخش ساختمان معلول ایجاد وزارت مسکن و آبادانی بود که به عنوان دستگاه مسوول در این امر شناخته می‌شد و موجب تمرکز امور شده بود. با تمام این احوال مجموع سرمایه‌گذاری دولت در این بخش با درنظر گرفتن اعتبارات اعطایی از سوی بانک رهنی و صندوق پس‌انداز بانک مسکن تنها ۱۱ درصد کل سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را تشکیل می‌داد که این نشان‌دهنده سرمایه‌گذاری بالای این بخش در امر ساختمان است.

نگاهی به فعالیت بخش خصوصی

در سال ۱۳۴۶ بخش خصوصی حدود ۲۴ میلیارد ریال در ساختمان‌های شهری سرمایه‌گذاری کرد که نسبت به سال قبل ۷ درصد افزایش داشت، درحالی‌که افزایش سرمایه‌گذاری ساختمانی سال ۱۳۴۵ نسبت به سال ۱۳۴۴ برابر ۱۱ درصد بود. از مجموع سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های شهری ۵۲ درصد به تهران و ۱۸ درصد به ۹ شهر بزرگ دیگر اختصاص یافت و بقیه مربوط به سایر شهرها بود که ۴۴ درصد از جمعیت شهرنشین در آنها سکنی داشتند.نیمی از تهران در سال ۱۳۴۶ بایر بود. بنابراین این درصد تنها در نیمی از تهران اتفاق افتاده بود. از دیگر سو سرمایه‌گذاری مزبور موجب رشد قیمت زمین‌ها نیز شد. چنان‌که اشاره شد حاصل مطالعات نشان داد که اراضی رشد قیمت داشته است. در برخی موارد جای پای دولت نیز دیده می‌شد به‌عنوان مثال قیمت اراضی یوسف‌آباد پس از آنکه توسط دولت به کارمندان فروخته شد از متری سی ریال به ۷ هزار ریال رسید. همچنین ۲۰ سال قبل از آن قیمت زمین در یکی از خیابان مشهور تهران متری یکصد و هفتاد ریال بود، اما در این سال به متری ۲ هزار و پانصد ریال رسیده بود. زمین‌های دانشگاه تهران که سی سال پیش از آن ۲ ریال قیمت داشت به متری هزار و چهارصد تا ۲ هزار تومان افزایش پیدا کرده بود. در همین زمان ارزان‌ترین زمین در شمال تهران اراضی تپه ماهور کن بود که متری هشتاد ریال قیمت داشت.