افزایش عرضه, راه کاری اصولی در برون رفت از مشکلات بخش مسکن

کشور ما اکنون با کمبود ۶ ۱ میلیون واحد مسکونی روبرو است این در حالی است که بیش از ۳۸ هزار هکتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشیه نشینی در کشور وجود دارد که اکثر آنها توانایی مقابله با زلزله های مشابه ای که در کشور رخ داده است را ندارند

کشور ما ‌اکنون با کمبود ۶/۱ میلیون واحد مسکونی روبرو است. این در حالی است که بیش از ۳۸ هزار هکتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشیه‌نشینی در کشور وجود دارد که اکثر آنها توانایی مقابله با زلزله‌های مشابه‌ای که در کشور رخ داده است را ندارند.

۱) مقدمه

کشور ما ‌اکنون با کمبود ۶/۱ میلیون واحد مسکونی روبرو است. این در حالی است که بیش از ۳۸ هزار هکتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشیه‌نشینی در کشور وجود دارد که اکثر آنها توانایی مقابله با زلزله‌های مشابه‌ای که در کشور رخ داده است را ندارند.

در حال حاضر سالانه به طور متوسط حدود ۷۰۰ هزار متقاضی جدید ناشی از ازدواج جوانان به تقاضاهای موجود افزوده می‌شود و این درحالی است که پیک هرمی جمعیتی کشور در حال گذار از دوران آموزش و پرورش به سنین ازدواج و اشتغال است و پیش‌بینی‌ها حکایت از این دارد که آمار متقاضیان جدید مسکن تا سال ۱۳۹۰ سالانه به ۹۳۰ هزار زوج خواهد رسید. علاوه بر آن در حال حاضر به دلیل کم بودن فرصت‌های شغلی و تمکن پایین جوانان برای تأمین مسکن مناسب، متوسط سن ازدواج جوانان بالا رفته و بر اساس گزارش‌های سازمان ملی جوانان بیش از ۵/۱ میلیون جوان بالای سن ازدواج قرار دارند که همچنان مجرد هستند.

از طرف دیگر، در شرایط فعلی با وجود چهار عامل اصلی تولید مسکن در کشور، یعنی « نیاز»، « نیروی کار ماهر و غیرماهر»، « تجهیزات و مصالح » و همچنین « زمین قابل تبدیل به مسکن » در بیرون و درون شهرها، تولید و عرضۀ مسکن متناسب با نیاز جامعه اتفاق نیافتاده است و رونق در این بخش مقطعی و تورمی بوده است؛ به عبارت دیگر، عوامل لازم برای فعالیت اقتصادی در بازار مسکن حضور دارند‌ اما چرخۀ اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو صحیحی این عوامل را در یک زنجیرۀ ارزش کامل و کارآ قرار دهد و تأمین مسکن به معضلی حاد تبدیل شده که رکود این صنعت را به دنبال داشته است. این در حالی است که سیاست‌های دولت‌های گذشته در دهه‌های اخیر نیز نتوانسته است در جهت حل معضل مسکن و کاهشِ آن اقدام مناسبی را انجام دهد.

برای کنترل وضع موجود می‌بایست تا ۱۰ سال آینده، سالانه حداقل یک میلیون و چهارصد هزار واحد مسکونی ساخته شود درصورتیکه بر اساس آمار وزارت مسکن بالاترین میزان تولید مسکن در سال ۱۳۸۳، ۷۰۰ هزار واحد بوده است که برای دست یافتن به تولید ۴/۱ میلیون واحد مسکونی نیازمند روش‌های جدید است.

۲) ویژگی‌های بخش مسکن

۲ـ۱) خودکفا بودن بخش مسکن

حوزه‌های مختلف اقتصادی بر حسب وابستگی آنها به بازارهای جهانی، از شرایط سیاسی بین‌المللی تاثیرپذیرند. در شرایط کنونی که تحریم و تهدیدهای بین المللی، اقتصاد داخلی را تهدید می‌کند، حمایت از بخش‌های اقتصادی که کمترین وابستگی را به بازارهای جهانی دارد منطقی به نظر می‌رسد. بخش مسکن به‌دلیل تولید تمامی نهادهای واسطه‌ای آن در داخل کشور، کمترین وابستگی را به خارج از مرزها دارد. علاوه بر آن به لحاظ بالا بودن ارتباطِ آن با سایر بخش‌های صنعتی و خدماتی کشور، دارای خاصیت پیش‌رانگی در اقتصاد بوده که می‌تواند به عنوان موتور محرک اقتصادی کشور عمل کرده و حتی در شرایط بحرانی و تحریم‌های احتمالی بین المللی، رشد مثبت اقتصادی را به صورت پایدار تضمین کند.

۲ـ۲) توان جذب نقدینگی بالا

بخش مسکن در شرایط کنونی که دارای دوران رکود و رونق دوره‌ای است، توانسته است به‌طور متوسط ۲۵ درصد از نقدینگی موجود در کشور را به خود اختصاص دهد. حال در شرایطی که رونق در این بخش بر اساس اتخاذ سیاست‌های اصولی و درست حاکم شود، این بخش توان جذب نقدینگی موجود را بیش از آنچه از قبل داشته، خواهد داشت. بنابراین با توجه ویژه به این بخش، علاوه بر رشد اقتصادی و ... می‌توان از پتانسیل بالای این بخش در جهت جذب نقدینگی و کاهش تورم در جامعه استفاده کرد.

۲ـ۳) توان بالای اشتغال‌زایی

توان بالای ایجاد اشتغال از ویژگی‌های اصلی این بخش است. براساس مطالعات انجام شده، می‌توان گفت به ازای ساخت هر ۲۰۰ متر مربع بنا، ۴ شغل مستقیم و ۱ شغل غیرمستقیم ایجاد خواهد شد. ویژگی منحصر به فرد این بخش، توان ایجاد اشتغال‌زایی غیر مستقیم در بخش‌های دیگر اقتصادی است.

امتیاز دیگری که این بخش داراست، اشتغال سهم قابل توجهی از گروه‌های کم درآمد است؛ یعنی با رونق این بخش، گروه‌های کم درآمد جامعه که عموماً دارای تخصص‌های بالا نیستند، فرصت کسب درآمد خواهند داشت.

بنابراین می‌توان گفت که با رونق این بخش، گام مؤثری در تقسیم درآمد در سطح جامعه اتفاق خواهد افتاد. به ازای اشتغالی که در این بخش به‌خصوص برای افراد غیر ماهر ایجاد می‌شود، در وهلۀ اول، توزیع درآمد بهتر شده و همچنین در صورتی‌که امکان خانه‌دار شدن این گروه‌ها فراهم شود، آنها نیز امکان می‌یابند تا به سمت انباشت ثروت سوق پیدا کنند، لذا یکی از عوامل اصلی فقر شهری ریشه‌کن خواهد شد.

۲ـ۴) سهم بالای مردان از اشتغال در این بخش

از مزیتهای مهم این بخش نسبت به بخش‌های دیگر اقتصادی کشور، اشتغال پررنگ مردها در این بخش و بخش‌های مرتبط با آن است.

علت اصلی آن نیز شرایط و ویژگی‌های خاص این بخش است. به‌عنوان مثال بر اساس اطلاعات آماری مرکز آمار، ۶/۱۴ درصد از کل شاغلان مرد در کشور در این بخش فعال هستند و این در حالی است که تنها ۹/۰ درصد از کل شاغلین زن کشور در این بخش حضور دارند.

علاوه‌بر آن، اطلاعات بالا به این معنی است که با رونق این بخش، علاوه بر اشتغال‌زایی وسیعی که با توجه به داده‌های قبلی، ایجاد می‌شود، باعث ایجاد اشتغال‌ برای مردان که تأمین‌کنندۀ سهم عمده‌ای در تأمین درآمد خانوار دارند، نیز می‌شود. بنابراین با رونق این صنعت از یک طرف اشتغال‌زایی وسیعی رخ خواهد داد و از طرف دیگر گروه برخوردار از این اشتغال‌زایی مردها خواهند بود که خود باعث کاهش مشکلات اقتصادی خانوارها و نابسامانی‌های اجتماعی می‌شود.

۳) مسکن و جوانان

به اتفاق اکثر کارشناسان، مسکن، اشتغال و ازدواج سه معضل اساسی کشور است. معضلاتی که به دلیل غلبه جوانان در هرم سنی جمعیتی کشور و ورود آنها به عرصه-های مختلف جامعه، در حال پیدایش است. اما سوال اساسی این است که به چه طریقی می‌توان به حل یا کاهش این سه معضل اقدام کرد؟

قطعا یکی از موانع پیش‌روی جوانان در امر ازدواج، مشکلات اقتصادی است. این مشکلات عمدتا به عدم تمکن مالی جوانان برای بهره‌مندی از مسکن مناسب و نبود اشتغال برمی‌گردد.

با مرور سیاست‌های اتخاذ شده توسط دولت‌های موفق در کاهش این معضلات، بخوبی نمایان می‌شود که حل دو معضل اشتغال و ازدواج تا حدود زیادی می‌تواند از طریق حل معضل مسکن انجام شود.

۳ـ۱) ضرورت حل معضل مسکن جوانان

اساساً از دو منظر می‌توان به اولویت حل معضل مسکن نسبت به دو معضل دیگر رسید؛

الف ) با رونق بخش ساخت و ساز و صنعت ساختمان کشور، چرخه اقتصادی کشور به حرکت درآمده و باعث به کار افتادن ظرفیت‌های کارخانه‌ها و صنایع پایین دستی آنها می‌‌شود. ادامه این روند به اشتغال‌زایی وسیعی می‌انجامد. از ویژگی‌های اشتغال در این بخش بالابودن سهم جوانان از آن است. براساس داده‌های موجود حدود ۴۰ درصد از شاغلین این بخش ۱۵ تا ۲۹ سال، سن دارند. بنابراین با تولید مسکن می‌توان به حل مشکل جاری بیکاری در ایران کمک کرد و در ایجاد فرصت‌های شغلی برای جوانان و کارگران غیر ماهر نقش مهمی را ایفا کرد، این عوامل به‌نوبه خود، عدم توازن‌ منطقه‌ای را کاهش می‌دهند، به این معنی که بخش مسکن تأثیر مهمی بر افزایش درآمد و اشتغال گروه‌های غیر ماهر که درآمد نسبتا اندک دارند، خواهد داشت.

ب) با خارج شدن این صنعت از رکود و اتخاذ سیاست‌های درست و اصولی، می‌توان یکی از موانع اساسی ازدواج که عدم تمکن‌ مالی جوانان برای تهیه مسکن مناسب است را مرتفع کرد. به این ترتیب با اصلاح بخش مسکن، از یک طرف اشتغال و از طرف دیگر مسکن خانوارها، به‌خصوص جوانان تأمین خواهد شد که با اصلاح فرهنگ حاکم می‌توان گام بلندی در تسهیل ازدواج جوانان برداشت.

● فصل دوم: افزایش عرضه مسکن

در شهرهای کوچک و متوسط و شهرهای جدید

با توجه به نکات ذکر شده در قسمت قبل ، سؤال مهم در این رابطه آن است که آیا مباحث مطرح شده، صرفاً در حد تئوری است و یا اینکه راهکارهایی عملی نیز با استفاده از تجارب جهانی و با توجه به شرایط کشور قابل ارائه است؟

در این بخش با تکیه بر سه محور اصلی، راهکارهایی عملی همراه با بیان برخی تجارب جهانی و بیان علل تناسب راهکارها با شرایط کشور، ارائه شده است:

▪ راهکارهای مربوط به نقش‌آفرینی دولت در جهت افزایش عرضه مسکن

▪ راهکارهای مربوط به تأمین زمین، کنترل بازار آن و کاهش سهم هزینة زمین در قیمت مسکن

▪ راهکارهای تأمین مالی برای پوشش هزینة ساخت مسکن

۱) راهکارهای مربوط به نقش‌آفرینی دولت در جهت افزایش عرضه مسکن

یکی از سیاست‌های کلیدی در بازار مسکن، برقراری تعادل بین «عرضه» و «نیاز» است. چنانکه تجربه شده است سیاست‌هایی همچون افزایش تسهیلات بانکی، نمی‌تواند گروه‌های کم‌درآمد جامعه را توانمند سازد و از سوی دیگر به دلیل تورم‌زایی، باعث کاهش توان آنها در تملک مسکن خواهد شد.

یکی از راهبرد‌های اصولی که می‌توان با استمداد از آن، از وضعیت کنونی خارج شد، «افزایش عرضه مسکن توسط دولت» است. این راهبرد علاوه بر دارا بودن پشتوانه علمی و اقتصادی، در دوران بحران کشورهایی چون انگلیس، آلمان، سوئد، مالزی، سنگاپور، کره‌جنوبی و... توانسته است نقش بسزایی در کاهش معضل مسکن در این کشورها داشته باشد.

هنگام بحران مسکن، دولت در کشورهایی چون انگلیس، آلمان و ... که با کمبود شدید مسکن مواجه بودند، با روش‌های مختلف به تولید انبوه مسکن پرداخته و با عرضة آن به جامعه، سعی در متعادل کردن عرضه و نیاز داشته است. به‌عنوان مثال در فاصله سالهای ۱۹۴۶ تا ۱۹۵۶، از ۵/۲ میلیون واحد مسکونی ساخته شده در انگلیس، ۷۵% آن توسط مقامات محلی(دولت)، ساخته ‌شد. طبق آمار، دولت انگلیس طی سال‌های ۱۹۱۹ تا ۱۹۶۹، ۶ میلیون واحد مسکونی ساخته و به بازار عرضه کرده است. کرة جنوبی نیز از سال ۱۹۹۱ تا ۱۹۹۸، ۲ میلیون واحد مسکونی عرضه کرده است و در سالهای بعد نیز حضور ۴۰% خود را در عرضة مسکن حفظ کرده است.

ذکر این نکته قابل توجه است که حضور کارآمد و مؤثر دولت در بخش حاکمیتی و مالکیتی مسکن، به‌معنای تولید مسکن توسط خود دولت نیست. ( این مهم یقیناً بر عهده پیمان‌کاران غیردولتی خواهد بود.)

۱ـ۱) نتایج سفارش ساخت مسکن از طرف دولت

یکی از نتایج مهم پروژه‌های سفارش ساخت انبوه مسکن به پیمان‌کاران غیردولتی توسط دولت، علاوه بر عرضة بیشتر مسکن، حذف‌کردن « واسطه‌های سوداگر» است. دولت از طریق در اختیار گرفتن مالکیت زمینها در طول جریان ساخت، سیاستهای مؤثری را در جهت انتقال مستقیم مالکیت به گروههای نیازمند و حذف واسطه‌های سوداگر به اجرا می‌رساند. مثلاً می‌توان با پیش‌فروش واحدهای سفارش داده شده به نیازمندان مسکن، آنها را در سود حاصل از سرمایه‌گذاری شریک کرد. در این شرایط سود حاصل از سرمایه‌گذاری در فرآیند ساخت به متقاضی انتقال پیدا می‌کند نه واسطه‌های سوداگر. همچنین با اتخاذ سیاست‌های طرف عرضه، نتایج زیر قابل حصول است:

الف) مداوم‌ بودن تولید و عرضة مسکن در بازار برای ایجاد تعادل بین عرضه و نیاز

سیاست طرف عرضه، منجر به ثبات بازار و تولید مداوم مسکن مورد نیاز گروه-های هدف می‌شود. بنابراین با عرضة مستمر واحدهای مسکونی، بازار مسکن شاهد دوران‌های رونق و رکود فصلی نخواهد بود.

ب) حذف واسطه‌ها

همواره از حضور واسطه‌ها به عنوان یکی از دلایل تورم در بخش‌های اقتصادی کشور یاد می‌شود. به‌طور کلی یکی از دقیق‌ترین تعاریفی که از «عدالت اجتماعی» متصور است، توزیع عادلانة فرصت‌های اقتصادی در جامعه است؛ امروزه در جامعة ما، مردم به طور عادلانه، از فرصت مسکن‌دار شدن، سود بردن از فعالیت در بخش مسکن و همچنین از فرصت اشتغال در بخش مسکن برخوردار نیستند اما با اتخاذ سیاستهای طرف عرضه، واسطه‌های سوداگر از چرخة تولید حذف شده و منفعت حاصل از این اقدام نصیب تقاضاهای مصرفی می‌شود.

۲) راهکارهای مربوط به سیاست کنترل بازار زمین و کاهش « سهم هزینة زمین در قیمت مسکن»

در کشور ما سهم هزینة زمین از قیمت نهایی مسکن بیش از ۵۰ درصد است. در نتیجه، زمین به تنهایی بیش از ۵۰ درصد از نقدینگی موجود در بازار مسکن را به خود اختصاص می‌دهد و تأمین مالی عرضة مسکن را نیز به مخاطره می‌اندازد. سوداگری در بازار زمین و کاهش سرعت گردش سرمایه در فرآیند تولید مسکن، باعث طولانی‌شدن فرآیند ساخت، افزایش قیمت مسکن و در نهایت کاهش عرضة مسکن به بازار مصرف شده است.

دولت از نیمه دوم دهة ۱۳۷۰، از دخالت خود در بازار زمین کاسته و از سازوکار بازار آزاد در تأمین زمین و مسکن حمایت کرده که در نتیجه، فعالیت در بازار زمین از صرفه اقتصادی بیشتری نسبت به بازار مسکن برخوردار شد. وجود این شرایط، شرکت‌های فعال در امر ساخت‌وساز را به سمت استفاده از بازار زمین، در راستای کسب سود بیشتر ترغیب کرده و می‌کند. برای مثال طی سالهای ۶۸ تا ۸۰، نرخ رشد قیمت زمین تقریباً ۲برابر نرخ رشد بهای آپارتمان در شهر تهران بوده به‌نحوی که قیمت زمین طی این دوره ۵/۲۲ برابر و قیمت آپارتمان ۵/۱۱ برابر شده‌ است. این اعداد و ارقام حکایت از بی‌ثباتی بازار زمین دارد و نشان می‌دهد که افزایش قیمت زمین در دوران رونق بسیار بیشتر از قیمت مسکن است؛ نتیجه این امر، حرکت سرمایه‌های سرگردان و سرمایه‌های موجود در بخشهای صنعتی دیگر و حتی سرمایه فعال در ساختمان‌سازی، به ‌سمت زمین است.

بنابراین یکی از اولویت‌های دولت در بخش مسکن، بایستی سامان‌دهی و کنترل بازار زمین باشد؛ این کنترل به منظور کاهش سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن اعمال می‌شود. برای تحقق این هدف، راهکارهای عملی زیر در دسترس هستند:

۲ـ۱) اجاره بلندمدت زمین

در گام نخست، دولت باید از فروش زمین‌های خود خودداری کند. در مناطقی که به واحد‌های مسکونی نیاز است، دولت می‌تواند با در اختیار قرار دادن عرصة زمین‌های خود به متقاضیان، زمین را بصورت اجاره در اختیار متقاضیان قرار دهد. دولت مطابق این سیاست، هزینة زمین را از نقدینگی اولیه برای تولید مسکن حذف کرده و در عین حال زمین را رایگان در اختیار تولید‌کنندگان و مصرف‌کنندگان قرار نمی‌دهد، بلکه با اجاره زمین، ورود زمین را در چرخه معاملات بازار زمین حذف و از افزایش قیمت آن جلوگیری می‌کند. لذا سرمایه‌های موجود در این بخش به سمت تولید مسکن هدایت می‌شوند که افزایش عرضة مسکن را به دنبال خواهد داشت. علاوه‌ برآن، دولت تنها هزینه‌های ساخت را قسط‌بندی می‌کند و زمین را به‌صورت اجاره در اختیار متقاضی قرار می‌دهد.

البته دولت در شهرهای کوچک و متوسط نیز در فرآیند توسعة شهری، با اضافه کردن زمین‌های جدید به حریم شهرها می‌تواند سیاست اجاره بلندمدت زمین را مشابه شهرهای جدید اجرا کرده و به عرضة مسکن در این مناطق بپردازد، ولی به-هرحال، در کلان‌شهرها، توسعه شهری به صلاح نبوده و راهکارهای دیگری وجود دارند که در ادامه بیان شده‌اند.

۲ـ۲) روش تامین زمین و کنترل بازار آن در کلان‌شهرها

تأمین زمین در کلانشهرها در احیای بافتهای فرسوده اتفاق می‌افتد که بصورت جداگانه آمده است.

۳) راهکار تامین مالی برای پوشش هزینة ساخت مسکن

بخشی از سیاست‌های تکمیلی در کنار کنترل زمین و عرضة مستقیم مسکن، سیاست‌های مالی دولت در بخش مسکن است. تسهیلات مالی که از سوی دولت پرداخت می‌شود باید به گونه‌ای باشد که حدود ۸۰% هزینه ساخت یک واحد مسکونی را پوشش دهد تا مصرف‌کنندگان بتوانند با استفاده از این وام، واحدهای مسکونی را پیش‌خرید کنند.

ایده‌آل مصرف‌کننده تسهیلات بانکی، پایین بودن نرخ بهرة وام‌ ساخت واحدهای مسکونی و بلندمدت بودن زمان بازپرداخت اقساط وام است؛ در این راستا، سیاستهای دولت نیز بایستی در جهت اولویت قائل شدن برای بخش مسکن و کمک به افزایش عرضة آن باشد.

نکته مهم در این رابطه آن است که تسهیلات بانکی باید کمترین اثر تورمی را داشته باشد؛ همانطور که در بخش« اصول حاکم بر سیاست‌های بخش مسکن» آمد، افزایش وام بانکی با روند کنونی، چه به سازندگان تعلق بگیرد و چه به خریداران، منجر به افزایش قیمت مسکن در بازار خواهد شد. چنانچه وام‌های بانکی و تسهیلات دولتی جهت هزینة ساخت واحدهای مسکونی و به پروژه‌های سفارش داده شده از طرف دولت (مطابق راهکارهای مذکور در بخش عرضه مسکن) تعلق گیرد، می‌تواند کمترین اثر تورمی را داشته باشد (به‌خصوص با توجه به حذف واسطه‌ها). بدین ترتیب با اجاره بلندمدت زمین به متقاضیان در فرآیند ساخت واحدهای مسکونی، ۸۰ تا ۱۰۰ درصد هزینه ساخت یک واحد ۱۰۰ متری توسط وامهای ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومانی موجود تامین خواهد شد.

● فصل سوم: احیای بافت‌های فرسوده

همانطور که در فصل پیش نیز آمد دولت در کلانشهرها با دو مشکل تامین زمین برای ساخت مسکن و بافتهای فرسوده مواجه است. این فصل به احیای بافتهای فرسوده با مدلی جدید که منجر به اهداف فوق می‌شود، خواهد پرداخت.

در حال حاضر در کشور ایران بیش از ۳۸ هزار هکتار بافت فرسوده شهری شناسایی شده در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت وجود دارد که اکثر این بافت‌ها توانایی مقابله با زلزله‌هایی که در کشور رخ می‌دهد را ندارند. به‌علاوه به دلیل کمبود مسکن مورد نیاز و افزایش خانوارهای ایرانی ( ناشی از ازدواج )، کشور نیازمند استفادۀ بهینه از منابع موجود در جهت افزایش عرضۀ مسکن است.

موارد فوق، احیای سریع بافت‌های فرسودۀ کشور را هرچه بیشتر ضروری می-نماید، لکن با درنظر گرفتن این امر که تنها راه حل خروج از بسیاری معضلات کلان-شهرها، احیای بهینۀ بافت‌های فرسودۀ شهری است، می‌توان این مسئله را «فرصتی» ارزشمند قلمداد کرد؛ فرصتی که در صورت اعمال سیاست‌های صحیح شهری می‌تواند تحولی اساسی در جهت توسعۀ پایدار شهری در پی داشته باشد.

۱) روش‌های تجربه شده

طی سالیان گذشته، دولت راهکارهای مختلفی را در جهت احیاء و بازسازی اینگونه بافت‌ها تجربه کرده است اما حجم عظیم بافت‌های فرسوده موجود، نیمه‌کار ماندن و طولانی شدن اجرای این پروژه‌ها، نشان از ناکارآمدی و شکست این مدل‌ها دارد؛ در واقع مشکل اصلی پیش‌روی پروژه‌های اجرا شده، تأمین سرمایه هنگفتی است که برای احیای این بافت‌ها مورد نیاز است.

روش‌هایی که تاکنون در عرصۀ بازسازی بافت‌های فرسوده استفاده شده‌اند را می‌توان به دو دسته: روش تملک اجباری ( نظیر طرح نواب ) و روش‌های داوطلبانه ( فروش تراکم ) تقسیم کرد. تملک اجباری با وجود رعایت اصول شهرسازی و معماری و احیای بافتی منطقه، به دلیل سهیم نشدن مالکان در سود پروژه و نیاز به سرمایه اولیۀ بالا برای خرید بافت نتوانسته است گام موثری را در جهت کاهش مشکلات بافت‌های فرسوده بردارد. روش‌های دواطلبانه نیز هر چند توانسته‌اند مالکان را در فرآیند بازسازی بافت سهیم کنند اما عدم رعایت اصول شهرسازی و معماری و طولانی شدن فرآیند بازسازی از مهمترین مشکلات اینگونه طرح‌ها به شمار می‌آید.

تجربه کشورهای موفق در زمینه بازسازی بافت‌های فرسوده نشان داده است که می‌توان با به‌کارگیری روش‌هایی کارآمد، علاوه بر حفظ نقاط قوت، تا حد بسیار بالایی نقاط ضعف روش‌های موجود را کاهش داد.

۲) مدل بازسازی بافت‌های فرسوده با استفاده از روش «تنظیم مجدد زمین»

ایده اصلی تنظیم مجدد زمین در این امر نهفته است که بجای « مصادره » زمین و خرید زمین‌های مالکان بافت فرسود مورد نظر، دولت اقدام به « جابجایی » ملک مالکان در فرآیند بازسازی بافت می‌کند. در این روش دولت زمین لازم را جهت مصارف عمومی نظیر پارک‌ها، جاده‌ها و خیابان‌ها و ... به‌دست می‌آورند و هم مالکان بافت فرسوده به واحد مسکونی در یک بافت اصلاح شده دست پیدا می‌کنند.

ویژگی بارز این روش برنده ـ برنده بودن آن است. بدین مفهوم که ارزش افزوده ناشی از تبدیل بافت فرسوده به یک بافت اصلاح شده بین مالکان بافت و دولت تقسیم می‌شود. روش کار به این صورت است که هر کدام از مالکان بر مبانی میزان ملکی که داشته‌اند در انتهای بازسازی، واحد مسکونی دریافت می‌کنند و شهردای توسط تنظیم و اصلاح مجدد بافت و کسر درصدی از زمین‌ها، زمین مورد نیاز مصارف عمومی را بدون صرف هزینه‌ای بدست می‌آورد. این فرآیند بصورت شماتیک در شکل (۱) آورد شده است.

در این رویکرد، مدیریت شهری، متولی بازسازی بافت‌های فرسوده در مقیاس وسیع می‌شود و وظیفه آن، مدیریت آوردۀ زمین صاحبان بافت‌های فرسوده و سفارش ساخت واحدهای مسکونی بر روی این زمین‌ها است. قابل توضیح است که دولت در این فرآیند تنها متولی بوده و وظیفۀ تصدی‌گری را می‌تواند به بخش‌های غیر دولتی واگذار کند.

در گام نخست دولت اقدام به ارزش‌یابی زمین‌ها و ملک‌های موجود در منطقۀ مورد نظر می‌کند تا بدین وسیله سهم هر یک از مالکان منطقه در پروژه محاسبه شود. در انتهای پروژه به نسبت همین سهم‌ها هر کدام از مالکان از طریق دریافت واحد مسکونی منتفع شوند. تأمین مالی پروژه از طریق پیش‌فروش واحدها صورت می‌گیرد. بدین صورت که کل فرآیند پروژه فازبندی شده و پس از تامین مالی فاز اول پروژه و پیشرفت کار، واحدهای فاز اول پیش‌فروش شده و سرمایه فاز دوم پروژه از این طریق تأمین می-شود و به همین ترتیب کل بافت بازسازی می‌شود.

۳) مزایای روش تنظیم مجدد زمین

روش دوباره تنظیم به دلیل ویژگی‌های بیان شده در واقع روشی برنده ـ برنده است که مالکان را نیز در سود ناشی از احیای بافت سهیم می‌سازد. از طرفی به دلیل حضور مدیریت دولت در طرح، اصول شهرسازی ومعماری رعایت شده و بازسازی به‌صورت بافتی صورت می‌گیرد. به‌علاوه با توجه به روش بیان شده، نیاز به تأمین سرمایه بالای برای اجرای پروژه نیست. در کنار این امر به دلیل سهم بالای مالکان در اجرای پروژه، جلب رضایت مالکان و ترغیب آنان برای شرکت در اجرای پروژه، امری ضروری است. جدول زیر مزایا و معایب روش‌های مختلف بازسازی بافت‌های فرسود را به‌صورت خلاصه بیان کرده است:

● جمع بندی

۱) توان بالای ایجاد اشتغال از ویژگی‌های اصلی این بخش است. بخش مسکن بعد از کشاورزی دومین صنعت اشتغالزای کشور است. براساس مطالعات انجام شده، می‌توان گفت به ازای ساخت هر ۲۰۰ متر مربع بنا، ۴ شغل مستقیم و ۱ شغل غیرمستقیم ایجاد خواهد شد.

۲) فروش زمین‌های دولتی به معنای خروج اهرم مالکیتی دولت در کنترل بازار زمین و عرضة مسکن است؛ به علاوه اینکه فروش زمین در جهت تعادل در بازار زمین و تثبیت قیمت آن و یا تأمین اعتبارات جهت زیر ساخت‌های شهری، فقط در کوتاه مدت نتیجه بخش است؛ اما در میان مدت و بلند مدت به علت محدود بودن زمین‌های دولتی، دیگر عرضة زمین از جانب دولت برای تعادل در این بازار صورت نخواهد گرفت و مجدداً بازار به سمت نابسامانی پیش خواهد رفت؛ بنابراین دولت باید هرچه سریعتر نسبت به توقف فروش زمین‌های دولتی اقدام عاجل به‌ عمل آورد و زمینهای دولتی باید به-صورت سیاست جدید یعنی « اجاره بلندمدت» واگذار شوند.

۳) با حذف و یا کاهش سهم ۴۰ تا ۵۰ درصدی زمین در قیمت نهایی مسکن، وام‌هایی در حدود ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان هزینه ساخت را تأمین می‌کنند.

۴) با دو عنصر «حضور کارآمد دولت در عرصة حاکمیتی و مالکیتی» و «سیاستگذاری صحیح زمین» و با در نظر گرفتن باقی ماندن انگیزه برای بخش خصوصی جهت حضور در عرصة مسکن، دولت می‌تواند با اتخاذ سیاست‌های طرف عرضه با حضور حاکمیتی و مالکیتی خود، اقدام به سفارش پروژه‌های ساخت واحدهای مسکونی به انبوه سازان بخش خصوصی در زمین‌های خود بنماید، در این شرایط، همانطور که گفته شد وام‌های ۱۲ تا ۱۵ میلیونی، ۸۰ تا ۱۰۰ درصد هزینة ساخت را تأمین می‌نماید و دولت نیز ـ بدون حذف قیمت زمین و واگذاری آن که در نهایت موجب ایجاد رانت خواهد شد ـ بهای زمین خود را به‌صورت اجاره بلند مدت دریافت نماید.

با این توصیفات مشکل تأمین مالی مسکن به‌راحتی مرتفع شده و در نهایت شاهد کاهش «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» خواهیم بود.

در این فرآیند با توجه به توان مهندسی و تخصصی موجود در کشور و ساخت داخلی مصالح ساختمانی می‌توان به افزایش سالانه ۷۰۰ هزار واحد مسکونی مورد نیاز امیدوار بودTP.

با اتخاذ چنین روشی علاوه بر آن که بازار مسکن به تعادل قیمتی خواهد رسید، از سوی دیگر بازار زمین که تأثیر مستقیم و متقابلی در بخش مسکن دارد کنترل خواهد شد.

۵) اما در کلان‌شهرها که زمین‌های دولتی بسیار کم است همانطور که ذکر شد می‌توان در احیای بافت‌های فرسوده از طریق فرآیند «بازسازی شهری» و با روش «دوباره تنظیم زمین» برای تأمین زمین مورد نیاز اقدام کرد. با این روش دو هدف اصلاح بافت‌های فرسوده و تأمین مسکن مورد نیاز در کلان‌شهرها محقق خواهد شد.