وام های مسكن, رانت یا راه حل

ورود این میزان نقدینگی نه تنها مشكلی از ركود بازار مسكن حل نمی كند و موجب افزایش تقاضا برای خرید خانه های كوچك و افزایش قیمت مسكن می شود بلكه به علت منابع كم نمی تواند قدرت خرید یك واحد مسكونی را به اقشار كم درآمد اعطا كند

پرداخت وام‌‌های ۱۰ و ۳میلیون تومانی مسكن سیاست حمایتی دولت برای بخش مسكن بود كه با هدف ارائه تسهیلات به مصرف كنندگان كم‌درآمد سعی در حل مشكلات مسكن داشت.

حال دولت نهم با یك چرخش ۱۸۰ درجه‌ای قصد دارد، منابع را در اختیار سازندگان مسكن قرار دهد. سالانه حداقل شرایط ساخت دو میلیون مسكن فراهم شود و ظرف ۳-۲ سال مشكل مسكن مردم حل شود.

برای حل مشكل مسكن مردم رییس جمهوری باز هم بر منابع بانك‌ها تكیه دارد و به مدیران عامل بانك‌ها به خصوص بانك‌های دولتی تاكید كرد تا در سال جاری منابع بانكی بخش مسكن را به سازندگان در این صنعت اختصاص دهند. شاید برای تاكید بر این سیاست هم پرداخت وام‌های ۱۰میلیون تومانی مسكن متوقف شده و وام‌های ۳میلیونی ودیعه مسكن نیز تا پایان اعتبار تخصیص یافته به چهار نهاد كمیته امداد، بهزیستی، بازنشستگان و ایثارگران ادامه خواهد یافت.

● كارنامه حمایت دولت از بخش مسكن

به گفته حسن كاری مدیرعامل بانك مسكن در نشست مطبوعاتی آبان ماه سال گذشته و در پی پرداخت تنها یك هزار فقره وام ۱۰میلیونی مسكن تا مهر ماه سال گذشته شرایط اصلاح شد. قرار بود در مرحله اول ۹هزار فقره به متقاضیان و ثبت‌نام كنندگان شهرهای بزرگ و ۲۱هزار فقره وام نیز به شهرهای كوچك و متوسط پرداخت شود.

در تاریخ یاد شده نیز از میان ۲۰هزار پرداخت وام ۳میلیون تومانی مسكن كه هدف بانك مسكن برای سال ۸۴ بوده ۱۵هزار فقره پرداخت شده است.

پرداخت وام ۱۰میلیونی مسكن از طرح اولیه تا مراحل نهایی و اجرا مورد انتقاد كارشناسان مسكن قرار گرفت.

آنها معتقد بودند ورود این میزان نقدینگی نه تنها مشكلی از ركود بازار مسكن حل نمی‌كند و موجب افزایش تقاضا برای خرید خانه‌های كوچك و افزایش قیمت مسكن می‌شود بلكه به علت منابع كم نمی‌تواند قدرت خرید یك واحد مسكونی را به اقشار كم‌درآمد اعطا كند.

در عین حال این وام به عنوان یكی از محورهای طرح جامع مسكن و در قالب اعطای تسهیلات مسكن كوچك كه پرداخت آن از سوم خرداد ماه سال گذشته آغاز شده بود به دلیل عدم توان مالی افراد واجد شرایط برای پرداخت مابه‌التفاوت قیمت واحد مسكونی عملا متوقف شد. بسیاری از كارشناسان معتقدند گرانی‌های یك سال اخیر در بازار مسكن ناشی از ارائه وام‌های ۱۰میلیونی مسكن است كه موجی از متقاضیان خرید وام‌های مسكونی متوسط و كوچك را روانه این بازار كرد.

این روند به گونه‌ای ظاهر شد كه به‌ زعم كارشناسان مسكن موجب افزایش ۴۰درصدی قیمت مسكن در سال گذشته شد.

چنین تجربه‌ای در زمینه ارائه وام به مصرف كنندگان در سال گذشته و با توجه به پرداخت رقمی حدود یك هزار فقره وام ۱۰میلیون تومانی مسكن در مقابل ۶/۱میلیون مسكن مورد تقاضا در سال نشان می‌دهد كه سیاست دخالت مستقیم دولت در بازار مسكن تنها مشكلات این بخش را پیچیده‌تر می‌كند و حتی به گفته محمدعلی پورشیرازی عضو هیات‌مدیره انجمن شركت‌های ساختمانی باید بازار را به حال خودش بگذاریم و آش را هم نزنیم.

● تجربه تكراری

تجربه پرداخت وام به مصرف كنندگان در سال گذشته باز هم قرار است به گونه‌ای دیگر در سال جاری و با ارائه وام به انبوه‌سازان تكرار شود. مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاك معتقد است: سازندگان مسكن، وام‌ها را به عنوان امتیازی برای واحد مسكونی‌شان قرار می‌دهند.

وی ادامه می‌دهد: هر جایی كه دولت وارد شده موفق نبوده است. چون دولت كاسب خوبی نیست. وام ۱۰میلیون تومانی مسكن هیچ اثری بر روی خرید خانه نداشت و باید مبلغ وام را افزایش داد. وام مسكن باید تا ۸۰درصد از ارزش خانه را پوشش دهد.

وی بررسی تجربه كشورهای دیگر مانند دوبی را برای حل مشكلات تامین مسكن ضروری می‌داند و می‌گوید: باید بررسی كنیم كه چرا دوبی این قدر سرمایه جذب كرده است.

● رانت جدید

عضو هیات‌مدیره انجمن شركت‌های ساختمانی نیز معتقد است: ارائه تسهیلات به سازندگان مسكن راه‌حل نیست بلكه رانت‌ جدیدی است.

وی با تاكید بر این كه از ابتدای سال ۸۴ تا دی ماه همان سال بخش مسكن گرانی نداشت می‌گوید: از دی ماه ناگهان تغییرات شروع شد و همه را گیج كرد. بیشتر پرونده‌های قضایی در سه سال آتی مربوط به خانه‌های مصادره‌ای توسط بانك‌ها خواهد بود. وی ادامه می‌دهد: در هیچ جای دنیا مردم را به سمت خرید خانه سوق نمی‌دهند. نباید كسی كه ۳۰میلیون تومان پول دارد پولش را بلوكه كند. به عقیده پورشیرازی باید قیمت تمام شده خانه را پایین بیاوریم. در دنیا ۲۰درصد از سبد خانوار مربوط به هزینه‌های اجاری و ملكی است اما در ایران این رقم به ۵۰درصد می‌رسد.

● ارائه تسهیلات به تعاونی‌ها

دبیر سابق‌ سازمان نظام مهندسی استان تهران و عضو تعاونی مسكن مهندسان می‌گوید: ارائه تسهیلات به انبوه‌سازان، تسهیلاتی برای این قشر است و در زمان فروش، واحدهای مسكونی را به هر قیمتی كه بخواهند می‌فروشند.

دكتر احمدرضا سرحدی معتقد است: باید این تسهیلات را به سازندگان واقعی ارائه كرد. به آنهایی كه برای نیازشان خانه می سازند مانند تعاونی‌ها.

به گفته وی ارائه وام‌ مسكن اقشار كم درآمد در سال گذشته كسی را خانه‌دار نكرد و تنها بازار خرید و فروش وام مسكن را رونق داد و ركود شدیدتر از سابق شد.

سرحدی با تاكید بر اینكه دولت قصد دارد راسا وارد بازار شود، می‌افزاید: اگر این كار را بكند و به سازندگان تسهیلات دهد، شاهد سقوط مسكن خواهیم بود.

وی نیز معتقد است: وام زمانی معنا دارد كه ۷۰-۵۰درصد از ارزش ساختمان را پوشش دهد. تسهیلات به سازندگان هم فقط نرخ تورم را بالا می‌برد.

به گفته این كارشناس مسكن، در حال حاضر مسكن تبدیل به ذخیره سرمایه‌ای شده است.

وی ادامه می‌دهد: تا زمانی كه پول به سمت دلالی مسكن سوق یابد، همچنان بخش مسكن بعد از قاچاق، بالاترین بازدهی را خواهد داشت. اما بر خلاف گفته‌های سرحدی، رییس اتحادیه املاك، ارائه تسهیلات به تعاونی‌ها را نامناسب اعلام كرد. چرا كه در گذشته نیز تعاونی‌ها، امتیازاتشان در زمینه تسهیلات مسكن را می‌فروختند.

یكی از دست‌اندكاران اتحادیه تعاونی‌های مسكن نیز یارانه به تعاونی‌های مسكن را رانت نمی‌داند چرا كه این تعاونی‌ها به دنبال تولید مسكن برای اعضای خود هستند.

به گفته وی، زمانی به برخی تعاونی‌ها مانند تعاونی پزشكان در تهران زمین اعطا می‌شد. به همین علت در حال حاضر ما پزشك بساز و به فروش هم داریم.

● سهم بانك مسكن در بازار

فارغ از وام‌هایی كه بانك‌های خصوصی با رقم بالایی به مردم می‌دهند، بالاترین رقم وام مسكن از سوی بانك تخصصی این بخش (بانك مسكن) ۱۸میلیون تومان است.

شرایط جدید این وام كه از ابتدای خرداد ماه سال‌جاری سخت‌تر شده ارائه وام ۱۸میلیون تومانی به متقاضیان را دشوارتر كرده است.

بر اساس آمار این بانك، در سال گذشته به ۲۰۰هزار متقاضی خرید و یكصد هزار متقاضی ساخت مسكن، تسهیلات پرداخت كرد.

مدیر عامل بانك مسكن در این مورد می‌گوید: در سال ۸۴ رشد تسهیلات بانك مسكن ۱۴۰درصد و در سال ۸۵ معادل ۷۵درصد بود.

به گفته وی، مصارف تسهیلات بانك مسكن نیز در سال ۸۱ معادل یك‌هزار میلیارد، در سال ۸۲ معادل یك‌هزار میلیارد، در سال ۸۳ معادل یك‌هزار و یكصد میلیارد، در سال ۸۴ معادل ۲هزار و ۷۰۰میلیارد و در سال ۸۵ برابر ۴هزار و ۷۰۰میلیارد تومان بود. اما امسال این رقم به شش‌هزارمیلیارد تومان خواهد رسید. گر چه هنوز رقم دقیقی از میزان و نحوه تصرف محل سكونت خانوارها در سال گذشته در دست نیست، اما بررسی درصد توزیع خانوارها نشان می‌دهد كه در سال ۸۴ به میزان ۲/۶۷درصد از مسكن در مناطق شهری ایران، شخصی (مالك نشین) و ۹/۲۳درصد به صورت اجاری در اختیار مردم قرار داشته است. این در حالی است كه این رقم در سال ۱۳۷۵ به میزان ۷/۷۶درصد شخصی (مالك نشین) و ۸/۱۴درصد اجاری بوده است.

آمار ۷۰۰هزار ازدواج ثبتی در سال كه به عنوان تقاضای موثر خانه به شمار می‌روند و تقاضای انباشته مسكن كه افزایش واحدهای اجاره‌ای موید آن است نشان می‌دهد كه ساخت متوسط ۴۵۰-۴۰۰هزار واحد مسكونی در سال، جوابگوی این میزان تقاضا نخواهد بود.

در این میان گر چه مدیر عامل بانك مسكن از افزایش تسهیلات این بانك در سال‌جاری خبر داده است اما این رشد ۶/۲۷درصد تسهیلات بانك تخصصی مسكن نسبت به سال گذشته تنها جوابگوی قسمتی از تقاضاهای جدید خواهد بود و تقاضای انباشته مسكن بی پاسخ خواهد ماند.

فاطمه بهادری